Как производится и для чего нужна оценка коммерческой недвижимости, нежилых, торговых, офисных и про

Экспертное мнение на тему: "Как производится и для чего нужна оценка коммерческой недвижимости, нежилых, торговых, офисных и про" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Оценка производственного помещения

Москва

+7 495 782 65 34

+7 495 128 45 66

Краснодар

+7 861 292 02 57

Другие регионы России

+7 800 200 65 34

E-mail: [email protected]

WhatsApp: +7 495 782 65 34

Всем известен тот факт, что на сегодняшний день рынок производственных помещений является динамично развивающимся сектором коммерческой недвижимости, значение которого нельзя недооценивать.

Независимая оценка производственного помещения – это та услуга, которую рады предложить Вам специалисты компании «Оценка-Мастер» в наступающем году.

Оценка производственных помещений выполняется для следующих целей:

  • Оформление залога, также и для кредита;
  • Осуществление внесения в уставной капитал (УК) и вывода из основных фондов;
  • Для страхования;
  • Для корректировки данных бухгалтерской отчетности;
  • Оценка ущерба, нанесенного природными катаклизмами, или по вине человеческого фактора и иных видах ущерба;
  • Для цели приватизации или передачи в доверительное управление;
  • Оценка производственного помещения необходима при сдече в аренду;
  • Оформление предприятия в качестве наследства.

Мы предлагаем для Вас оценить производственное помещение, с учетом того что большая часть производственных помещений охватывают отдельно стоящие здания, обеспечивающие производственные функции предприятия.

Оценка производственного помещения производится нашими оценщиками, как оценка отдельного объекта имущества, так и в комплексе с имеющимся оборудованием, транспортными средствами , спецтехникой и т.д.

Для осуществления грамотной оценки производственных помещений, нашим оценщикам потребуется следующий перечень документов:

1.Документы, подтверждающие право на объект оценки (собственность, аренда и т.п.);

2.Документы БТИ на поэтажный план объекта, экспликация производственного помещения;

3.Документы на зем.участок, на котором располагается производственное помещение;

4.Данные о сооружениях, входящих в состав объекта;

5.Информация о наличии обременений, в том числе долговых;

6.Данные о физических границах объекта (производственного помещения), снимок геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта оценки;

7.Сведения о сооружениях, подсобных строениях, объектах инфраструктуры и др. улучшениях, находящихся на зем.участке, на котором располагается производственное помещение;

8.Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащим оценке в составе производственного помещения. Приведенный список документов носит предварительный характер, в зависимости от индивидуального случая может быть видоизменен.

Мы можем для Вас в сжатые сроки оценить стоимость производственного помещения, от 3 до 7 дней.

Стоимость оценки производственного помещения — от 7 000 руб.

Оценка торговых офисных и производственных помещений

Москва

+7 495 782 65 34

+7 495 128 45 66

Краснодар

+7 861 292 02 57

Другие регионы России

+7 800 200 65 34

E-mail: [email protected]

WhatsApp: +7 495 782 65 34

Оценка торговых помещений и оценка офисных помещений – это одно из основополагающих звеньев благополучного ведения бизнеса. Специалисты компании «Оценка-Мастер» занимаются оценкой недвижимости, в полном объеме, то есть мы можем для Вас оценить помещение, которое соответствует всем Вашим критериям и представлениям о хорошем помещении для работы.

Оценка стоимости производственных помещений необходима в следующих ситуациях:

Для оформления залога, также, и для кредита;

  • Внесение торгового, офисного, производственного помещения (и/или вывода) в уставный капитал предприятия;
  • Оформление страхования;
  • Оценка ущерба при заливе или иных видах ущерба;
  • Оценка офисов для оформления наследства;
  • Для корректировки данных бухгалтерской отчетности.

Оценка стоимости производственных помещений производится нашими сотрудниками с учетом того что большая часть производственных помещений охватывает отдельно стоящие здания, обеспечивающие производственные функции предприятия. Мы оценим для Вас, как отдельное производственное помещение, также торговое помещение, в комплексе с имеющимся оборудованием, транспортными средствами, спецтехникой и т.д.

Оценка торговых помещений, в исполнении наших оценщиков – это гарантия благополучия и процветания Вашего бизнеса.

Оценка офисных помещений – это наиболее востребованная услуга среди предпринимателей малого и среднего звена, для которых отчет о стоимости офисного помещения занимает почетное место в бухгалтерском балансе.

