Как выкупить долю в квартире у родственника

Экспертное мнение на тему: "Как выкупить долю в квартире у родственника" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как выкупить долю в квартире у родственника

Выкуп доли в квартире, находящейся в собственности у одного из членов семьи, осуществляется аналогичным образом, что и приобретение у третьих лиц, не имеющих непосредственного отношения к вашей семье. Каждый гражданин, обладающий частью долевой собственности, может полноправно распоряжаться ей по собственному усмотрению. И если у вас возникает вопрос «можно ли выкупить долю квартиры у родственников», то стоит предварительно поинтересоваться у родных относительно их желания продать свою долю, а также проконсультироваться с ведущими юристами нашего центра. Они не только проинформируют вас, но и окажут полный спектр услуг по достижению требуемого результата.

Что стоит знать при желании выкупить или продать собственную долю в квартире?

Если вы задались вопросом относительно того, как выкупить долю в квартире у родственников, то стоит понимать одну главную особенность. Преимущественное право в данном случае получают совладельцы, обладающие остальной частью жилплощади. И только после их отказа продавец может предложить свою долю третьим лицам. При несоблюдении условий или сроков в данном случае может привести к тому, что сделка будет сорвана. Заручившись поддержкой квалифицированных юристов нашего центра, вы сможете быть уверены в том, что вся процедура пройдет в соответствии с нормами действующего законодательства.

Заключение договора купли-продажи стоит заключать в нотариальном порядке. Это будет гарантировать надежность оформления сделки в соответствии с нормативно-правовыми актами, предусмотренными в данном случае.

Покупка доли в квартире

Собственная доля в квартире – это простой и дешевый способ перестать платить аренду за жилье, а также получить постоянную прописку. Для многих людей, не имеющих собственного угла – это единственный способ стать владельцем своего жилья с минимальными затратами. Однако приобретение доли связано с многочисленными особенностями, проблемами и даже рисками.

Виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.

Общая собственность

Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены. Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).

Общая совместная собственность

Это специальный режим права собственности для супругов. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.

Выделенные доли

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры. У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:

  1. Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
  2. Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
  3. Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.

Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

Когда преимущественное право не актуально

При определенных условиях преимущественное право не применяется:

  • Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
  • Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
  • Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.

Обход преимущественного права

Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:

  • Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
  • Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

Несовершеннолетние лица – владельцы доли

Вторая проблема – прописанные в доле несовершеннолетние лица или, что еще хуже, дети-владельцы доли. Без разрешения органов опеки их невозможно выселить. Также невозможно совершить сделку без этого разрешения, если дети являются владельцами доли. Как следствие, помимо того, что нужно разбираться с преимущественным правом (а это важно в первую очередь именно для покупателя), так еще придется постоянно контролировать вопрос с выдачей разрешения.

Согласие супруга/супруги

Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля. Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.

Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать согласие супруга/супруги на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Перепланировка и долги по коммунальным платежам

Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется. Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.

А вот долги по коммунальным платежам – это уже проблема продавца. Покупатель, разумеется, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его доле не будет света, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, на основании того факта, что у доли теперь новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать отсчет с нуля.

[1]

Долги же управляющая компания обязана взыскивать с предыдущего владельца. Разумеется, в этом никто не заинтересован и может быть множество проволочек, угроз и других проблем, однако в такой ситуации необходимо сразу же подавать на управляющую компанию в суд. Практика доказывает, что почти всегда решение принимается в пользу нового собственника.

Читайте так же:  Как оформить алименты на ребенка без суда

Обременения на долю в квартире

Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.

Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Если один из совладельцев квартиры против

Если один из совладельцев квартиры (собственник другой доли) против продажи рассматриваемой доли, он может всеми доступными ему способами затягивать процедуру купли-продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаться подписать отказ от преимущественного права и так далее.

Однако это максимум способно замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Наложить прямо запрет такой совладелец не может, как и помешать продаже (разве что сам купит эту долю).

Доля далеко не всегда является комнатой

Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).

Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.

Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

Ни в чем. Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса. Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.

