Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки

Экспертное мнение на тему: "Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Получение ипотеки на квартиру является очень привлекательным вариантом для многих современных граждан. Долгий срок выплат и реальные проценты — все эти преимущества позволяют наконец-то получить собственное жилье. Но спустя определенный период у заемщика может возникнуть необходимость получить обратно выплаченную банку сумму и в то же время освободиться от договорных обязательств. Но не все клиенты финансовых организаций знают, можно ли продать ипотечную квартиру и как провести сделку по продаже. Операция действительно выполнима, но нужно знать все нюансы и использовать всю изложенную информацию по решению ипотечного вопроса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Распространенные причины продажи ипотечной квартиры

В ситуации, когда заемщик решил получить долгосрочный кредит, но спустя некоторое время узнал о невозможности продолжать выплаты (сокращения на работе, проблемы личного характера), он имеет право разрешить сложившуюся ситуацию путем продажи ипотечной недвижимости. И чем быстрее будет оформлен договор купли-продажи и будет закрыт договор с банком, тем меньше проблем по ипотеке его ожидает.

Промедление не является оптимальным решением. Процентные начисления на квартиру пусть и невысоки, но являться должником банка — не самый лучший вариант. Поэтому поиск покупателя на квартиру нужно начинать при затруднениях, которые заемщик не сможет решить в течение 2-3 месяцев. А в дальнейшем предвидится и усугубление ситуации.

Необходимость покупки большей или меньшей по площади квартиры, чем той, которая находится в ипотеке, также весьма распространенное явление. Если человек имеет определенную сумму на руках и хочет вернуть переданные банку средства, а на полученную сумму приобрести другую недвижимость, то продажа ипотечной квартиры не такая уж и большая проблема.

Что касается выезда заграницу по вызову (для ухода за больным родственником) или же предложение от работодателя переехать в другую страну и развивать там бизнес, то такие варианты нельзя проигнорировать. Но именно поэтому заемщик не сможет выплачивать ипотеку или просто оформленная квартира для него уже не является приоритетной или нужной. Клиенту банка нужно узнать, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и изложить обстоятельства, вынуждающие его прибегнуть к такой мере. Ведь продажа полностью освободит его от необходимости проводить платежи банку и позволит свободно заниматься личными делами за рубежом.

Какие есть ограничения на продажу ипотечной квартиры?

Отказать в возможности продать ипотечную недвижимость банк не может. Поскольку для самой организации несвоевременная выплата, выезд клиента за рубеж или и вовсе потеря клиента являются не выгодными. Именно поэтому банки охотно рассматривают вариант погашения долга второй стороной и передачу прав собственности на жилье по договору.

Единственное, что может повлиять на долгие разбирательства — это рассмотрение кандидатуры на перенос обязанностей по долгу. Кредитная организация будет долго и щепетильно рассматривать кредитные истории потенциальных покупателей-заемщиков. Ведь последующая передача или продажа ненадежному покупателю будут весьма затруднительными и повлекут дополнительную трату времени со стороны банка.

Кредитная организация должна не просто подтвердить возможность продажи, но и официально заверить данный факт. Таким образом, заемщик при последующей продаже и передаче будет опираться на официальный документ, исключающий риски и подтверждающий возможность продажи обремененного жилья. В противном случае снять с себя обязанности и освободиться от договора он не сможет.

Многих заемщиков интересует, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую? Ответ прост: купить новую недвижимость клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы.

Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы

Условно все варианты по продаже можно разделить на три вида. Первые два производятся после долгих разбирательств с банком и выяснением всех возможных нюансов, а также заключением дополнительных документов. Третий наиболее простой, но не самый безопасный для покупателя, поскольку он касается передачи денежных средств постороннему человеку для погашения его ипотечного долга по квартире. Основные отличия и особенности каждого вида помогут выбрать наиболее выгодный и практичный.

