Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован

Экспертное мнение на тему: "Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как проверить регистрацию ДДУ

Только правильно зарегистрированный ДДУ дает дольщику гарантии получения жилья или возврата денег, а также взыскания неустойки с застройщика.

Просто подписать договор долевого участия не достаточно. Чтобы сделка состоялась, ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Только после этого можно передавать деньги застройщику.

Бывают случаи, когда застройщики требуют оплаты договора сразу после подписания. Объясняют это тем, что и им, и Росреестру удобнее будет регистрировать сразу несколько ДДУ. Вот соберут энное число договоров, тогда и пойдут в регистрационный орган, а вы пока вносите деньги. Но помните – до регистрации ДДУ не считается заключенным, то есть не имеет юридической силы.

А значит, его нельзя будет предъявить в суде, нельзя будет по нему потребовать жилье или возврата денег. То есть, несмотря на то, что деньги оплачены, человек дольщиком еще не является, а застройщик вполне может продать ту же самую квартиру другому покупателю. Поэтому все расчеты должны проводиться только ПОСЛЕ регистрации ДДУ.

Регистрация ДДУ дает гарантию, что договор и вся документация застройщика прошли проверку, а также что застройщик действует в рамках закона о долевом строительстве.

Как подаются документы на регистрацию?

Подавать документы заявители (дольщик, его представитель, и представитель застройщика) могут тремя способами:

  • лично, на бумаге,
  • по почте, на бумаге,
  • в форме электронных документов, через интернет.

Чаще всего это делается первым способом – через территориальный отдел Росреестра или МФЦ (в любом отделении, независимо от того, где находится квартира). Регистратор выдает заявителям расписку с датой, временем и перечнем принятых документов.

Для первого ДДУ по дому срок регистрации составляет 7 (при подаче документов напрямую в Росреестр) или 9 (при подаче через МФЦ) рабочих дней. Для последующих ДДУ – как правило в пределах 5 дней. После этого можно забрать свою копию договора. На обратной стороне зарегистрированного ДДУ находится специальный регистрационный штамп, печать и подпись регистратора. Также договору присваивается регистрационный номер.

Как проверить регистрацию договора?

Что делать, если по какой-то причине нужно проверить регистрацию ДДУ? Например, подачей документов занимался сам застройщик; у вас возникли какие-то сомнения и так далее?

Сделать это можно двумя способами:

  • через Росреестр или МФЦ, запросив выписку из ЕГРН,
  • через онлайн-сервис Росреестра.

В первом случае нужно лично обратиться в отделение Росреестра или МФЦ, написать типовое заявление, оплатить госпошлину (200 рублей в 2017 году), а также представить регистратору удостоверение личности и сам ДДУ. Через 5 дней можно будет получить выписку, в которой указывается вся нужная информация: о владельцах земельного участка, перечень заключенных ДДУ, сведения об обременениях и так далее.

Во втором случае нужно зайти на сайт Росреестра, на страницу электронных услуг. Здесь выбрать раздел “Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online”. Ввести в открывшуюся таблицу кадастровый номер объекта (указан в ДДУ в разделе “Предмет договора”). Нажать кнопку “Сформировать запрос”, а затем кликнуть по строчке с адресом.

Откроется страница с информацией по объекту. Здесь нужно кликнуть по строке “Права и ограничения”. Откроется список зарегистрированных договоров, в котором надо найти номер своего ДДУ. Если он есть в перечне, значит, все в порядке, договор зарегистрирован.

Если номера в списке нет, возможно, ДДУ еще не успели зарегистрировать. Проверьте дату в строке “Дата обновления информации”. Как говорилось выше, оформление ДДУ проходит за 5-9 рабочих дней.

Еще один вариант – в регистрации договора было отказано.

В каких случаях отказывают в регистрации, как оспорить отказ и что делать, если ваш ДДУ не зарегистрирован? Рассказываем в этой статье.

Как проверить регистрацию договора долевого участия в Росреестре

В соответствии с законом 214-ФЗ, простого подписания договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком недостаточно. Договор считается действительным и вступает в силу только после его государственной регистрации Росреестром. Именно с этого момента покупатель становится дольщиком и может пользоваться всеми способами защиты прав, предусмотренными законом. Как правило, застройщик регистрирует ДДУ своими силами. Однако важно не пускать процесс на самотек и удостовериться, что все прошло гладко. Рассмотрим, как дольщик может проверить договор долевого участия и убедиться, что он зарегистрирован в Росреестре, как того требует 214 федеральный закон. Для наглядности, мы подготовили пошаговую инструкцию для всех способов проверки.

