Можно ли и как погасить ипотеку досрочно

Экспертное мнение на тему: "Можно ли и как погасить ипотеку досрочно" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Можно ли и как погасить ипотеку досрочно?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Ипотечный кредит является тяжелым финансовым бременем. Большинство заемщиков направляют значительные силы и средства, на скорейшее выполнение своих обязательств по кредитному договору.

Эти стремления нашли поддержку в законодательстве РФ, легализовавшем право граждан на досрочную выплату долга без каких-либо препятствий со стороны банковских организаций.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Условия кредитного договора

Все особенности досрочного погашения ипотеки должны быть предусмотрены в кредитном договоре.

С возможностями и последствиями досрочной выплаты ипотеки необходимо ознакомиться еще до подписания договора. Это позволит определить наиболее выгодный для заемщика темп погашения задолженности по кредиту.

Поскольку преждевременное погашение займа всегда крайне невыгодно для кредитной организации, в ипотечный договор, включаются ограничения, связанные с установлением специальных сроков для внесения суммы, превышающей размер платежа, предусмотренного графиком.

В соответствии с таким условием клиент обязан предупредить банк о намерении досрочно погасить кредит и после истечения установленного договором срока (не должен превышать 30 дней) со дня такого уведомления, заявленная заемщиком сумма будет зачислена на кредитный счет.

Следует отметить, что исходя из содержания статьи 810 ГК РФ, незаконно включать в договор кредитования условия:

  1. Запрещающие возможность досрочной выплаты ипотечного кредита;
  2. Предусматривающие какие-либо санкции и комиссии за досрочное исполнение обязательств по ипотеке;
  3. Устанавливающие минимальный размер досрочного платежа;
  4. О моратории (определенном сроке, в течение которого не допускается досрочное погашение займа).

Варианты досрочного погашения ипотечного кредита

Досрочно исполнить обязательства по ипотечному займу возможно в полной мере и частично.

Полное погашение ипотеки предполагает выплату остатка основного долга и процентов за фактическое время использования заемных средств. При частичном досрочном погашении происходит снижение общей суммы задолженности на заявленную заемщиком сумму.

Как правило, такой платеж осуществляется одновременно с выплатой ежемесячного платежа, установленного договором.

Многие банки предлагают такие ипотечные продукты, как рефинансирование займов, оформленных в других кредитных организациях.

Этим механизмом предлагается воспользоваться заемщикам, оформившим ипотеку на условиях, менее выгодных, чем используемые в рамках программы рефинансирования.

По сути, заемщик погашает имеющуюся ипотеку средствами, предоставленными другой кредитной организацией и оформляет новый ипотечный кредит на более выгодных условиях.

Читайте статью, где и как можно получить ипотеку с государственной поддержкой тут.

Алгоритм действий

До начала процедуры досрочного погашения ипотеки заемщику необходимо уточнить сумму имеющейся задолженности по кредиту и учитывая имеющиеся финансовые возможности, определить объем денежных средств, направляемых на частичное или полное погашение обязательств перед банком.

Чтобы определить какой вариант погашения выгоднее можно попросить в банке, где оформлена ипотека, сформировать альтернативные графики платежей по предполагаемым вариантам досрочного погашения.

Зная условия своих кредитных обязательств, можно воспользоваться различными интернет-сервисами (кредитными калькуляторами).

Далее, заемщику необходимо уведомить банк о планируемом досрочном погашении.

Для этого в офисе банка заполняется соответствующее заявление, где заемщик указывает сумму, направляемую на досрочное погашение и предполагаемый срок (обычно это дата очередного платежа).

Заемщик к указанной в заявлении дате должен внести на счет, с которого осуществляется списание платежей по ипотеке, заявленную сумму.

Во избежание недоразумений, когда, например, на счете на установленную дату находилась недостаточная сумма и списание не было осуществлено, следует удостовериться о факте зачисления средств на кредитный счет.

Возможно Вас заинтересует статья, все про ипотеку: какая ставка выгоднее, прочитать об этом можно здесь.

Полностью или частично?

В случае полного погашения обязательств по ипотеке заемщику необходимо:

  • Запросить у банка справку о полном погашении кредита, а также справку о состоянии ссудного счета (эти документы подтверждают факт исполнения обязательств перед кредитной организацией в полном объеме);
  • Получить в банке документы, необходимые для снятия обременения с квартиры (обычно это закладная с отметкой банка о погашении ипотеки);
  • Обратиться в терорган Росреестра с заявлением о погашении записи об ипотеке, приложив выданную банком закладную (если закладная не выдавалась, необходимо присутствие представителя банка).

Заемщик в случае досрочного исполнения обязанностей по ипотеке вправе расторгнуть заключенный договор страхования и попытаться вернуть часть уплаченных средств.

В силу разной практики применения норм статьи 958 ГК РФ возврат средств может зависеть от условий договора и позиции страховщика.

При частичном досрочном погашении ипотеки, банком оформляется уточненный график платежей.

В зависимости от правил, действующих в конкретной кредитной организации, условий договора заемщику может быть предложено:

  1. Сократить срок выплаты ипотеки, оставив ежемесячный платеж прежним;
  2. Уменьшить ежемесячный платеж при сохранении исходного срока кредитования.

Как погасить ипотеку с выгодой?