Определение цены на ипотечную квартиру и риски операции

В выставлении суммы принимает участие и банк, и заемщик. Кредитная организация должна проследить, чтобы указанная стоимость была в пределах нормы. Завышение относительно подобных рыночных предложений приведет к чересчур долгому поиску покупателя. А цена ниже нормальной станет причиной невозможности полного погашения задолженности по ипотеке. В результате разбирательства по договору могут занять у банковской организации много времени, что не выгодно и заимодателю, и заемщику.

Все риски при поиске достойной кандидатуры полностью исключаются, поскольку при официальном рассмотрении кредитор внимательно изучает данные покупателя, в особенности это касается случаев переоформления. Также полностью исключены риски по продаже, поскольку банк принимает активное участие в проводимой операции и является своеобразной поддержкой своего клиента.

Единственный риск, который возможен при продаже ипотечной квартиры касается продавца, выплачивающего долг заемщика без нотариально заверенного документа. В таком случае полагаться стоит лишь на ответственность продавца. В некоторых случаях подобная махинация может стать дорогим опытом для потенциального владельца. Поэтому крайне рекомендуется отказаться от варианта покупки без официальной бумаги, даже в случае родства обеих сторон.

Система перевода денежных средств и переоформления прав собственности, контролируемая кредитной организацией, полностью безопасна и позволяет продавцу освободиться от ипотеки, а покупателю стать обладателем квартиры. Возможна покупка как готового объекта, так и строящейся недвижимости. Современные организации без проблем рассматривают все варианты.

Читайте так же:  Ошибки в содержании трудового договора

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

Что делать после выплаты ипотеки?

Большинство пользователей считает, что хлопоты, связанные с погашением жилищной ссуды, заканчиваются вместе с внесением финального платежа.

Это далеко не так – дел предстоит очень много! Что делать после закрытия ипотеки и как избежать возможных трудностей?

Закрытие ипотеки – пошаговая инструкция

По состоянию на 2019 год правильное закрытие жилищной ссуды проходит в несколько этапов. Рассмотрим каждый из них.

Этап 1. Внесение последнего платежа

Остаток непогашенных средств может слегка измениться даже при строгом соблюдении графика, ведь заемщик не всегда учитывает проценты или комиссию банка. Что уж говорить о досрочном погашении кредита или наличии пары просрочек?!

Чтобы не было проблем, уточните оставшуюся сумму у банковского сотрудника. Сделать это можно несколькими способами – позвонив на горячую линию, связавшись с кредитным менеджером или воспользовавшись интернет-банкингом.

Но, пожалуй, самым лучшим и надежным вариантом является отправление запроса на получение выписки (может быть платной!). Это специальный документ, в котором указываются следующие данные:

  • Ф.И.О. заемщика;
  • Полная информация о состоянии ипотечного счета;
  • Номер ипотечного договора;
  • Дата его закрытия;
  • Должность и Ф.И.О. лица, подписавшего выписку.
  • Помимо этого в выписке должна присутствовать фраза о том, что у банка нет претензий к данному заемщику. Выписка выдается в течение 2 недель и хранится не менее 3 лет.

    Помните, только наличие официальной справки позволит вам доказать свою правоту при возникновении спорных ситуаций.

    В качестве последнего платежа следует вносить именно ту сумму, которая указана в банковской выписке (независимо от того, согласны вы с ней или нет). Дело в том, что даже небольшой остаток, оставленный без оплаты, может вскоре превратиться в существенные долги.

    Решив погасить задолженность раньше срока, не забудьте уведомить об этом кредитора – это нужно для своевременного проведения перерасчета.

    Сообщить о своем решении можно по-разному:

    • Придя в отделение финансовой организации и написав соответствующее заявление с указанием даты, размера и способа оплаты (образец нужно запросить у сотрудника);
    • Позвонив в кол-центр;
    • Проведя операцию онлайн в Личном кабинете банка.

    Проводить досрочное погашение кредита нужно только после согласования с кредитором, т. к. размер последнего платежа может быть подсчитана неправильно (как в меньшую сторону, так и в большую).

