Налог со сдачи квартиры в аренду

Экспертное мнение на тему: "Налог со сдачи квартиры в аренду" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Налог на аренду квартиры

Налог на сдачу жилья в аренду — один из тех платежей, которые поступают в бюджет с полученной прибыли за выполнение условий по договору аренды. Собственнику квартиры, дома, предоставлено полное право сдать имущество в аренду (наём) и получать вознаграждение. Предоставляя такое право, государство налагает определённые обязательства в виде уплаты налога на прибыль.

Какие налоги обязаны платить граждане, юридические лица и предприниматели за сданное недвижимое имущество по договору аренды, и в чём отличие и порядок уплаты?

Официальное оформление квартиры в аренду

Возможности, которые открываются для собственника недвижимого имущества довольно широкие. Каждый обладатель лишних квадратных метров стремится на них заработать. жилья на сегодняшний момент очень популярный вид проживания. Поэтому следует рассмотреть вопрос о том, как правильно сдавать квартиру в аренду.

Гражданским законодательством предусмотрено, что отношения между двумя сторонами должны быть надлежаще оформлены. Надлежащее оформление предполагает письменную форму.

Любой договор предусматривает наличие ряда обязательных условий:

  • предмет договора (квартира либо иное помещение, пригодное для жизни в нём);
  • информация о сторонах договора (фамилия, собственное имя и отчество, адрес проживания, паспортные данные);
  • вопрос об оплате (размер);
  • сроки внесения платы;
  • способы передачи денежных средств (наличный или безналичный платёж);
  • срок действия правовых отношений и так далее (от одного месяца до года).

После того как все условия будут согласованы и внесены в документ, он скрепляется обоюдными подписями с указанием даты. С этого момента договор считается заключённым и начинает действовать.

Понятие и отличительные черты сделок

На практике при упоминании вопроса о налогообложении жилплощади часто используют понятие сдача «в аренду квартиры» и сдача «жилья в наём». В чём разница между этими двумя юридически значимыми событиям?

  1. Следует сразу сказать, что это два разных понятия, соответственно и две разновидности договора.
  2. Регулирование правоотношений, складывающихся с заключением того или иного соглашения, производится разными нормами гражданского, налогового законодательства.

Если говорить о стороне договора как о физическом лице, то тогда речь идёт о договоре найма. Сторонами такого договора выступают наймодатель ‑ лицо, которое передаёт квартиру в пользование и наниматель ‑ тот, кто пользуется предоставленным жильём.

Когда происходит процесс заключения соглашения с предприятием, то есть субъектом хозяйственной деятельности, то следует применять понятие «договор аренды квартиры». Здесь сторонами выступают арендодатель и арендатор.

Таким образом, главной отличительной чертой сделки является то, что при заключении сделки с физическим лицом и добросовестном им выполнении всех пунктов расторгнуть её досрочно можно по судебному постановлению.

Виды налогов, предусмотренных государством за аренду и найм жилища

Как видно из вышеуказанного, сторонами договора могут быть и граждане, и предприятия различных форм собственности. В зависимости от сторон договорных правоотношений, государством установлены правила, регулирующие порядок внесения платежей за аренду жилья и различные виды налоговых платежей, поскольку арендная плата расценивается как доход от сдачи арендуемого жилья.

Тогда возникает вопрос о том, следует ли платить налоги за сдачу квартиры физическим лицам и нужно ли платить налог за сдачу квартиры предприятию? Если арендные правоотношения касаются физического лица, не ведущего хозяйственную деятельность, то налоговым законодательством предусмотрен налог на доходы таких лиц. При этих обстоятельствах следует заплатить налог в размере, установленном налоговым законодательством — 13 процентов от полученной денежной выгоды. Вопрос о том, когда нужно представить платёжный документ с оплатой этого процента, чётко прописан законом. Так, для физических лиц определена дата — последний день апреля следующего года.

Уплата налога производится в следующем порядке:

  1. Собственник сдаваемого жилья представляет налоговому работнику декларирующий документ с указанием заработанной суммы со сдачи квартиры в аренду.
  2. Должностное лицо на основании предоставленных физическим лицом сведений насчитывает налог, который в обязательном порядке нужно перечислить в доход государства до 15 числа июля.

Если сдаётся жильё в аренду предприятию, то оно производит удержание и перечисляет 13 процентов от той суммы, которую должна возместить гражданину за аренду. Налоговая декларация подаётся в налоговую службу в том же порядке.