Онлайн проверка ДДУ

Самый простой вариант – это проверка договора долевого участия через интернет на сайте Росреестра. Онлайн проверка позволяет бесплатно и быстро убедиться, что ДДУ зарегистрирован Росреестром.

Проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра можно как по описанию земельного участка, так и по номеру регистрации договора в Росреестре. Однако, при этом дольщик не получит на руки никакого подтверждения регистрации.

Кроме того, в результате проверки можно будет увидеть только номер регистрации ДДУ, без указания других данных (даты ДДУ, выданного застройщиком регистрационного номера договора, Ф.И.О. дольщика). Поэтому данный вариант лучше всего подойдет для дольщиков, которые уже имеют на руках зарегистрированный ДДУ, но хотят убедиться, что все действительно в порядке. Если же договор долевого участия ещё не вернули дольщику, лучше заказать выписку из реестра недвижимости (ЕГРН).

Для онлайн проверки регистрации ДДУ, не выходя из дома, необходимо:

  • зайти на сайт Росреестра: https://rosreestr.ru
  • в нижней части сайта нажать на ссылку «Электронные услуги», и далее зайти в подраздел «Справочная информация».

  • На появившейся странице нужно указать информацию о земельном участке, приведенную в договоре долевого участия. Как правило, эти данные застройщики указывают в первом или втором разделе, который называется «Предмет договора».
Читайте так же:  Кто считается прямыми наследниками

Договор долевого участия в строительстве регистрируется в качестве обременения земельного участка, на котором появится новостройка. Именно поэтому в форме запроса на сайте Росреестра нужно указать всю имеющуюся в ДДУ информацию об этом земельном участке. Как правило, указываются кадастровый номер, площадь и адрес. Указывать данные по квартире обычно нет смысла. На момент регистрации ДДУ квартира еще не построена, и Росреестр не сможет ее обнаружить в своей базе данных.

Если зарегистрированный ДДУ уже имеется на руках, можно провести его онлайн-проверку по номеру регистрации, присвоенному Росреестром.

После заполнения информации необходимо нажать кнопку внизу экрана «Сформировать запрос». На обновившейся странице появится ссылка с описанием земельного участка. Если на предыдущем шаге информация была введена не точно, таких ссылок может быть несколько. В этом случае, необходимо выбрать из них нужную или уточнить запрос.

После клика по ссылке с описанием нужного земельного участка, открывается страница с его описанием. На ней необходимо раскрыть подраздел: «Права и ограничения» внизу страницы. Далее появятся все обременения этого участка, которые зарегистрированы в ЕГРН. В их списке нужно найти регистрационный номер своего договора долевого участия.

Список содержит только номера обременений. Если номер регистрации договора пока неизвестен, рекомендуем проверить ДДУ, получив выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке.

В силу технических особенностей в списке после номера регистрации обременения может быть поставлена пометка «залог» вместо «договор долевого участия».

Онлайн информация запаздывает. Если номер регистрации ДДУ отсутствует в списке обременений, — возможно, данные еще не обновились. В этом случае необходимо проверить, когда произошли последние изменения, известные Росреестру. Эта информация видна в строке «дата обновления информации».

Выписка из ЕГРН «вживую»

Существует еще один «традиционный» способ узнать, произошла ли регистрация ДДУ. Для этого нужно заказать обычную (бумажную) выписку из реестра недвижимости (ЕГРН). В отличие от онлайн проверки, при использовании этого способа дольщик получит на руки официальный «бумажный» документ, подтверждающий регистрацию его ДДУ.

Для этого дольщик должен обратиться в единый центр оказания государственных услуг, многофункциональный центр (МФЦ) или офис Росреестра в своем регионе и запросить выписку из ЕГРН о земельном участке, на котором ведется строительство. В ней появится информация и обо всех зарегистрированных ДДУ.

Обычно заказ такой выписки через МФЦ удобнее и быстрее. Кроме того, в некоторых регионах Росреестр не ведет прием напрямую, поэтому МФЦ остается единственным вариантом.

