Как можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и выгодна ли будет покупка без согласован

Экспертное мнение на тему: "Как можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и выгодна ли будет покупка без согласован" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Вопрос, интересующий многих собственников, которые решили не заморачиваться на официальном оформлении результатов перепланировки. По общему правилу такие квартиры продавать нельзя. Это будет расцениваться в качестве основания для признания сделки недействительной. Но какие варианты возможны по законодательству, чтобы совершить безопасную сделку?

Статус квартиры с незаконной перепланировкой при продаже

Проводить изменение планировки неофициально законодательством запрещено. За это предусматривается ответственность, в том числе и уголовная, что зависит от последствий такой смены планировки. Чаще всего принимается санкция в виде административного штрафа.

Однако ответственность — это ещё не весь перечень проблем, связанных с незаконной сменой техплана помещения. Проблемы также могут возникнуть в связи с продажей квартиры. В основном они связаны с ценой, с проблемами оформления. Но главная проблема – это поиск покупателей. Многих из них интересует, узаконена ли перепланировка. Ведь покупка квартиры с такой планировкой может повлечь нежелательные последствия.

В этом смысле выделяют следующие особенности квартиры с незаконной перепланировкой:

  • ответственность за незаконную смену планировки наступает у собственника, то есть у покупателя после оформления на его имя;
  • продажа такой квартиры без уведомления покупателя о факте незаконной планировки может стать основанием отмены сделки;
  • уведомление покупателя о такой особенности квартиры может вызвать заметное снижение цены квартиры;
  • такую квартиру невозможно продать или купить в ипотеку, так как банк не связывается с подобными случаями и не допускает этого без разрешения со своей стороны.

Квартиры, у которых перепланировка узаконена и имеются все документы об этом, оцениваются процентов на 10 дороже, чем среднестатистическая квартира с такой же квадратурой.

В то же время жильё с незаконной перепланировкой сразу сбрасывает в цене минимум 10%, если о данном факте станет известно потенциальному покупателю.

По этой причине собственники таких помещений предпочитают обращаться в риелторские организации, чтобы самим не иметь дела с проблемными и дотошными покупателями. Но такие организации не всегда относятся добросовестно к своим обязанностям и могут скрыть от потенциальных покупателей факт незаконного изменения планировки помещения. Ведь они свою комиссию получат, а в дальнейшем продавцу придётся самому разбираться с покупателем.

Напрямую федеральными законами не наложен запрет на продажу такой квартиры. Если никто и никогда не узнает о данном факте, то проблем может и не возникнуть. Но в жизни бывают такие случаи, когда ответственные люди, к примеру, соседи, которые обеспокоены насчёт целостности конструкции жилого дома, могут обратиться в соответствующие инстанции. И они будут правы, ведь нередко вследствие неграмотно выполненной перепланировки обрушивались целые подъезды.

Но что делать в таких случаях? Как избежать проблем при продаже квартиры? Многие задаются сначала этими вопросами, а потом начинают думать, нужно ли узаконивать перепланировку. Оценка квартиры сильно помогает её продать.

Порядок продажи

Так как продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой может вызвать множество проблем как для покупателя, так и для продавца, то рекомендуется действовать исключительно в рамках закона и не надеяться на то, что никто и никогда не узнает о данном факте. Как минимум покупатель об этом узнает всё равно. Так что вполне возможна отмена сделки.

Покупатели, в свою очередь, после заключения сделки и когда квартира уже куплена должны зарегистрировать сделку в Росреестре и переоформить квартиру на своё имя. После этого уже ничто не угрожает законности сделки. Однако без согласования с администрацией узаконивание невозможно.

Если администрация посчитает, что такие изменения в конструкцию квартиры вносить недопустимо, то по решению суда собственников могут заставить вернуть предыдущую планировку за свой счёт. Свои права собственники могут отстаивать в судебном порядке. В таком же порядке осуществляется узаконивание перепланировки, если администрация отказала в утверждении проектной документации.

Как узаконить планировку через БТИ

Если не узаконена перепланировка квартиры, то ответственности уже не избежать. Самая минимальная санкция за подобное нарушение закона — это административная ответственность. Она выражается в денежном штрафе, что назначается в пределах от 1 до 2,5 тысяч рублей.