    Этап 2. Написание заявления о закрытии кредитного счета

    В большинстве банков закрытие ипотеки происходит автоматически после внесения заемщиком последней суммы. Но лучше перестраховаться, особенно если есть возможная переплата.

    Дело в том, что возврат лишних средств происходит только при наличии заявления, написанного от имени заемщика.

    Этап 3. Получение документов в финансовой организации

    Какие документы нужно взять в банке после погашения ипотеки? Их только два:

    • Справка о полном погашении кредитных обязательств;
    • Повторная выписка о состоянии счета (нужная для того, чтобы окончательно подтвердить нулевой остаток по кредиту).

    Этап 4. Снятие обременения с недвижимости

    Что делать дальше, когда выплатил ипотеку? Кредитное жилье необходимо в обязательном порядке снять с обременения.

    В противном случае любые действия, совершаемые с жильем (продажа, дарение, сдача в аренду и т. д.), придется согласовывать с банком.

    Снятие обременения происходит в Росреестре в присутствии банковского работника. Чтобы провести процедуру самостоятельно, необходимо получить его доверенность.

    [3]

    Кроме того клиент может обратиться в местное отделение МФЦ (если оно предоставляет такие услуги).

    Дальше следует собрать целый пакет документов:

    • Кредитное соглашение;
    • Выписку о погашении ипотеки (в графе «Остаток задолженности по кредиту» должен стоять «0»);
    • Закладную на квартиру;
    • Справку ЕГРН;
    • Учредительные бумаги финансовой организации (нотариально заверенные копии);
    • Свидетельство о праве собственности;
    • Внутренний паспорт;
    • Заявление о снятии с жилья обременения;
    • Квитанцию об оплате госпошлины (около 200 руб.)

    Оплатить государственную пошлину следует до посещения Регистрационной палаты. В противном случае в приеме заявления на замену свидетельства будет отказано.

    Также следует отметить, что многие банки предлагают собрать необходимую документацию самостоятельно. Учтите, такие услуги могут быть платными.

    Передачу бумаг можно осуществить 3 способами – при личном посещении Росреестра, через портал Госуслуги и отправив ценным письмом с уведомлением о вручении.

    Остановившись на дистанционных вариантах, не забудьте сделать копии (обычные или скан) всех представленных бумаг и заверить их у нотариуса вместе со своими подписями.

    Этап 5. Получение нового свидетельства о праве владения

    Как оформить квартиру после выплаты ипотеки? Данной процедурой также занимаются сотрудники Регистрационной палаты. Рассмотрев документы, они выдают новое свидетельство о праве собственности на квартиру.

    На его изготовление уходит до 3 рабочих дней. С этого момента обременение можно считать полностью снятым.

    Этап 6. Возврат закладной на недвижимость

    Следующим действием после закрытия ипотеки является возврат закладной. Она хранится в банке в течение всего срока действия ипотечного договора и выдается клиенту после закрытия счета и предоставления соответствующего заявления.

    После обработки запроса составляется акт приема-передачи, а в самом документе делается 2 отметки – об отсутствии претензий со стороны кредитора (ст. 25 ФЗ №102) и о выполнении клиентом всех кредитных обязательств.

    До тех пор, пока закладная находится у банка, он сохраняет за собой все права на недвижимость.

    Единственной причиной для отказа в выдаче данного документа является незакрытый ипотечный счет. Такая ситуация может возникнуть как при неправильном расчете последнего платежа, так и при досрочном погашении кредита, когда информация просто не успела поступить к месту назначения.

    В этом случае клиенту необходимо снова проверить остаток долга и обратиться к кредитному менеджеру за повторной выпиской.

    Если финансовая организация мотивирует отказ какими-либо другими причинами, направьте на ее адрес официальное письмо со ссылкой на ст. 17 РФ «Об ипотеке (недвижимости в залоге)».

    Согласно этому нормативному акту залогодержатель обязуется передать закладную заемщику по окончанию всех возложенных на него обязательств.

