Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Экспертное мнение на тему: "Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, где все квартиры приватизированы

Собственно вопрос прозвучал в заголовке темы.

СЧИТАЕТСЯ

в широких народных массах (и в этом же нас стараются убедить городские чиновники), что дом принадлежит жильцам, а подвал -правительству города, где этот дом находится. Это окончательный приговор или есть какие-то нюансы в российском законодательстве?

По моему мнению, фигня какая-то получается. С недавних пор на жильцов ЗАКОНОДАТЕЛЬНО возложили обязанность оплачивать капитальный ремонт дома ( а сюда входит всё, включая тот же подвал и всё прочее, что там находится: отопление, электропитание. ). Т.е. мы ПЛАТИМ ЗА ВСЁ, а подвалы в аренду сдают городские чиновники.

Согласно действующему законодательству, подвал (как и подьезд, лестница и тд), является общей долевой собственностью всех собственников помещений (жилых и нежилых) расположенных в данном многоквартирном доме. распоряжение данным имуществом осуществляется по согласию всех сторон, если согласия нет то в судебном порядке .
это кратко.

по поводу сдачи внаем, если дом под управлением управляющей компании, то она, опять же по согласию всех собственников может сдать нежилое помещение (подвал) в аренду. оформляется это протоколом общего собрания собственников помещений.
если город (власть, чиновники и тд) сдают в аренду площади. то тут я (на первый взгляд, не углубляясь) вижу следующее — 1) город имеет долю в данном доме, 2) подвал каким то образом оформлен в муниципальную собственность и 3) махинации

[1]

Александр Сергеевич, спасибо! Вы крупными мазками нарисовали мне план действий.

Начинаю расследование.

Принадлежность подвала к общему имуществу определяется:
а) наличием инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме;
б) проектным назначением подвала.
Вполне может быть, что подвал изначально проектировался и строился как изолированное помещение с отдельным входом, и на него даже была долёвка, т.е. имеется законный собственник.

А так — я вас может удивлю, но в Москве, по крайней мере, есть такая удивительная контора — ДГИ (Департамент городского имущества). По методам работы — те же братки из 90-х. Вот эта государственная структура считает все подвалы, нежилые помещения, коморки, пристройки, не оформленные должным образом в своё время — государевым (то есть своим) имуществом, которое она может сдавать или продавать коммерсантам невозбранно, вне зависимости от того, что думают об этом жильцы приватизированных квартир МКД, в котором эти помещения находятся.

[3]

Это не теория, а опыт с земли.

Жители МКД, если не организованны в какой-нибудь ТСН, вообще как правило не в курсе, кто их подвалами заведует. Ну расположена там какая-нибудь баня/магазин/склад. Ну и что. Возможно даже, что в начале нулевых какой-нибудь «совет дома» или «кондоминиум» сам проголосовал за весь ваш дом об отказе от права на ваши подвалы — с подачи ДЭЗа и управы — которые тогда были вместо управляшек. Такое тоже вскрывается, если копнуть.

Решить формально по вашему дому что, и как, вы можете, узнав кадастровый номер нежилых помещений (подвалов) и сделав запрос в Росреестр. Только ДГИ не останавливает даже отметка «правообладатель не установлен» в соответствующей графе — всё равно сдают, и гоняют жителей из «своих» подвалов, если те хотят проинспектировать — что там и как.

Наличие общих коммуникаций также не является препятствием — сдают и с ними. Знаю как минимум два дома, где общие входные задвижки расположены в одном случае в косметическом салоне, в другом — в магазине детских товаров ))) И ещё один дом, в котором ДГИ пытается продать подвал с проходящей там транзитом магистралью, раздающей ГВС на весь район. Покупателей это почему-то смущает, правда.

Так что из представленных выше Alexx0891 вариантов обычно наиболее вероятный — за номером 3.

. И кстати да — ДГИ (город) практически НИКОГДА не платит за содержание «своего» имущества — вне зависимости от того, оформлено оно на город или просто зависло по документам. Особенно — если эти помещения простаивают.