Список документов, необходимых для оценки торговых, офисных и производственных помещений:

  1. Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).
  2. Документы БТИ на объект.
  3. Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
  4. Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта).
  5. Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.).
  6. Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.
  7. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Данный перечень носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен в зависимости от вида объекта и после ознакомления оценщика с заданием на оценочную экспертизу.

Оценочная компания «Оценка — Мастер» предлагает оценить торговые помещения любого назначения, для различных целей на высоком профессиональном уровне. Индивидуальный подход к каждому клиенту сократит время сбора необходимых документов до минимума, что значительно уменьшит сроки выполнения отчета. За счет стандартизации процесса выполнения работ, повышается скорость выполнения Отчетов об оценке стоимости производственных помещений, оценке офисных помещений и оценке торговых помещений.

Оценить нежилые помещения

Москва

+7 495 782 65 34

+7 495 128 45 66

Краснодар

+7 861 292 02 57

Другие регионы России

+7 800 200 65 34

E-mail: [email protected]

WhatsApp: +7 495 782 65 34

Специалисты компании «Оценка-Мастер» в сжатые сроки и с экономией Вашего драгоценного времени, помогут Вам подобрать нежилое помещение в аренду, оценить его стоимость, а также правильно оформить договор аренды/купли/продажи и т.д.

В связи с интенсивным развитием рынка нежилой недвижимости и ростом деловой активности вообще, услуги по оценке нежилых помещений пользуются все нарастающей популярностью.

Независимая оценка нежилых помещений подразумевает оценку стоимости коммерческой недвижимости, оценку складских зданий и помещений, оценку производственных зданий и помещений, оценку магазинов и коммерческих помещений, передаточных устройств, оценку офисных зданий и помещений, сооружений, автостоянок, АЗС, земельных участков и т.д. Оценка нежилых помещений может проводиться нашими специалистами как отдельно, так и в составе имущественного комплекса или действующего бизнеса.

Читайте так же:  Как открыть свой первый магазин продуктов

Минимальный перечень документов для оценки нежилых помещений:

  • Правоустанавливающие документы (если есть);
  • Свидетельства о государственной регистрации права владения нежилым помещением;
  • Соглашения (договора) на основании которых возникают права на владение нежилым помещением;
  • Арендные и инвестиционные контракты;
  • Инвентаризационные документы (если есть);
  • Кадастровые документы на земельных участков, на котором размещено нежилое помещение;
  • Справки БТИ, для оцениваемого нежилого помещения.

Независимая оценка нежилых помещений необходима для следующих целей:

  • Оценка нежилых помещений, для оформления кредита или передача нежилых помещений в залог;
  • Независимая оценка нежилых помещений, для совершения сделок купли/продажи;
  • Оценка нежилых помещений, для определения начальной стоимости нежилых помещений (оценка прав собственности на помещение) для продажи на аукционе;
  • Независимая оценка нежилых помещений необходима для выявления страховой суммы;
  • Оценка нежилых помещений, для расчета ставки арендной платы, при сдаче помещения;
  • Оценка нежилых помещений для внесения нежилого помещения в виде неденежного вклада в уставный фонд юридического лица;
  • Независимая оценка нежилых помещений, для постановки имущества на баланс;
  • Оценка нежилых помещений для переоценки основных средств.

Цена на стоимость оценки нежилого помещения может значительно варьироваться, в зависимости от типа оцениваемого помещения и целей оценки.

Оценка коммерческой недвижимости

Владелец недвижимости — физическое или юридическое лицо, имеющее возможность поступить со своим имуществом так, как ему нужно: продать, сдать в аренду, подарить, передать по наследству, ввести в Уставный капитал и т.д. В любом из этих и многих других случаев нужна оценка недвижимости.

Что называется коммерческой недвижимостью

Ситуаций, при которых может потребоваться оценка недвижимости, как в жизни, так и в бизнесе может быть так много, что рассказывать о них будет довольно долго и утомительно, поэтому мы сейчас рассмотрим наиболее частые из них.

Коммерческая недвижимость — это все те здания, сооружения, склады, офисы, коттеджи, квартиры и земельные участки, которые по документам принадлежат компании-владельцу. Значит, компания может распоряжаться этим имуществом так, как посчитает нужным и выгодным для успешного ведения дел и развития бизнеса.

Так как успешное ведение дел напрямую связано с той выгодой, которую можно извлечь от каждой сделки, то понятно, что каждый уважающий себя бизнесмен должен получить всю возможную информацию о реальной стоимости интересующего его объекта.

