Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды

Экспертное мнение на тему: "Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Энциклопедия решений. Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды

Договор аренды может прекратить свое действие, в частности:

— в результате одностороннего отказа от исполнения договора, когда возможность такого отказа предусмотрена законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ) или соглашением сторон; при этом по общему правилу соглашение может предусматривать право любой из сторон договора отказаться от его исполнения в случае, если исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности всеми его сторонами, либо, если не все стороны исполняют договор в рамках предпринимательской деятельности, такое право предоставляется стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015);

— в случае истечения срока договора аренды (ст.ст. 408, 610 ГК РФ);

— в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);

— в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 ГК РФ основаниям невозможностью исполнения) (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26.12.2011 N Ф05-13103/11, ФАС Уральского округа от 22.04.2008 N Ф09-2787/08-С5).

Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации, законодательством не предусмотрена. Судебная практика не сформировала единообразного мнения о том, необходима ли государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды. В некоторых случаях суды отмечают, что такая регистрация требуется (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2011 N Ф04-3141/11). В других судьи указывают, что законодательство не предусматривает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества (см., например, постановление Семнадцатого ААС от 13.07.2009 N 17АП-5250/09).

Следует обратить внимание, что при расторжении договора обязательства прекращаются с момента заключения соглашения сторон о его расторжении, если иное не вытекает из самого соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому договор аренды считается расторгнутым с момента заключения сторонами соглашения о его расторжении (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 N Ф04-2349/13). По смыслу ч. 1 ст. 51 Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» любая из сторон договора аренды вправе обратиться с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в этом реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)*(1).

Если отношения по договору аренды связаны с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, арендодатель и арендатор могут достичь соглашения о том, что в случае одностороннего отказа от договора сторона, заявившая о таком отказе, выплачивает другой стороне определенную денежную сумму (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Однако устанавливать плату за осуществление права на односторонний отказ от договора недопустимо, если право на такой отказ установлено императивной нормой. Это касается, в частности, отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй п. 2 ст. 610 ГК РФ). Неправомерным будет взимание такой платы и в случаях, когда отказ от договора аренды связан с нарушением другой стороной предусмотренных договором обязательств (п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда.

Отметим, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Это обязательство прекращается лишь надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (см. ст. 622 ГК РФ, п. 8 Постановления N 35, п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

*(1) До 01.01.2017 соответствующая запись вносилась в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение которого было предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Для предпринимателей малого и среднего бизнеса характерным является заключение договоров аренды.

В начале своего делового пути большинство предпринимателей не в состоянии позволить себе приобрести в свою собственность какую-либо недвижимость под собственное дело.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

А для многих предпринимателей наличие такого помещения является необходимым элементов для их деятельности. Но у них есть выход, который заключается в аренде необходимой им недвижимости. Но, помимо недвижимости, они могут брать в аренду и оборудование, средства производства, транспорт. Это позволяет начинать бизнес без особо крупных вложений. Правда, взятые на себя обязательства придется неуклонно соблюдать.

В свою очередь, для арендодателя смысл в сдаче помещений заключается в том, что он от этой деятельности извлекает доход . Целые офис-центры выстраивают не из-за сильной любви к офисным помещениям, а потому что сдача их в аренду позволяет собственникам постройки ежемесячно получать немаленькую прибыль.

Поэтому, и первые, и вторые заключают между собой договор аренды. При этом, первые стремятся заключить его на таких условиях, чтобы можно было его при необходимости расторгнуть как можно быстрее. А вот вторые непременно получить гарантию, что аренда продлиться как можно дольше, и преждевременное расторжение не обойдется без дополнительных санкций.

Общая информация

Почему происходит необходимость досрочного расторжения договора аренды.

Арендатор, начиная свой путь в бизнесе или продолжая его, находит те условия аренды, которые подходят ему на данном этапе.

Читайте так же:  Правила оформления акта передачи тмц новому материально-ответственному лицу – образец для скачивания

Но дела могут пойти в гору или, наоборот, скатиться вниз.