Если у вам управляет «Жилищник» какой-нибудь — вы об этом просто не узнаете никогда. Если вы сами, как жители, оформитесь в ТСН — тут этот нюанс и всплывает. Такие статьи, как отопление подвалов/цоколей, электроэнергия, нормы по воде, текущий ремонт — всё берется из вашей платежки из статьи содержание/ремонт общедомового имущества. Даже если фактически в качестве такового вам как собственникам, оставили только лестничные марши.

Говоря кратко — жители содержат, чиновники сдают.

quote: Originally posted by Alexx0891:

Согласно действующему законодательству, подвал (как и подьезд, лестница и тд), является общей долевой собственностью всех собственников помещений (жилых и нежилых) расположенных в данном многоквартирном доме. распоряжение данным имуществом осуществляется по согласию всех сторон, если согласия нет то в судебном порядке .
это кратко.

quote: Изначально написано TIR:
А что по поводу чуланов, закрытых на замки?
По кражам из них полиция вполне себе работает как по частной собственности.

quote: Изначально написано Индеец Джо:
такая удивительная контора — ДГИ (Департамент городского имущества). По методам работы — те же братки из 90-х.

quote: Originally posted by gelleal:

Естественно.
Важно не откуда украли, а наличие собственника.

Вот этот момент интересен.

quote: Изначально написано TIR:

Ок.
Допустим я спилил замок в чужой сарай. Зашёл туда сел и сижу.
Владелец сарая вызывает ментов.
А я говорю «а сарай что, в его собственности? где это написано? подвал общий — я имею право сюда зайти». Понятно что он там может иск предъявить за замок и прочая. Но вот сам факт проникновения это как?
Речь про брежневки и хрущевки с сараями, если вы помните такие. Там каждой квартире давали по чуланчику с деревянной дверью.

Вот этот момент интересен.

Там ничего никому не давали — это самодеятельность жильцов была в большинстве случаев. Никак не оформленная никакими документами.

quote: Там ничего никому не давали — это самодеятельность жильцов была в большинстве случаев. Никак не оформленная никакими документами.

Какие нахер в те времена документы — о чём Вы?


Моему дому в августе этого года исполняется 50 лет , но я ОТЛИЧНО помню (ну , мля , память у меня хорошая) — в подвале (сколько же мы там играли в детстве ) ИЗНАЧАЛЬНО были «клетушки» с деревянными дверями на которых белой краской ещё строители дома написали номера квартир. Замки потом жители на двери присобачивали сами. Как то так.

quote: Изначально написано Valentinuth:

Какие нахер в те времена документы — о чём Вы?


Моему дому в августе этого года исполняется 50 лет , но я ОТЛИЧНО помню (ну , мля , память у меня хорошая) — в подвале (сколько же мы там играли в детстве ) ИЗНАЧАЛЬНО были «клетушки» с деревянными дверями на которых белой краской ещё строители дома написали номера квартир. Замки потом жители на двери присобачивали сами. Как то так.

У моей бабушки в Тульской области было точно так же в подвале Хрущевки.

А вот в Ленинграде такого уже и близко нигде не было — запрещали.

quote: Изначально написано Серебряный:
Там ничего никому не давали — это самодеятельность жильцов была в большинстве случаев.

Кстати, в другом подвале под нашим домом было бомбоубежище.
Которое потом, ввиду распада системы, потеряло свой статус.
И «город» (ДИЗО) его по-тихому продал в частную собственность.
Мне потом понадобилось 3,5 года, чтобы отсудить его обратно.
Сейчас этот подвал сдаётся, а на полученные деньги жильцам уменьшается оплата коммуналки.

quote: Originally posted by Серебряный:

Там ничего никому не давали — это самодеятельность жильцов была в большинстве случаев. Никак не оформленная никакими документами.