Пошаговая инструкция

  1. Найти подходящую долю.
  2. Обсудить с продавцом условия сделки.
  3. Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.
  4. Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
  5. Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
  6. Составить договор купли-продажи.
  7. Оформить право собственности на квартиру.
  8. Подписать акт приема-передачи жилья.
  9. Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.

От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:

  • Паспорт продавца. Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
  • Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности. Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.
  • Техпаспорт. С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.

Покупатель несет только два вида расходов:

  • Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.

Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.

Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

  • Кто продает и какую именно долю.
  • Условия сделки.
  • Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так:

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Читайте так же:  Как правильно подать на алименты и куда

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Выкуп доли в квартире у родственников

В нашей семье сейчас решается вопрос, связанный с выкупом долевой собственности в квартире у родственника. Моя мама и младшая сестра сильно поссорились полгода назад. Совместное проживание стало невозможным. Близкие ранее люди стали чужими. Решив разъехаться, мама стала интересоваться вопросом, можно ли законным способом оставить квартиру в полной собственности, а дочери компенсировать стоимость доли? Ответ на этот и иные сопутствующие вопросы можно найти в этой статье.

Варианты образования долевой собственности

Понятие долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ.

Подобный вид совместной собственности появляется при таких обстоятельствах:

  • Приватизация. В этом случае члены семьи живут в общей муниципальной квартире. После проведения приватизации каждый человек получает в собственность определенную часть;
  • Наследование. Получив в наследство квартиру, каждый из наследников получает во владение положенную по закону долю;
  • Расторжение брачного союза. Если супруги приобрели жилье, при разводе квартира будет распределена в определенных долевых частях. Части владения устанавливаются личным соглашением или брачным договором;
  • Другие факторы. Здесь можно отметить приобретение отдельной части, а также передача его в ренту и переоформление части квартиры через договор дарения.

Операция выкупа принадлежащей доли не будет отличаться в зависимости от того, считаются ли собственники родными людьми или нет.

Выше были описаны варианты безвозмездного получения долей. Но есть два способа особого возмездного приобретения части недвижимости:

  1. На основании заключенного добровольного соглашения.
  2. Через суд.

Каждый способ следует рассмотреть отдельно.

Выкуп части недвижимости по соглашению

Это самый простой вариант выкупа долевой части. Достаточно просто договориться с участником сделки. Если все согласны, сложностей с выкупом не возникнет. Главное следовать установленному порядку действий.

Уведомление

По той причине, что каждый совладелец квартиры имеет законное право на проведение первоочередного выкупа, при наличии права собственности он становится главным претендентом на проведение сделки.

Если есть иные собственники, потребуется в обязательном порядке уведомить их о желании продать квартиру. Сделать это можно посредством составленного по образцу уведомления.

Написанное уведомление можно отправить собственникам разными способами:

  1. Личная передача под роспись. Это самый быстрый метод. Сложности могут возникнуть, если нет возможности установить местонахождение адресата. Кроме того, совладелец может отказаться от подписания уведомления, отложив сделку.
  2. Через почту. Таким образом можно получить уведомление, что письмо вручено. Недостатком считается долгое ожидание пересылки письма.
  3. Через нотариуса. Самый надежный вариант, так как не придется самостоятельно составлять уведомление и тратить личное время. К отрицательным сторонам можно отнести необходимость финансовых затрат и долгий срок ожидания.

Вне зависимости от выбранного варианта действия, родственникам дается 30 дней на принятие решения.

Уведомление родственников является обязательным этапом. Пренебрежение данным правилом может привести к отмене сделки.

Если отправитель уведомлений получает отказ, действовать придется через суд. Если родственник дает согласие, можно приступать к следующим этапам.

Сбор требуемых документов

После определения всех сторон сделки, потребуется подготовить такие бумаги и справки:

  • Паспорта участников сделки;
  • Поквартирная карточка. Получается через МФЦ или посредством личного обращения в УВМ МВД РФ;
  • Официальная выписка из ЕГРН о собственниках жилой площади, о возможных обременениях. Вместо нее может потребоваться свидетельство, если его выдавали до 2016 года;
  • Официальное согласие от супруга на продажу принадлежащей доли, если владелец состоит в браке;
  • Техническая документация.