Штраф небольшой, так что заплатить его для узаконивания планировки не должно составить труда.

Чтобы принять ответственность на себя и приступить к процессу официального оформления, необходимо:

  • обратиться в БТИ;
  • специалисты указанной организации осуществляют замеры и сопоставляют внесённые изменения с техпланом из БТИ;
  • составляется акт о несоответствии;
  • он передаётся администрации, после чего на виновного собственника налагается штраф.

После уплаты данного штрафа необходимо снова обратиться в БТИ и осуществить процедуру, описанную в предыдущем разделе.

После того как в БТИ будет передан новый, утверждённый в администрации проект плана квартиры, оно осуществит следующие действия:

  • внесёт соответствующие изменения в официальные технические данные квартиры;
  • составит техпаспорт на помещение снова;
  • проводит оценку изменений с целью установления новой инвентаризационной стоимости.

Ведь для проведения оценки у частных организаций необходимо представить все документы на квартиру, включая технические. Однако данная оценка никак не влияет на цену приобретения перепланированной квартиры.

Продажа без узаконивания перепланировки

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Читайте так же:  Лишение родительских прав одного из родителей

Если собственники всё же решили не оформлять перепланировку, а продать квартиру с незаконным планом, то нужно учесть два основных правила, которые позволят избежать проблем в будущем:

  • нужно действовать честно и поставить в известность покупателя;
  • внести в сделку о купле-продаже пункт о неофициальной перепланировке жилья.

Такой подход обезопасит сделку, хотя вряд ли сможет обезопасить покупателя от ответственности в будущем. По этой причине многие покупатели не желают связываться с квартирой, где перепланировка не узаконена, или же требуют снизить цену.

Договариваться в подобных случаях очень тяжело, так как покупатель будет настаивать на максимальном снижении цены, а продавец желает наиболее выгодно продать квартиру. Как продать квартиру с перепланировкой в таком случае?

Мифы как продавца, так и покупателя, когда осуществляется продажа квартиры с перепланировкой, могут развеять профессиональные участники рынка недвижимости. Как правило, они ведут учёт всей недвижимости, реализуемой на данный момент, в том числе и квартир с незаконной планировкой.

Они могут указать не среднерыночные цены на подобное жильё и уверить покупателей и продавцов в приемлемости той или иной цены.

На сегодняшний день на рынке недвижимости риелторы знают, как проверить степень переделки и определяют следующие категории квартир с незаконной планировкой в зависимости от степени допустимости внесённых в них изменений.

Так, выделяют:

  • простую переделку;
  • сложную переделку.

Как правило, помещения с простой переделкой несильно падают в цене и их продажа не вызывает особых проблем.

Такую переделку характеризуют следующие признаки:

  • перенос дверей в несущих конструкциях;
  • перенос некоторых конструкций, не являющихся несущими;
  • разборка декоративных элементов планировки и включение новых таких элементов;
  • изменение различных проёмов без изменения их размера;
  • декоративные изменения ненесущих конструкций.

В свою очередь, сложную планировку, которая, по сути, незаконна, характеризуют следующие признаки:

  • изменение площади нежилых помещений;
  • объединение других помещений с балконом;
  • наличие дверных проёмов, не указанных в действующем плане;
  • разборка подоконников, расширение имеющихся проёмов;
  • перестановка газового оборудования;
  • объединение нескольких помещений.

За перестановку газового оборудования, помимо указанного штрафа за незаконную перепланировку, необходимо заплатить штраф за самовольное изменение положения газового оборудования.

[2]

Возможные последствия

Как правило, перепланировку проводят, чтобы увеличить уровень комфорта в жилье. Однако это не всегда положительно отзывается на цене недвижимости. Такую недвижимость вовсе нельзя продавать тем, кто покупает жильё по ипотечному кредитованию. Банки сразу замечают такие нюансы и никогда не согласятся взять под залог перепланированную квартиру.

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой не оформляется практически никогда. Изменение плана ипотечной квартиры осуществляется в особом порядке.