Нашел такой ответ юриста:
«Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле площади принадлежащего ему помещения в общей площади жилых и нежилых помещений всех собственников недвижимого имущества совместного домовладения.Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников»

«Согласно Постановления Правительства РФ «О противопожарном режиме» (вместе с «Правилами противопожарного режима в Российской Федерации»), использовать чердаки, технические этажи, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов; устраивать в подвалах и цокольных этажах мастерские, а также размещать иные хозяйственные помещения, если нет самостоятельного выхода или выход из них не изолирован противопожарными преградами от общих лестничных клеток.»

Т.е. запрещают там, где нет отдельной двери на улицу из подвала. Т.к если подвал загорится дым повалит в подъезд, эвакуация станет невозможна.

Как я понимаю тут всё пляшет от ППБ, а дальше уже как решат собственники.

quote: Originally posted by gelleal:

Мне потом понадобилось 3,5 года, чтобы отсудить его обратно.
Сейчас этот подвал сдаётся, а на полученные деньги жильцам уменьшается оплата коммуналки.

quote: Изначально написано Константиныч:
А в каком статусе вы выступали в суде?

quote: Изначально написано gelleal:
Истца, естественно.
Я представлял себя и ещё двоих жильцов.
Процессуальная конструкция была сложнее (участвовал ещё прокурор), но общий смысл такой.

quote: Originally posted by Индеец Джо:

quote: Originally posted by Индеец Джо:

Решить формально по вашему дому что, и как, вы можете, узнав кадастровый номер нежилых помещений (подвалов) и сделав запрос в Росреестр.

Но «что и как» не сдвинулось с места. Юрист предложил своё юридическое сопровождение, чтоб порешать эту проблему. И цену выкатил — 43 тысячи рублей. Вот, как-то так.

quote: Originally posted by Константиныч:

Получил номер кадастровый.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Необходимо различать технические помещения в подвалах жилых домов и подвальные помещения, не имеющие специального назначения. Первые предназначены только для размещения в них инженерного оборудования и коммуникаций, это следует, как правило, из технической документации на дом, вторые — могут использоваться и по иному назначению, например, как слад, магазин, офис. Технические подвалы, безусловно, должны находиться в собственности всех домовладельцев данного жилого дома, помещения же, находящиеся в подвале и не имеющие самостоятельного назначения могут быть и в собственности третьих лиц.

Кто имеет право сдавать в аренду подвалы или другие свободные помещения в многоквартирных домах?

Из ответа на предыдущий вопрос следует, что такое право принадлежит только собственникам помещений в многоквартирном доме, причем собственникам как жилых так и нежилых помещений. Право передать третьим лицам во временное владение и пользование какое-либо «свободное» помещение в доме собственники могут посредством принятия решения общим собранием собственников помещений дома. При этом необходимо квалифицированное большинство голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

Должны ли спрашивать у собственников квартир многоквартирного дома разрешение на сдачу в аренду того или иного помещения?

Дело в том, что сами собственники и принимают такое решение, а не дают кому-либо согласие. Только общее собрание собственников правомочно это сделать. Председатель правления ТСЖ, или ЖСК либо любое иное лицо не вправе принимать единоличное решение о передаче общедолевого имущества, такое право принадлежит только общему собранию собственников помещений дома.

Как и кем должны распределяться средства, полученные от аренды подвала?

Смета доходов и расходов принимается общим собранием членов ТСЖ (если мы говорим о случаях, когда в доме образовано ТСЖ). То есть, как распорядиться вырученными от передачи в аренду общего имущества средствами решает ТСЖ. Деньги могут быть потрачены на благоустройство придомовой территории, установку домофонов, ограждения, текущий ремонт, ну, и т.д. Если в доме выбран такой способ управления как управляющая организация (УК), то условия, на которых УК будет сдавать общее имущество в аренду, цену, срок, и куда потом полученные денежные средства будет тратить должны быть отражены в договоре с данной компанией. Основанием же заключить такой договор будет протокол общего собрания собственников помещений, где и будут отражены все вышеперечисленные условия. В отсутствие решения общего собрания, управляющая организация, обслуживающая ваш дом, не вправе сдавать в аренду кому бы то ни было любое общедолевое имущество.