Выписку из ЕГРН может заказать любой человек, даже не имеющий отношения к земельному участку, поскольку сведения из ЕГРН общедоступны.

Поэтому для обращения в Росреестр не потребуется предъявлять какие-либо документы, помимо:

  • квитанции об оплате госпошлины, размер которой составляет 750 рублей;
  • паспорта, который необходимо предъявить сотруднику МФЦ или Росреестра;
  • данных о земельном участке, на который запрашивается выписка. Эти данные можно взять из ДДУ. Оригинал или копию договора при этом предоставлять не нужно. Достаточно переписать или скопировать описание земельного участка.

Срок получения выписки составит от пяти до семи рабочих дней, но иногда случаются задержки.

В полученной выписке из ЕГРН дольщику нужно проверить раздел «Обременения». В нем должен быть указан номер регистрации договора долевого участия.

Электронная выписка из ЕГРН

Дольщик может также подать запрос о получении электронной выписки из ЕГРН на сайте Росреестра. Стоимость такой выписки составляет 300 рублей. Однако, для использования данного способа необходимо иметь электронную подпись, которую вряд ли имеет смысл оформлять для подачи одного запроса. Если же подпись есть, необходимо осуществить следующие шаги.

  • зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru в раздел «получение сведений ЕГРН» внизу страницы;

  • заполнить информацию о земельном участке;

  • заполнить информацию о заявителе (т.е. о себе);

  • дополнительные документы указывать не нужно:

  • на новой странице требуется еще раз проверить запрос и отправить его, нажав на кнопку «Подписать и отправить».

Для заказа выписки ЕГРН этим способом должна быть подключена электронная подпись.

Выписка придет на электронную почту, которую заявитель указал в своем запросе. Обычно выписка приходит в течение двух — трех часов, но иногда ее получение может растянуться на сутки.

Проверка электронной регистрации ДДУ

Перечисленными этой в статье способами можно проверить также, произошла ли электронная регистрация ДДУ в Росреестре. Результатом любой регистрации договора долевого строительства — как в электронном, так и в традиционном оффлайновом виде- будет присвоение официального номера регистрации. Этот номер будет указан в выписке ЕГРН в разделе обременений прав на земельный участок, где ведется строительство.

Дополнительная проверка

Дополнительно дольщик может на всякий случай проверить свой договор долевого строительства на сайте наш.дом.рф. Здесь можно выяснить, оплатил ли застройщик необходимые взносы в компенсационный фонд долевого строительства до регистрации этого ДДУ.

В соответствии с законом 214 ФЗ уплата взносов в компенсационный фонд обязательна только для проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 года. При этом независимо от даты регистрации не должны уплачивать взносы те застройщики, которые работают со счетами эскроу.

Проверку можно сделать в разделе сайта: «Проверить ДДУ» (находится в середине страницы).

Для проверки нужно ввести номер регистрации своего ДДУ.

Эта система создана недавно и временами может работать некорректно. Росреестр при регистрации ДДУ также проверяет сведения об уплате взносов в компенсационный фонд. Так что, если ДДУ успешно зарегистрирован Росреестром, — скорее всего, взносы уплачены, либо их уплата не требуется.

[1]

Как узнать номер регистрации договора долевого участия

Узнать присвоенный Росреестром номер регистрации ДДУ можно, посмотрев на оборот последней страницы договора. Нужный номер указан в штампе о регистрации, поставленном Росреестром при обработке ДДУ. Как правило, этот номер вписан от руки. Номер ДДУ выглядит, как несколько групп цифр, разделенных знаками «/» и «:».

Читайте так же:  Необходимость и правила обучения членов комиссии по охране труда – кто, как и когда обучает ответств

Номер регистрации ДДУ в Росреестре не идентичен номеру, выданному застройщиком при подписании и регистрации ДДУ в своей внутренней системе учета (указан на первом листе в названии ДДУ). Однако номер застройщика также важен, поскольку он будет указан в записи Росреестра о создании обременения в виде ДДУ. По этому номеру дольщик сможет найти свой ДДУ в разделе «Обременения» выписки из ЕГРН на земельный участок, где осуществляется строительство.