И в том, и в другом случае арендатор вынужден искать новые помещения для своего дела, другое оборудование. Возможно, в процессе своей деятельности он нашел лучшие условия по устраиваемой его цене.

Но и у арендодателя могут возникнуть причины сменить арендаторов по разным причинам. Основная из них это появление арендатора, который готов предложить более высокую арендную плату. Собственнику имущества выгодно сдать ему, потому что он увеличит свой доход, практически ничего не предпринимая.

И той, и другой стороне это сделать легко, когда заключенный на аренду договор подходит к концу. А как быть в ситуации, если до окончания срока действия договора еще очень далеко?

В таких случаях ничего из ряда вон выходящего не происходит. Встречается подобное явление очень часто. Происходит это по причине сильно большой ротацией арендаторов. Закон предусматривает, что расторгнуть договор аренды можно и досрочно по требованию любой из сторон, если при этом будут соблюдены некоторые условия.

Например, если стороны принимают такое решение по обоюдному согласию. Тогда им остается составить соглашение, в котором они вносят данные о расторжении договора. Это соглашение подписывается обеими сторонами, а подписи скрепляются печатями.

После этого договор аренды считается расторгнутым. Здесь вопросов возникнуть не может. А что делать, когда одна из сторон против расторжения договора? Как быть в таких ситуациях?

Законодатель предусмотрел, что расторгнуть договор можно и в одностороннем порядке, как арендодателем, так и арендатором.

Как правило, основания для этого будут заключаться в несоблюдении условий договора.

Но дело в том, что эти основания еще нужно зафиксировать, а вот с этим уже сложнее.

Но обо всем по порядку. Итак, какие основания должны быть для того, чтобы можно было расторгнуть договор? Эти основания разные для обеих сторон.

Так, арендодатель может это сделать, если:

  • арендуемое имущество используется не по целевому назначению; данное основание возможно использовать, если в самом договоре было четкое указание на то, как должно использоваться передаваемое в аренду имущество;
  • арендная плата вносится несвоевременно; это основание можно использовать, если арендная плата не вносилась вовремя при двух платежах и более;
  • состояние арендуемого имущества существенно ухудшилось; данное условие принимается во внимание в том случае, если в договоре было прописано состояние имущества, а в противном случае невозможно установить изменение состояния предмета аренды.

Арендодатель может расторгнуть договор только при том условии, что он об этом письменно сообщит об этом арендатору.

В письменном сообщении должны быть указаны все те нарушения, которые побудили к расторжению соглашения.

В свою очередь, арендатор, если он не согласен с указанными нарушениями, должен письменно и мотивированно ответить арендодателю.

Дело в том, что даже при подписании соглашения, арендатор имеет преимущество в его продлении перед всеми другими претендентами. Это справедливо, если он выполняет свои обязанности по договору надлежащим образом. В том случае, если по истечении срока аренды собственник пробует выселить арендатора, то все происходит немного иначе.

Распространенная практика прописывать в договорах обязательное письменное уведомление сторонами друг друга о намерении расторгнуть соглашение в определенный срок. Если этого не происходит, тогда соглашение считается продленным на прежних условиях этого соглашения.

Законодатель учел, что в тех случаях, когда сам арендодатель нарушил хоть одно условие для расторжения, то досрочно расторгнуть договор на том основании, что закончился его срок, уже не получится.

По инициативе арендатора

Рассмотрим ситуацию, при которой инициатива расторжения договора находится за арендатором.

Законодатель установил некоторые случаи, при которых со стороны арендатора вполне законно будут следовать требования о досрочном прекращении соглашения на аренду имущества.

Данные требования он должен подать в суд, которые удовлетворит их, если:

  • собственник не предоставляет арендатору предмет договора или препятствует его использованию в соответствии с условиями подписанного соглашения, а если в соглашении ничего об этом не сказанного, то в соответствии с назначением имущества;
  • собственник не осуществляет капитальный ремонт, который является его обязанностью, если другое не прописано в договоре; как правило, такой ремонт должен проводится в установленные сроки, и если этого не происходит, то арендатор имеет право на досрочное расторжение договора;
  • предмет договора приходит в непригодное для использования состояние по причинам, не зависящим от арендатора;
  • предмет договора был передан арендатору, но оказалось, что его нельзя использовать по назначению из-за имеющихся у него недостатков; это возможно в тех случаях, если при подписании договора эти недостатки не оговаривались, а значит, не были известны арендатору заранее.