Имеют ли право вообще сдавать в аренду подвалы, ведь там находятся общие коммуникации?

Если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об этом (есть протокол общего собрания), то нет никаких препятствий для исполнения сделки сторонами. Ведь подвал — это собственность домовладельцев и они то, как раз вправе определять судьбу принадлежащего им имущества, в отличие от иных лиц, скажем, администрации города, которая, например, решила сдавать в аренду подвалы в жилом доме, предварительно зарегистрировав за собой право собственности. Такие случаи не редкость.

Куда обращаться гражданам, если сдаются в аренду помещения в многоквартирном доме без их ведома?

Только в суд. Если право собственности зарегистрировано за третьим лицом (а, как правило, это так) — с иском о признании права собственности и об истребовании из чужого незаконного владения спорных помещений. Если суд установит, что истребуемое помещение является техническим, то высока степень вероятности того, что помещение вернется во владение домовладельцев данного дома.

Какие документы необходимо подготовить?

Необходимо попытаться найти технические документы на дом и посмотреть в экспликации к плану строения назначение спорного помещения. План здания необходимо смотреть «старый», то есть составленный на момент ввода в эксплуатацию здания, или в течение нескольких лет после этого, потому как органы технической инвентаризации могли по простому заявлению администрации города или иных лиц внести в план изменения, касающиеся назначения спорных помещений. Итак, смотрим экспликацию к плану строения. Если самостоятельное назначение не указано (то есть спорные помещения не поименованы как «склад», «магазин», «учреждение» и тому подобное), то нужно озаботиться составлением плана расположения коммуникаций в данном помещении. В составлении такого плана может помочь инженер обслуживающей ваш дом организации. Необходимо получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество о том, кто является на данный момент собственником (или владельцем) спорного подвального помещения. Это, пожалуй, основное.

Александр Отрохов, Правовой центр «Логос» (г. Омск).

Рекомендуем также по данной теме :

Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома

и другие исковые заявления, доводы по теме «технические подвалы – общее имущество собственников МКД» см. в рубрике « Общее имущество собственников »

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

«Чьи подвалы», «Борьба за подвалы», или «Бомба в подвале!» — такими заголовками все чаще пестрят страницы печатных СМИ, и интернет-изданий. А в чем, собственно, проблема, спросим мы, прочитав статью 36 Жилищного кодекса РФ , где четко написано, что если в помещениях подвала находится оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, то эти помещения являются общей долевой собственностью? Все же понятно, тем более есть еще и Постановление Правительства № 491 , где указано что же именно включается в состав общего имущества? Ан нет, все оказывается не так-то просто и наша российская судебная власть вот уже «разъясняет» и «растолковывает» как надо понимать простые, на первый взгляд, и логичные нормы права.

Зачем домовладельцам нужны технические этажи, чердаки, помещения подвалов?

Этот вопрос чем-то сродни вопросу «а зачем водителю транспортного средства руль, а пилоту — штурвал?» Нормальное и безопасное управление сложным объектом вряд ли возможно без его своевременного и надлежащего обслуживания. На сегодняшний день практически все жилые дома, построенные еще во времена существования Союза ССР имеют подвалы, предназначенные именно для обслуживания жизнедеятельности всего здания. Ведь в этих подвалах находятся стояки (отопления, водоснабжения) с отсечными кранами, трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, а также иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

Доступ в подвал у обслуживающей организации должен быть обеспечен круглосуточно. Иначе, в случае аварии (например, лопнула труба в одной из квартир) отключать от водоснабжения придется весь дом, а не один подъезд, ведь офисы и магазины, расположенные в подвалах имеют режим работы. В ночное время, в выходные и праздничные дни к стояку с отсечными кранами, располагающимися в данных помещениях попасть не получится. Проблема, однако, кроется еще и в том, что предприниматели — собственники помещений, расположенных в подвалах жилых домов, вообще не склонны на какой-то диалог ни с ТСЖ, ни с обслуживающими дом организациями, целой проблемой является получить доступ к инженерному оборудованию для целей его очередного осмотра, а в случае необходимости ремонта и замены отслуживших свой срок коммуникаций.