Во многом оптимальный выбор финансовой стратегии, направленной на досрочное погашение ипотеки, зависит от имеющихся в конкретном кредитном договоре условий.

Следует обратить внимание на:

  1. Схему погашения кредита. Если ипотека выплачивается аннуитетными платежами (а таких кредитов подавляющее большинство), досрочное погашение в последней трети срока действия кредитного договора является экономически нецелесообразным, поскольку большая часть процентов за пользование заемными средствами уже выплачена.
  2. Вариант пересмотра графика платежей в случае частичного досрочного погашения ипотеки. Если банк предоставляет выбор такого варианта заемщику, то лучше выбрать схему с уменьшением ежемесячного платежа. Это обусловлено тем, что сокращение суммы ежемесячного платежа снижает риск нарушения обязательств по ипотеке при возможном ухудшении финансового положения заемщика.

В стабильной экономической ситуации высвободившиеся средства можно направлять на последующее досрочное погашение.

Вариант с сокращением срока привлекателен тем, что предусматривает снижение общей суммы переплаты, но при этом нагрузка на семейный бюджет остается высокой.

Как лучше и выгоднее погасить ипотеку досрочно?

В любом случае досрочное погашение ипотеки выгоднее начинать как можно раньше, так как это:

  • Позволит свести к минимуму размер процентов по кредиту;
  • Даст возможность свободно распоряжаться недвижимостью после снятия обременения в виде залога;
  • Снизит издержки по страхованию имущества, жизни и здоровья заемщика.

Поскольку ставка по ипотечным займам является самой низкой из всех кредитных продуктов, многие граждане, имея достаточную сумму для покупки квартиры, сознательно оформляют ипотеку, предпочитая вложить свободные средства, например, в развитие бизнеса, так как процентные ставки других видов кредитов значительно выше.

Как вернуть ипотечный кредит досрочно и сэкономить. Предлагаем посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Читайте так же:  Понятие обязательной доли в наследстве


Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Ипотека – реальный финансовый инструмент для относительно безболезненной покупки дорогостоящего имущества – жилья.

Сделка с привлечением заёмных средств имеет много своих нюансов и тонкостей.

Возможность погасить ипотечный кредит досрочно является несомненным плюсом: срок «освобождения» квартиры от обременения приближается, а переплата уменьшается.

Важно уметь повернуть ситуацию в свою пользу и выбрать самый выгодный вариант погашения в конкретном случае.

Выгода возможности досрочного погашения ипотеки

Прежде всего, при досрочном погашении кредита преследуется основная выгода – материальная.

Многие граждане, впервые берущие ипотечный кредит, бывают шокированы суммой переплаты. Грубо говоря, если взять ипотеку под 10% годовых на 30 лет, то за всё время погашения кредита заемщик выплатит сумму, равную стоимости таких трёх квартир.

Например, банк даёт лицу в качестве такого целевого кредита 2 млн руб. под 10% годовых. Если исключить возможность хотя бы одного досрочного платежа, то общая переплата по процентам составит 4 320 771 руб.

А если учесть тот факт, что одним из обязательных условий получения ипотеки является страхование жизни и здоровья всех созаёмщиков (добровольно, но без него ставка гораздо выше) и страхование объекта недвижимости в течение первых нескольких лет после оформления договора, а размер страховой премии зависит напрямую от остатка основного долга, и эту сумму прибавить к общим затратам, то мы получаем достаточно внушительный размер переплат, которые, по мнению многих граждан, являются «лишними».

Периодические небольшие досрочные платежи или несколько крупных благоприятно скажутся на общем графике платежей (для заёмщика, т.к. банк при этом теряет часть выгоды в виде невыплаченных процентов). Плюс упомянутая выше страховая премия может заметно уменьшиться, что поможет сохранить сотни и тысячи рублей в семейном бюджете.

Уменьшение психологического прессинга. Для многих людей даже со стабильно высоким доходом сама мысль о необходимости ежемесячно в обязательном порядке нести в банк часть семейного дохода. Чем скорее это обязательство прекратится, тем легче.

Возможные препятствия для досрочного погашения ипотеки

Если заёмщику выгодно любое досрочное погашение основного долга, то банку или иной кредитной организации оно обеспечивает потерю запланированного дохода в виде так и не выплаченных процентов. Поэтому кредитные договоры часто предусматривают различные варианты ограничений на внесение внеплановых сумм:

Комиссии за дополнительные услуги.

[1]

Договор не предусматривает никаких штрафов за досрочное погашение, но есть некий пункт о взимании неких комиссий за услуги по тарифам банка.

В описываемой ситуации такой услугой может быть пересчёт графика платежей после частичного досрочного погашения.

Иногда банки перепродают закладные другим кредитным организациям. Они обязаны уведомить об этом владельцев квартир, что успешно осуществляется. Но не все заёмщики понимают смысл таких изменений: по факту теперь кредит теперь выплачивается другому банку. Многие граждане по привычке ходят вносить обязательные платежи в тот же банк, а он за перевод на счёт другой кредитной организации уже взимает некую комиссию.

Или за обязательные платежи не взимает, а за досрочные суммы сверх установленных – достаточно часто;

Дополнительные формальности в виде строго регламентированных правил приёма заявления.