В последнем случае важным условием является то, что сам арендатор не мог при осмотре передаваемого ему в пользование предмета договора обнаружить эти недостатки. Как указывалось выше, в само соглашение могут быть вписаны и другие основания, которые позволяют арендатору досрочно разорвать договор аренды по своей инициативе.

Как только договор прекращает свое действие, предмет договора должен быть возвращен его собственнику. Но мало прийти и заявить о том, что имущество передается.

Данный факт нужно зафиксировать юридически.

Для этого служит акт приема-передачи.

Его нужно составить по аналогии с тем актом, которым имущество сдавалось в аренду.

В самом акте указывается состояние предмета договора, его расположение и насколько своевременно происходит возврат. Такой подход к приему передачи исключает дальнейшие претензии с обеих сторон.

Считается нормальным, если предмет договора возвращается своему собственнику в том состоянии, в котором передавалось в аренду, но с учетом нормального износа. В самом договоре может быть указано состояние, в котором арендуемое имущество подлежит возврату. Например, договор аренды может предусматривать ремонт помещения, его реставрация и т.п. И если арендатор обязался выполнить эти условия, то при возврате их придется выполнить.

Следует учесть и те последствия, которые наступают при досрочном расторжении договора. Они зависят от того, какая именно сторона не выполняла взятые на себя обязательства, которые стали основанием для досрочного расторжения договора аренды. Именно на эту сторону и возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Но данное положение более всего справедливо именно для арендодателей, чем для арендатора.

По инициативе арендодателя

А как быть, если расторжение соглашения происходит со стороны арендодателя.

Читайте так же:  В какой загс правильно подавать заявление о разводе

Юристы рекомендуют такие сообщения направлять через почту с уведомлением о вручении. В ином случае, нужно вручить это сообщение адресату под расписку.

Такие действия позволяют в дальнейшем предъявить суду факт урегулирования спора в досудебном порядке.

Важно показать, что другая сторона отказала в урегулировании спора либо если она проигнорировала данное обращение, что и послужило обращением заинтересованной стороны в суд с заявлением о прекращении соглашения аренды.

А иначе будет невозможно показать суду, что соблюдался порядок досудебного урегулирования спора. Итак, в каких случаях арендодатель может рассчитывать на досрочное расторжение судом соглашения аренды? Это возможно, если:

  1. Aрендатор существенно нарушает условия пользования имуществом, использует его не по назначению, и все это происходит неоднократно. Допустим, что помещение сдавалось в аренду в качестве спортивного зала, а арендатор стал использовать его под швейный цех или под складское помещение.
  2. Если при использовании арендуемого имущества арендатор сильно ухудшает его состояние. Это возможно только в тех случаях, если в договоре аренды прописывается состояние предмета соглашения.

[1]

Как видите, эти условия указывались выше. Сюда относятся и просрочка платежей два и более раз, отсутствие ремонта в установленные сроки и т.п.

Выше указывалось, что на одну из сторон возлагается обязанность по возмещению убытков, которые несет пострадавшая сторона. Это более всего справедливо именно для арендодателей. Так, за просрочку арендной платы могут назначаться штрафы и пени. Аналогично поступают, если помещение без разрешения сдается в субаренду, проводиться его перепланировка и реконструкция.

Несмотря на то, что собственники могут защищать свои права в суде, на практике они могут пользоваться следующим механизмом защиты своих интересов.

Это депозит в виде обеспечительного платежа, который устанавливается в размере арендной платы за один или два месяца.