Договор купли-продажи

Не знающие закон люди ошибочно полагают, что в процессе продажи собственности достаточно будет составить с родственником письменный договор по купле продаже доли недвижимости. С ним нужно обратиться в Росреестр.

Это ошибочное мнение. В 2016 году были приняты определенные изменения в официальное положение о проведении государственной регистрации. Согласно принятым изменениям, сделки, связанные с продажей долей, должны обязательно заверяться у нотариуса.

У юриста нужно заверять грамотно написанный договор. В нем должна присутствовать информация:

  1. Число составления.
  2. Название документа.
  3. Сведения об участниках сделки и представителях.
  4. Подробное описание продаваемой доли – адрес и размер.
  5. Стоимость сделки, то есть цена положенной доли.
  6. Требования и условия для разрешения споров.
  7. Вариант передачи суммы и дата проведения операции.
  8. Дополнительные условия, которые нужно закрепить в соглашении.

Форма ДКП определяется и регулируется ст. 550 ГК.

Регистрация сделки в Росреестре

После заверения договора, потребуется внести соответствующие изменения в реестр. Достаточно подойти в МФЦ или в областное офис Росреестра. Составляется специальное заявление. Через 14 дней заявитель получает на руки официальную выписку по недвижимости из ЕГРН.

После покупки и оформления доли человек становится единственным собственником жилья. Можно обращаться в организацию для оформления его в собственность.

Оплата налогов

В отличие от дарения квартиры здесь потребуется оплатить налог 13% от общей суммы сделки. Освобождение от его уплаты положено в следующих случаях:

  • Продажа была осуществлена на ту же сумму, что была уплачена при покупке;
  • Общая стоимость сделки не превысила одного миллиона рублей;
  • Квартира была в собственности больше трех лет.

Родственник не согласен на выкуп доли

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на тот факт, что право владения недвижимостью является одним из главных объектов, защищенных Конституцией РФ, забрать долю без согласия вполне возможно.

Подобная операция проводится только при наличии следующих условий:

  • Незначительность долевой части. Если в распоряжении собственника находится 1/22 или 2/15 от общей площади в небольшой однокомнатной квартире, права пользования долей будет невозможно определить без ущемления официальных прав иных собственников;
  • Отсутствие возможности выделить долю собственности в натуре. По закону нельзя выделить долю в отдельное пригодное для проживание жилье со всеми необходимыми коммуникациями, отдельным входом. Такую часть жилья нельзя будет оформить в Росреестре;
  • Нет интереса в получении малой доли от жилья. У владельца в распоряжении имеется иное жилье. Он не желает принимать участие в поддержании оптимального состояния делимой квартиры. Сюда же относится ситуация, когда человек не оплачивает положенные коммунальные платежи.

Если присутствуют все перечисленные условия, можно идти в суд. Вынесенное решение будет официальным основанием для проведения принудительного выкупа доли у родственника.

Читайте так же:  Взыскание алиментов за неуплату в течение нескольких лет

Схема действия

Решая вопрос с выкупом через суд, нужно действовать по следующей схеме:

Правила составления искового заявления

Неграмотно составленный иск по выкупу доли без согласия оставит дело без рассмотрения.

К составлению запроса нужно подойти максимально ответственно. В заявлении должна присутствовать следующая информация:

[2]

  • Сведения об участниках процесса – ФИО, адрес;
  • Название судебной организации;
  • Суть спора и основных обстоятельств дела. Это специальный описательный блок, в котором прописывается размер доли, факторы в пользу незначительности, сведения из правоустанавливающих документов, общая площадь жилого помещения;
  • Список требований по иску. Это особая просительная часть иска. Здесь прописано, что истец желает добиться после рассмотрения дела. Требования желательно усилить ссылками из современного законодательства;
  • Перечисление прилагаемых документов;
  • Подпись и дата составления заявления.