Помимо этого, при продаже квартиры с незаконной планировкой могут возникнуть следующие сложности:

  • если техплан был сделан более 5 лет назад, то практически невозможно избежать ответственности за неофициальную перепланировку при продаже;
  • в случае недопустимости внесённых изменений согласно нормам законодательства собственники рискуют лишиться жилья;
  • покупатель может предложить цену намного ниже, чем среднерыночная цена;
  • сделка будет признана недействительной, что повлечёт возврат денег и квартиры предыдущим владельцам;
  • покупатель в любое время может оспорить сделку и отказаться от неё вовсе.

Если перепланировка простая, то можно не проводить оформление, а сделать небольшую скидку покупателю в пределах 5–10% от среднерыночной стоимости. Расходы на оформление могут составить от 50 до 100 тысяч рублей, так что нужно исходить из указанной суммы. Купить квартиру могут и без неё, но результат зависит от того, какой покупатель попадётся. Всё равно нужно оценить все риски.

Если же переделка сложного типа, то без переоформления не обойтись. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой редко осуществляется грамотным покупателем, а банки или риелторские организации редко связываются с собственниками таких помещений. По этой причине, если в квартире изменены несущие конструкции или затронуто газовое оборудование, то лучше оформить это всё официально через уполномоченные органы или суд.

Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой: стоит ли игра свеч? Куда обращаться, чтобы узаконить?

Покупая жилье, важно обращать внимание на наличие переделок по сравнению с проектным вариантом.

Впоследствии те, кто посчитали это мелочью, не стоящей заострения отношений с владельцем или риэлтером, заплатят за свою беспечность немалую цену – придется «перекройку» квартиры узаконивать своими силами и средствами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

О том, что считается перепланировкой в квартире, вы можете узнать из нашей статьи. Образцы доверенности и договора на выполнение работ по переустройству, а также всех актов перепланировки вы можете скачать у нас на сайте.

Стоит ли покупать?

Приобретая жилище в МКД, нужно сличить визуально фактические привязки стен и перегородок с теми, которые нанесены на план в техническом паспорте.

Если появилась уверенность, что перепланировка была выполнена и при этом не оформлена, как положено, то следует задуматься, нужно ли покупать такую проблемную жилплощадь.

Возможные риски

Риски существуют разные, не всегда разрешается узаконить перекройку жилья по факту ее осуществления.

    Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению
Читайте так же:  Оформлять субсидию или нет

— влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

— влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Могут быть такие проблемы:

  • за выявленную несанкционированную перепланировку назначат немалый штраф (ст.7.21 КоАП РФ);
  • произведенные работы выполнены с нарушением СНиП, в разрешении откажут и предпишут восстановить первоначальное состояние, и это в лучшем случае;
  • действия, нанесшие серьезный вред несущим конструкциям всего здания, могут повлечь изъятие квартиры (п.5 ст. 29 ЖК РФ).

На кого ложиться ответственность?

В суде и Жилищной инспекции аргумент, что перепланировка выполнена прежним собственником, в счет не принимаются, так как ответственность при продаже ложится на нынешнего владельца.

Купив переделанную без разрешения и согласований недвижимость, ее хозяин становится ответственным за это перед законом.

Что делать, если купили жилье с переделкой?

Неприятная ситуация с приобретением переделанной недвижимости, и при этом не оформленной, ставит перед новым владельцем ряд задач.

Так как разборки, кто именно и когда осуществлял перепланировку, никому не интересны, то именно купившему жилье с сюрпризом и предстоит во всем разбираться самому.

Как проверить, законна ли она?

Беглый осмотр на предмет наличия переделок поможет сравнение с квартирой, расположенной этажом выше или ниже (если дом построен по типовому проекту).

Более детальная проверка происходит путем сравнивания фактического расположения перегородок, стен, дверных и оконных проемов, размещения санузла и кухни, балкона или лоджии, размеров коридора, кладовки и прочих вспомогательных помещений, а также жилых комнат, с поэтажной схемой в техническом паспорте, а при наличии кадастрового паспорта, то и с ним.

При наличии законно выполненной перекройки планы квартиры на обоих паспортах и фактическое расположение помещений будут идентичными, а это значит, что можно расслабиться и жить на этих квадратных метрах спокойно.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой, что делать?