Он вносится при подписании соглашения и как только договор расторгается по инициативе арендатора, то внесенная сумма служит компенсацией потерь для арендодателя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Расторгнуть договор аренды при отсутствии нарушений со стороны арендодателя арендатор сможет только при условии, что в договоре прописаны конкретные основания для расторжения

Статья 620 ГК РФ устанавливает ряд обстоятельств, при наличии которых арендатор вправе требовать от арендодателя досрочно расторгнуть договор. Они связаны с ненадлежащим исполнением арендодателем своих обязанностей или недостатками/непригодностью переданного имущества. Однако в рассматриваемом случае, исходя из предоставленной информации, подобные обстоятельства отсутствуют.

Согласно ч. 2 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором.

Как было отмечено в Определении Верховного суда РФ от 21.08.2015 № 310-ЭС15–4004 по делу № А08-7981/2013, для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 620 ГК РФ, такие основания должны быть прямо указаны в договоре. Иной подход противоречил бы сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности.

Таким образом, сторонам нужно прописывать в договоре не только порядок расторжения договора, но и сами основания (помимо тех, которые установлены в ст. 619 и 620 ГК РФ), по которым стороны будут вправе расторгнуть договор. Между тем, как можно понять из предоставленной информации, в рассматриваемом случае в договоре было указано лишь на то, что «если арендатор желает расторгнуть договор по иным основаниям, он обязан письменно предупредить контрагента за месяц до расторжения». Конкретные основания для расторжения договора прописаны не были. Следовательно, права в одностороннем порядке требовать расторжения договора по причине экономической нецелесообразности дальнейшего использования помещения и закрытия размещенного в нем филиала у арендатора нет. Арендодатель может отказаться от расторжения договора, сославшись на то, что он не допустил каких-либо нарушений.

Поэтому даже если арендатор освободит помещение, он все равно будет обязан вносить арендную плату. Подобные фактические действия не влекут за собой расторжение договора. Как было отмечено в п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Данный вывод неоднократно делался и нижестоящими судами при рассмотрении конкретных дел (см., например, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2015 № 17АП-12365/2015-АК по делу № А60-11381/2015, АС Волго-Вятского округа от 25.05.2016 № Ф01-1882/2016 по делу № А29-6037/2015, Московского округа от 31.10.2016 № Ф05-15938/2016 по делу № А40-214013/2015).

Таким образом, единственным выходом из сложившейся ситуации будет достижение с арендодателем соглашения об условиях расторжения договора. Вероятнее всего, ему придется выплатить отступное.

В каких случаях соглашения о расторжении или изменении (сокращении срока) договора аренды могут относиться к крупным сделкам? Здесь необходимо учитывать различные обстоятельства. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 12.10.2012 по делу № А40-97932/11-62-865 отметил, что суды должны учитывать то, как повлияло расторжение договора аренды на деятельность общества. В постановлении от 13.11.2013 по делу № А14-3834/2010 ФАС Центрального округа отметил, что представленные в материалы дела документы, в том числе отраженное в бухгалтерских балансах финансовое состояние, не подтверждают ухудшение финансового положения арендатора после подписания спорного соглашения. Уступка права аренды земельного участка не противоречила целям деятельности арендатора.

Особое значение в рассматриваем аспекте представляет Определение Верховного суда РФ от 21.04.2015 по делу № 307-ЭС14–8324, А66-10302/2013. Как констатировал ВС РФ, дополнительное соглашение об изменении ранее одобренного обществом договора аренды — самостоятельная сделка. Такая сделка нуждается в новом одобрении, если она влечет изменение основных условий ранее одобренной сделки. При этом суд указал, что если дополнительное соглашение влечет за собой очевидно выгодные последствия для общества в виде сбережения арендной платы, то его одобрение не требуется.

Само по себе данное определение достаточно спорное. Если следовать логике Верховного суда РФ, то получится, что любое расторжение возмездного договора «очевидно выгодно» стороне договора, так как оно всегда влечет сбережение выплат по договору. ВС РФ проигнорировал справедливый довод суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение повлекло утрату обществом возможности арендовать земельный участок на оставшиеся 46 лет по первоначальным (выгодным) условиям договора.