Что делать, если Росреестр отказался регистрировать ДДУ

Росреестр может отказать в регистрации договора долевого участия по разным мотивам. При этом никакой записи в реестре недвижимого имущества не появится. Вместо этого заявителю (как правило, документы на регистрацию подает застройщик от имени обеих сторон договора) будет выдано письмо с объяснением причин, по которым было принято решение отказать в регистрации ДДУ. Отказ может произойти вследствие:

  • технических ошибок: не поданы требуемые для регистрации документы или в них допущены ошибки;
  • обстоятельств, делающих регистрацию ДДУ невозможной в принципе: уже имеется другой ДДУ на эту же квартиру или застройщик лишен права получать деньги от граждан-дольщиков.

Техническую ошибку обычно легко исправить, заново обратившись за регистрацией с правильным пакетом документов. Если же Росреестр отказал по существенной причине, приобретение такой квартиры может повлечь серьезный риск для покупателя.

Поэтому, если договор долевого участия не зарегистрируют, необходимо запросить у застройщика письмо Росреестра с указанием конкретной причины отказа. Ознакомившись с ним, дольщик сможет понять, как лучше действовать дальше. Неготовность застройщика пояснить причины отказа — это тревожный признак. Столкнувшись с таким поведением застройщика, стоит задуматься, нужно ли покупать у него квартиру.

Подытоживая сказанное выше, нужно еще раз отметить, что своевременный поиск информации о том, зарегистрирован ли договор долевого строительства поможет покупателю строящейся квартиры избежать проблем и потери денег. Проверив свой договор на сайте или в отделении Росреестра, дольщик сможет убедиться в том, что этот договор действительно зарегистрирован, стал обязательным к исполнению сторонами, и можно перечислять застройщику деньги за квартиру.

Заключение договора долевого участия в строительстве

На рынке инвестиций покупка и продажа недвижимости всегда будет пользоваться популярностью.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Юридические и физические лица предпочитают вкладывать свои сбережения в покупку квартиры на стадии строительства.

Что это такое?

Непосредственным участником договора долевого участия считается человек, выступивший покупателем доли жилого объекта недвижимости в строящемся здании.

Дольщиком может выступать любая компания, которая хочет приобрести объект для своих производственных нужд, например, выкупить первый этаж для постройки магазина. Также юридическим лицом может быть и агентство недвижимости.

Независимо от того, кто выступает участником – физическое или юридическое лицо, к ним предъявляются общие требования.

Законодательство

Понятие договора долевого участия существует уже достаточно давно, но только в 2005 году термин закрепился законодательно.

Составление документа позволяет закрепить права всех участников и обезопаситься от юридического мошенничества.

Федеральный закон № 214 начал действовать с 1 апреля 2005 года.

В нем дается следующее определение договора – между строителем и покупателем составляется сделка долевого участия, согласно которому строящая компания обязуется в установленный срок сдать необходимый объект недвижимости и передать его покупателю для эксплуатации.

При этом покупатель обязуется:

  • соблюдать договорные условия;
  • оплатить стоимость объекта в полном размере.

Договор долевого участия

Участники ДДУ должны обязательно учитывать направленность документа и подробно оговаривать все пункты, чтобы потом не возникало недоразумений.

В строительстве

Образец договора долевого участия в строительстве 2018 года должен состоять из следующих пунктов:

  • информация о строящемся объекте недвижимости, а именно о его части, которую застройщик передает инвестору после введения дома в эксплуатацию;
  • конкретные сроки строительства и срок сдачи жилого помещения;
  • стоимость недвижимости, процедура и временные границы оплаты;
  • установленные гарантийные сроки на часть строительного объекта.

Многоквартирный дом

Важно составлять договор по всем законодательным правилам. При покупке доли в многоквартирном доме следует указывать адрес недвижимости, возможный номер квартиры, земельный номер участка, а также этаж.

Также в договоре необходимо прописывать уменьшающий коэффициент, который может присутствовать при строительстве квартиры, пристройке лоджий и балконов.

Кроме того, с 2018 года обязательным является условие денежных гарантий, что позволяет инвестору быть уверенным в выполнении застройщиком своих обязательств.

На что обратить внимание?