Если обнаружена незаконная перепланировка

При обнаружении следов перепланировки не стоит ждать, пока пожалуют компетентные органы, а действовать быстро, чтобы узаконить новое расположение пост-фактум.

Как узаконить после приобретения?

Если выявлена незаконная перепланировка квартиры, куда обращаться после покупки?

Нужно собрать все имеющиеся документы, попытаться разобраться, что именно было изменено, и убедиться, что не затронуты несущие стены, перекрытия, диафрагмы жесткости, вентиляционные каналы и пр.

Все правила перераспределения площадей недвижимости регламентируются гл. 4 ЖК РФ. Если есть серьезные нарушения СНиП и других законодательных актов, то скрыть это уже не удастся, главное на этом этапе – понять масштабы бедствия.

С чего начать, куда обращаться?

Сначала нужно собрать семейный совет, на котором объявить о прискорбном факте, и предложить вариант немедленного исправления ситуации.

При необходимости получить письменное согласие от всех прописанных на этой жилплощади отказа ожидать не придется: все домочадцы должны понять, насколько важно узаконить переделку жилища.

Нужно набросать аккуратный, точный (с соблюдением масштаба) эскиз своей только что приобретенной квартиры, приготовить все бумаги по жилищу.

Важно знать, что свидетельство о праве собственности иметь обязательно нужно – до оформления права собственности вопрос перепланировки решить не удастся.

С эскизом можно пойти на консультацию в БТИ или архитектурно-планировочное управление, чтобы утвердиться в своих догадках при помощи профессионалов.

Далее следует вызов на дом представителя БТИ для изготовления нового технического паспорта, в котором будут отражены все изменения в существующем ныне виде.

Это оформляется в Жилищной инспекции. Сюда нужно явиться с подготовленными бумагами, но нужно быть готовым к таким последствиям:

  • за неузаконенные изменения планировки могут выписать квитанцию на оплату штрафа (около 2-2,5 тыс. руб.);
  • разрешение могут и не выдать, если будет налицо нарушение строительных и санитарных норм и правил.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Отказ ЖИ выдаст письменно, с аргументацией своего отрицательного ответа.

Подача документов

Какие документы необходимы? Перечень нужных бумаг выглядит примерно так:

  • заявление;
  • проект;
  • новый технический паспорт;
  • поэтажные планы;
  • документы на право владения жилым помещением;
  • изложенное на бумаге одобрение всех членов семьи;
  • согласования от всех служб и органов, задействованных в уже осуществленной перепланировке.

В принципе, пакет документов не содержит ничего особенного и совпадает с тем, который подается обычно.

Все собранные бумаги подаются в единое окно, организованное при Жилищной инспекции для удобства граждан.

Сроки оформления, стоимость и результат

На рассмотрение вопроса и вынесение вердикта потребуется период до 45 дней.

Какие документы выдаются после оформления? По окончанию работы специалистами Жил. инспекции выдается разрешение на перепланировку, или отказ в ее узаконивании.

[3]

В каком случае могут отказать? Могут не дать разрешения, если:

  • затронуты несущие стены или другие важные элементы каркаса здания;
  • перекрыты существующие вентиляционные каналы;
  • уборная переместилась на территорию прежней жилой комнаты или кухни, а квартира при этом не находится на первом этаже, или имеются иные нарушения;
  • не получено одобрение одной или нескольких служб – газовой, электрической, МЧС, санэпидстанции и пр.;
  • категорически возражает управляющая МКД компания.

При удачном исходе, поскольку строительные работы уже выполнены, можно сразу заниматься переоформлением кадастрового паспорта.
Читайте так же:  Стоимость развода через суд

Если вследствие изменений площадь стала отличной от той, которая зафиксирована в свидетельстве о праве собственности, то нужно будет менять и этот документ.

Особенности и нюансы

Обращение в Жилищную инспекцию с надеждой на положительный результат возможно только при условии, что в БТИ не появилось сведений об уже законченной несанкционированной перепланировки раньше, до начала эпопеи с узакониванием.