Перечень прилагаемых документов

Чтобы исковое заявление приняли в суде, к нему потребуется приложить следующие бумаги:

  1. Гражданский паспорт истца.
  2. Выписка из реестра по недвижимости, разделенной на доли.
  3. Подробная поквартирная карта.
  4. Квитанция по оплате госпошлины.
  5. Официальное уведомление о специальном досудебном урегулировании.
  6. Заключение профессионала относительно стоимости передаваемой доли.
  7. Специальная техническая документация на жилье.

Судебные издержки

Обращаясь в суд, потребуется обязательно оплатить специальный налоговый сбор. Данная категория заявлений нуждается в оценке, потому госпошлина напрямую будет зависть от ценности доли, которая выкупается. Выражена она будет в процентном соотношении. Данное правило и особенности расчета прописаны в ст. 333.19 НК РФ.

Одновременно с этими издержками придется оплатить 2000 рублей. Это пошлина, которая перечисляется за регистрацию права и за внесение изменений в реестр.

Как можно выкупить долю в квартире у родственника

К примеру, проживая под одной крышей со своими родственниками, редко кто задумывается о том, что может возникнуть необходимость выкупать у них свою часть жилой площади. Но чтобы не привело к подобной ситуации, лучше заранее знать законодательные нюансы.

Что гласит закон

Закон лишен эмоций и сантиментов и одинаков для всех: и для чужих людей, и тех, кто состоит в родственных связях. В данном вопросе все прописано в статье 250 ГК РФ, где говориться буквально следующее: независимо от размера доли недвижимости, собственник вправе распоряжаться ею на свое усмотрение. А это значит, что ее можно продать, подарить, завещать, взять под нее кредит и многое другое. И вот тут самое интересное: если даже ваша доля – это отдельная комната, вы можете ее занять, но принадлежать только вам она не будет. Потому что вы только совладелиц одной части от общего имущества.

Вот и выходит, что доля в общей квартире – вещь относительная и запретить кому-то передвигаться по ней или начертить пределы именно своих владений выйдет только в результате мирных устных договоренностей. А чтобы приобрести чью-то часть в общем жилье, разрешено только с непосредственного согласия владельца и ничего не выйдет, если он против.

Другое дело, когда один из дольщиков решает продать свою часть владений. Тут участники долевой собственности могут прибегнуть к законному праву, имея преимущества перед остальными покупателями, то есть им разрешено участвовать в торгах первыми и купить по установленной продавцом цене. В соответствии с установленными законом нормами, продавец обязан уведомить письменно всех совладельцев о своем намерении продать, назвать точную цену и дать один месяц для размышлений.

И только если никто из совладельцев недвижимости не выявит желание выкупить, то имеет право осуществить продажу любому желающему.

Если данное предложение не было правильно оформлено письменно или продажа постороннему человеку состоялась раньше истекшего срока, то каждый из совладельцев легко добьется через суд признания нарушения своих прав и перевода их на себя.

Вариант выкупа

Существует возможность выкупа доли в совместном жилье за материнский капитал. Правда, нужно учесть, что эти деньги считаются общими и принадлежат обоим супругам, поэтому воспользоваться ими при покупке части квартиры друг у друга запрещено. Но это единственное исключение. Ужесточение контроля над МК привело к тому, что совершая покупку за эти средства, вы должны разделить ее и на мужа, и на ребенка.

Зачем была придумана подобная мера? Скорее чтобы избежать хитрости, до которой додумались люди: когда покупают долю родственника с целью обналичивать материнский капитал. Как это выглядит на деле? К примеру, супруг осуществляет покупку части квартиры, которая принадлежит его бабушке. Та идет в банк, забирает прописанную сумму и возвращает внуку наличные. Такой способ легко возвращает деньги в семью, и все остаются довольными. Вот и получается, что порой органы опеки отказывают в совершении сделки между близкими родственниками, подозревая возможную махинацию.