Многие банки требуют перед внесением платежа для досрочного погашения написать заявление по установленной форме, принести его в конкретное время определённому специалисту. Причём такое заявление принимается лично от заёмщика и в оригинале. Т.е. в случае занятости заёмщик не сможет передать в банк заявление, например, через супруга, а, значит, и досрочный платёж откладывается.

Можно попробовать хорошо себя зарекомендовать в банке, подружиться со специалистами и договориться, например, высылать такое заявление по электронное почте со всеми подписями и надлежащим образом оформленное, а потом в течение нескольких дней привозить оригинал, чтобы не подвести сотрудника банка, который пошёл навстречу;

Отсутствие выбора способов модификации платежа.

Если заёмщик хотел бы оптимизировать свои расходы путём сокращения ежемесячного платежа за счёт досрочного погашения основного долга, то не всегда он сможет это сделать. Не все банки согласны на пересчёт обязательных платежей в сторону уменьшения.

С 1 января 2012г. отменены следующие ограничения:

  • Установление обязательного минимального размера досрочного платежа;
  • Штрафы за досрочное погашение;
  • Мораторий на досрочное погашение. Этим термином обозначают период, в течение которого нельзя вносить никаких досрочных платежей.

Если в договоре есть какое-то из этих запрещённых условий, то он в этой части неправомерен и нарушает положения ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ.

По согласованию с банком можно гасить кредит полностью или частично по предварительному уведомлению не менее чем за 30 дней до даты оплаты всей суммы с начисленными процентами.

Системы расчетов и их особенности

Существует две системы расчета платежей: дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платёж имеет следующие особенности:

  • ежемесячно уплачивается одна и та же сумма, её размер не уменьшается с каждым месяцем;
  • доля процента в теле платежа в начале выплат выше, чем при дифференцированном;
  • общий размер ежемесячного платежа, рассчитанный по такой схеме, меньше примерно на 30%, чем при дифференцированной схеме;
  • начисление выплат происходит так, что первые несколько лет заёмщик выплачивает практически одни проценты, т.е. основной долг гасится вначале в очень незначительных размерах. Только к середине графика отношение выплат по процентам и по основному долгу сравнивается, а потом наступает перевес в сторону погашения «тела» кредита.

Дифференцированный платёж обладает следующими свойствами:

  • сумма ежемесячного платежа меняется ежемесячно (в сторону уменьшения);
  • доля погашения основного долга в теле платежа всегда одна и та же, а вот доля процентов сокращается раз от разу;
  • при выборе дифференцированной схемы платежа финансовая нагрузка на заёмщика в первые годы несколько выше, чем при аннуитетном расчёте;
  • соотношение доли начисленных процентов и основного долга в теле платежа уже с первых строк графика выгоднее, чем при аннуитетной схеме.

Если сравнить два графика выплат одной и тоже суммы кредита с одинаковыми условиями, рассчитанных по обеим описанным схемам, то на первый взгляд может показаться, что дифференцированные платежи явно выигрывают по выгоде. Это так, если исключить возможность досрочного погашения полностью. Однако на практике такое практически не встречается, по статистике, ипотечные кредиты, оформленные на 20-25 лет, в среднем погашаются за 6-8 лет. А это означает, что выгоду обеих схем в перспективе нескольких лет просчитать невозможно.

Но у аннуитетного платежа есть одно неоспоримое преимущество: не придётся путаться в размерах платежа – он всегда один и тот же.

Полное погашение ипотеки

Полное погашение ипотечного кредита возможно на любом сроке кредитования. Какая бы схема расчёта платежей не была выбрана, оно всегда выгодно. Чем раньше закрывается задолженность, тем больше экономия.
Читайте так же:  Главные вопросы к соискателю при приеме на работу. как проводить собеседование

Если предположить, что все дополнительные выплаты по аннуитетной системе или дифференцированной производились бы абсолютно аналогично, то дифференцированный платёж выгоднее.

Плюс отпадает необходимость продления договора страхования.

Кстати, некоторые страховые компании даже возвращают часть уплаченной страховой премии пропорционально «неизрасходованной» части года, когда кредит уже закрыт, и страховать нечего.

Частичное погашение ипотеки

Частичное погашение целевого кредита на покупку жилья не может быть ограничено по сумме и срокам, происходит без каких-либо штрафов.

После пересчёта суммы основного долга и процентов заёмщик получает новый график платежей.

Рассчитать выгоду применения аннуитетной или дифференцированной схемы платежей возможно только в том случае, когда заёмщик точно знает, когда и в каком размере он будет погашать досрочно свой долг. В случае идентичности ситуаций дифференцированный платёж выгоднее. Но данный случай очень идеализирован с практической точки зрения.

Порядок платежей для досрочного погашения

Вопрос досрочных погашений регламентирован законодательством и кредитным договором.

  • Уведомлять банк не менее чем за 30 дней до даты внесения досрочной суммы;
  • Штрафы за досрочное гашение противозаконны;
  • Установление моратория на досрочное погашение недопустимо;
  • Начисление процента происходит только за время фактического использования денежных средств.