Если такая неприятность произошла, тогда в БТИ внесены в планы отметки красным цветом, влекущие уведомление и жил. инспекции – документы просто не примут. В этом случае единственный выход – попытка узаконивания через суд.

При ипотеке

Как быть в случае покупки квартиры с перепланировкой в ипотеку? Ипотечное жилье нужно тщательно проверять на предмет отсутствия переделок, причем на помощь риэлтера, озабоченного только скорейшей продажей недвижимости, можно не рассчитывать.

Выявив наличие перепланировки, нужно немедленно отказаться от этого варианта и присматривать другой.

Дело в том, что, кроме денежных потерь, хозяин приобретенной по ипотеке жилплощади вынужден будет согласовывать переделки с финансирующим банком и со страховой компанией, что не всегда успешно: банк должен быть уверен, что квартира вследствие изменений в ней не упадет в стоимости.

Другие сложности

При отказе со стороны БТИ и Жилищной инспекции узаконить незаконную перепланировку при покупке квартиры есть вариант получить желаемое через суд. Но здесь привлекут консультантов, и если есть масса нарушений, то на успех рассчитывать не приходится.

Если был пробит проем в несущей стене, то его придется заделать, а также устранить другие нарушения закона.

Например, если была объединена жилая комната с кухней, оборудованной газовой плитой, то специалисты советуют установить хотя бы раздвижную перегородку с дверью, имеющей плотный притвор.

Когда вентиляционные каналы перекрыли, замуровав облицовочной плиткой или иным способом, то эти общедомовые каналы следует снова задействовать в естественной вентиляции, и т.п.

Только так, устранив нарушения СНиП, можно повернуть Фемиду лицом к своим проблемам, порожденным незаконной перепланировкой, сделанной прежним владельцем.

О сложностях при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой вы можете узнать из видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Можно ли продать квартиру с перепланировкой квартиры — особенности и этапы сделки

Квартиры с перепланировкой чаще всего продаются со вторичного рынка. Изменения бывают узаконенными или несанкционированными, ведь известно, что на перестройку внутри квартиры необходимо согласование с проектными организациями. Если такового не имеется, риелторы утверждают: квартира просто теряет в цене и на неё трудно найти покупателя. Можно ли продать квартиру с перепланировкой? Рассмотрим подробно вопрос вопрос в этой статье.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Неузаконенное переустройство нередко встречается в старом фонде жилья. В обычных случаях оно производилось 10 лет назад и более. Владельцы не всегда согласуют действия уполномоченными органами, избегая лишних забот. Новостройки имеют более функционально организованные квартиры. Однако, хозяева меняют изменяют и их планировку.

Присутствие факта перепланировки само по себе не мешает продавать квартиру. Но по ЖК РФ (Жилищному кодексу РФ) новый владелец обязан узаконить изменения в течение 6 месяцев или привести квартиру в первоначальный вид, соответствующий плану. Не осуществив этого, он не сможет продать квартиру в перепланированном виде следующему покупателю.

Планировки бывают допустимыми или нет. В качестве примера можно привести объединение ванны с туалетом. Но расширение контура жилья за счёт утепления балконов и присоединения их к жилому пространству не является допустимым действием.

Законодательство запрещает также:

  • Удалять несущие стены;
  • Обрезать воздуховоды;
  • Вмешиваться в вентиляционную систему;
  • Переносить радиаторы в лоджию;
  • Соединять кухню, снабжённую газом, с иными помещениями;
  • Удалять конструкции сантехники;
  • Нарушать противопожарные и иные нормы;
  • Переносить газовые трубы.

Нужно учесть, что перепланировка предпринималась с целью улучшить пространство. Поэтому чаще изменения являются «плюсом», добавляя удобств. Но и это не всегда себя оправдывает. Ведь существуют покупатели, категорически не согласные на данные варианты, добавляющие хлопот. Все правила перепланировки квартиры вот тут.

Агенты по недвижимости утверждают:

  • Эконом-класс при наличии строительных изменений имеет низкую востребованность.
  • В элитном жилье дополнительная качественная работа дизайнеров, способствует увеличению стоимости. То есть, жилые помещения с грамотной планировкой охотно покупаются.

