Договор между управляющей компанией и собственниками жилых и нежилых помещений мкд

Экспертное мнение на тему: "Договор между управляющей компанией и собственниками жилых и нежилых помещений мкд" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Консалтинг ЖКХ/ТСЖ/управление жилой недвижимостью

Опубликовано 3 Апр 2013 — 02:19 пользователем Ольга

Договор с компанией, управляющей многоквартирным домом, должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор.Такое правило действует, даже если договором аренды предусмотрено, что заключить соглашение с названной компанией обязан арендатор.

К таким выводам пришел Президиум ВАС РФ и разъяснил следующее.

В силу ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом бремя содержания имущества несет его собственник, также если иное не установлено законом или договором.

В соответствии с ЖК РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Они несут бремя его содержания.

По нормам ГК РФ каждый участник подобной собственности обязан (соразмерно со своей долей) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Условиями договора аренды это правило не изменить по следующей причине.

Такой собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом (по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома).

Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. № 15222/11 Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Пауля Г.Д., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2011 по делу № А40-99124/10-37-796, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.10.2011 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» (ответчика) — Беляков Н.В., Кретова Т.Т.;

от товарищества собственников жилья «Ангелов 6» (истца) — Хомяков В.К.;

от Департамента имущества города Москвы (ответчика) — Николаева В.А., Синицына Е.С.

Заслушав и обсудив доклад судьи Пауля Г.Д., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Товарищество собственников жилья «Ангелов 6» (далее — товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» (далее — общество) и Департаменту имущества города Москвы (далее — департамент) о взыскании солидарно с ответчиков 708 609 рублей 9 копеек задолженности за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, состоящей из суммы основного долга в размере 610 168 рублей 56 копеек за период с 01.01.2009 по 01.01.2010, пеней за период с 11.04.2009 по 01.01.2011 в размере 98 440 рублей 53 копеек, а с общества (арендатора) — задолженности за оказанные коммунальные услуги за период с 01.04.2009 по 01.04.2010 в размере 191 124 рублей 55 копеек и пеней за просрочку платежа за период с 11.04.2009 по 01.01.2011 в размере 23 729 рублей 48 копеек (с учетом уточнений в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены государственное унитарное предприятие «Дирекция единого заказчика района Митино», государственное учреждение «Инженерная служба Северо-Западного административного округа города Москвы», государственное учреждение города Москвы «Инженерная служба района Митино».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2011 в удовлетворении исковых требований к департаменту отказано, с общества в пользу истца взыскано 610 168 рублей 56 копеек основного долга; производство в части взыскания расходов за вывоз твердых бытовых отходов в размере 86 400 рублей прекращено в связи с частичным отказом от иска; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 20.10.2011 решение от 26.04.2011 и постановление от 07.07.2011 оставил без изменений.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на заявление департамент просит оставить указанные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, нежилое помещение общей площадью 2 419 кв. метров, расположенное по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, является собственностью города Москвы.

Названное помещение по договору аренды с департаментом от 31.03.2000 № 9-167/2000 (далее — договор аренды) используется обществом (арендатором).

Договором аренды предусмотрено, что арендатор оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги по отдельному договору, которое общество обязано заключить с лицом, в эксплуатации которого находится нежилой фонд.

Товарищество с 01.01.2009 является управляющей организацией жилого дома, расположенного по адресу: Москва, Ангелов пер., д. 6, и обеспечивает собственников помещений в многоквартирном доме техническим обслуживанием общей долевой собственности, в том числе осуществляет содержание коммуникаций дома и предоставляет коммунальные услуги.

Читайте так же:  Когда материальная помощь входит в расчет отпускных, а когда нет — важные тонкости и примеры учета в

Товарищество, ссылаясь на задолженность ответчиков по оплате услуг на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.01.2009 по 01.01.2010, обратилось с иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с общества 610 168 рублей 56 копеек расходов на содержание и ремонт жилых помещений за 2009 год, суды исходили из условий договора аренды, в соответствии с которым арендатор является лицом, обязанным заключить с истцом соответствующие договоры об оплате эксплутационных расходов и коммунальных услуг.

Поскольку общество не представило доказательств погашения задолженности, суды удовлетворили исковые требования в отношении арендатора в части суммы основного долга (обеспечение надлежащего санитарно-технического состояния и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома).

В удовлетворении исковых требований в отношении департамента суды отказали, исходя из того, что договором аренды на арендатора возложена обязанность заключить с истцом договоры, в том числе на управление, содержание и ремонт общего имущества дома.