    Указанные в письме адресные данные должны быть корректными, ведь именно на них будет отправлен ответ. Если и после этого ваши действия не увенчались успехом, смело обращайтесь в суд, приложив к исковому заявлению письменный ответ от банка, а также все выписки, справки и квитанции.

    Срок возврата закладной регулируется ФЗ «Об ипотеке» и составляет около 2 недель после обращения. Столь длительный период объясняется тем, что большинство документов на залоговую недвижимость хранится в центральном отделении финансовой организации. Если же головной офис расположен в другом городе или регионе, время ожидания может быть увеличено до 30 дней.

    Если закладная не оформлялась, клиент должен прийти в банк и составить заявлением, в котором фиксируется факт закрытия ипотеки и отсутствие каких-либо обязательств перед кредитором.

    Читайте так же:  Взыскание алиментов по решению суда

    Этой бумаги будет достаточно для того, чтобы снять квартиру обременения. Что касается свидетельства о праве собственности, его менять не придется.

    Этап 7. Возвращение страховки

    Можно ли вернуть страховые выплаты, если страховой случай не наступил? Как правило, это возможно только при единовременной оплате суммы полиса и досрочном погашении кредита. Такой сценарий позволяет клиенту обратиться к страховику с требованием о возврате неиспользованных средств.

    Как показывает практика, подобные просьбы удовлетворяются в 99,9% случаев, однако все зависит от СК и условий заключенного соглашения. При положительном исходе дела договор подлежит моментальному расторжению.

    Если у клиента есть все основания для получения компенсации, но страховщик отказывается выполнять свои обязательства, нужно обращаться в суд.

    Как поступить с долевой ипотекой?

    Что делать после выплаты ипотеки, если в ней предусмотрено долевое участие других сторон? Если для погашения кредита был задействован материнский капитал, то выделение долей на второго супруга и детей происходит в обязательном порядке. Это одно из неоспоримых условий использования маткапитала в личных целях.

    Минимальный размер доли не определяется ни одним законодательным актом. Чаще всего руководствуются действующими нормами жилой площади на одного человека по субъектам РФ (в настоящее время – 12 кв. м. на чел.).

    При этом в соглашении или дарственной можно прописать возможность перераспределять доли в случае рождения других детей.

    Оформление долей на каждого участника общедолевой собственности возможно в течение 6 месяцев с момента полного погашения задолженности и снятия обременения.

    Любой составленный договор должен быть заверен нотариусом. Если сторонам не удается договориться мирным путем, они могут пойти в суд.

    [1]

    Помимо этого выделение долевой собственности можно провести в Росреестре. В этом случае каждый член семьи получает свое собственное свидетельство.

    Закрытие ипотеки сопровождается целым рядом дополнительных действий, требующих от клиента массу времени и сил. Однако только в этом случае можно рассчитывать на отсутствие проблем в будущем.

    [2]

    Квартира взятая в ипотеку: можно ли сдавать и на каких условиях?

    Одни берут ипотеку для решения жилищного вопроса, другие – для получения дохода, путем сдачи купленного жилья в аренду.

    Сдача квартиры в наем позволяет полностью или частично покрывать расходы на погашение кредита.

    Но законно ли это? Одобряют ли аренду банки? Ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в данной статье.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

    Права собственника и заемщика по законодательству

    Права, ответственность и обязательства заемщика прописаны не только в кредитном договоре, но и в законе №102 «Об ипотеке». В статье 29 говорится о праве использования кредитополучателем ипотечной квартиры:

    • он имеет право использовать жилье по назначению;
    • получать от ее использования плоды и доходы.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

    1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
      Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
      Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
    2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

    Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

    О допустимости аренды ипотечной недвижимости говорится в ст. 346 ГК РФ. Согласно кодексу, собственник имеет право передавать залоговое имущество в аренду иному лицу с согласия залогодержателя.

    Исходя из действующих законодательных норм, заемщик может сдавать квартиру в наем, получая от сделки доход. С позиции банка этот вопрос выглядит немного иначе.