По мнению экспертов: вернуть вложения собственников в перепланировку удаётся лишь на 10 или 15%. При формировании цены жилья учитывают состояние помещения, качество ремонтных работ. «Переделка» не всегда поднимает стоимость, если не несёт функциональности.

Оформить имеющуюся перепланировку можно до реализации помещения. Допустим, БТИ не знает о ней. Тогда нужно заявить о переустройстве, как планируемом факте.

Необходимо сделать следующее:

  1. Позвать представителей проектной организации и попросить составить план, хотя изменения уже имеются;
  2. Проект передать в инспекцию по жилью с прилагающимися документами;
  3. Через месяц или 45 дней будет выдано разрешение на перестройку и журнал мероприятий, его нужно заполнить;
  4. Пригласить специалистов в конце назначенного периода, которые выдадут Акт готовности перепланировки;
  5. В БТИ запросить новый технический план.

Придётся потратить до 3 месяцев времени, но ситуация будет более выгодная.

Нормы при продаже квартиры с проблемами перепланировки регулируются законодательством:

  • Закон «О защите потребительских прав» № 2300-1;
  • ст. 29 ч. 4 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Особенности сделки с незаконной перепланировкой таковы, что изменения всё равно придётся оформлять. В таком случае с документами возникнут сложности. Зачастую продажа такой квартиры невозможна.
Читайте так же:  Налоговые льготы для покупателей жилой недвижимости

Заинтересованной стороне приходится прибегать к другим сделкам:

  • оформлению дарственной,
  • передаче в наследство.

Получение разрешения может происходить в двух вариантах:

  1. До проведения работ.
  2. Узаконивание переустройства после ремонтного мероприятия.

Государственные структуры не всегда соглашаются одобрить изменения. Тогда придётся возвращать квартиру в прежнее состояние.

Для получения разрешения на переделку следует предоставить в администрацию района документацию:

  • заявление на перепланировку квартиры по установленной форме 266;
  • документы о праве собственности на жильё;
  • проект перепланировки;
  • технический паспорт квартиры;
  • заключение органа по охране исторических памятников.

Администрация разрешит (или откажет) в течение 1,5 месяцев. По окончании ремонта нужно пойти в БТИ и провести инвентаризацию помещения внеплановым образом. Подождав ещё 10 дней, получаем распоряжение о сохранении помещения в новом виде.

Все изменения заносятся в техническую документацию. Затем оформляется новый кадастровый паспорт. В Управлении по госрегистрации выдадут новое свидетельство на право собственности.

Нужно ли узаконивать перепланировку перед продажей?

Перепланировка может как увеличить цену, так и понизить стоимость квартиры. Ликвидности они добавляют лишь тогда, когда изменения подлежат согласованию. Как согласовать перепланировку квартиры, мы уже писали в отдельной статье.

Но в случаях, если имеет место незаконная перепланировка квартиры и ей нельзя придать законный статус, продать квартиру становится труднее.

В сегменте со средними ценами нестандартные особенности уменьшают количество покупателей.

Можно ли продать с неузаконенной перепланировкой?

Чем грозит владельцам продажа (и покупка) квартиры с несанкционированной реконструкцией? Сам факт отсутствия согласования является обременением. Рискуют обе стороны сделки по купле-продаже. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость не указывает перестройку квартиры основанием для отказа. Но Росреестр может отклонить продажу, если документация БТИ содержит красные линии.

Итак, решив продать жильё с перепланировкой, действуем по следующим этапам:

  • Оцениваем масштабы изменений относительно проекта. А именно, перечисляем проделанные мероприятия, которые создали несоответствие конструкции параметрам по техническому плану БТИ. Это:
    • снос стен и появление новых перегородок;
    • образование или устранение дверных проёмов;
    • перемещение коммуникаций в одном из помещений.
  • Узаконена данная перестройка или нет? В первом случае дальнейшие вопросы отпадают, кроме того, что изменения проекта могут значительно снизить цену жилья. Результат, приведший к явному улучшению квартиры, расположит покупателей к приобретению и увеличит их число. А также стоимость может повыситься сверх рыночной цены.