Самостоятельная оценка коммерческой недвижимости при этом может оказаться не самым лучшим решением, поэтому люди с деловой хваткой стараются доверить это ответственное мероприятие профессионалам, занимающимся в этой сфере бизнеса так долго и успешно, что результатам их экспертизы можно доверять безо всякого сомнения. На основании полученных результатов можно будет правильно спланировать дальнейшие действия.

Оценка коммерческой недвижимости может быть проведена для того, чтобы узнать стоимость торговой и офисной недвижимости, имущественного комплекса, а также любого другого здания или сооружения, находящегося во владении предприятия или компании.

Оценка коммерческой недвижимости, ее цели

Цели данного вида оценки могут быть довольно широкими. К примеру, она может понадобиться для увеличения Уставного капитала. Чем выше стоимость объекта недвижимого имущества, тем он будет больше.

Время от времени бизнесменам требуются кредиты для реализации успешных проектов, поэтому важно, чтобы залоговое имущество было оценено как можно выгоднее. В том случае, когда оценку недвижимости производят те организации, которые посоветует банк, велика вероятность, что по документам ее стоимость будет значительно меньшей, чем на самом деле. Эта «интересная» закономерность связана с тем, что банку выгодно, чтобы стоимость объекта согласно проведенной экспертизе, была заниженной. В интересах юрлица, берущего кредит, чтобы оценкой недвижимости занималась независимая оценочная компания. Почему? Она непредвзято и беспристрастно, безо всякой личной выгоды для себя, произведет необходимую экспертизу, и с ее результатами будет вынуждено согласиться кредитное учреждение.

В связи с такими факторами, как изменение политики компании, приоритетов, изменения формы собственности, рынка сбыта и т. д. может оказаться, что некоторые объекты недвижимости, закрепленные за компанией, могут оказаться невостребованными. В такой ситуации их продажа или сдача в аренду — одно из наиболее приемлемых решений. Здесь обойтись без оценки коммерческой недвижимости можно, но не всегда хорошо, так как за то время, пока имущество находилось во владении компании, оно могло либо упасть в цене, либо, наоборот, вырасти. В связи с этим экспертиза, произведенная специалистами независимой оценочной компании, — это возможность получить от сделки максимально возможную выгоду.

Для чего нужна оценка торговой или офисной недвижимости

Для того, чтобы все сделки, совершаемые с коммерческой недвижимостью, были успешными, необходимо пользоваться услугами независимых оценщиков. К независимым оценщикам следует обращаться тогда, когда нужна независимая профессиональная и грамотная экспертиза, больше всего — для ряда обозначенных ниже целей.

Оценка зданий и сооружений

Одна из разновидностей оценки коммерческой недвижимости — это оценка зданий и сооружений, находящихся в собственности того или иного предприятия. Со зданиями и другими сооружениями, которые являются собственностью организации, проводятся те же самые операции, что и с офисными, складскими и торговыми помещениями.

Оценка недвижимости, произведенная экспертами нашей компании — это всегда уверенность в том, что все сделки и операции, производимые предприятиями и организациями со своим недвижимым имуществом, будут выгодными.

Оценка коммерческой недвижимости: здания, помещения, сооружения

Главная / Оценка недвижимости / Оценка коммерческой недвижимости: здания, помещения, сооружения

Отчет при рыночном определении стоимости коммерческой недвижимости нужен если вы собираетесь под нее получить ипотечный кредит, планируете оспаривание кадастровой стоимости, или собираетесь к судебным разбирательствам.

Также некоторые покупатели заказывают для себя отчет об оценке перед покупкой, просто для подтверждения рыночной цены, обозначенной продавцом, что является скорее желанием а не требованием.

ПО ВОПРОСАМ ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ ЗВОНИТЕ ПО ТЕЛ. 8(495)227-27-43 или закажите Обратный звонок

Почему так важен опыт работы Оценщика?