Читайте так же:  Материнский капитал жилье (дом, квартира, ипотека), обучение, пенсия, обналичить

Между тем сформулированная ВС РФ правовая позиция в полной мере применима к описанной ситуации: досрочное расторжение договора аренды (либо изменение его срока дополнительным соглашением) экономически целесообразно. Общество приняло решение закрыть филиал, очевидно, что необходимости в аренде офиса и, как следствие, выплате арендных платежей больше нет. Таким образом, если следовать логике Верховного суда РФ, необходимость в одобрении сделки по расторжению (изменению) договора аренды в рассматриваемом случае отсутствует.

Расторжение договора аренды арендатором

Если необходимо использовать определенное имущество, но нет возможности оформить его в постоянное владение, выходом из положения будет простое оформление арендного договора.

На условиях такой договоренности, предмет аренды передается для его временного использования, на оговоренный заранее период. Это распространяется не только на объекты недвижимости, авто, но также и на имущественные комплексы (предприятия).

Каждая из сторон такого соглашения может прервать при необходимости такие договорные взаимоотношения. Далее будет рассматриваться вопрос о том, каким образом расторгнуть арендное соглашение, при наличии на то желания арендатора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Арендные соглашения могут заключать в себе любого рода законные требования лица, арендующего жилое помещение. Если соглашение, содержащее такие требования, подписано арендодателем, следовательно, последний соглашается с ними.

Когда же в договоре не предусматриваются случаи возможного прерывания договорных обязательств, инициировать которые может арендатор, действие такого соглашения может быть прекращено, только если стороны придут к обоюдному согласию или же спор будет направлен в суд и разрешен таким образом.

Соглашение о расторжении договора аренды: скачать.

Как составить акт приема-передачи квартиры арендатору, читайте тут.

Законодательство предусматривает такие обстоятельства:

  • Если жилплощадь имеет определенные недостатки, препятствующие проживанию арендатора. Подобный пункт может быть использован, только если съемщика не предупредили о присутствии подобных существенных недостатков, и он не имел реальной возможности обнаружить их во время приемки имущества;
  • Если с момента заключения соглашения, арендатору не предоставлен доступ в арендованное им жилье;
  • Когда жилплощадь, в процессе ее эксплуатации, стала непригодной для ее дальнейшего использования, в виду обстоятельств непредвиденного характера;
  • В случае, если собственник объекта недвижимости препятствует использованию арендатором переданного ему жилья;
  • Когда собственник жилплощади не придерживается обязательств проведения ремонта в помещении (в случае упоминания конкретных сроков для проведения таких работ в соглашении).

Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды

Чтобы прекратить арендное соглашение, на то потребуются достаточные основания, которые могут прямо предусматриваться прописанными в договоре условиями или же законом. Кроме того, прекращение соглашения возможно при достижении сторонами соответствующей договоренности.

Когда арендное соглашение расторгается по причине нарушений договорных обязательств одним из участников сделки, следует провести сбор всех доказательств наличия таких действий. Обязательным является подтверждение расторжения правоотношений в документальной форме.

Таким подтверждением может служить судебное решение либо соглашение о добровольном расторжении соглашения. Но так или иначе, сторонам потребуется составлять акт о приеме-передаче, с помощью которого документально фиксируется факт возврата имущества.

В случае предварительного внесения арендной платы, целесообразно поднять вопрос по поводу возврата средств, оплаченных арендатором заранее, за несостоявшийся арендный срок.

По ситуации, вопрос может быть разрешен или посредством судебного разбирательства, или же при достижении участниками сделки договоренности о добровольном прекращении арендного соглашения.

Порядок расторжения

При выборе судебного порядка расторжения заключенной сделки, в дальнейшем процесс будет, в первую очередь, зависеть от того, кто именно является участниками такого соглашения.

К примеру, если арендные правоотношения оформлены между физическими лицами (гражданами), соответственно, спор подлежит рассмотрению в районном суде, в месте нахождения арендодателя (ответчика).

Если же в качестве сторон арендного соглашения выступают организации или же лица, имеющие статус индивидуального предпринимателя, вопрос по поводу расторжения такой сделки подлежит рассмотрению в арбитраже.