На что стоит обратить внимание при досрочном погашении

Внеплановые платежи многое меняют в имеющейся финансовой схеме конкретного договора:

  • Происходит пересчёт либо размера ежемесячного платежа, либо общего срока погашения, поэтому нужно получить в банке новый график платежей, подписанный уполномоченным сотрудником;
  • Необходимо обратиться в страховую за пересчётом размера страховой премии в новом периоде либо за возвратом неиспользованной части уплаты в случае полного гашения.;
  • При полном закрытии кредита нужно запросить в банке официальную справку о полном исполнении обязательств. Бывает, что забытая копейка через длительное время внезапно портит кредитную историю;

Если рассматривается рефинасирование ипотеки в другом банке под более привлекательный процент, то нужно иметь в виду, что новый кредит и платится «с начала», т.е. опять же первые несколько лет будут уплачиваться практически только одни проценты (при любой схеме).

Насколько будет выгоден такой переход? Это можно рассчитать с помощью любого ипотечного калькулятора, размещённого в сети Интернет.

Видео о досрочном погашении

Из данного видео вы сможете узнать необходимые нюансы о досрочном погашении ипотеки. А именно: об условиях, перерасчете и внесении выплат.

Как досрочно погасить ипотеку

Допустим, вы выиграли в лотерею. Или получили большую премию, или продали что-нибудь ненужное. И эти деньги вы решили потратить на то, чтобы раньше срока погасить свою ипотеку. Как это сделать — разберем на примере кредита Сбербанка.

Чаще всего процедура стандартная, простая и быстрая. Но есть ситуации, когда возникают нюансы. Их мы рассмотрим отдельно в конце статьи.

Зачем вообще досрочно гасить ипотеку?

Понятно, что чем быстрее будет выплачен долг, тем лучше. Но если конкретнее, то здесь три цели:

1. Быстрее снять обременение с недвижимости и полноправно распоряжаться ей.

2. Снять финансовую нагрузку. Вы уже наверняка придумали, как тратить освободившиеся деньги.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

3. Сэкономить. Если вас убеждают, что вы все равно заплатите банку все проценты — не верьте. Это не так. Проценты зависят от остатка долга и времени пользования кредитом. При этом, если вы гасите кредит досрочно не полностью, а частично, то можно выбрать один из двух вариантов: сократить срок ипотеки или уменьшить ежемесячный платеж.

Что выгоднее: сокращать срок или уменьшать платеж?

В июле 2018 года Катя взяла в Сбербанке кредит 1 000 000 рублей на 5 лет под 7,2%. Если она будет платить по изначальному графику 19 896 рублей в месяц, то за 5 лет она заплатит 193 839 рублей процентов банку.

При этом у Кати есть вклад 500 000 рублей, но закрыть его она сможет только через год. То есть в июле 2019 года Катя сможет внести досрочный платеж в полмиллиона.

Вариант 1. Уменьшаем срок

Катя решила побыстрее закрыть кредит. Теперь она выплатит ипотеку уже в декабре 2020 года, на 2 года и 7 месяцев раньше срока. При этом она заплатит 88 101 рублей процентов банку. И сэкономит 105 738 рублей.

Вариант 2. Уменьшаем платеж

Катя решила снизить финансовую нагрузку и выбрала уменьшение платежа. В итоге за 5 лет она заплатит 118 443 рублей процентов. Экономия — 75 396 рублей.

Очевидно, выгоднее уменьшать срок кредита. Но есть еще один вариант: выбрать уменьшение платежа, но продолжать ежемесячно платить ту же сумму, как и вначале. В Катином случае она продолжит платить 19 896 рублей в месяц, а не 7 655 по новому графику.

[2]

Чтобы регулярно вносить больше, недостаточно просто перечислять больше денег на ипотечный счет. С него все равно будет списываться сумма по графику. Поэтому каждый месяц придется подавать заявление на досрочное погашение. Но у этого варианта есть свои плюсы:

  • Вы все равно закроете кредит намного раньше. Просто потому что остаток долга будет уменьшаться гораздо быстрее.
  • Вы заплатите примерно столько же процентов, сколько при уменьшении срока.
  • Вы будете чувствовать себя спокойнее. Если доход резко упадет, или случатся незапланированные траты, можно просто платить сумму по пересчитанному графику.

Рассчитайте платежи по ипотеке и любой сценарий досрочного погашения на калькуляторе ДомКлик

Заполните данные по кредиту. Нажмите справа сверху «Посмотреть график платежей», а затем «Как погасить досрочно?». Добавляйте платежи и выбирайте, что сокращать: срок или сумму.

А если военная ипотека?

В военной ипотеке уменьшается только срок при досрочном погашении. Что логично, ведь платит Росвоенипотека — уменьшать платеж не надо. А погасить раньше времени кредит выгодно, чтобы быстрее снять обременение и оформить недвижимость в собственность.

Как подавать заявление на досрочное погашение?

Способ №1. Через Сбербанк Онлайн

Это займет всего несколько минут. Зайдите в личный кабинет, выберите кредит и откройте вкладку «Досрочное погашение». Там нажмите «Полностью погасить кредит» или «Частично погасить кредит».

Частичное погашение

1. Выберите счет, с которого будет произведено погашение кредита.

2. Выберите в календаре дату платежа. При этом можно выбрать датой досрочного платежа ближайшие 2 дня, включая дату подачи заявки. То есть сегодня или завтра.

3. Укажите сумму. Здесь есть минимальный лимит — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа. Он отразится ниже.

4. Нажмите кнопку «Оформить заявку», а потом проверьте параметры платежа и нажмите «Подтвердить по SMS».

5. Когда вам придет сообщение, убедитесь, что реквизиты операции в смс совпадают. Только после этого введите пароль и нажмите «Подтвердить». Никому его не сообщайте, даже сотрудникам банка.