Если Вам требуется официальный документ, подтверждающий независимую оценку нежилого объекта, вероятней всего отчет пойдёт на проверку в какой-либо проверяющий орган. Чаще всего наши оценщики сталкиваются с проверяющими в судебных инстанциях, РФФИ, Москомимуществе, РЖД, различными банками, комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Каждый проверяющий орган в этих организациях имеет свои требования и стандарты. Только наши Оценщики:

  • Знают стандарты и работают с различными банками и организациями
  • Уверенно и кратчайшие сроки качественно выполняют свою работу
  • Быстро решают все возникающие вопросы
Читайте так же:  Куда жаловаться и что делать, если не платят черную зарплату – способы наказать работодателя за невы

Максимально сжатые сроки
проведения независимой оценки

Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни

Сергей Шешков, управляющий партнер ГК ЦНЭ «Инвест Проект»

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя такие объекты нежилой недвижимости, которые используются для извлечения прибыли. Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов. Это офисная недвижимость (где размещаются представительства компании), торговая (где осуществляется продажа различных товаров или услуг покупателям) и производственно-складская (где производятся и, соответственно, хранятся различные виды товаров). Оценка любого объекта недвижимости помогает, в первую очередь, сократить неоправданные затраты и время на анализ рынка. Поэтому взаимодействие между владельцем бизнеса и оценщиком должно проходить под девизом: «они оценивают, мы растем». Оценка коммерческой недвижимости – это процедура, связанная с определением рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима для получения кредита под залог в банке, взноса в уставный капитал предприятия, подготовке к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду. Как показывает практика, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, хотят определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование.

1. Правоустанавливающие документы на здание (помещение) — свидетельство о государственной регистрации права.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок — свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
3. Документы БТИ:

  • технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
  • экспликация (форма БТИ №22);
  • поэтажный план;

4. Бухгалтерская информация:

  • справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;
  • справка о величине остаточной стоимости объекта оценки;
  • информация об эксплуатационных расходах — расходы на страхование объекта оценки;
  • коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
  • фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
  • расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Многие, ознакомившись со списком документов, впадают в панику, но переживать не стоит. На практике выше представленный перечень может быть сокращен. Точный список документов будет определен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком.

Третий этап – это выезд оценщика для осмотра объекта. В назначенное время специалист-оценщик встречается с заказчиком, осуществляет осмотр и фотографирование объекта, составляет акт осмотра. Бывают такие ситуации, когда осмотр оказывается невозможным, например, в случае проведения процесса судопроизводства, когда собственник отказывает оценщику в доступе на осматриваемую территорию. И, наконец, заключительный этап – это составление отчета об оценке. Перед тем, как готовый отчет попадает в руки заказчика, его проверяет руководитель отдела оценки или сотрудник, уполномоченный проверять отчет, в некоторых компаниях отчеты и вовсе не проверяются. И если первый вариант отчета составлен на ненадлежащем уровне, то он возвращается на доработку. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и иные сведения. Все перечисленные этапы касаются оценки любого объекта, изменения будут только в перечне предоставляемых заказчиком документов.

Таким образом, оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости следует поручать профессионалам, которые зарекомендовали себя, как высококлассные исполнители. Для этого стоит, как минимум, ознакомиться со списком рекомендательных писем компании оценщика (запросить напрямую или просмотреть на корпоративном сайте). Масштаб организаций, которым оказывал услуги оценщик, а также их положительные отзывы — это немаловажный показатель уровня предоставляемых услуг. Поэтому отнеситесь серьезно к выбору компании, которая поможет сделать ваш бизнес успешным.

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость и ее использование

Все объекты недвижимости, в соответствии с их экономическим использованием, можно условно разделить на две группы:

  • Объекты, используемые для личных или общественных целей.
  • Объекты, используемые для получения дохода (коммерческая недвижимость).

Рассмотрим более подробно недвижимость второй группы, то есть те объекты, которые прямо или косвенно связаны с извлечение доходов и получением прибыли.

Для разных объектов коммерческой недвижимости может существовать свой способ использования, но мотивация владельца объекта всегда одна — использовать недвижимость таким образом, чтобы доход от нее был максимальным. Этот принцип наилучшего использования объекта лежит в основе всех методов расчета рыночной стоимости недвижимости, основанных на анализе получаемых доходов.

Наиболее распространёнными способами коммерческого использования нежилых зданий являются:

  • использование для размещения офисов;
  • использование для производства;
  • использование в качестве склада;
  • использование в качестве торгово-развлекательного центра.

Порядок определения стоимости

Рассмотрим порядок определения стоимости коммерческой недвижимости на примере оценки такого типового объекта как нежилое здание.

Если мы хотим оценить здание, исходя из доходов от его эксплуатации, то сначала нужно определить наилучшее использование этого здания. Наилучшим использованием здания будет такой способ его возможной эксплуатации, при котором доход владельца будет максимальным.

Расчет стоимости коммерческого здания может быть проведен по следующей модели:

[3]

1. Выбрать длительность периода владения (инвестиционного горизонта). Типовой период владения для нежилых зданий составляет 5-10 лет.