При этом речь может идти как об арбитражном суде, расположенном в месте регистрации ответчика по делу, так и суде, который стороны непосредственно обозначили в соглашении, как судебную инстанцию, где подлежат рассмотрению любые спорные ситуации, касающиеся договорных взаимоотношений.

Когда дело касается арбитражного судопроизводства, то до момента направления судебного иска, арендодатель должен позаботиться о предъявлении второй стороне претензии о расторжении письменного соглашения.

Рассматриваться она должна на протяжении одного месяца. И если на протяжении указанного периода стороны не придут к общему знаменателю, иск направляется в арбитраж.

Вне зависимости от того, куда именно направляется иск, этот документ должен иметь следующие обязательные данные:

  • наименование судебного органа;
  • сведения о каждой из сторон: арендодателе/арендаторе;
  • суть арендного соглашения и ключевые условия этой формы договоренности;
  • обстоятельства, которые истец (арендатор) сочтет достаточными для инициации прекращения договорных взаимоотношений;
  • перечисление каждого из требований, предъявляемых в рамках подачи иска.

К иску должны быть приложены копии арендного соглашения и приведены все доказательства в подтверждение достаточности оснований для принятия решения о расторжении сделки.

Кроме того, требуется документ о выплате истцом положенного объема госпошлины (в данном случае, следует брать ставки, определенные НК РФ по отношению к направлению исков неимущественного характера).

После заслушивания дела через суд первой инстанции, должно быть вынесено решение по поводу расторжения соглашения. Оно может быть оспорено в течение срока одного месяца через апелляцию.

Если обозначенный срок уже прошел, то соглашение необходимо считать расторгнутым, в связи с истечением этого времени.

Если же была направлена жалоба в апелляцию, то такое соглашение прекращает действие лишь с момента вынесения судом соответствующего решения.

Как только решение суда вступит в законную силу, по факту расторжения соглашения должен быть оформлен отдельный акт, через который имущество, переданное в рамках договора, возвращается его владельцу.

Как расторгается арендное соглашение без суда?

Когда же речь идет о мирном урегулировании вопроса расторжения, действия должны проводиться в такой последовательности.

Читайте так же:  Как провести межевание земельного участка

Сначала арендатор должен направить собственнику имущества уведомление в письменном виде об отказе от аренды (образец можно взять тут).

Выполнить такие действия необходимо с соблюдением срока, определенного арендным соглашением. На принятие арендодателем решения также отведен определенный период времени.

Когда он не оговаривается в соглашении, то срок, отведенный арендодателю для направления ответа, составляет один месяц от даты принятия им уведомления.

И если владелец арендованного имущества не высказывает возражений, то дальнейший шаг состоит в документальном оформлении отказа от последующего сотрудничества. Образец такого соглашения можно найти здесь.

С этой целью, сторонам необходимо оформить отдельное соглашение о досрочном прекращении соглашения.

В этом документе, помимо стандартных данных, следует обозначить:

  • дату, когда взаимоотношения между сторонами будут прекращены;
  • отметку об отсутствии замечаний, связанных с финансовыми моментами, а также любого рода претензий касательно собственности, подлежащей возврату;
  • в случае возврата платежа за не использованный период аренды, необходимо обозначить срок его выплаты.

[2]

Кроме соглашения, условия которого прописывают прекращение заключенной сделки, обязательному составлению подлежит акт о приеме-передаче – документ, опираясь на который арендатор обратно передает имущество его собственнику. Документ должен содержать список возвращаемых вещей.

Ко всему прочему, следует зафиксировать отсутствие у владельца каких-либо претензий по качеству возвращенной собственности.

Соглашение должно прекращаться в той же форме, в какой и оформлялось. Из этого следует, что если арендное соглашение оформлялось у нотариуса, то также должно фиксироваться и его прекращение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды?