Читайте так же:  Основания для приобретения (получения) гражданства рф

Полное погашение

При полном досрочном погашении процесс будет практически такой же. Но есть важные нюансы:

1. Если делать полное досрочное погашение в день подачи заявки, то нужно просто указать (и соответственно положить на кредитный счет) сумму, которая указана ниже поля для заполнения.

2. Если вы хотите выбрать погашение на следующий день, то посчитать сумму с процентами за еще один день придется самостоятельно. Внизу будет указана сумма только за текущий день!

Сумму для полного досрочного погашения на завтрашний день можно уточнить в службе поддержки по номеру 900.

Посмотреть свою историю досрочных погашений можно на вкладке «Досрочное погашение» в информационном блоке «История досрочных погашений», а также в разделе «История операций Сбербанк Онлайн» в личном меню.

Досрочное погашение через Сбербанк Онлайн очень удобно, но имеет некоторые ограничения

  • При досрочном погашении онлайн можно только уменьшить размер платежей, сократить срок нельзя.
  • Как уже было сказано, при частичном погашении есть минимальный лимит — не меньше 99% от суммы ближайшего ежемесячного платежа.
  • Внести деньги на счет необходимо до 21:00 дня платежа.

Если вы хотите уменьшить срок кредита или внести сумму меньше ежемесячного платежа, подать заявление на досрочное погашение нужно будет в отделении банка.

Способ №2. В отделении банка

Заполнить заявление можно в любом отделении банка в том городе, в котором вам выдали кредит. Для этого потребуется паспорт. Можно внести платеж в тот же день или в течение 3 дней.

Если вы находитесь в другом городе, нужно сначала перевести кредит туда, где вы находитесь. Для этого подайте заявление о переводе либо в регионе по новому месту жительства, либо там, где выдан кредит. Это возможно только при наличии постоянной или временной регистрации по новому месту жительства. Прийти нужно с паспортом и копией кредитного договора.

Или можно оформить нотариальную доверенность на досрочное погашение. В ней нужно прописать:

  • ФИО, адресные и паспортные данные доверителя и доверенного лица.
  • Номер и дату кредитного договора.
  • Наименование банка.
  • Что доверенность выдается на подачу заявления на досрочное погашение кредита с указанием счета и на списание средств со счета созаемщика.

Еще несколько вопросов

Правда ли, что выгоднее досрочно гасить ипотеку в первые годы, когда выплачиваешь проценты по кредиту?

Правда. Чем быстрее вы гасите основной долг — тем выгоднее. Сумма досрочного платежа идет на уменьшение основного долга. Чем долг меньше, тем меньше будет на него начисляться процентов в течение всего срока кредита. Но нужно понять, что досрочное погашение в принципе выгодно. Просто в конце срока основной долг меньше, процентов тоже начисляется меньше, а значит и экономия не такая высокая, как в начале.

Когда можно начать гасить ипотеку досрочно?

Со второго дня. Если сегодня вы получили кредит, то уже завтра можете его погасить.

А некоторые говорят, что нельзя сразу гасить ипотеку — внесут в серый список.

Это не так. Досрочное погашение сразу после оформления кредита не повлияет на кредитную историю.

Можно ли вернуть деньги за оплаченную страховку, если гасишь кредит заранее?

Это зависит от страховой. Прочитайте договор страхования и проконсультируйтесь со специалистами компании.

Мне сказали, что досрочное погашение невыгодно при высокой инфляции. Это так?

В теории да, если инфляция сильно превышает ставку по ипотеке. Тогда ваша ипотека будет дешеветь вместе со всем остальным. Но сейчас инфляция невысокая, а значит гасить ипотеку досрочно выгоднее, чем не гасить.

Можно ли досрочно погасить ипотеку? Инструкция +Видео и Фото

Как досрочно погасить ипотеку? Ипотека дает возможность приобрести отдельную квартиру людям, у которых не хватает собственных средств для покупки жилья, ведь это достаточно дорого.

Часто при расчете суммы ипотеки и ежемесячного платежа граждане бывают удивлены, что итоговая сумма переплаты намного превышает сумму самой квартиры.

А при оформлении ипотеки обязательным условием является оформление страховки, что еще увеличивает сумму переплаты.

Поэтому такой инструмент, как досрочное погашение благотворно скажется на графике платежей, точнее на его уменьшении.

Предпосылки вопроса

У тех граждан, кто покупал квартиру или дом в ипотеку может возникнуть вопрос о досрочном погашении ипотеки, если появилась крупная сумма денег. Возникает вопрос, каким образом происходит процесс досрочного погашения, можно ли вообще это делать и какие есть подводные камни. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Возможность досрочного погашения ипотеки

Сразу нужно сказать, что расторгнуть ипотечный договор заранее можно в любом банке. И при этом кредитные учреждения не должны брать с клиента дополнительные комиссии и сборы. Оформление и выдача ипотечного кредита это сложная операция, где участвуют крупные суммы денег, и банкам выгодно получить с этого максимум прибыли. Поэтому перед досрочным погашением нужно все просчитать.

Полное досрочное погашение ипотеки

Перед полным погашением ипотеки нужно рассчитать, насколько это будет вам выгодно. В банках есть два вида расчета ежемесячных платежей, это дифференцированная и аннуитентная.