А еще разрешено ли выкупать долю в квартире по ипотеке у родственника, взяв для этого кредит в банке? Такой наболевший вопрос для желающих, но не имеющих на это средств, возникает очень часто. Ведь даже если залогом станет ваша доля имущества, то не каждый банк на это согласится. Они с большой осторожностью относятся к сделкам между родней. Таким образом, если вы получите полные 100% прав на квартиру, банк будет к вам благосклоннее. Так как в этом случае для него нет никакого риска.

Оформить договор купли-продажи, опять же, кроме случая выкупа доли за материнский капитал, один из популярных способов выкупа доли у родственников. Понятно, что это не распространяется на малолетних детей, которые могут владеть частью квартиры, но точно никому не разрешается у них покупать, до их совершеннолетия. Пошагово эта процедура выглядит в виде подготовки пакета документов:
  • договор купли-продажи, грамотно оформленный нотариусом;
  • бумаги, подтверждающие право собственности и отсутствие любого вида ограничений на продажу. Все это выдает Росреестр;
  • техническая документация из БТИ, с чертежами и описанием жилплощади;
  • заверенное согласие одного из супругов, что он не против проведения сделки;
  • соответствующая выписка из домовой книги.

Вот и все необходимые для осуществления сделки документы. Второй этап – подписание самого договора и подача данного пакета бумаг на государственную регистрацию. Для этого закон выделил 18 дней со дня подачи. А вот на территории Москвы такая процедура происходит в более короткий срок – 12 дней. Но это относится только к жилым помещениям. И только когда госрегистрация состоялась и вы получили выписку из ЕГРП, вместе с копией свидетельства на собственность, часть помещения абсолютно законно перешла в ваше владение.

Читайте так же:  Правила оформления акта передачи тмц новому материально-ответственному лицу – образец для скачивания

Но если же речь идет о близкой родне, то проще обойтись дарением, чем продажей.

Как выкупить квартиру у родственников

Как выкупить квартиру у родственников

Пакет документов для купчей стандартный:

  • паспорта сторон, иные удостоверения личности (к загранпаспортам покупателей-нерезидентов приобщается нотариально удостоверенный перевод);
  • свидетельства ИНН, в т.ч. контрагентов-иностранцев;
  • правоустанавливающие бумаги, согласно которым продавец получил квартирку во владение;
  • согласие супруга;
  • справка Росреестра относительно продаваемого жилища;
  • сведения о жильцах;
  • техплан, кадастровый паспорт.

Купчую можно составлять самостоятельно либо доверить оформление нотариусу, юристу. Налоги уплачиваются на общих основаниях. С целью предупреждения совершения родственниками фиктивных правосоглашений, с 2016 года законодательством ограничена минимальная стоимость квартиры.

Теперь оценивать объект можно не дешевле 70% цены, отображенной кадастровым реестром. Передаваться финсредсва за квартиру можно в форме безналичных, наличных расчетов. Документы подаются на регистрацию в МФЦ либо регралату.

Помимо указанного пакета материалов госоргану предоставляются:

  • договор-купчая;
  • заявления о регистрации;
  • доказательства оплаты госпошлины;
  • доверенность, если одного из контрагентов представляет третье лицо.

Закон допускает расторжение подобных сделок. Для этого необходимо доказать, что продавцу были известны существенные обстоятельства, которые могли бы повлиять на решение покупателя подписать купчую.

Выкуп квартиры родственника в ипотеку

Ранее банки насторожено относились к выкупу квартир , осуществляемые родственниками. Причина недоверия – сговор родственников о получении матвыгоды путем занижения стоимости жилплощади.

С 2016 года ситуация изменилась. Теперь стороны не вправе устанавливать стоимость ниже семидесяти процентов кадастровой оценки. Если такая информация в кадастре пока отсутствует, потенциальный кредитор вправе потребовать от заявителя сделать переоценку у эксперта-партнера банка.

Для ипотеки подаются следующие бумаги:

  • паспорт потенциального заемщика;
  • свидетельство ИНН;
  • сведения о продавце;
  • техплан, кадастровый паспорт;
  • оценка объекта;
  • подтверждение доходов;
  • ведомости о дополнительном залоге (при необходимости);
  • данные о созаемщике;
  • гарантийное письмо.