Но и это далеко не все. Все чаще бизнесмены в отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований реконструируют принадлежащие им помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается приращением (самозахватом) свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности. Но, даже все это не особенно смущает органы исполнительной власти, но, что больше удивляет не смущает такое положение вещей и суды, которые все чаще, руководствуясь позицией «сверху» отказывают в удовлетворении законных требований собственников помещений в доме о признании права собственности на технические подвалы.

Очевидно, что законодатель исходил из того, что управлять домом — это, как минимум иметь возможность доступа к его артериям — инженерным коммуникациям, а иначе зачем вообще было вводить такую фикцию как общедолевое имущество. Но наш российский чиновник привык отовсюду находить возможность выкачать деньги, в том числе от продажи имущества муниципалитету не принадлежащего. Вот и здесь это получилось: подвалы стали распродавать, не различая где технический подвал, а где помещение с самостоятельным назначением. Отчуждение технических подвалов происходит повсеместно и сегодня. И суды, своей практикой, надо сказать, этому потворствуют.

Истинно российское судебное «зазеркалье»

Попытки граждан вернуть в судебном порядке помещения технических подвалов все реже имеют успех. Суды встают на сторону приобретателей-предпринимателей и органов власти — продавцов. Особенно вызывает непонимание практика судов относительно сроков исковой давности по делам об истребовании общего имущества собственников из незаконного владения. Ведь требование о «возврате» общего долевого имущества имеет природу иска негаторного, на такие требования не распространяются сроки исковой давности. Но суды так не считают, зачастую отказывают в удовлетворении иска именно по мотивам пропуска срока давности. Такое понимание права применительно к истребованию помещений технических подвалов, чердаков собственниками помещений дома является, на мой взгляд, абсурдом, вызванным нежеланием видеть специфику правоотношений, а также нежеланием замечать перманентный характер нарушений прав домовладельцев предпринимателями, незаконно приобретшими часть общедодолевого имущества, но об этом чуть ниже.

Чьи подвалы или «власть не допустит передела собственности»

Думается, что такая позиция судов продиктована прежде всего экономическими причинами: если истребовать у приобретателя имущество, то он взыщет убытки с продавца — администрации муниципального образования (если продавец, например МО Город..). Если посчитать сколько средств придется вернуть предпринимателям по всем таким незаконным сделкам, то может существенно пострадать бюджет. Ну что ж, мы живем в России, а это значит, что за все деяния чиновников всегда платит и расплачивается гражданин, чиновник же не только не в тюрьме, но и вполне себе доволен и счастлив, да и нередко еще отмечен повышением по службе и прибавкой к жалованью.

Не без ушлого чиновника

Нередкостью становится и практика внесения чиновниками помещений подвалов и иных технических помещений в реестры права собственности ЗАДНИМ ЧИСЛОМ. Обрадовавшись судебной практике отказов в иске по мотиву пропуска сроков исковой давности, чиновники быстро сориентировавшись, стали «продавать» технические подвалы предпринимателям с еще большим усердием. К примеру, живут себе люди в жилом доме, пользуются подвалом и вдруг, оказывается, что уже лет как 10-15 собственником помещений подвала является какой-нибудь предприниматель Пупкин, да еще и ряд сделок для «добросовестности» покупателя со спорным имуществом совершен. Как регистрируют право и получают свидетельства о праве собственности — вопрос технический, потому мы в рамках данной темы не будем отвлекаться на нюансы, важнее отметить следующее: срок исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. А право нарушено было тогда когда помещения подвала выбыли из владения собственников, а не когда состоялась регистрация права ограном, осуществляющим госрегистрацию перехода прав на объекты недвижимого имущества.