Главная страница Форум Гарант
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Статья 619 ГК РФ, содержит норму, направленную на защиту прав и интересов арендодателя. В ней определены основания и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Основаниями такого расторжения являются нарушения условий договора арендатором, среди которых называются четыре следующих:
1) использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Нарушение может быть несущественным, но если оно повторяется неоднократно (2 раза или более) и таких нарушений более чем одно (нарушение двух или более условий договора), то это также дает основание для расторжения договора;

2) арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором;

3) нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы, если такая просрочка арендных платежей имела место подряд 3 раза и более. ГК предусмотрен еще один вариант поведения арендодателя в случае просрочки арендатора. Согласно п. 5 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;

4) если договором, законом или иными правовыми актами установлено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 616 ГК), то просрочка в проведении капитального ремонта является одним из оснований досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя. Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Расторжение договора по требованию арендодателя и арендатора по основаниям, указанным выше или указанных в договоре аренды, осуществляется в судебном порядке на основании ст. 619 и 620 ГК РФ, что требует соответствующих доказательств исца. Но, при отсутствии возражений обе стороны оформляют досрочное прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды.

[3]

Расторжение договора аренды: нюансы, сложности, важные моменты

Аренда имущества – одна из наиболее распространенных сделок гражданско-правового характера, используемая в повседневной деятельности как частными лицами, так и компаниями. Аренда квартир, аренда нежилых помещений, аренда предприятий или бизнеса в целом – вариантов правоотношений по аренде имущества действующее законодательство предполагает великое множество.

Законодательно все положения о договоре аренды отражены в главе 34 ГК РФ и детально прописывают самые разные условия и нюансы заключения, исполнения и прекращения данного договора.

Наибольшее число юридических проблем возникает именно при досрочном расторжении договора аренды по инициативе любой из его сторон ввиду грубого нарушения условий или же по причине утраты потребности в аренде имущества.

Каким условиям стоит уделить особое внимание в договоре аренды

С учетом положений указанной главы, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора аренды сторонам не разрешен. Стороны могут предусмотреть такой порядок прекращения договора аренды и без существенных нарушений его условий, предусмотренных ст.ст. 619-620 ГК РФ.

Помимо изложенных в вышеуказанных статьях причин для расторжения, стороны могут дополнить договор любыми другими условиями, не противоречащими ГК РФ и правилам свободы заключения договора.

При заключении и последующем исполнении договора аренды нужно обратить внимание на следующие условия:

    • Порядок и возможность расторжения договора по инициативе любой из сторон;
  • Штрафные санкции за досрочное расторжение договора;
  • Дополнительные основания для расторжения договора аренды, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

Пример. В договор аренды коммерческого помещения было включено право арендатора досрочно и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при условии уведомления арендодателя не позднее чем за 2 месяца до даты окончания договора. В случае нарушения обязанности по уведомлению арендатор должен был уплатить арендодателю двойной размер арендной платы за месяц.

Читайте так же:  Можно ли развестись в другом городе не в том, где расписывались

Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.

При этом, не взирая на содержание договора, стороны в любой момент могут договориться о прекращении действующего соглашения без оглядки на причины такого прекращения.

Способы и основания расторжения договора аренды

Стороны могут завершить арендные правоотношения одним из следующих способов:

    • Вследствие истечения срока действия договора;
    • По соглашению сторон до истечения срока действия договора;
    • Путем одностороннего отказа в порядке, предусмотренном договором;
  • В судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 619-620 ГК РФ.

Прекращение действия договора аренды вследствие истечения его срока носит более чем простой характер. Обычно от одной из сторон требуется уведомление в письменном виде в адрес второй стороны об отсутствии намерений по пролонгации договора. В остальных же случаях расторжение договора аренды потребует куда больше внимания и даже квалифицированной юридической помощи.

Читайте также — «Одностороннее расторжение договора строительного подряда»

Расторжение по соглашению

Ничто не мешает сторонам в любое время договориться о прекращении договора до завершения срока его действия.

Достигнутое соглашение лучше оформить письменно во избежание возможных претензий, а в случаях, когда договор аренды прошел государственную регистрацию – потребуется и государственная регистрация соглашения о его прекращении.