Банк может затребовать дополнительную документацию или попросить осуществить определенные действия. Например, застраховать жизнь заемщика иили ипотечный объект.

Перевод права собственности в регистрационном госоргане осуществляется одновременно с обременением банком квартиры.

Покупка квартиры у несовершеннолетнего родственника-владельца (совладельца)

Если продавцом (одним из продавцов) является несовершеннолетний, пакет обязательной документации дополняется разрешением тероргана опеки, попечительства. Такая бумага выдается в месячный срок. Последний исчисляется со дня подачи заявления родителем несовершеннолетнего.

Заявку рассматривает комисиия. К документу приобщается доказательство того, что ребенок в дальнейшем будет обеспечен обязательной долей в новом жилище. Кроме того, если продается доля несовершеннолетнего, а новое жилье не определено, денежный эквивалент доли можно внести на банковский счет.

При госрегистрации предоставляется оригинал разрешения. Его отсутствие – повод для отказа для осуществления регистрационных действий. При подаче/получении бумаг в госоргане несовершеннолетний старше четырнадцатилетнего возраста присутствует по желанию.

Выкуп с использованием маткапитала

Относительно участия в сделке купли-продажи между родственниками финсредств, относящихся к маткапиталу, существует немало споров. Даже чиновники пенсионного не имеют однозначной позиции. Законодательством разрешено вкладывать финансы материнского капитала в сделки по приобретению объектов жилфонда, находящихся в РФ. То есть купить дом, иное жилище в России родители имеют право. Действующими законами не установлен прямой запрет на подобные сделки.

Нередко пенсионные фонды отказывают в перечислении финсредств, мотивируя тем, что сделка имеет признаки фиктивности и заключена с целью обналички маткапитала. Подобное решение родители можно обжаловать. Судебная практика свидетельствует, что судьи в таких делах принимают сторону истца, обязывая пенсионный совершить выплаты.

Учтите, что в собственности, приобретенные с привлечением финсредств материнского капитала, необходимо выделить несовершеннолетним обязательную часть. Законодательством не определен ее минимальный размер. Но, юристы советуют, разделять собственность на равные части.

Выкуп доли квартиры родственника

Покупка доли квартиры у родственников осуществляется на общих основаниях. Если продавец и покупатель владеют долями в одном жилище, то о совершении сделки иных совладельцев (при их наличии) спрашивать согласия не нужно. Ведь владелец доли вправе перепродать свою часть любому совладельцу на свое усмотрение.

Когда же покупатель не принадлежит к числу совладельцев, то получить долю он вправе только с согласия последних либо при отказе их приобрести часть недвижимости. Таких лиц следует уведомлять о продаже письменно, под роспись. Документ должен содержать ведомости о стоимости, условиях продажи.

Если граждане отказываются брать уведомления, их можно отправить заказным письмом. Квитанцию храните с документами, она – подтверждение надлежащего информирования совладельцев. В письме можно установить сроки для ответа.

Если лица проигнорировали уведомление либо прислали отказ, продавец вправе самостоятельно искать покупателя. Несоблюдение процедуры обязательного информирования чревато тем, что любой совладелец может потребовать в судебном порядке расторгнуть уже заключенную купчую.

Долю в неприватизированной квартире реализовать невозможно, как и завещать, дарить. Жилищное законодательство лишь допускает обмен такой жилплощади на аналогичную неприватизированную.

При этом покупатель должен осознавать, что им приобретается жилплощадь не выделенная в натуре. То есть доля, которая равна, например, двенадцати квадратам, не являет собой конкретную комнату.

Продажа квартиры родственникам и налоговые вычеты

Некоторые специалисты трактуют нормы ст.220НК, регламентирующую получение имущественного вычета, как такие, что запрещают получение имущественных вычетов лицам, которые покупают недвижимость у родственников. То есть, если лица считаются взаимозависимыми.

Определение взаимозависимых налогоплательщиков дает ст.105.1НК РФ. К ним относится физлицо, его супруг, дети, опекуны, сестры, братья, подопечные. То есть индивиды являются близкими родственниками. Но, налоговые госорганы применяют данное положение ко всем родственникам.