2. Рассчитать по годам будущие доходы от сдачи в аренду здания по рыночной ставке исходя из определенного наилучшего использования объекта, с учетом поправки на частичную потерю дохода в период смены арендаторов.

3. Рассчитать по годам будущие расходы, которые придется нести владельцу здания для обеспечения нормальной эксплуатации и поддержания объекта в работоспособном состоянии (эксплуатационные расходы, расходы по охране и страхованию объекта).

4. Рассчитать чистый операционный доход по каждому году владения зданием (годовой доход от аренды минус годовые расходы).

5. Определить ставку дисконтирования, при помощи которой операционный доход за каждый год планируемой эксплуатации здания будет пересчитан в текущую стоимость.

6. Дисконтировать (привести к текущей стоимости) и сложить дисконтированные величины чистого операционного дохода за каждый прогнозный год владения зданием. Получившаяся в результате величина будет представлять текущую стоимость доходов от коммерческого использования здания за весь период владения.

Читайте так же:  Не нарушайте закон! что делать, если топят соседи сверху, а их нет дома или же они не открывают двер

7. Определить стоимость здания на конец периода владения для учета в составе доходов от эксплуатации здания рост цены самого объекта за весь период владения, а затем дисконтировать эту величину по определенной выше ставке дисконтирования. Результат этого действия называется текущей стоимостью реверсии.

8. Определить рыночную стоимость здания путем сложения текущей стоимости доходов от коммерческого использования здания за весь период владения и текущей стоимости реверсии.

Такой порядок определения стоимости хорошо подходит для оценки именно коммерческой недвижимости, поскольку позволяет ясно показать перспективы использования объекта для извлечения прибыли.

Конечно, практическая оценка коммерческой недвижимости выглядит сложнее, чем изложенная выше краткая схема, но порядок действий и основные принципы остаются такими же. Для более подробного ознакомления с оценочной методологией смотрите страницу, посвященную обзору различных методов оценки стоимости недвижимости.

Если вы хотите быстро рассчитать примерную стоимость какого-либо объекта коммерческой недвижимости в Москве, воспользуйтесь нашими калькуляторами, рассчитывающими стоимость недвижимости он-лайн.

Услуги по оценке коммерческой недвижимости

Мы оказываем квалифицированные услуги по проведению независимой оценки таких коммерческих объектов как нежилые здания, офисные (административные) помещения, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы и рестораны.

[1]

Для получения предложения о сроках и стоимости проведения оценки, отправьте

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Для подробных консультаций по всем вопросам звоните (495) 726-86-74.

Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения.

Недвижимое имущество в оценочной деятельности принято классифицировать по видам. Одним из таких видов недвижимости является помещение, то есть часть здания.

Помещения, в зависимости от их назначения, бывают жилыми и нежилыми. О порядке оценки жилых помещений можно прочитать на страницах, посвященных оценке квартир и оценке доли в квартире, а здесь мы подробнее остановимся на особенностях оценки нежилых помещений.

Нежилые помещения – это обычно коммерческая недвижимость, используемая как офис, склад, магазин или производство. Рыночная стоимость коммерческого помещения целиком зависит от величины дохода, который она способна приносить своему владельцу – чем больше доход, тем выше ценность помещения. В свою очередь, доход от эксплуатации помещения определяется текущим уровнем рыночных арендных ставок на данный тип помещений. Если помимо оценки стоимости самого помещения вы интересуетесь оценкой рыночной арендной ставки, мы рекомендуем ознакомиться со страницей Оценка арендной платы.

Цели и задачи оценки

Оценка стоимости помещений может проводиться для решения различных задач. Например, для обоснования цены в сделке купли-продажи, для передачи в уставный капитал (подробнее см. Оценка вклада в уставный капитал), для залога в банк (подробнее см. Оценка залога), для заключения договора страхования (подробнее см. Оценка страховой стоимости) и т.п. Во всех этих случаях установлению подлежит рыночная стоимость помещения.

Обратите внимание, что задача оценки (то, как планируется использовать результат оценки) и цель оценки (вид определяемой стоимости) фиксируются в договоре, и в дальнейшем полученный результат можно будет использовать только для решения той задачи, которая указана. То есть, если помещение оценено для внесения в уставный фонд вновь создаваемой компании, то этот результат нельзя будет использовать при передаче данного помещения в залог или решения других задач. Поэтому нужно четко сформулировать задачу предстоящей оценки еще на этапе согласования договора.