Если перепланировка не узаконена, то покупатель должен быть достаточно грамотным, чтобы понять, что решение проблемы возлагается на него. Придётся потратить время и личные финансы, чтобы оплатить полную стоимость узаконивания перепланировки квартиры. Обычно на продаваемую квартиру делается скидка до 20%.

В случае, если нет изменений, запрещённых законодательством, покупатель может выяснить цену их согласования и оформления. А в последствии оплатить. Но специалист проектного агентства всегда укажет на те перестройки, которые невозможно узаконить. Тогда новому жильцу придётся самому восстанавливать первоначальный вид квартиры.

[1]

Узаконивание перепланировки в ряде случаев может повлечь штраф и административную ответственность:

  • Несанкционированная перестройка — административный штраф до 2,5 тыс. рублей. Должностные лица выплатят до 5 тыс., а фирмы — до 50 тыс. рублей.
  • Нанесение вреда здоровью или имуществу — штраф 5 тыс. рублей для граждан, 50 тыс. для должностного лица, 300 тыс. для компаний.

Как оформить продажу

Продажа переустроенной квартиры может происходить по двум вариантам:
  1. Реализация за наличные деньги. Если покупатель не заметил нарушений первоначального вида или согласен на покупку с ними, вполне можно заключить с ним договор. После передачи жилья ему в собственность на него возлагается ответственность. Соглашение будет заключено на основе плана БТИ (Бюро технической инвентаризации) по первоначальному виду жилья.
  2. Купля-продажа производится по ипотеке. Оценщиком выступает не только покупатель, но и представители банка, которые чаще всего не дают согласия на сделки относительно переустроенных квартир.

Следовательно, выставляя квартиру с перепланировкой на продажу, нужно обусловить её продажу лишь за наличный расчёт.

Рекомендации по продаже квартиры, обременённой перечисленными сложностями:

  • Снизить стоимость до 7% и постараться вновь найти покупателей;
  • Когда желающий купить квартиру появится, предоставить ему скидку, вместо того, чтобы самому тратить время на решение проблем;
  • Исключить варианты продажи по ипотеке;
  • В случае, если изменения категорически незаконные, придётся вернуть жильё в первоначальный вид.

Возможна ли продажа без согласования?

При наличии перепланировки, на которую не имеется согласования, продажа возможна лишь за наличные деньги. Ведь приобретение её по ипотеке будет проходить с участием представителей банка, которые не дадут разрешение на сделку. Кредит не будет предоставлен.

Возникнут следующие проблемы:

  • Трудно найти покупателя.
  • Необходимость регистрировать изменённую планировку или возвращать жильё в первоначальный вид.

Жильё реализуется, если покупатель согласится или не заметит перестройки. Ответственность будет возложена на него, как на нового собственника. Обычно предлагают скидку.

Риэлторы, помогающие клиентам реализовывать свои квартиры, обычно не требуют документы по узакониванию перепланировки. Специалисты предупреждают владельцев о трудностях, которые возникнут при продаже жилья, если в нём произведены изменения, не подлежащие согласованию.

Мнение специалиста о покупке и продаже перестроенной квартиры — в этом видео:

Заключение

Перестраивая планировку квартиры, владелец ещё не знает о том, что будет её продавать. Поэтому проживает в ней годами, не ощущая необходимости узаконивать изменения. Но переоформление жилья на другого собственника может весьма осложниться. Продать квартиру с перепланировкой, не нарушая законов, реально. Необходимо сделать выбор: самому регистрировать изменения или возлагать проблему будущего владельца жилья посредством предоставления скидки в цене.

Читайте так же:  Что делать если отец ребенка, бывший муж, алиментщик не платит алименты

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Продажа» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Продажа квартиры с перепланировкой

Самовольная перепланировка квартиры все еще остается довольно распространенным явлением. Причем некоторые жильцы перепланированных квартир умудряются скрывать этот факт десятилетиями. Но рано или поздно несогласованная перепланировка может принести владельцам квартир серьезные проблемы.

В частности, при продаже квартиры с перепланировкой, потенциальные покупатели могут отказаться от ее приобретения в связи с возможными сложностями в будущем, связанными с отсутствием разрешения на перепланировку, либо будут добиваться существенного снижения стоимости квартиры, что крайне невыгодно для собственника. Скрыть же нарушение вряд ли получится, так как в техническом паспорте квартиры будут явно заметны красные линии, которыми отмечаются все незаконные изменения конфигурации помещений.