Судебная практика, гласит о том, что при рассмотрении обстоятельств учитывается реальное взаимоотношения между контрагентами, невзирая на их номинальное название. Значит, граждане не относящиеся к близкой родне могут получать вычет.

[3]

Аналогичная трактовка применяется и в ситуациях с получением вычетов, компенсирующих затраты лица на ипотечные проценты.

Отказ в предоставлении налоговой вычетов стороны купчей могут обжаловать в суде.

Как выкупить долю в квартире у родственника

Содержание:

Если недвижимость разделена между несколькими собственниками, они могут распоряжаться своими долями по своему усмотрению — например, продать их. Сделки регулируются ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при этом у совладельцев недвижимости есть приоритетное право на приобретение других долей. В этой статье мы поговорим о том, как правильно провести такую сделку. Если вы не уверены, что сами сможете подготовить и правильно оформить все документы, обратитесь к юристу за консультацией.

Нет времени читать статью?

Долевая собственность

Понятие «долевая собственность» закреплено в ст. 244 ГК РФ. На практике такой вид владения имуществом возникает у граждан при следующих обстоятельствах:

  • приватизация жилой недвижимости;
  • получение квартиры в наследство;
  • раздел совместно нажитого имущества между супругами и иных ситуации.

Выкупить долю в недвижимости можно 2 способами:

  • по добровольному согласию сторон;
  • в судебном порядке.
Читайте так же:  Как написать и подать жалобу на судебного пристава

Выкуп доли квартиры у родственников при обоюдном согласии

Самый простой способ — приобретение доли квартиры по договоренности между родственниками. Если все стороны согласны с условиями сделки, серьезных проблем возникнуть не должно. Главное — придерживаться правил, которые прописаны в законодательстве.

Извещение собственников о своих намерениях

Если вам необходимо продать долю, помните про преимущественное право покупки. Продавец обязан предложить приобрести долю другим собственникам и только после отказа (или отсутствия ответа) имеет право продавать имущество третьим лицам (п. 1, п. 2 ст. 250 ГК РФ). Для этого составляется уведомление, в котором необходимо указать стоимость доли и условия ее приобретения. Известить собственников можно одним из следующих способов:

  1. Лично передать уведомление в руки под подпись. Конечно, это не всегда возможно, а еще иногда один из владельцев квартиры может отказаться принимать и подписывать уведомление, чтобы отложить срок сделки.
  2. Отправить уведомление по почте. Письмо стоит отправлять с описью вложений. Если адресат не получит письмо, вам вернется конверт с извещением, которое в позже может служить доказательством того, что вы при совершении сделки соблюдали все необходимые нормы.
  3. Направить извещение через нотариуса. Нотариус составляет уведомление и отправляет его от своего имени всем собственникам жилого помещения.

На рассмотрение и ответ адресатам отводится месяц. Если никто из собственников не изъявил желания купить долю, продавец может продать ее другим лицам, не нарушив при этом закон. Если не уведомить должным образом всех собственников жилья, сделка будет признана недействительной и отменена.

Сбор документов и составление договора купли-продажи

После согласования всех условий сделки необходимо подготовить документы. Перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации, но к основным относятся следующие:

  • паспорта продавца и покупателя доли квартиры;
  • документ, на основании которого продавец приобрел право собственности;
  • свидетельство о праве собственности (при наличии);
  • нотариально заверенное согласие супруга на куплю/продажу доли недвижимости;
  • выписка из ЕГРН;
  • справка о наличии или отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • техническая документация.

Далее составляется договор купли-продажи.

Согласно ФЗ №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки по отчуждению недвижимости на праве долевой собственности подлежат нотариальному заверению.