Необходимые документы

Для выполнения работы по оценке помещения потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права или иной правоподтверждающий (правоустанавливающий) документ.
  2. Кадастровый паспорт, выданный территориальным БТИ.
  3. Экспликация.
  4. Поэтажный план.
  5. Справка о размере ежегодных коммунальных расходов, связанных с эксплуатацией помещения.
  6. Справка о размере ежегодных платежей за земельный участок.
  7. Справка о полной и остаточной балансовой стоимости помещения (если собственником является юридическое лицо).
  8. Сведения о наличие обременений (если есть).

Услуги по оценке помещений

Оценка помещения начинается с заключения договора. Для заключения договора необходимо прислать нам заявку, содержащую название и реквизиты заказчика оценки, а также идентификационные данные самого помещения (адрес, общая площадь, кадастровый или условный номер).

После заключения договора, оценщик осматривает помещение и здание, в котором это помещение расположено. Осмотр проводится с целью определения характера местоположения помещения, класса здания, в котором оно находится, и состояния внутренней отделки. Во время осмотра оценщик фиксирует наличие неисправностей (повреждений) основных конструктивных элементов помещения и делает необходимые фотографии, которые затем будут использованы в качестве иллюстраций в отчете об оценке.

Процесс оценки типового помещения занимает 3-5 рабочих дней, после чего готовый отчет об оценке передается заказчику. К отчету прикладываются все документы, которые были использованы для установления количественных и качественных характеристик помещения, а также документы самого оценщика, проводившего оценку – свидетельство о членстве в СРО, полис страхования гражданской ответственности и диплом о получении оценочного образования.

Для уточнения стоимости работ и сроков выполнения заказа по определению стоимости помещения, отправьте

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Для подробных консультаций по всем вопросам оценки помещений звоните: (495) 726-86-74.

Примеры отчетов об по оценке помещений

Для того чтобы наглядно представить себе как будет выглядеть результат работы оценщика, можно посмотреть готовый отчет об по оценке нежилого помещения или отчет об по оценке жилого помещения (квартиры), которые были подготовлены нашими специалистами.

Кроме оценки стоимости самого помещения, иногда требуется оценить рыночную ставку аренды (платы за право пользования помещением в течение определенного промежутка времени). Пример такой работы можно посмотреть здесь: Отчет об оценке ставки аренды

Эти отчеты соответствуют всем требованиям законодательного регулирования оценочной деятельности в РФ, действовавшим на дату проведения оценки.

Оценка стоимости помещений он-лайн

Если вы хотите узнать приблизительную стоимость офисного помещения, расположенного в городе Москве, то можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать стоимость как на текущую дату, так и на дату в прошлом, вплоть до января 2011 года.

«Калькулятор рыночной стоимости офисного помещения в Москве»

ВНИМАНИЕ: Калькулятор дает приблизительную величину стоимости, используйте это значение как ценовой ориентир. Для установления действительной рыночной стоимости обращайтесь к профессиональному оценщику.

Читайте так же:  Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Частые вопросы

Ответ: Вас интересует так называемая «ретро-оценка», когда дата, на которую определяется стоимость, отстоит в прошлое от даты составления отчета на значительный период, например, несколько лет. Да, такую оценку для этого объекта сделать можно. Подробнее об оценке недвижимости для суда.

Теоретические основы оценки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость как особый объект оценки

Коммерческая недвижимость — это офисные, торговые, производственные, складские помещения, готовый бизнес, а так же земля, предназначенная для строительства магазинов, торговых центров, баз отдыха, складов.

Любой объект коммерческой недвижимости можно сдать в аренду, купить или продать, передать право пользования.

Коммерческая недвижимость считается одним из наиболее прибыльных инвестиционных объектов. Некоторые строят свой бизнес целиком и полностью на коммерческой недвижимости, т. е. сдаче в аренду площадей, субаренду.

Оценка коммерческой недвижимости — это оценка недвижимости, которая может приносить доход. Часто, ее называют доходной недвижимостью. Независимая оценка коммерческой недвижимости — это определение текущей рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости самый распространенный вид оценки, включающий в себя определение стоимости права собственности или иных прав. Так же она учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При оценке коммерческой недвижимости принимают во большое количество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т. д.), особый интерес представляет наличие или отсутствие различного рода обременений оцениваемых объектов.