Итак, законодательство, арбитражная практика

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Автострахование

Читайте так же:  Могу ли я договориться с бывшей женой о фиксируемой выплате в месяц по алиментам
  • Жилищные споры

  • Земельные споры

  • Административное право

  • Участие в долевом строительстве

  • Семейные споры

  • Гражданское право, ГК РФ

  • Защита прав потребителей

  • Трудовые споры, пенсии

    • Главная
    • Подвал многоквартирного дома. Кому принадлежит по мнению Конституционного Суда РФ

    Что разъяснил Конституционный Суд РФ?

    Нижеприведенное извлечение из определения Конституционного Суда РФ почему-то обрадовало многие ТСЖ, которые воспряли духом и решили, что теперь-то в нелегкой борьбе с предпринимателями-собственниками помещений повалов и органами власти, продолжающими вносить в реестр, а потом и регистрировать право собственности на спорные подвалы, данное определение им существенно поможет отстоять свою позицию в суде.

    Что же разъяснил КС РФ?

    На самом деле только то, что и без того было очевидно большинству юристов: нежилые помещения, в которых находится оборудование, предназначенное для обслуживания помещений дома (технические этажи, чердаки и подвалы) являются общей долевой собственностью домовладельцев, вне зависимости от каких-либо иных полезных свойств данных помещений. Но при этом КС РФ отметил, что могут быть и иные нежилые помещения в подвале, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, то есть могут отчуждаться.

    Данное разъяснение, однако, не мешает Арбитражным судам «выявлять» иные полезные свойства у помещений, видеть их «самостоятельность» и приходить к выводу о том, что помещения подвалов не относятся к «вспомогательным», а вполне себе имеют самостоятельное назначение. При этом такие выводы строятся нередко на обстоятельствах фактического использования, а не предназначенности, указанной в технических документах.

    В Определении КС РФ от 19 мая 2009г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации », указано следующее:

    ..2. По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

    Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

    Читайте так же:  Зависимость уплаты коммунальных услуг от типа собственности

    Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

    Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

    При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

    При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

    В Определении от 17 июня 2010 года № 814-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Боброва Г. Е. и Репкиной М. Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ» КС РФ позицию подтвердил:

    ..По мнению заявителей, оспариваемые законоположения не соответствуют Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 8, 18, 34 (часть 1), 35 (часть 2) и 55, поскольку допускают отнесение подвальных помещений к общему имуществу собственников жилья не в зависимости от их назначения, а в зависимости от возможности использовать их в иных, помимо обслуживания других помещений жилого дома, целях.

    Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации .

    Читайте так же:  Что такое реструктуризация долга по ипотечному кредиту

    Вопрос отнесения тех или иных помещений к такому имуществу требует учета фактических обстоятельств, установление и исследование которых составляет компетенцию судов общей юрисдикции

    Вернуться в обобщение : Судебная (арбитражная) практика: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения

    Подвал в МКД, кому принадлежит, как узнать?

    Это общее имущество собственников МКД в соответствии с ЖК РФ. Получите выписку в Росреестре.

    Можно узнать в Управляющей компании, обслуживающей ваш дом.

    В РФ НЕТ подвалов! Термин «ПОДВАЛ»- юридически не определён.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Есть нежилые помещения, расположенные в той части многоквартирного дома, которая находится ниже уровня земли.

    В ст. 36 ЖК РФ упоминается некий «технический подвал», однако, в связи с указанным выше это тоже нечто неопределённое.

    Большинство указанных помещений в многоквартирных домах РФ было благополучно присвоено государством, в лице органов власти субъектов РФ.

    Тем не менее, зная адрес МКД и номер интересующего Вас нежилого помещения, можно на сайте Росреестра получить необходимую информацию о данном помещении.

    Подвал, как общедомовое имущество. Право пользования

    В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

    Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

    Как можно использовать подвал в многоэтажке?

    Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

    Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

    [2]

    То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

    Читайте так же:  Можно ли подать на алименты на свое содержание, если я работаю в декрете по 37 часов в неделю

    Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

    Законодательные требования

    Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

    Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

    Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

    Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

    Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

    В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

    • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
    • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
    • лифт и коридоры.

    Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

    Владельцы цокольного этажа

    Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

    • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
    • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
    • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

    Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

    Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

    Самозахваченные подвалы

    Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

    Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

    Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

    Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

    Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

    С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

    В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

    Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

    Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

    Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

    Подпишитесь на нашу рассылку,
    и станьте одним из первых,
    кто будет в курсе всех
    наших новостей!

    По закону и «понятиям» Кому принадлежат чердаки, подвалы и мансарды?

    Один из наиболее острых вопросов последнего времени, возникших в жилищной сфере (особенно при создании ТСЖ), касается использования общих помещений многоквартирных домов — чердаков, подвалов и мансард.

    По закону , они должны находиться в общей долевой собственности владельцев всех приватизированных квартир, а при создании ТСЖ — переходить в собственность товарищества и приносить ему прибыль. Но на практике наблюдается совершенно иная ситуация: граждане вдруг выясняют, что привлекательная для потенциального использования собственность уже давно сдана городскими властями в аренду или передана «на инвестиционных условиях» с последующей продажей.

    Иначе говоря, выясняется, что принадлежащее им имущество таковым уже не является. А когда люди начинают «качать права», им отвечают: да, город у вас это украл. Но теперь это наше — и Конституция гарантирует нам как собственникам судебную защиту.

    Скажете, не может быть? Очень даже может.

    Известно, например, что переоборудование питерских мансард в жилые помещения — один из самых выгодных для инвестора видов строительных работ. При минимуме затрат получается максимальная прибыль.

    Однако если в доме имеются жилые помещения, находящиеся в частной собственности, то в соответствии с 290-й статьей Гражданского кодекса мансарды (как и подвалы, чердаки) находятся в общей долевой собственности всех владельцев. С марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, в 36-й статье которого сказано еще более однозначно: общим имуществом в многоквартирном доме являются в том числе «технические этажи и подвалы». В случае, если часть квартир в доме осталась в собственности города, мансарды, подвалы и чердаки оказываются в совместном владении города и частных собственников квартир.

    Читайте так же:  Как судебные приставы взыскивают алименты

    Имеется еще и решение Верховного суда России от 25 октября 2000 года , где констатируется: «чердаки и мансарды относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме». Что означает: ни одна мансарда, ни один чердак или подвал не могут быть переданы инвестору для реконструкции с последующей продажей, поскольку это нарушает права владельцев приватизированных квартир.

    Но все это, как уже сказано, по закону. А «по понятиям» — совсем иначе. При этом «по понятиям» решают вопросы не «чисто конкретные предприниматели», а городские чиновники.

    Вполне официальная позиция Комитета по управлению городским имуществом, которую он занимает уже достаточно давно, такова: все сделки с мансардами в многоквартирных домах, совершенные до создания в доме товарищества собственников жилья, являются легитимными. «Если мансарды были проданы на торгах или сданы в аренду до создания ТСЖ, то жильцам они не принадлежат», — неизменно заявляет первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, по словам которого «создание ТСЖ не означает, что город лишился своей собственности».

    В марте 2006 года г-н Чичканов направил в Жилищный комитет специальное разъяснение на сей счет, где черным по белому написано: все, что город объявил своей собственностью — даже в том случае, если это были общие помещения жилого дома, где на тот момент уже были приватизированные квартиры, — ей и останется. Поскольку все эти дома ранее были государственными (единственное исключение — ЖСК), то ни Гражданский , ни Жилищный кодексы — не в счет. Ибо, как указывает г-н Чичканов, «никто (включая публичные образования) не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда». И указанные нормы двух федеральных кодексов «не являются основанием для прекращения ранее возникшего права собственности Санкт-Петербурга и возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на вышеуказанные помещения в многоквартирных домах».