    Жилье, приобретенное на банковские средства, находится под обременением третьих лиц, то есть банка. А это накладывает на заемщика определенные обязательства перед кредитором, например, следить за состоянием имущества, не допускать его разрушения и порчи.

    Сдача заложенного жилья в аренду создает определенные риски для банка. Постоянная смена нанимателей приводит к более быстрому износу жилья, и увеличивает возможность ее порчи. А это, в свою очередь, может привести к уменьшению рыночной стоимости объекта. Продать при образовании задолженности потерявшую в цене квартиру будет сложно.

    Согласно ст.30 ФЗ «Об ипотеке», владелец обязан содержать залоговое имущество в хорошем состоянии и нести расходы на его содержание.

    Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

    1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки.
    2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации), или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены — в разумные сроки.

    Аренда порой не позволяет поддерживать в квартире порядок и сохранять ее первоначальный вид. Кредиторы это прекрасно понимают, поэтому не все из них одобряют сдачу жилья в наем.

    Разрешают ли банки?

    Законом не запрещается сдавать квартиру в аренду, однако в договоре с банком могут быть прописаны иные условия. Чтобы узнать, можно ли сдавать недвижимость в ипотеке в наем, прежде всего, следует ознакомиться с кредитным соглашением.

    Читайте так же:  Что такое лицензия сро и как её получить

    Что может быть прописано в договоре с банком:

    • Аренда допускается, но с согласия банка. Заемщику нужно обратиться к кредитору и уведомить его о своем намерении.
    • Аренда запрещена. В этом случае рисковать не стоит, так как сдача квартиры в наем будет считаться нарушением кредитного договора. В отношении собственника могут последовать штрафные санкции вплоть до расторжения договора.
    • О возможности сдавать жилье не указано. Потребуется разрешение банка и согласование деталей аренды.

    Какие документы нужно предоставить?

    Чтобы банк разрешил сдачу жилья в наем, заемщику потребуется предоставить договор для сдачи в аренду (о том, чем грозит аренда квартиры без составления договора, рассказано тут). Банк может потребовать включить в документ свои дополнительные пункты, касающиеся прав пользования недвижимостью и обязанностей нанимателя.

    Более того, заемщику может быть запрещено на время действия кредитного соглашения сдавать недвижимость посуточно, так как такой вид аренды предполагает быстрый износ имущества. Обязательным пунктом может быть составление описи имущества и оформление депозита на случай порчи квартиры взятой в ипотеку.

    Большинство собственников сдает жилье в аренду нелегально – не уплачивая налоги, и не оформляя ИП. Банки действуют в рамках закона, поэтому не исключено, что кредитор потребует от заемщика регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, приобретения патента или уплаты налогов как физлицо.

    Если органы уличат собственника в неуплате налогов, то ему может грозить штраф или ограничение свободы. А это лишает банка возможности получить назад свои деньги.

    Чтобы согласовать вопрос аренды с кредитором, потребуется также известить страховую компанию о том, что жилье будет сдаваться. Банку нужно предоставить согласие страхового агентства и справку о том, что условия страхового покрытия остались прежними.

    Итак, какие бумаги потребуется предоставить в банк для получения разрешения:

    • копия договора найма;
    • данные о квартиросъемщике;
    • документ из страхового агентства о том, что условия соглашения остались неизменными.

    В каких случаях кредитор может запретить аренду купленной недвижимости?

    Кредитор имеет право запретить сдавать в наем залоговую недвижимость. «Закон об ипотеке» предусматривает обязанность заемщика поддерживать имущество в надлежащем состоянии. В своем отказе кредитор может сослаться именно на это обязательство, так как аренда может ухудшить состояние жилья.

    Что грозит при нарушении договора?

    Если заемщик не получил согласие банка, но все равно сдает жилье в наем на свой страх и риск, то ему может грозить следующее:

      банк может потребовать досрочной выплаты остатка по ссуде (право закреплено в ст.35 ФЗ №102);

    Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

    При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

    Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

    Сдавать жилье в наем без разрешения, надеясь, что банк об этом не узнает, довольно рискованное предприятие. Согласно ст. 34 ФЗ №102 «Об ипотеке», кредитор вправе проверять залоговое имущество на предмет его состояния и условий содержания. Так же он имеет право проверять документацию по недвижимости.