Между тем подобные выводы противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, согласно которой на арендатора нежилого помещения в многоквартирном доме в силу правил статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложены быть не могут.

Президиум указал, что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

В своих письмах на имя председателя правления товарищества, которыми в том числе руководствовались суды при принятии судебных актов по делу, департамент указывает, что исходя из договора аренды обязанность по оплате эксплутационных расходов и коммунальных услуг возлагается на арендатора, который должен заключить соответствующие договоры.

Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований к департаменту и взыскания с общества в пользу товарищества основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек исходя из пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2011 по делу № А40-99124/10-37-796, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.10.2011 по тому же делу в части отказа в удовлетворении исковых требований к Департаменту имущества города Москвы, в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» в пользу товарищества собственников жилья «Ангелов 6» основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек отменить.

В удовлетворении исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Меридиан-95» в пользу товарищества собственников жилья «Ангелов 6» основного долга в сумме 610 168 рублей 56 копеек отказать.

Взыскать с Департамента имущества города Москвы задолженность за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома в размере 610 168 рублей 56 копеек.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Договор между управляющей компанией и собственниками жилых и нежилых помещений МКД

Заплатить налоги необходимо до 2 декабря. Если у вас есть вопросы о порядке уплаты или расчете налогов, присылайте их на [email protected] Ответы на самые популярные из них мы опубликуем на портале ГАРАНТ.РУ.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

[2]

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (АО) является собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее — МКД). Нежилое помещение было передано в 2004 году в аренду ИП, который использует его как магазин. У ИП заключен договор на вывоз твердых бытовых отходов (далее — ТБО) с другой организацией, в мусорные контейнеры МКД ИП свой мусор не сбрасывает. В настоящее время управляющая организация (ООО, далее — УК) требует от АО внести плату за предыдущие 3 года за содержание и ремонт общего имущества дома, в том числе и за вывоз ТБО.
Письменный договор управления МКД между управляющей организацией и АО не заключался, в общем собрании собственников по выбору способа управления МКД и управляющей организации АО не участвовало, копий решений общего собрания не получало.
Правомерны ли требования УК? Как рассчитывается плата за вывоз и утилизацию ТБО?
Каков порядок выбора УК и установления платы за сбор и вывоз ТБО?

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Читайте так же:  Ходатайство об отложении дела образец

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

[3]

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

[1]

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

ВС РФ подтвердил необязательность договора управления при взыскании задолженности с нежилых помещений

Необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества вытекает из права собственности на данное имущество. Это подтверждает статья 210 Гражданского Кодекса РФ (далее — ГК РФ). Если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в части здания, то такие отношения регулирует статья 249 ГК РФ, согласно которой у собственника возникает обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.

В подтверждение вышеуказанных норм права пункт 1 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ (далее-ЖК РФ) указывает на несение собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Положения данной статьи в одинаковой степени распространяются как на собственников жилых, так и нежилых помещений. Аналогичное положение предусмотрено п. 28 — 29 Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491). Доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491).

Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 года № 4910/10 установлено, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание и ремонт собственного помещения и независимо от отсутствия фактического пользования общим имуществом.

Основанием освобождения собственника от бремени расходов на содержание помещения также не может являться отсутствие у него письменного договора с ресурсоснабжающими, управляющими и иными организациями. Такая обязанность возникает у собственника помещения в силу закона и не обусловлена заключением договоров с исполнителями услуг (пункт 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017г. № 22).

Долгое время собственники нежилых помещений считали себя «жертвами навязывания услуг» в виде содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее-МКД) и «особой кастой», которой «не угодно» сверх оплаты коммунальных услуг и факта наличия дворника, нести «расходы по замене лампочек в подъездах МКД». Взыскание задолженности с собственников нежилых помещений в виде государственных и муниципальных учреждений управляющими организациями (ТСЖ) сопровождалось длительными исками с вытекающими разбирательствами и спорами по регулированию заключения муниципальных (государственных) контрактов.

Многолетняя судебная практика различных судебных инстанций упорядочила законные обязанности собственников нежилых помещений и стала более однородной в содержании мотивировочной части решений. Однако продолжающийся процесс направления исков в суды РФ показал, что не все вопросы с собственниками нежилых помещений разрешены в досудебном порядке.