По закону № 214 ДДУ должен отвечать определенным условиям:

  1. Только прямые агенты или строительные компании имеют право привлекать финансовые средства покупателей для застройки недвижимости на основании составленного договора.
  2. Лицо в виде застройщика может привлекать деньги инвестора только после того, как будет получено разрешение на застройку, госрегистрации имущественных прав на землю, предоставленную для строительства, а также после ознакомления участника с проектной декларацией.
  3. Кроме того, застройщик обязан выбирать способ учета долевого участия в создании недвижимости, ориентируясь на выбранный метод организации стройки.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате? Смотрите тут.

Оформление

Обязательным условием данного договора является письменная форма.

Устный договор считается юридически ничтожным.

Государственная регистрация

Документ подлежит непременной регистрации в Росреестре:

  • оригинал бумаги с поставленным штампом остается у строительной компании;
  • копия выдается на руки покупателю;
  • еще одну копию забирает регистрационный орган.

Образец 2018 года

В любом образце долевого участия следует прописывать конкретные моменты по строящемуся объекту:

  • срок сдачи недвижимости;
  • подробное описание будущего жилого объекта;
  • гарантийный срок – 5 лет на квартиру и 3 года на техническое оборудование и коммуникации;
  • график оплаты и точная стоимость помещения.
Читайте так же:  Правила написания заявления на материальную помощь в связи со смертью родственника – образец для ска

Госпошлина

Для физических лиц стоимость госпошлины составит 200 рублей, а для юридических участников размер налога может доходить до 4 тысяч рублей.

Максимальный установленный срок для регистрации договора составляет не более одного месяца.

Необходимые документы

Для государственной регистрации участники должны предоставить следующие документы:

  • заявления в двух экземплярах от каждой стороны;
  • заверенные у нотариуса копии договора;
  • оригинал и копия кадастрового плана земли;
  • декларация по строящемуся объекту;
  • оригинал и копия правоустанавливающих документов на конкретный участок;
  • подтвержденное разрешение на застройку земельного участка в двух экземплярах;
  • подробная информация о строительном объекте – его размер, количество помещений и др.

Предварительный договор

Чтобы обезопасить себя от мошенников и обмана, многие предпочитают составлять предварительный договор.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Законодательно он является всего лишь актом, в котором указывается намерение о составлении полноценного долевого договора в будущем.

Важно при составлении предварительной сделки прописать сроки и процедуру составления настоящего ДДУ.

Подводные камни

Несмотря на то, что закон 214 создавался для защиты покупателей, многие аферисты все равно находят в нем лазейки. Поэтому следует проявлять внимательность при составлении документа.

Неустойка и ее расчет

Если участник договора в виде застройщика сорвал сроки сдачи объекта, то другой участник имеет право востребовать с него неустойку. Она рассчитывается в размере одной трехсотой ставки, что определяется рефинансированием Банка.

С даты просрочки пени взимается за каждый просроченный день.

Решение проблем, связанных с мошенничеством

При подписании договора важно заранее проверить репутацию строительной компании. Можно почитать отзывы бывших клиентов, найти необходимую информацию в интернете или получить консультацию у профессионального юриста.

Не менее важно проверить наличие всех пунктов в договоре, оговорить с застройщиком все возможные риски, так как в случае отсутствия необходимых условий, вы не сможете доказать свою правоту по закону.

Страхование

Договор участия в долевом строительстве можно застраховать.

Данную услугу предоставляют многие юридические компании, это позволит свести все риски к минимуму.

Кроме того, юристы при страховании проверят правильность составленного договора.

Расторжение

Многих интересует вопрос, а как расторгнуть договор об участии в долевом строительстве.

Участник составленного документа имеет право в одностороннем порядке отказаться от существующего договора, если второе лицо не выполняет конкретные пункты сделки.

Как написать претензию по договору долевого участия в строительстве за просрочку? Читайте здесь.

Какой действует закон о долевом участии в строительстве в 2018 году? Подробная информация в этой статье.

Переуступка прав требования

Уступкой существующих прав называют такую форму сделки, в результате которой лицо передает другому участнику договора право требовать исполнения всех договорных пунктов у третьего лица.

Данное правило относительно долевого строительства подтверждается статьями 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На видео о заключении договора

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Приостановка договора долевого участия

Имеется отданный на регистрацию договор долевого участия в покупку квартиры за наличные деньги. Договор ещё не одобрен в росреестре, но подан туда. Может ли требовать застройщик нейстойку, пеню или другие платежи, если договор ещё не зарегистрирован в росреестре и я хочу приостановить регистрацию на совсем?