    Получается, что сотрудник кредитного учреждения в любой момент может нанести визит в ипотечную квартиру и узнать, что она сдается в наем. Препятствовать проверке заемщик не сможет, так как это может повлечь за собой расторжение договора в одностороннем порядке или наложение штрафа.

    Подведем итог. Закон допускает сдавать залоговое имущество в аренду, если иное не предусмотрено в договоре. Заемщику потребуется получить разрешение у банка. Без согласования этого вопроса с кредитором ему грозит расторжение соглашения, требование банка в досрочной выплате или взыскание на имущество.

    Полезное видео

    Смотрим интересное видео на тему данной статьи:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Можно ли платить за ипотечную квартиру, за счет сдачи ее в аренду

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    • 1. Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?
    • 2. Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?
    • 3. Какие права имеет банк?
      • 3.1 Как избежать проблем?

      В настоящее время ипотека считается простым вариантом, помогающим обзавестись недвижимостью, для все, у кого нет возможности купить ее на свои накопленные средства или иными подобными способами. И тем не менее не всем при этом ясно: какими правами обладает человек в отношении к ипотечной квартире, к примеру, *можно ли сдавать квартиру в ипотеке* и т. п. Ведь по большому счету квартира является вашей, но вроде как она все еще находится в собственности банка.

      Если люди покупают квартиру, грубо говоря на будущее, и пока живут в другом месте, то многие задумываются о том, чтобы использовать квартиру и получать за счет этого неплохой доход. Тем более, что такой заработок можно пустить на погашение долга перед банком, оплачивая ежемесячно ипотеку. В то же время возникает закономерный вопрос – законна ли услуга «аренда квартиры в ипотеке», если квартира фактически пока не принадлежит человеку в полной мере.

      Можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке?

      В реальности ответ на данный вопрос до банального прост – квартиру сдавать можно, это вполне законно. Ведь, несмотря на оформление ипотеки, она считается вашей собственностью по документам и по закону, хотя и приобретена на занятые у банковского учреждения средства.

      Во время оформлении квартиры вы получите свидетельство о регистрации в госорганах, там сказано: вы — владелец квартиры. И тем не менее в соглашении есть важная оговорка о том, что объект жилья числится в залоге у банка по денежному кредиту. И все же подобный нюанс ни коим образом не является запрещением для владельца квартиры регистрировать в своей квартире членов семьи или родственников.

      В то же время вам нужно сообщить банку заранее о своем намерении прописать кого-либо в квартире прописать. Для этого нужно подать в банк заявление, написанное в соответствующей форме. Если вам хочется зарегистрировать на жилой площади лиц посторонних, то вам придется получить от банка специальное разрешение, которое тоже можно получить с помощью специального заявления, составленного в письменном виде. Чаще всего банки спокойно дают разрешение на регистрацию посторонних лиц. И тем не менее их срок регистрации не может превышать период в 11 месяцев.

      Аренда квартиры в ипотеке: о чем стоит знать заранее?

      Сдать аренду объем жилья заемщик имеет полное право, этот факт оговаривается в российском законе об ипотеке. И все-таки в соглашении и в законе ест важный пункт – «в случае отсутствия других моментов, что предусматривает ипотечное соглашение». По большому счету, в данный пункт внести можно все, что угодно. Этим часто и пользуются банки. Данный пункт они используют в требованиях – указывать в кредитном соглашении всех, кого планируется прописать, о сдаче жилья в аренду посторонним лицам, их регистрации в квартире. По большому счету сдача квартиры в аренду для банка считается лишь позитивным показателем, потому что таким образом заемщик обретает дополнительный заработок, значит надежнее можно расплачиваться по кредитам. Исходя из этого банк лишь снижает личные риски.