Оценка коммерческой недвижимости основывается на трёх основных подходах: затратном, доходном и сравнительном. Оценка коммерческой недвижимости оформляется в виде отчёта, в котором отражается профессионально проведенный анализ рынка оцениваемого имущества, сведения о рыночной стоимости оцениваемой коммерческой недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки коммерческой недвижимости — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения — это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене — это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании — это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость — основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Сегмент офисного рынка аналогичен сегменту новостроек на рынке жилья и является наиболее интересным и показательным. Большинство предложений на вторичном офисном рынке — это помещения в зданиях советского периода — бывших НИИ, физически и морально устаревших административных зданиях, прочих нежилых помещениях неопределенного характера. Именно первичный офисный рынок представляет собой сливки этого типа недвижимости. Вновь построенные или недавно реконструированные офисные здания, отражающие собой последнее слово строительной индустрии и интеллектуальной начинки, являют собой верх престижа для любого бизнеса и наиболее высокий уровень арендных ставок.

Рассматривая оценку офисов, следует отметить, что любой офис используется в коммерческих целях, деятельность пользователей офиса направлена на получение прибыли. Следовательно, должны использоваться доходный метод оценки. Набор информации используемой для оценки офиса, должен отражать качественные характеристики и являться элементом престижности деятельности офиса.

[2]

Согласно классификации сегмент офисной недвижимости условно подразделяется на три основных категории:

  • 1. Профессиональные офисные помещения,
  • 2. Полупрофессиональные офисные помещения,
  • 3. Квартирные офисы.
  • 1. Офисные помещения

К данной категории можно отнести бизнес-центры и офисные здания класса «А», «В» и «С». Под классом «А» подразумеваются самые престижные офисы, расположенные в деловом центре города. Здания, в которых они находятся, оснащены различными интеллектуальными системами автоматизации, имеется различное оборудование и оргтехника, подключение к сети Интернет, ресепшн, служба безопасности, подземные стоянки и охраняемые парковки. Кроме того, аренда офиса класса «А» позволяет воспользоваться конференц-залом, а свободное время можно провести в центре отдыха.

От класса «А» офисные помещения класса «В» отличаются менее широким спектром предлагаемых услуг. Кроме того здания, в которых расположены офисы, уже не новые и не оснащены по последнему слову техники, однако расположены они в центре. Стоит отметить, что через 5-7 лет эксплуатации объекты офисной недвижимости класса «А» превращаются в класс «В».

К офисной недвижимости класса «С» относятся здания, расположенные вблизи станций метро или на пересечении транспортных путей. Ремонт в помещении проводился более 10 лет назад, потому коммуникации никак нельзя назвать современными. Среди предоставляемых услуг имеется телефонная связь, иногда подключение к интернету.

2. Полупрофессиональные офисные помещения

Полупрофессиональная офисная коммерческая недвижимость включает в себя помещения классов «D» и «Е», которые смогут стать отличными объектами недвижимости после качественного ремонта. В зданиях класса «D» системы инженерной коммуникации и жизнеобеспечения уже устарели. Однако имеется небольшая автостоянка с отдельным выходом. Что же касается класса «Е», то такие здания обычно неприспособленны для размещения в них офисных помещений и потому требуют капитального ремонта с перепланировкой.

Читайте так же:  Продолжительность неполного рабочего времени

3. Квартирные офисы

Данный класс недвижимости представляет собой оборудованные под офис квартиры в жилых домах.


Оценка офисного помещения — специфическая задача оценки. Почти все бизнес центры и отдельные офисы расположены в черте города. Это в первую очередь обусловлено тем, что большая доля рабочих мест расположена в городах. Плюс ко всему, транспортная доступность для клиентов. В настоящее время офис компании является, можно сказать, ее лицом. Поэтому крупные фирмы стараются иметь офис в престижных районах города, которые расположены ближе к центру города. Состояние офиса является вторым важным критерием. Так как обычно в офисах работают непосредственно с клиентами. Оценка офиса может пригодиться для:

  • · определения кредитоспособности;
  • · целей страхования; целей налогообложения;
  • · постановки на баланс компании; внесения в уставной капитал Оценка офисных помещений проводится для внесения её в уставной капитал ООО, если номинальная доля участника в обществе составляет более 200 МРОТ (на сегодняшний момент 20 тыс. рублей).;
  • · совершения сделок купли-продажи;
  • · решения имущественных споров.

Факторы, влияющие на стоимость офиса:

  • · состояние здания и помещения;
  • · год постройки здания;
  • · охрана;
  • · планировка помещения;
  • · наличие стоянки.