При дифференцированной схеме расчета погашение основного долга и процентов будет идти в равных частях во все время погашения ипотеки. При аннуитентной же схеме погашения кредита платеж состоит вначале в большей степени из процентов, а вот основной долг гасится только незначительно. После того, как вы банку выплатили большую часть процентов, начинается погашение основного долга большими суммами.

Моменты выгоды при дифференцированных платежах

Значит, учитывая это, досрочное погашение ипотеки при дифференцированных платежах выгодно в любое время действия ипотечного договора, в это время будет происходить одновременное уменьшение и суммы основного долга и процентов. То есть, если изначально ипотека у вас была около трех миллионов рублей на срок 12-15 лет, то платеж составляет 38000-40000 рублей, используется дифференцированная схема погашения. Если через два года вы захотите досрочно погасить ипотеку, то ваш долг уменьшится где-то на 500000 рублей, и процентов за это время вы заплатите похожую сумму. Процент по ипотеке начисляется на остаток долга, и в самом начале платежи будут большие, а в дальнейшем уменьшатся.

Моменты выгоды с аннуитентным платежом

Если у вас ипотека с аннуитентным платежом, то вначале банк высчитывает, сколько вы заплатите всего процентов за весь срок кредита и полученная сумма будет разделена таким образом, что вначале в платеже будет значительная часть процентов, и только остаток пойдет на основной долг. Значит, при сумме платежа в погашение основного долга будет идти только около 10% платежа, остальное на проценты. В дальнейшем при погашении ипотечного кредита будет идти увеличение суммы, которая идет в счет уплаты основного долга. Значит, при аннуитентной схеме погашения выгодно досрочно гасить ипотеку именно в начале срока, чтобы максимально уменьшить большую сумму процентов.

Читайте так же:  Списание долга по алиментам

Частичное досрочное погашение ипотеки

Если вы будите не полностью погашать ипотеку досрочно, а только ее часть, то при обеих схемах расчета платежа это будет выгодно. В случае если у вас дифференцированный платеж по ипотеке, то банк пересчитает сумму процентов по вашему графику платежей.

В итоге произойдет снижение суммы займа, и следственно снизится выплата по процентам, а это выгодно для семейного бюджета, так сократятся траты.

При аннуитентной схеме платежа, если клиент делает частично досрочное погашение, то можно будет выбрать или сокращение срока при таком же платеже, или сократить сумму ежемесячного платежа, а срок остается таким же.

Нюансы досрочного погашения ипотеки

Для того чтобы сделать досрочное погашение ипотеки нужно обратиться в банк и написать заявление. Часто в банке есть определенный срок, за некоторое количество дней нужно писать заявление и вносить денежные средства, то есть уведомлять банк о своем намерении. Обычно срок составляет 30 дней.

Есть у досрочного погашения и свои нюансы:

  • По ипотеке обычно есть необходимость платить страховые взносы. При полном погашении ипотеки можно подать заявление на возмещение уплаченной вами стоимости, но при этом неиспользованной страховки.
  • если полностью досрочно погасили ипотеку, то есть закрыли договор, то лучше заказать в банке справку об этом для доказательства этого факта при необходимости.
  • обратите внимание на условия о досрочном погашении, прописанные в договоре. Может быть указана минимальная сумма досрочного платежа, или даже штраф за досрочное погашение, оплаченное не вовремя.
  • другие банки могут предложить вам рефинансировать вашу ипотеку под более низкую процентную ставку. Это может быть выгодно, ведь тогда уменьшится ежемесячный платеж. Однако и в этом случае у вас останется обязательство по страхованию имущества и других обязанностей ипотечных заемщиков.
  • есть возможность взять потребительский кредит для погашения ипотеки, чтобы снять обременение с недвижимости. Но такую сумму потребительского кредита вам могут дать только под залог другого имущества ил поручительство. И по таким кредитам процентная ставка будет заметно выше.

Для банка досрочное погашение ипотеки не является выгодным, так он при этом теряет прибыль, в виде не выплаченных процентов. И поэтому иногда создает искусственные преграды для осуществления досрочного погашения. Например, что заявление о досрочном погашении должен принести только сам заемщик, в определенное время, или установление комиссии за пересчет графика.

Подводя итог, можно сказать, что ипотека это финансовый инструмент, который позволяет купить недвижимость даже за большую стоимость, и без нее некоторые не могут позволить себе отдельное жилье. Однако у ипотечного кредита есть свои нюансы и тонкости. И досрочное погашение ипотеки это возможность уменьшить сумму переплаты и освободить квартиру от обременения.

Можно ли и как погасить ипотеку досрочно?

Смотрите видео по теме статьи

[3]

Как досрочно погасить ипотеку

Досрочное погашение аннуитетно кредита. Как вернуть излишне .

Досрочное погашение ипотеки. Кредитный калькулятор

Если заемщик хочет срочно продать заложенную недвижимость, перед ним встает вопрос — можно ли переоформить ипотеку на другого человека, возможны ли другие пути . →

Центр ипотечного кредитования Сбербанка – это специализированное подразделение банка. Здесь клиентам предоставляется комплексное обслуживание начиная с помощи в. →

Как выгоднее гасить ипотеку: анализ вариантов досрочных платежей

Благодаря развитию в стране ипотечного кредитования, его активной государственной поддержке, количество семей, которые приобрели жилье в кредит, ежегодно растет. Длительный период расчета по жилищным займам, заставляет задуматься, как выгоднее гасить ипотеку, можно ли существенно сократить проценты, если закрыть её досрочно.