      Многие банки дают согласие на регистрацию посторонних лиц в заемном объекте жилья, на сдачу его в аренду, при четком условии: все права заемщика ущемляться не будут ни коим образом. Само банковское учреждение не принимает фактического участия в подписании соглашения аренды, в регистрации лиц в жилой квартире, не отвечает за контроль налогов и все остальные мероприятия. Это все находится в ведении и под контролем самого заемщика. Важно и то, что по договору банк может проверять состояние залогового имущества, точнее речь идет об ипотечной квартире. Выходит, что работники банка в любой момент могут проверить документы на квартиру и то, что с ней сейчас происходит, проверить, кто живет в квартире, в каком состоянии она находится. Если в квартире проживают личности сомнительные, не зарегистрированные в соглашении, а состояние жилья так сказать оставляет желать лучшего, то у самого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы.

      Какие права имеет банк?

      В первую очередь банк в праве применить штрафные санкции, начиная единовременным штрафом на достаточно большую сумму денег, заканчивая начислением штрафа ежедневного. Такой штраф вычисляется исходя из общей суммы остатка заемных финансовых средств по кредиту. Наиболее строгое наказание, к которому иногда прибегают банковские работники в такой ситуации – требование незамедлительного досрочного погашения взятого кредита.

      Как избежать проблем?

      Мы уже выяснили: можно ли сдавать квартиру в ипотеке.

      И все же несмотря на вышеперечисленные не самые приятные наказания, лишь порядка 5 процентов ипотечных заемщиков сообщают своему банку о факте сдачи жилья в аренду. Остальные же предпочитают делать это «по-тихому», то есть умалчивая о своем дополнительном доходе. Кроме того большинство в настоящее время покупает квартиру в ипотеку как раз с той целью, чтобы ее активно сдавать в аренду. Квартиры покупают на будущее для своих детей, а пока она в кредите, в ней проживают квартиросъемщики, которые оплачивают квартиру эту самую квартиру. Сдача квартиры – дополнительный заработок для заемщика, для банка это выгодно, банк, конечно, не всегда приветствует скрытность и обман со стороны заемщика. Поэтому если уж вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, есть смысл об этом своему банку сообщить. Если же вы уверены в своих силах и возможностях, то оформить ипотеку можно здесь.

      Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

      Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

      Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

      Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

      При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

      Как продать ипотечную квартиру?

      Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

      1. Досрочное погашение займа.
      2. Самостоятельная продажа.
      3. Продажа с помощью банка.
      4. Продажа долговых обязательств.

      Досрочное погашение

      Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

      Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

      Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

      1. Определение суммы задолженности по кредиту.
      2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
      3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
      4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
      5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
      6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

      Самостоятельная продажа

      Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

      Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

      1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
      2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
      3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
      4. С квартиры снимается обременение.
      5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
      6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

      Продажа ипотечного жилья банком

      При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

      Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

      Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

      Продажа долговых обязательств

      Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

      Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

      • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
      • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

      Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

      В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

      Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

      Налоговые обязательства

      Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

      Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

      Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

      Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

      Алгоритм проведения сделки следующий:

      1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
      2. Уточняет в банке сумму долга.
      3. Погашает сумму задолженности.
      4. Находит покупателя на жильё.
      5. Получает документ о снятии обременения.
      6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
      7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

      Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

      Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

      Документы для продажи ипотечной недвижимости

      Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
      • документ, подтверждающий платёжеспособность;
      • договор купли-продажи с покупателем;
      • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
      • закладная по займу;
      • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
      • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

      Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

    Источники


    1. Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики, №6(12), 2011. В 3 частях. Часть 1. — М.: Грамота, 2011. — 232 c.

    2. Котов, Д. П. Вопросы судебной этики / Д.П. Котов. — М.: Знание, 2014. — 127 c.

    3. Шумега, С.С Технология столярно- мебельного производства; М.: Лесная промышленность, 2012. — 288 c.
    4. Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.
    5. Общее образование. Школа, гимназия, лицей. Юридический справочник директора, учителя, учащегося. — М.: Альфа-пресс, 2013. — 592 c.
    Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here