Пример расчёта налогового платежа при сдаче квартиры в аренду. Так, доход от аренды за один месяц составляет 15 000 рублей. Соответственно, доход за 12 месяцев составляет 15 000 * 12 = 180 000 рублей. Размер налога в данном случае будет составлять 13 процентов от 180 000 = 23 400 рублей.

Если в качестве арендодателя выступает иностранец, то ему нужно оплатить налог в размере 30 процентов от прибыли. В рамках указанного примера налог на аренду составит 54 000 рублей.

В налоговой практике применяется понятие «налоговый вычет». Это касается лишь нежилой недвижимости и можно рассматриваться как послабление со стороны государства. Под определением «налоговый вычет» следует понимать конкретную сумму, на которую происходит уменьшение налогового сбора.

Платежи для предпринимателей

Следующий вопрос, который напрашивается, заключается в том, какой налог при сдаче квартиры в аренду обязан заплатить гражданин, осуществляющий деятельность, приносящую прибыль.

Налогообложение за сдачу квартиры в аренду предпринимателем возможно по упрощённому принципу:

  • 6 процентов от приобретённых денежных средств, так называемый объект дохода;
  • 15 процентов, когда от прибыли вычитаются расходы, например, связанные с коммунальными платежами, ремонтными работами и так далее.

Как платить налог, когда сдаёшь? В предложенных выше договорных отношениях сданная жилплощадь приносит ежемесячную выгоду 16 000 рублей, а за весь год – 192 000 рублей. На основании указанных сумм предприниматель должен перечислить 11 520 рублей (6 процентов от дохода за 12 месяцев).

Ввиду использования схемы вычета расходов с полученных доходов, следует учесть следующие моменты. У каждого бизнесмена должен присутствовать журнал, где были бы отражены все финансовые поступления помесячно и учтены расходные платежи пенсионного и социального назначения, перечисляемые в соответствующие фонды. Оплата должна производиться ежемесячно, финальный налоговый платёж должен быть выплачен не позднее последнего числа апреля.

[2]

Патентная система

Следует рассмотреть и такой вид уплаты налоговых платежей лицом, ведущим хозяйственную деятельность, как посредством патента. Предприниматели, у которых штат работающих лиц не превышает 15 человек, имеют патентное право на налогообложение. Форма осуществляемой коммерческой деятельности не является важным аргументом. Единственным исключением является деятельность, которая осуществляется на условиях договора о совместной работе или доверительного управления. Что это за система? Это такая специальная схема, используя которую предприниматель производит выплату налога по упрощёнке. Результатом перечисления служит выданный налоговым органом патент.

Читайте так же:  Возврат телевизора в магазин — пошаговая инструкция

Если хозяйственник занимается более чем одним видом коммерческой деятельности, то патентный документ следует приобретать на каждый такой вид.

Для получения этого документа необходимо обратиться в налоговую структуру с письменным заявлением лично либо посредством услуг своего представителя. Просьба может быть направлена не только по почте, но и электронным способом. Форма заявления утверждена и к ней применяется ряд правил, которые следует соблюдать при его составлении. Подача заявления осуществляется в любую налоговую структуру муниципального назначения.

При пользовании этой системой декларация не подаётся.

Штрафные санкции

Для каждого гражданина, вне зависимости от его экономического статуса, уплачиваемые налоги за аренду квартиры являются не желаемыми платежами. Поэтому многие смельчаки не желают платить налог и тем самым делиться с государством своей прибылью, мол «моя квартира, вот я хочу и сдаю!» В таких случаях, арендаторы платят деньги на свой страх и риск, без заключения договора. В такой ситуации все довольны и никто не задумывается о последствиях, а придётся отвечать! Более ушлые граждане предпочитают сэкономить на налогах и оформляются в качестве предпринимателя, уплачивая при этом законные 6 процентов. Кто-то платить налоги и вовсе отказывается.

Последствия не заставят себя ждать. Соседи‑доброжелатели могут сообщить о том, что помещение сдаётся « втёмную» или сами органы этот факт установят.

Какие виды наказания могут быть применены:

  • если уплата налога произведена, но не предоставлена декларация – 5 процентов от общей суммы заработка за каждый просроченный месяц;
  • в случае если и после штрафа лицо не выплатит положенную сумму, то будет взыскано уже 20 процентов от той суммы, которая не была перечислена в доход государства.
  • за сокрытие факта получения прибыли свыше 600 000 рублей может быть применена уголовная ответственность, поскольку это уже особо крупные размеры, которые не были выплачены в течение последних трёх лет.