Красные линии в техпаспорте квартиры БТИ, фото:

Потому многие собственники, планирующие продажу квартиры с перепланировкой, принимаются за оформление необходимых документов только из нежелания терять деньги. Здесь может возникнуть другая проблема – невозможность согласования отдельных составляющих перепланировки. Если во время перепланировки квартиры были выполнены работы, нарушающие действующие законодательные требования, то, ввиду невозможности согласования, будет необходимо устранить все нарушения. То есть, восстановить первоначальную планировку, а это требует времени и, как правило, существенных расходов.

Поэтому некоторые собственники предлагают покупателю снизить цену на квартиру с перепланировкой при условии, что все хлопоты по согласованию перепланировки тот возьмет на себя. При этом не ставят покупателя в известность о том, что существующую перепланировку узаконить не получится и, как следствие, требуется сложный и дорогостоящий ремонт. Производить который придется новому владельцу квартиры. Поскольку по закону ответственность за перепланировку возлагается на фактического собственника незаконно перепланированной квартиры, вне зависимости от того, кто именно производил перепланировку.

Незаконная перепланировка, документы, фото:

Однако в некоторых случаях квартиру с незаконной перепланировкой продают даже не ставя покупателя в известность о ее наличии. В нашей практике подобные эпизоды периодически происходят. К примеру,совсем недавно к нам обратилась женщина у которой по ее словам «санузел располагается в центре квартиры», то есть на площади, в прошлом, жилой комнаты. При продаже квартиры никто не обратил на это внимания (что наивно, но, в принципе, вполне объяснимо), а вот при ремонте и планируемой перепланировке — дало о себе знать. Согласовать санузел над жилой комнатой нет никакой возможности и владелица оказалась в неприятной ситуации.

Поэтому покупка и продажа квартиры с перепланировкой – довольно сложный процесс. Ведь каждая из сторон пытается достичь разных целей. Собственник хочет продать квартиру с наименьшей уступкой в цене и как можно скорее. А покупатель требует либо привести все в соответствие с законом, либо снизить стоимость на значительную сумму, как правило, превышающую стоимость согласования перепланировки. Что часто приводит к отсутствию согласия между сторонами.

Тем, кто планирует приобретать или продавать квартиру с перепланировкой по ипотечному договору, необходимо учитывать, что банки, как правило, не выдают ипотечные кредиты на квартиры с неузаконенной перепланировкой. Исключения редки и в любом случае банк обязывает собственника узаконить перепланировку с выдачей своего согласия на проводимые работы.

Могут возникнуть сложности и с продажей части коммунальной квартиры (одной или нескольких комнат), если имеется неузаконенная перепланировка. Причем даже если перепланировку сделал сосед по коммунальной квартире, продажа не перепланированной части будет осложнена. Ведь формально коммунальная квартира является единым помещением, и документы БТИ для регистрации сделок выдаются, как и в случае с обычной квартирой, на всю ее площадь. Поэтому для продажи доли площади в коммунальной квартире необходимо будет добиться от соседей, выполнивших самовольную перепланировку, согласовать ее или вернуть в первоначальное состояние.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вам понадобилась консультация по оценке стоимости согласования переустройтсва квартиры перед продажей, то данную услугу можно заказать у нас. Кроме того, мы можем разработать техническое заключение по факту выполненных работ, на основании которого вам удастся узаконить перепланировку.

Источники


  1. Гришаев, П.И. Немецко-русский юридический словарь / П.И. Гришаев, Л.И. Донская, М.И. Марфинская. — М.: РУССО, 2016. — 622 c.

  2. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.

  3. Трудовое право; Юнити-Дана — Москва, 2010. — 504 c.
  4. Горский, Г. Ф. Судебная этика / Г.Ф. Горский, Л.Д. Кокорев, Д.П. Котов. — М.: Издательство Воронежского Университета, 2015. — 272 c.
  5. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.
Как можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и выгодна ли будет покупка без согласован
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here