Если Вы заключили договор долевого участия согласно требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и не исполнили по нему обязательства (ст.309 ГК РФ), то может. И факт регистрации в Росреестре тут не причем.

Может требовать неустойки, если договор уже подписан. Не важно, что договор не зарегистрирвоан еще. Главное — что он подписан и что есть нарушения

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

[3]

Открыть полный текст документа.

Может, если условия договора не исполнены с Ваешей стороны (ст. 309, 330 ГКРФ)

Нет, не может, так как договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

Пишите в Росреестр заявление о приостановлении регистрации.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Ст. 4, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Застройщик может требовать неустойку, пеню и штрафы в случае расторжения ДДУ.

, если нарушены условия дду.

Приостановить регистрацию дано право Росреестру на основании закона (ФЗ-218, от 13 июля 2015 года » О государственной регистрации права на недвижимость»

Читайте так же:  Правила и порядок проведения вводного инструктажа по бдд для водителей + образец программы и инструк

по следующим основаниям:

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

не представлены все документы, необходимые для регистрации;

представленные документы не являются подлинными, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

форма и содержание документов не соответствуют законодательству РФ (например, отсутствует какое-нибудь существенное условие Договора купли-продажи квартиры);

регистратор не получил сведения, которые он запросил для целей регистрации по межведомственным каналам (например, ему не пришел ответ от ФНС, ФМС или от нотариальной палаты);

отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью там, где такое согласие необходимо (например, согласие супруга на продажу квартиры, или согласие банка-кредитора при ипотечной сделке);

существует судебный спор в отношении прав на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки;

на объект недвижимости наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий (например, запрет отчуждения);

при продаже доли в праве общей долевой собственности, отсутствует отказ остальных участников долевой собственности от покупки этой доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности;

при регистрации Договора долевого участия (ДДУ) на первичном рынке, выясняется, что компания-застройщик не произвела положенные отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства;

имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных на регистрацию документах, и сведениями, содержащимися в едином реестре недвижимости (например, не совпадает площадь квартиры по документам, и по данным ЕГРН).

Срок приостановки регистрации прав длится до момента устранения причин этой приостановки, но не более, чем 3 месяца

Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре долевого участия?

Чаще всего в процессе приемки готовой квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выясняется, что ее площадь не равна проектной. Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Если площадь больше, то дольщику придется доплатить за «лишние» квадратные метры по той цене, которая оговорена в ДДУ. В обратном случае доплачивать обязан застройщик.

В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.

Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.

В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.

Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Когда квартира готова к передаче владельцу, все необходимые замеры выполнены, а точная площадь всех помещений установлена, следует свериться с договором и найти в нем пункт о том, что цена может быть пересчитана при фактическом уменьшении площади.

Шаг 1. Напишите заявление в адрес директора компании-застройщика. Делать это рекомендуется до подписания приемо-сдаточного акта. В актах всегда вписывается точная площадь, установленная по результатам замеров. Если же проектная площадь не «срослась» с фактической, то в акте обязательно указывается: как будут происходить дальнейшие взаиморасчеты сторон.

Формулируя заявление, необходимо внести в него реквизиты банковского счета, куда застройщик обязан перечислить доплату. Заявление необходимо вручать в офисе уполномоченному лицу под роспись, а себе оставить копию с отметкой о регистрации входящей корреспонденции. В противном случае заявление нужно отправлять по почте, а в доказательство сохранить квитанцию об отправке письма.

Шаг 2. Если в оговоренный договором срок застройщик не выполнил обязательство и не внес деньги на указанный в заявлении расчетный счет, тогда дольщику необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Апеллировать следует к Закону «О защите прав потребителей». За отказ выполнить требования, можно взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры, возмещение морального ущерба, расходы на судебный процесс, а также сумму, в которую оценены недостающие квадратные метры.

[2]

Для выполнения расчета потребуются следующие данные:

  1. Площадь данной квартиры, согласно проекту. Ее вписывают в ДДУ в разделе «Предмет договора».
  2. Фактическая площадь, которую указывают в акте приема-передачи, а также в техпаспорте.
  3. Цена 1 кв.м., ее берут из ДДУ.