28 ноября 2017 года Верховный суд РФ вынес определение по делу № 305-ЭС 17-10430 (далее-определение ВС РФ). В рамках данного гражданского дела ООО «Коммунальщик» (далее-Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации и к Федеральному государственному казенному учреждению «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее-Учреждение, ответчик) с иском о взыскании 26 637 рублей 90 копеек задолженности и 1419 рублей 18 копеек пеней.

Сославшись на наличие у ответчика (Учреждения) данной задолженности, рассчитанной путем умножения площади занимаемого отделом Военного комиссариата Костромской области по городу Волгореченску спорного помещения на тариф, утвержденный общим собранием собственников помещений, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Ответчик (Учреждение) с исковыми требованиями не согласился, считая, что отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме является основанием для освобождения от внесения соответствующей платы. В судебном решении Обществу было отказано в удовлетворении исковых требований.

Истец, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов имеющимся в материалах дела доказательствам, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в кассационном порядке.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Верховный суд РФ в своем определении установил:

«Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 161, 162ЖК РФ, статьей 210 ГК РФ и исходили из отсутствия доказательств, подтверждающих, что Общество является исполнителем коммунальных услуг на основании государственного (муниципального) контракта, заключенного по результатам конкурса, а также отсутствия договора управления между Учреждением и истцом»….

…..Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Читайте так же:  Жалоба в центробанк на действия банка образец

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей компанией.

Такой вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, согласно которому в силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, а также пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома являются для управляющей компании обязательными в силу закона, в связи с чем она не могла отказаться от выполнения данных действий даже в отсутствие государственного (муниципального) контракта.

Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не является основанием для освобождения от внесения соответствующей платы».

Учитывая вышеизложенное, суд при рассмотрении дела сослался на собственную позицию, отраженную в пункте 4 Обзора судебной практики примененияФедерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и определил, что госзаказчик обязан платить за содержание общего имущества даже без контракта.

Данное дело было направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не устанавливался факт оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также не был проверен размер взыскиваемой задолженности и пеней.

Таким образом, в качестве вознаграждения за сложный и длительный судебный процесс в целях защиты своих прав и интересов, истец был«вознагражден» данным определением ВС РФ. А поведение ответчика, учитывая статус последнего, в рамках данного судебного процесса, по меньшей мере, явилось странным — в части отрицания наличия задолженности по причине отсутствия заключенного контракта в целях исполнения своей законной обязанности.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, независимо от их целевого назначения, обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, независимо от их целевого назначения, обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной в установленном законом порядке.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 сентября 2013 г. N 5-КГ13-86

(Извлечение)

ООО Управляющая компания «MEM» (далее — Общество) обратилось в суд с иском к И., А. об обязании заключить договоры управления многоквартирным домом, взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска Общество ссылалось на то, что оно является управляющей организацией жилого дома с прилегающим земельным участком и гаражным комплексом. И., А., являясь собственниками машиномест в гаражном комплексе, отказываются заключить с Обществом договор управления многоквартирным домом на предложенных условиях, имеют перед Обществом задолженность по оплате услуг, работ по содержанию имущества и по оплате жилищно-коммунальных услуг, в связи с чем также обязаны уплатить проценты за несвоевременное исполнение денежного обязательства.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, утверждая, что заключение указанного Обществом договора не предусмотрено законодательством.

Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. исковые требования Общества удовлетворены, на И., А. возложена обязанность заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом на изложенных в решении суда условиях; с И. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное исполнение обязательств, расходы на оплату услуг представителя, расходы на оплату госпошлины; с А. в пользу Общества взыскана задолженность по оплате за содержание имущества и жилищно-коммунальных услуг, проценты за несвоевременное исполнение обязательств, расходы на оплату услуг представителя, расходы на оплату госпошлины.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. решение Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2013 г. отменено в части удовлетворения исковых требований Общества об обязании И., А. заключить с Обществом договоры управления многоквартирным домом, в указанной части вынесено новое решение об отказе Обществу в удовлетворении исковых требований.

Обществом подана кассационная жалоба, в которой ставился вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. в указанной части.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 3 сентября 2013 г. установила, что имеются предусмотренные ст. 387 ГПК РФ основания для отмены обжалуемого судебного постановления в кассационном порядке.

Судом установлено, что А. и И. являются собственниками машиномест в гаражном комплексе. 29 июля 2003 г. ООО фирма «MEM» выиграло конкурс, проведенный конкурсной комиссией МУП «Мосжилкомплекс» по организации приемки, управления, технического обслуживания и ремонта объектов, финансируемых Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (далее — Департамент).