Чтобы понять, какой способ погашения ипотеки выгоднее, следует разобраться с условиями кредитного договора, просчитать различные варианты досрочной выплаты займа и узнать мнение профессиональных экономистов.

Зависимость схемы выплаты ипотеки от условий договора

При каждой существенной переплате необходимо обращаться в банк

Согласно банковским договорам, жилищные кредиты могут погашаться аннуитетными, либо дифференциальными платежами. Разница зависит от способа начисления и уплаты процентов. При аннуитетном исчислении, погашая долг по кредиту, заемщик:

  • первоначально оплачивает большую часть процентов;
  • львиную долю основного долга оплачивает перед окончанием срока займа;
  • выплачивает долг равными частями.

В этом случае самостоятельное увеличение размера выплат при гашении кредита не сократит ни срок ипотеки, ни размер платежа. При каждой существенной переплате необходимо обращаться в банк, чтобы специалисты переделали график выплат.

Дифференцированные начисления отличаются тем, что оплата тела кредита распределена между всеми платежами в равных долях. Соответственно ежемесячно уменьшается сумма процентов, которая каждый раз рассчитывается из величины снижающегося основного долга.

Увеличивая ежемесячный платеж, можно сократить процентную составляющую, снизив не только срок кредита, но и сумму переплаты. При этом обратиться к специалисту банка придется один раз — перед последним платежом, чтобы согласовать его окончательную сумму.

Частичное досрочное погашение ипотеки при этом способе начислений предпочтительнее. Однако большая часть процентов дифференцированных выплат учитывается вначале погашения. Первые платежи в графике максимальные, и, в случае с ипотекой, достаточно весомые:

  • требуется официальный доход, который позволил бы справиться с первоначальными выплатами;
  • при оценке платежеспособности, одобрение банка на ипотеку получить сложнее.

Поэтому больше половины банков, кредитующих граждан, используют систему аннуитетных платежей.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Вариантов погашения ипотечных кредитов досрочно два: полное закрытие или частичное. В каждом из случаев следует свериться с договором. Там может быть прописан, если не запрет, то штрафные санкции за досрочный расчет по кредиту. В этом случае надо считать, что выгоднее – продолжить выплаты по графику, либо оплатить штраф и уменьшить размер долга или полностью рассчитаться с банком.

Переплаты, которые образуются на счету заемщика, при аннуитетных выплатах не учитываются банком в текущий платежный период. Со счета ежемесячно списывается та сумма, которая соответствует размеру установленного платежа. Только перед последней по графику выплатой остатки суммируются.

При аннуитетных выплатах для частичного опережения оплаты кредита существуют варианты корректировки графика платежей. Для внесения изменений досрочное погашение должно быть согласовано с банком. Получив большую сумму денег или скопив на счету средства, позволяющие существенно сократить величину ипотеки, можно воспользоваться банковской услугой по перерасчету кредита.

В этом случае банковскими специалистами будет предложено:

  • уменьшить срок выплат, оставив неизменной сумму платежа;
  • сократить ежемесячный платеж, при этом длительность погашения не менять.

Экономисты советуют сокращать именно срок ипотеки. Причем чем раньше будет внесен значительный платеж, тем выгоднее. Экономия произойдет не только от снижения процентов по кредиту, но и за счет сокращения сумм за его ежемесячное банковское обслуживание.

Читайте так же:  Что по закону грозит работодателю при производственной травме – штрафы и уголовная ответственность

Сокращение размера выплат выгодно тем, кто рассчитывается уменьшить ежемесячную нагрузку на бюджет. Это поможет в ситуациях, когда финансовая стабильность заемщика пошатнулась с момента получения кредита. Посчитать разницу в экономии на этих видах изменения графика выплат поможет онлайн калькулятор ипотеки того банка, в котором она предоставлена.

Как лучше гасить ипотеку досрочно

Даже при дифференциальных платежах возможно отсутствие реальной экономии на процентах

Если ипотечный договор заключен на базе дифференцированных выплат, то лучше составить свой опережающий график платежей. Для этого:

  • производится расчет семейного бюджета;
  • определяется та сумма, которая может ежемесячно дополнить ипотечную выплату без ущерба для ведения хозяйства;
  • она прибавляется к установленной сумме платежа и выплачивается регулярно;
  • периодически производится сверка и корректируется сумма выплаты, поскольку она будет снижаться;
  • как только долг достигнет суммы, которую можно будет выплатить за один раз, следует связаться с банком, уточнить остаток и погасить ипотеку целиком.

Важно отметить, что даже при дифференциальных платежах возможно отсутствие реальной экономии на процентах. Чтобы проверить это следует запросить у банка график выплат после совершения дополнительной выплаты по кредиту. Обратить внимание нужно на то, изменилась ли сумма долга, или уменьшился только размер процентов, Если так оно и есть, внесение дополнительных средств по ипотеке стоит сопровождать запросом перерасчета от банка, сокращая срок ипотеки.

Для аннуитета схема будет другой. Эксперты советуют:

  • накапливать значительную сумму, равную нескольким ежемесячным платежам;
  • оповещать банк о её внесении;
  • гасить накоплениями часть ипотеки регулярно, с последующим пересмотром графика платежей и сокращением срока выплат.