Для привлечения правонарушителя к административной либо уголовной ответственности налоговая служба должна доказать, что сдача в аренду имеет место, но на практике сделать весьма сложно.

Работники налоговой службы, в ситуации, когда договорные отношения не скреплены подписями, пользуются свидетельскими показаниями соседей. Сведения соседей тоже можно легко опровергнуть, сославшись на то, что в квартире долгое время проживают родственники.

В случае наличия договора ситуация усложняется, так как факт передачи денежных средств очень тяжело установить, правда, кроме банковских перечислений. В случае установления таких сведений на виновное лицо ложится обязанность возместить необходимый процент из заработанных денег. Штраф в таком случае составляет 20 процентов от недополученной государством суммы. Штраф за неподанную в срок декларацию составляет 5 процентов за каждый просроченный месяц.

Надо ли выплачивать налоги при сдаче квартиры нанимателю? Лицо, которое по договору имеет статус «нанимателя» и арендует жилплощадь, никакие налоги не должно оплачивать. По арендному соглашению оно обязательно уплачивает денежные средства за арендованное жильё, а если предусмотрено условиями, то и за коммунальные услуги.

Если предприятие арендует для своего работника квартиру, то в данном случае денежная обязанность ложится на юридическое лицо.

Налог на субаренду

В жизни встречаются ситуации, когда арендатор, заключив арендный договор, передаёт предмет договорных отношений иному лицу (передача жилого помещения в субаренду). Как правило, это имеет место при осуществлении коммерческой деятельности, главной целью которой является получение средств обогащения.

При вступлении в такие правоотношения возможны потери. Так, к примеру, субарендатор не будет надлежаще исполнять свои обязанности по перечислению денег по договору или досрочно его расторгнет. Во избежание таких неприятностей, следует заблаговременно просчитать все риски.

Сторона до заключения договора должна:

  • провести анализ всех возможных рисковых моментов;
  • принять меры к их предотвращению.

Данный вид договора ничем не отличается от подобных и регулируется общими правилами, но с некоторыми особенностями, которые вытекают из сущности субаренды.

Осуществляя передачу жилого помещения, стороны вступают в гражданско‑правовые отношения, которые приобретают договорную форму. Условия и порядок заключения такого договора регулируется общими нормами гражданского законодательства.

Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора, когда осуществляется сдача квартиры в аренду.

Какой налог и кому следует уплатить? В данной ситуации субарендатор обязан зарегистрироваться как лицо, осуществляющее коммерческую деятельность, производить налоговые платежи в размерах 6 или 15 процентов, а также осуществлять платежи и социального и пенсионного назначения.

Таким образом, аренда — это один из распространённых пассивных способов заработка. Такое жильё будет всегда иметь спрос. Уплачивать ли налог от сдачи квартиры в аренду либо нет, владельцу источника заработка самому решать. Со стороны государства разработана законодательная база, предоставляющая варианты налогообложения, определяющая порядок оформления и предоставления сведений и привлечения к ответственности лиц, уклоняющихся от платёжных обязательств.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Уклонение от налогов, полученных от сдачи квартир, может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей.

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Читайте так же:  Продажа залогового, конфискованного и арестованного имущества

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Александра Федотова: «Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем».

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.

[3]

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье «Бумажные аспекты аренды жилья».

Оформление временной регистрации (прописки) — процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, — прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
— ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
— зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
— зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
— зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
— зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является «существенным условием» договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: «упрощённый» налог с «ипэшника» — 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Читайте так же:  Особенности авторских прав на фотографии

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на «крупный размер», надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 «двушек»).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Налог за сдачу квартиры в аренду

Уплачивать налоги нужно не только юридическим лицам и частным предпринимателям. Правила актуальны и для физических лиц, которые получают доход на территории РФ.

Сдавая свою квартиру, не обязательно оформлять ИП. Но от обязательств перед государством физическое лицо не освобождается. Сегодня расскажем, облагается ли сдача квартиры, какой налог нужно платить, а в каких случаях его можно не вносить.

Даже если сдача имущества в аренду не отвечает критериям по ведению предпринимательской деятельности, физическое лицо не освобождается от обязательств. Иначе возможны неприятные последствия – штрафы, пени, а в некоторых случаях и уголовная ответственность (при солидных недоимках в бюджет).