    Что же, Конституция действительно защищает права собственников. Но, во-первых, это относится к гражданам, а не к государству. А во-вторых, права тех, кто украл, на краденое имущество никакая Конституция защищать не может и не должна. Иначе все переворачивается с ног на голову, и каждый вор, вытащивший кошелек у прохожего и пойманный на месте преступления, будет иметь полное право взывать к Конституции и требовать защиты своего права собственности на только что украденное.

    Но, увы: все эти доводы для питерского КУГИ — не в счет. И вот уже на заседании городского суда все тот же г-н Чичканов заявляет, что чердак является не помещением, а пространством между крышей, стенами и перекрытием верхнего этажа, а потому гражданам-де принадлежит только воздух в этом пространстве. Суд, правда, с такой замечательной логикой не согласился. Видимо, представив себе, что завтра кто-нибудь заявит, что и самому городскому суду принадлежит только воздух в судейских апартаментах, а само здание — городское имущество и ничто не мешает его продать какому-нибудь «инвестору».

    Тем не менее, как признается Алексей Чичканов, в случае конфликта между гражданами и инвесторами власти «часто защищают права инвесторов». Мол, задача КУГИ при реконструкции мансард — «дать полную гарантию инвесторам провести реконструкцию без проблем и защитить их от собственников, которые хотят попрать права на мансарду». Яснее не скажешь: свою задачу городские чиновники видят не в том, чтобы защищать интересы граждан, а в том, чтобы защищать инвесторов от граждан. Заметим: это происходит не только при реконструкции мансард или подвалов.

    Хотите верьте, хотите нет

    К чему все описанное ведет на практике? Например, к тому, что уже более полугода наблюдает в своем доме на Казанской улице известный питерский художник-карикатурист и лауреат множества престижных премий Вячеслав Шилов. Несчастье художника в том, что его дом находится в самом центре Петербурга, в пяти минутах ходьбы от Исаакиевской площади. При этом, как почти во всех старых питерских домах, там имеется большой подвал и большой чердак, которые очень удобно превратить в мини-гостиницу, привлекательную для иностранных и российских туристов. Прибыли оказываются сказочными — между тем затраты на перестройку минимальны. И уже сегодня, если пройти по Питеру, можно обнаружить немало таких «отелей».

    Осенью прошлого года соседи Шилова сверху — мать и сын Ершовы — начали активно перестраивать чердак. Вопрос о том, какие неудобства все это причинило квартире Вячеслава, сейчас рассматривается в суде, и потому не будем останавливаться на нем подробно. Упомянем о другом: выяснилось, что Адмиралтейская районная администрация заключила с Ершовой инвестиционный договор, где написано: «объект» площадью 90 кв. метров предоставляется «с целью создания жилого помещения» с последующей передачей в собственность инвесторам. За это Ершовы должны «отчислить на реконструкцию инженерной инфрастуктуры, благоустройство дома и придомовой территории» средства, объем которых рассчитан по утвержденной питерскими властями методике.

    Методику эту, видимо, составляли выдающиеся специалисты: все, что Ершовым требуется внести в городскую казну, — пять тысяч рублей с копейками. За это, вложив небольшие деньги в реконструкцию, можно получить 90 квадратных метров жилья в центре Петербурга. Для справки: средняя стоимость жилья в этом квартале — около 2 тысяч долларов за метр.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Кто хочет, может, конечно, верить, что эти «инвестиции» были оформлены чиновниками районной администрации совершенно бескорыстно. И в этом, и во многих других случаях.

    Источники


    1. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, 2013. — 432 c.

    2. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.

    3. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.
    4. Марченко, М. Н. Проблемы общей теории государства и права. В 2 томах. Том 2. Право. Учебник / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2015. — 656 c.
    5. Новиков, В. К. Организационно-правовые основы информационной безопасности (защиты информации). Юридическая ответственность за правонарушения. Учебное пособие / В.К. Новиков. — М.: Горячая линия — Телеком, 2015. — 178 c.
    Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here