Договор купли-продажи оформляется в 3-х экземплярах и включает в себя:

  1. Дату и место составления.
  2. Данные об участниках сделки.
  3. Предмет договора. Описание продаваемой части имущества — доли (ее технических характеристики, местонахождение квартиры, ее расположение в доме, информация о помещениях и сведения о пригодности к проживанию).
  4. Стоимость доли, условия оплаты и порядок расчета.
  5. Основание, по которому продавец приобрел право собственности.
  6. Сведения о наличии или отсутствии ограничений, прав третьих лиц.
  7. Права и обязанности продавца и покупателя.
  8. Сведения о собственниках и их количестве.
  9. Условия разрешения споров, форс-мажорных ситуаций.
  10. Иные условия, допустимые законодательством.

Регистрация

Договор купли-продажи необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре недвижимости. Для этого можно обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра с необходимой документацией и на месте составить заявление (ст. 131 и 551 ГК РФ).

Уплата налогов

Если вы владеете недвижимостью менее 5 лет и продаете долю дороже, чем покупали, необходимо будет заплатить налог (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) в 13% от дохода. Если же доля принадлежит вам более 5 лет, вы продаете ее за ту же стоимость что и покупали или ее общая стоимость меньше 1 млн рублей, налог платить не придется.

Выкуп доли в судебном порядке

Когда родственники не могут прийти к компромиссу в вопросе купли/продажи доли, спор можно решить в судебном порядке. Есть основания, по которым одного из родственников можно лишить права на долю в квартире. К ним относятся:

  • Незначительность доли в праве общей собственности или признание ее таковой в суде. На практике это доли в небольших жилых помещениях (например, 1/22 доли в однокомнатной квартире, площадь которой 35-40 кв.м.)
  • Невозможность выделить малую долю в натуре (в форме жилой площади).
  • Собственник малой доли не проживает в спорной квартире и/или не заинтересован во владении и управлении своей долей. К примеру, у собственник живет в другом месте и давно не платит свою часть коммунальных платежей.

Что необходимо делать

Алгоритм действий при выкупе доли в судебном порядке следующий:

  • подготовить доказательную базу;
  • составить иск;
  • направить заявление в суд;
  • оплатить госпошлину;
  • дождаться рассмотрения иска;
  • получить решение;
  • осуществить выкуп.

Какие документы нужно взять с собой

При обращении в суд к заявлению необходимо приложить следующие документы (перечень может быть дополнен):

  • паспорт;
  • доказательства (справки, квитанции и др.);
  • документ, подтверждающий право долевой собственности;
  • квитанцию об оплате госпошлины.
  • заключение от специалиста о стоимости выкупаемой доли.

Что указать в иске

Иск составляется исходя из требований ст. 131 ГПК РФ и содержит:

  • наименование суда и его адрес;
  • данные об истце (ФИО, адрес проживания/регистрации);
  • данные об ответчике (ФИО, адрес проживания/регистрации);
  • стоимость иска и размер госпошлины;
  • описание причин обращения в суд;
  • номер и адрес жилого помещения;
  • указание долей истца и ответчика и сравнение их соотношения;
  • описание обстоятельств, при которых истец и ответчик получили свои доли в праве общей собственности;
  • подтверждение мотивов иска;
  • наличие/отсутствие попыток досудебного урегулирования спора;
  • просьбу истца о признании доли ответчика незначительной и выкупе ее в принудительном порядке;
  • список прилагаемых документов;
  • дата составления иска и подпись.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Расчет и оплата госпошлины будет осуществляться исходя из суммы иска (стоимости выкупаемой доли). Данное требование регулируется статьей 333.19 НК РФ. К примеру, если цена доли составляет до 20 000 рублей, то это будет 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей.

Источники


  1. Теория государства и права / ред. К.А. Мокичев. — М.: Юридическая литература, 2005. — 520 c.

  2. Под. Ред. Ванян, А.Б. Афоризмы о юриспруденции: от античности до наших дней; Рязань: Узорочье, 2013. — 528 c.

  3. Грудцына Л. Ю. Адвокатура, нотариат и другие институты гражданского общества в России; Деловой двор — М., 2012. — 352 c.
  4. Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
  5. Кони, А.Ф. Избранные произведения; Юридическая литература, 2012. — 495 c.
Как выкупить долю в квартире у родственника
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here