Доплата будет равной разнице между фактической и проектной площадями, помноженной на стоимость квадратного метра.

Регистрация ДДУ при банкротстве застройщика

Добрый день!
Ситуация следующая:
— застройщик находится в состоянии банкротства (недострой в октябре 2017 года будет выставлен на продажу)
— Министерство строительство обязало ЮИТ Московский Регион решить проблему дольщиков, но ЮИТ отказывается работать с дольщиками, чьи ДДУ не были зарегистрированы в регистрационной палате
— мой ДДУ не зарегистрирован в Регистрационной палате
— у застройщика отсутствуют сотрудники, то есть все сотрудники уволены. Дела ведет арбитражный управляющий
— Арбитражный управляющий обещал помочь собрать необходимые для регистрации ДДУ документы, но по его словам, не факт, что получится собрать абсолютно все документы, так как они не были переданы арбитражному управляющему в полном объеме.

Возможно ли вообще зарегистрировать ДДУ, если застройщик уже находится в процедуре банкротства? Каковы шансы зарегистрировать договор ДДУ через суд в моем случае?

Застройщик не регистрирует ДДУ, а деньги получил, что делать?

Добрый день! Купила квартиру в строящемся доме в мае 2016. Застройщик до сих пор не зарегистрировал ДДУ в Росреестре, и не сделал страховку, а деньги взял 100% предоплату. Теперь застройщик предлагает новый договор заключить декабрем 2016 и сроки сдачи дома тоже в новом ДДУ перенесены на 1 год. Не знаю что мне делать? Идти на условия застройщика?

Читайте так же:  Как осуществляется продажа автомобиля юридическим лицом

Ответы юристов ( 2 )

  • 7,8 рейтинг
  • 7763 отзыва эксперт

Нужно в судебном порядке понуждать застройщика зарегистрировать договор. Напишите застройщику требование о регистрацией договора и угрозой обращения в суд, в случае отказа в регистрации.

Можете также подать жалобу на действия застройщика в роспотребнадзор.

Нужно проверить зарегистрировано ли право по ДДУ за другим лицом на данную квартиру. Для этого возьмите выписку из ЕГРП на данный объект. Возможно в этом проблема.

Спасибо, Ирина! Буду пробовать действовать по вашему совету.

Здравствуйте.
Вот что говорит ст.16 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

В соответствии со ст.6 данного Закона

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поэтому в Вашей ситуации остается только ждать. Есть, конечно, вариант, расторгнуть ДДУ, но тогда останетесь и без квартиры, и без денег. Доп.соглашение Вам не советую подписывать, иначе потом не сможете взыскать неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию.

Как быть, если ДДУ не зарегистрирован по вине застройщика?

В начале сентября оформили ипотечный договор по дду с застройщиком. Ипотеку оформили. передали доверенность, договора дду застройщику для передачи в мфц. У страховой компании застройщика 2 октября центробанк отзывае

т лицензию на регистрацию дду. Застройщик в сроки не отдал договор на регистрацию, а в начале ноября сообщает что он не отдавал на регистрацию дду и не может отдать.

Прилагает нам расторжении дду на обдных условиях и с этой бумагой отправляет нас в банк для расторжения договора ипотеки. Как правильно поступить, для банка такое расторжении тоже не соответствует, причина обоюдного согласия их не устраивает. Все повисло в воздухе, банк не знает как расторгнуть с нами договор ипотеки а застройщик отказывается возвращать нам деньги за платежи перед банком, доверенности и прлчие расходы с оформлением.

Ответы юристов ( 1 )

ДДУ заключен в момент государственной регистрации. нельзя расторгнуть договор который не заключен.

формально банк прав т.к. застраховать можно в любой страховой (с лицензией)

Статья 4. Договор участия в долевом строительстве

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ.

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства;
КонсультантПлюс: примечание.
Действие положений статьи 4 (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 — 5 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ).

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;
(п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 N 294-ФЗ)

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.
(п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой догово

Источники


  1. Липинский, Д. А. Общая теория юридической ответственности / Д.А. Липинский, Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр Пресс, 2017. — 950 c.

  2. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.

  3. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.
  4. Венгеров, А. Б. Теория государства и права / А.Б. Венгеров. — М.: Новый Юрист, 1998. — 624 c.
  5. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.
Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here