На основании результатов указанного конкурса между ООО фирма «MEM» и Департаментом был заключен договор на управление и обеспечение технического обслуживания вышеуказанного многоквартирного жилого дома с прилегающим земельным участком. 27 июня 2006 г. в результате реорганизации ООО фирма «MEM» создано Общество, являющееся правопреемником ООО фирма «MEM» в части управления и организации эксплуатации указанного многоквартирного дома.

Общество осуществляет охрану, уборку и производит текущий ремонт на территории вверенного гаражного комплекса и как управляющая организация заключило с собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, соответствующие договоры.

Рассматривая дело, суд первой инстанции, сославшись на ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, пришел к выводу о том, что при данных обстоятельствах ответчики обязаны заключить с управляющей организацией договоры управления многоквартирным домом с учетом того, что Общество надлежаще и на законных основаниях осуществляет такое управление.

Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда первой инстанции, указав, что Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательность заключения лишь публичного договора (ст. 426 ГК РФ) и договора банковского счета (ст. 846 ГК РФ), а обязательность заключения договора управления гаражом, предметом которого является управление машиноместом, оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже в многоквартирном доме, нормами действующего законодательства не предусмотрена.

Читайте так же:  Что делать, если бывший муж платит маленькие алименты

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с указанными выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Судом установлено, что И. и А. согласно свидетельствам о государственной регистрации права являются собственниками машиномест, приобретенных ими 30 июня 2008 г. у ГУН г. Москвы «Московский городской центр реализации нежилых помещений «Мосреалстрой» по договорам купли-продажи.

Таким образом, И. и А. являются собственниками расположенных в подвале дома нежилых помещений. В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Положение о заключении договора в обязательном порядке является исключением из общего правила о свободе договора, которое допускается в том числе в случаях, предусмотренных законом. Часть 5 ст. 161 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 этой статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. По смыслу данной правовой нормы, обязанность заключить договор управления многоквартирным домом возникает у лиц, являющихся собственниками как жилых, так и нежилых помещений в таком доме.

Таким образом, к обстоятельствам, имеющим юридическое значение для данного дела, относится установление того, являются ли нежилые помещения, расположенные в подвале дома, помещениями данного дома.

При этом их целевое назначение (машиноместо и т. п.) для решения вопроса о заключении договора управления многоквартирным домом правового значения не имеет.

Между тем суд апелляционной инстанции в нарушение положений ст.ст. 196, 198 ГПК РФ не рассматривал и не исследовал вопрос о том, являются ли принадлежащие И. и А. на праве собственности нежилые помещения помещениями многоквартирного дома, наличие права собственности на которые обязывает их собственников к заключению договора управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Судом установлено, что Общество просило обязать ответчиков И. и А. заключить договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым Общество обеспечивает управление и техническое обслуживание единого комплекса недвижимого имущества, включающего в себя земельный участок в установленных границах, и расположенного на нем подземного гаража. При этом Общество обязывалось в течение установленного в договоре срока за плату управлять машиноместом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в гараже многоквартирного дома.

В связи с этим суду следовало установить, соответствовали ли предложенные Обществом условия договора управления многоквартирным домом, задачей которого является в том числе надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, требованиям ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Этого судом апелляционной инстанции сделано не было. Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда не указала, в силу чего, отказывая Обществу в удовлетворении требований об обязании И. и А. заключить договоры управления многоквартирным домом, она согласилась с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания с ответчиков образовавшейся задолженности по содержанию имущества и жилищно-коммунальных услуг.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2012 г. отменила в части отмены решения Мещанского районного суда г. Москвы от 15 мая 2012 г. в части возложения на И., А. обязанности заключить договоры с ООО Управляющая компания «MEM», дело в этой части направила на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Управляющая компания заставляет заключить договор на обслуживание нежилого помещения

Даже если Вы не заключите договор, Вы обязаны будете платить за содержание жилья и текущий ремонт, а также участвовать в капитальных ремонтах. Это обязанность возникает в силу закона, а не по договору. Т.е. все это можно будет взыскать с Вас через суд.

Если договор заключен, то Вы будете знать, какие услуги должны Вам оказывать по этому договору и возможно не придется платить дворнику дополнительно, если это территория двора МКД, а также Вам будут производить текущий ремонт общего имущества МКД, находящегося в Вашем помещении. Все это четко прописано в договоре на управление МКД.