В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков. Например:

    • Размер и сроки возвращаемого депозита за аренду;
    • Размер и порядок выплаты компенсации за простой помещения;
  • Сроки высвобождения площадей, порядок демонтажа оборудования и отделимых улучшений и т.д.

Соглашение составляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон. А при необходимости в его госрегистрации – в трех экземплярах.

Односторонний отказ

Согласно положениям ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств, если только такое право не дано сторонам сделки или одной из них в условиях договора.

Стороны в договоре аренды могут предусмотреть возможность расторжения договоренности в одностороннем порядке, прописав условия для него и порядок. Это могут быть:

    • Сроки извещения второй стороны о разрыве договорных отношений;
    • Компенсации за односторонний отказ;
  • Санкции и пени за нарушение порядка одностороннего расторжения.

Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор. При наступлении условий, дающих право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договоренности, обращаться в суд не потребуется.

Расторжение через суд: основания и порядок

Самым сложным и длительным способом расторжения договора аренды является судебный порядок, применяемый при отсутствии договоренности между сторонами или же в случаях грубого нарушения условий соглашения одной из сторон. Гражданский кодекс устанавливает несколько оснований для каждой из сторон, но они не являются исчерпывающими и стороны могут внести в договоренность любые другие условия для досрочного расторжения договора.

Когда можно досрочно расторгнуть договор аренды через суд со стороны арендодателя?

  1. Нарушение установленного договором порядка использования имущества, его назначения, в том числе и при неоднократном нарушении этого условия;
  2. Использование имущества арендатором ведет к его ухудшению, причем существенному;
  3. Отсутствие оплаты аренды более 2 раз подряд;
  4. Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре.

Также ст. 619 устанавливает ограничение в требовании досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, если не было направлено письменное требование в адрес арендатора об исполнении всех обязанностей и устранении недостатков.

Когда арендатор может досрочно расторгнуть договор через суд?

  1. Арендодатель не передал имущество в пользование арендатору или же чинит препятствия в его использовании;
  2. Недостатки имущества не позволяют использовать его по назначению и были сокрыты от арендатора при передаче имущества и заключении договора
  3. Арендодатель не осуществляет необходимые ремонтные работы, устранение недостатков имущества, если обязанность их производства возложена на него;
  4. Вследствие не находящихся в ведении арендатора обстоятельств имущество может быть утрачено или повреждено.

При этом ст. 620 ГК РФ не вменяет арендатор обязанность предварительно требовать с арендодателя исполнения своих обязательств по договору.

Порядок расторжения договора аренды через суд

Предварительно любая из сторон по договору, желающая добиться через суд его досрочного расторжения, должна направить письменное требование в адрес второй стороны. В документе указываются причины, по которым договор может быть расторгнут, и отражаются требования об исполнении обязательств по договору или же устранении препятствий в его исполнении.

Это позволит обезопасить себя от заявлений ответчика в суде о том, что он «не знал, не видел, не предполагал».

После того, как срок претензии истечет, будет получен отказ в ее исполнении или же ответ не поступит вовсе, можно обращаться в суд.

Все перечисленные выше обстоятельства доказывать придется с предоставлением соответствующих доказательств, мотивируя каждую причину для досрочного расторжения договора объективными фактами.

Иск о расторжении договора аренды между участниками предпринимательской деятельности будет рассматриваться в арбитражном суде по месту нахождения имущества, а между юридическими лицами или ИП и физическим лицом – в суде общей юрисдикции по месту нахождения имущества.

Для судебного расторжения договора аренды обязательно потребуется помощь квалифицированного юриста по договорным спорам. Наши юристы готовы оказать полный комплекс правовой поддержки по расторжению договора аренды как в досудебном, так и в судебном порядке.

Источники


  1. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.

  2. Попова, Анна Теория государства и права / Анна Попова. — М.: Питер, 2008. — 248 c.

  3. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.
  4. Романовский, Г.Б. Гносеология права на жизнь; СПб: Юридический центр, 2013. — 370 c.
  5. Экзамен на звание адвоката. Учебно-практическое пособие; Юрайт — М., 2014. — 255 c.
Как осуществляется досрочное расторжение договора аренды
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here