По такой схеме можно рассчитаться с банком раньше срока. Иногда преждевременное погашения ипотеки вызвано необходимостью избавить залоговую недвижимость от обременения. Срочность процесса и отсутствия достаточной суммы для полного расчета по кредиту – не приговор.

  • потребительским кредитованием;
  • льготными программами (например, внесением в ипотеку материнского капитала);
  • рефинансированием, при котором можно получить выгоду от снижения процента за счет того, что ипотека будет рассчитана на меньшую сумму;
  • средствами покупателя, если квартиру предполагается продать.

При выборе способа расчета по ипотеке следует руководствоваться тем, какую сумму заемщик может позволить отчислять в банк, дополнительно к существующим взносам. При этом необходимо заранее просчитать варианты изменений графиков платежей и окончательную выгоду от ускорения выплат.

Можно ли погасить ипотеку досрочно

Первое, что следует сделать перед тем, как гасить ипотеку досрочно, это изучить банковские документы. Банкирам не выгодно, если заемщик расплатиться с кредитом раньше срока. Одобряя ипотеку, банк рассчитывает получить определенный доход с процентов, который при досрочном погашении снижается. Поэтому в документы вносятся пункты, которые затрудняют клиентам выплаты по ипотеке вне графика.

На процесс погашения повлияют:

  • ограничения на максимальную и минимальную сумму платежа;
  • есть ли период, в который досрочное погашение невозможно;
  • порядок внесения денег, если сумма превышает размер установленной выплаты;
  • комиссия за внеочередной взнос;
  • иные обязанности заемщика при досрочной оплате кредита.

Респектабельные банки не препятствуют раннему закрытию ипотеки, прописывая только одно условие – предупреждать об этом заранее. Важно знать, что законодательно банкирам запрещено отказывать заемщикам в закрытии ипотеки на любом сроке (ст.810 ГК РФ). Если такое ограничение прописано в документах, можно писать банку претензию, а затем идти в суд.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно

Часть экспертов считает, что преждевременное закрытие ипотеки – вещь необходимая

Мнение специалистов, относительно того, стоит ли гасить ипотеку досрочно, разделились. Часть экспертов считает, что преждевременное закрытие ипотеки – вещь необходимая.

Однако объясняют они её не столько выгодой, сколько психологией заемщиков:

  • вынужденные ежемесячные отчисления воспринимаются как бремя и вызывают определенный стресс;
  • финансовая стабильность, на которую прямо может повлиять ухудшение экономической ситуации в стране (учитывая длительность периодов погашения, этот фактор вызывает особое беспокойство);
  • то, что ипотечное имущество не принадлежит полностью заемщику, а находится в залоге у банка.

Все это мотивирует клиентов, получивших ипотеку на скорейшее погашение займа. Другие эксперты не считают, что досрочное погашение ипотеки невыгодно:

  1. Когда ипотека взята под невысокий или льготный процент, эксперты рекомендуют производить оплату кредита в установленные сроки. В противном случае, можно попасть в ситуацию, при которой деньги уйдут на погашение выгодной ипотеки, но понадобятся на иные расходы. Заемщик будет вынужден кредитоваться по потребительским программам, где условия не так хороши.
  2. Важно помнить, что при любой форме выплат проценты практически полностью гасятся примерно за первую половину рассчитанного периода. Досрочное погашение ипотеки в конце срока дает только моральное удовлетворение, но не материальную выгоду.
  3. Кроме того, принимая решение о досрочном закрытии кредита, стоит обратить внимание на динамику инфляции и её прогнозы. Если уровень высокий, рекомендуется не торопиться с погашением долгосрочных жилищных займов.

Учитывая стоимость недвижимости и ставки по ипотеке, которые применялись на протяжении последних трех лет, можно уверенно сказать, что любое досрочное погашение — тяжелое бремя. Причем оно существует в настоящем, заставляя заемщика все средства отправлять на оплату займа, откладывая жизнь на то время, когда ярмо можно будет скинуть.

Каждый сам должен решить, стоит ли ему гасить ипотеку досрочно и отказывать себе в комфортных условиях существования сейчас. Или платить посильный платеж, тратя свободные средства на себя и потребности семьи. Вопросы выгоды от досрочного погашения необходимо тщательно просчитывать, исходя из финансового положения, условий ипотеки и реальной материальной экономии.

В каких банках возможно погасить ипотеку досрочно

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Количество банков, в которых опережающие платежи и полное закрытие ипотеки возможно до срока, достаточно большое. В таблице можно сравнить условия:

Источники


  1. Шавалеев, Михаил О неотвратимости юридической ответственности в России / Михаил Шавалеев. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2017. — 180 c.

  2. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

  3. История Библиотеки Академии наук СССР. 1714 — 1964 / ред. М.С. Филиппов. — М.: М-Л: Наука, 2017. — 600 c.
  4. Малько, А.В. Теория государства и права (для бакалавров). Учебник / А.В. Малько, др.. — Москва: Высшая школа, 2015. — 196 c.
  5. Теоретические и практические аспекты охраны промышленной собственности в Российской Федерации. — М.: ИНИЦ Роспатента, 2014. — 552 c.
Можно ли и как погасить ипотеку досрочно
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here