Что-то пошло не так

Воспользуйтесь поиском, чтобы найти нужный материал

Читайте так же:  Оплата сверхурочных при суммированном учете рабочего времени – примеры расчета за часы переработки и

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Основные принципы заключения договора управления нежилыми помещениями с управляющей компанией

Зачастую владельцы нежилых помещений во многоквартирных домах сталкиваются с проблемой урегулирования отношений с организацией, занимающейся управлением всего здания. Для разрешения конфликтов применяется подписание соглашения обеими сторонами.

В данной статье рассмотрим тонкости и нюансы процедуры — обязательные пункты договора, срок действия документа и условия его расторжения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Для чего необходим?

Договор управления нежилым имуществом – это письменно оформленное официальное соглашение, заключаемое с целью урегулирования отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы.

Владелец вправе создать оферту (проект), в котором указаны условия начисления и оплаты за свои услуги. В свою очередь ресурсоснабжающая компания должна одобрить или оспорить какие либо пункты и вынести свое решение.

Цель составления

Заинтересованным лицом в подготовке проекта соглашения является собственник помещения.

Имущество, находящееся на территории МКД, с 1 января 2017 года признано не включенным в состав общедомового, даже если подключено к сетям коммуникаций (Постановление Правительства №354).

Целью соглашения является предотвращение спорных ситуаций между собственником и УО или ТСЖ. В противном случае владелец нежилого помещения оплачивает все услуги наравне с собственниками жилья, участвуя в содержании и обеспечении общедомового имущества.

Все пункты услуг, которыми пользуется гражданин в нежилом помещении, нужно указать в этом документе и согласовать с управляющей организацией дома.

Особенности соглашений с управляющей компанией

Согласно Постановлению №354, собственники должны остановить свой выбор на одной из следующих из организаций:
  • С УО, которая направляет сведения в РСО (ресурсоснабжающая организация).
  • Напрямую с РСО, согласовывая договор с УО.

В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги. Другие сборы УО для него не распространяются.

Вторым вариантом является согласование документа с УО. В таком случае организация управления МКД направляет данные в РСО о наличии нежилых помещений в собственности. Далее УО оповещает владельцев об обязанности заключения договора с РСО.

Обслуживание через ТСЖ

Организацией и обеспечением в МКД часто занимается ТСЖ. Для разрешения всех вопросов с данной формой правления требуется также согласовать определенный проект управления.

В нежилых помещения могут находится значимые коммуникационные сооружения, доступ к которым важен для всего дома. Собственнику необходимо согласовать с ТСЖ разрешение на проведение техобслуживания на его территории.

По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать договоры напрямую с ресурсоснабжаюшей организацией.

Документ состоит из нескольких частей:

  1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
  2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
  3. Обязанности сторон.
  4. Права.
  5. Расчет цен коммунальных услуг.
  6. Стоимость и порядок оплаты.
  7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
  8. Сроки действия документа.
  9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
  10. Дополнительные условия.
  11. Дополнения.
  12. Адреса и подписи сторон.
  13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
  14. Подписи участников соглашения.

Заполняется документ письменно, в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, а другой направляется управляющей организации МКД.

Какие пункты обязательны для заполнения?

Проект соглашения составляется по установленному образцу письменно в двух экземплярах.

Порядок оформления следующий:

  1. В самом начале документа прописью указываются:
    • ФИО собственника;
    • почтовый адрес нежилого помещения.
  2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).
  3. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).
  4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).
  5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.
  6. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
  7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.

Срок действия

Договор заключается на время использования собственником коммунальных услуг и прекращается при:

  • передаче прав на имущество другому владельцу;
  • расторжении действующего соглашения.

В документе обычно указывается период действия договора от 1 до 5 лет. Если по истечении указанного срока собственник продолжает исполнять все предписания, то договор просто продлевается ежегодно.

Условия расторжения

Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:

  • по договоренности обеих сторон;
  • в одностороннем порядке.

Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.

Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.

Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещенияс управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Источники


  1. Подведомственность и подсудность дел судам и арбитражным судам. Судебная практика. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. — 144 c.

  2. Репин, В.С. Настольная книга нотариуса (теория и практика); М.: Юрилическая литература, 2013. — 288 c.

  3. Рассказов, Л. П. Теория государства и права / Л.П. Рассказов. — М.: Инфра-М, РИОР, 2014. — 480 c.
  4. Сырых, В. М. Теория государства и права / В.М. Сырых. — М.: Юстицинформ, 2011. — 704 c.
  5. Миронов, Иван Борисович Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн / Миронов Иван Борисович. — М.: Книжный мир, 2015. — 216 c.
Договор между управляющей компанией и собственниками жилых и нежилых помещений мкд
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here