Документы необходимые для оценки офиса:

  • · документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.); документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план);
  • · разрешение на перепланировки (если они есть);
  • · сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию),
  • · документы (при наличии), подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
  • · данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Так же возможно наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и так далее — приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений). Характеристика и методика оценки офиса (офисного помещения). Рынок офисных помещений на данный момент находится на стадии развития. На рынке в основном доминирует аренда офисных помещений.

Основными задачами метода оценки офисного помещения является определение чистого дохода и соответствующих ставок капитализации. Показатель чистого дохода зависит от ставки за арендованные помещения и расходов по его эксплуатации. Единых правил, на которых сдается офисное здание, не существует. Каждый договор аренды индивидуален и может содержать много различных условий и ограничений, в том числе и не отраженных в договоре аренды. Если здание передается полностью одному арендатору, то и все расходы по ремонту могут перекладываться на арендатора. Если здание сдается в аренду частями нескольким арендаторам, владелец обычно не может переложить на них ответственность за выполнение ремонта внешней инфраструктуры и внутренних коридоров здания, главного входа, вспомогательных помещений и так далее. Владелец должен осуществлять контроль за их состоянием самостоятельно. Прочие затраты, как правило, владельцы пытаются переложить на арендаторов.

При передаче здания одному арендатору процесс оценки будет довольно простым. Однако если здание разбивается на несколько частей, а владелец сохраняет контроль над частью строения и предлагает арендаторам серию необходимых услуг, то их стоимость может быть включена в стоимость арендной платы, либо вычисляется отдельно, к примеру, при расчете на один кв. м в год. В данной ситуации имеются следующие составляющие:

  • 1. валовая выручка;
  • 2. эксплуатационные расходы;
  • 3. чистый доход.

Валовая выручка включает:

  • Ш поступление от существующих арендаторов;
  • Ш потенциальную выручку от неиспользуемых помещений;
  • Ш потенциальную выручку от намечаемых арендных контрактов. Эксплуатационные расходы включают:
  • Ш ремонт;
  • Ш водоснабжение;
  • Ш горячая вода и отопление;
  • Ш лифты;
  • Ш затраты на оплату обслуживающего персонала;
  • Ш затраты на уборку помещений и территорий;
  • Ш страхование;
  • Ш налоги; прочие расходы.

Большое значение при оценке имеют дополнительные расходы. Ежегодные расходы на ремонт зависят от возраста здания, архитектурного решения, использованных материалов, а также от наличия обязательств каждого из арендаторов содержать свое помещение в нормальном состоянии. Ремонт любого здания, за исключением разве что декоративных работ, состоит большей частью из замены или восстановления дефектных материалов. Погодные условия сильно влияют на необходимость в ремонте, прежде всего на внешнюю окраску. Поэтому если начальные затраты на ремонт могут быть небольшими, то их величина со временем возрастет. Некоторые материалы по своей природе более долговечны, чем другие. В общем случае справедливо замечание, что начальная цена материалов сильно зависит от их долговечности. Использование качественных материалов при строительстве — самый главный фактор экономии на ремонтных работах.

Чистый доход представляет собой рассчитанную или фактическую выручку за вычетом рассчитанных связанных расходов.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Коэффициент капитализации зависит от типа имущества, его местоположения, возможности полной аренды строения, а также от большого числа прочих факторов, обеспечивающих инвестору определенный уровень надежности получения доходов. Для малых офисных помещений, находящихся в пожизненном пользовании арендатора, как это часто встречается сегодня в России, целесообразно использовать метод сравнения арендных ставок на квадратный метр общей площади, позволяющий прямое сравнение офисных площадей в различных районах.

Источники


  1. Конституционный судебный процесс / ред. М.С. Саликов. — М.: Норма, 2015. — 416 c.

  2. Данилов, Е.П. Жилищные споры: Комментарий законодательства. Адвокатская и судебная практика. Образцы исковых заявлений и жалоб. Справочные материалы / Е.П. Данилов. — М.: Право и Закон, 2016. — 352 c.

  3. CD-ROM. Юридические науки. Диск 2. Шпаргалки для студентов. — Москва: РГГУ, 2013. — 418 c.
  4. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.
  5. Ключевые прецеденты ФАС Московского округа по налогам за 2009 год. — М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2010. — 512 c.
Как производится и для чего нужна оценка коммерческой недвижимости, нежилых, торговых, офисных и про
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here