Какой налог придется уплатить в государственную казну за сдачу квартиры в аренду, зависит от:

  • размера полученного дохода;
  • выбранной системы налогообложения (можно оформить ИП и платить 6/15 процентов или вносить деньги, как физлицо и уплачивать НДФЛ по ставке 13 процентов). Какой вариант выгоднее – рассмотрим далее;
  • статуса плательщика.

Налоговые резиденты уплачивают НДФЛ по ставке 13 процентов, лица, которые не являются резидентами, вносят 30.

Обратите внимание: статус резидента лицо получает, если находится на территории РФ не менее 183 дней за облагаемый период.

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Нужно ли платить в государственную казну с аренды квартиры, если речь идет о небольшом дополнительном, а не основном доходе? Некоторые граждане ошибочно считают, что внося НДФЛ с заработной платы, отчислять какие-либо дополнительные взносы не нужно. Это не так. Согласно статье 224 НК России, доход, полученный по договору найма жилых помещений между физлицами, облагается налогом в размере 13 процентов. За уклонение предусматривается ответственность (статья 198 УК).

Сдавая квартиру, платить пошлину надо обязательно, чтобы не было начисления пени, штрафов и административной, уголовной ответственности. Какой налог платится с аренды квартиры физическим лицом: подоходный, или НДФЛ.

Лицо, получившее дополнительный доход вследствие найма жилья, также должно своевременно подать декларацию. За просрочку начисляются пени, и придется оплатить каждый день опоздания.

Предоставить декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля следующего за отчетным годом. За сдачу жилья в 2019 нужно отчитаться в 2020. Уплата происходит после предоставления документа. Внести платеж за 2019 необходимо до 15.07.2020.

Как заплатить налог с аренды квартиры быстро и своевременно, не выходя из дома? Через интернет: погасить налоги за сдачу жилья, транспортный, земельный можно онлайн на нашем сайте, потратив на это 5 минут; регистрация не требуется.

Как платить налог с аренды квартиры

Как платить за сдачу квартиры в аренду – актуальный вопрос для граждан, которые получают или планируют получать доход с найма жилья. Есть три варианта:

  • заполнить декларацию и вносить пошлину раз в год как физлицо по ставке 13 или 30 процентов в зависимости от статуса (резидент/нерезидент);
  • оформить индивидуальное предпринимательство на УСН (упрощенной системе налогообложения);
  • купить патент после оформления ИП.

Какой вариант уплаты за сдачу квартиры самый оптимальный – расскажем далее.

Сдавая квартиру, не обязательно регистрироваться как ИП. Физлица могут выполнить свои обязательства, заполнив декларацию и оплатив налог за аренду квартиры раз в год. Единственное – придется подать декларацию и внести саму пошлину в госбюджет в обозначенный срок. Это самый простой вариант для уплаты сбора за сдачу жилья. Однако в этом случае резиденту нужно будет внести 13 процентов от указанной суммы прибыли.

Обратите внимание: вместе с декларацией нужно представить документы для подтверждения деятельности, оплаты от съемщика. Арендодатель должен составить договор найма, и подтвердить получение денег с помощью расписок или выписки по банковскому счету.

Еще один вариант, как платить налог, сдавая квартиру – открыть ИП на УСН. Предприниматель должен будет отчислять не 13, а 6 процентов. Также может быть применена ставка в 15 процентов, если объектом налогообложения станет чистая прибыль (учитываются не только доходы, но и расходы).

Читайте так же:  Как получить гражданство рф в упрощенном порядке

Ставка в 6 процентов, на первый взгляд, более привлекательна, но есть нюансы:

  • необходимо открыть ИП, подать заявление в ИФНС;
  • внести государственную пошлину за открытие ИП в размере 800 рублей;
  • платить деньги не раз в год, а поквартально;
  • уплачивать, кроме 6 процентов от суммы дохода, взносы во внебюджетные фонды (пенсионный, обязательного медицинского страхования).

Платить процент за сдачу жилья в наем можно, купив патент на месяц или на год. Для этого нужно оформить ИП и подать заявление. Подробнее о том, как это сделать – на сайте ИФНС. Стоимость патента не одинаковая и зависит от города проживания. В Москве при исчислении суммы также учитывается округ, район и квадратура жилья.

Преимущество такого варианта в том, что полученный доход от найма не учитывается, а платится фиксированная сумма и страховые взносы, как в случае с ИП. Это примерно 30 тысяч рублей (ПФ + ОМС). Приобретение патента выгодно тем, кто сдает элитное жилье и получает высокий доход.

Важно знать: при продаже квартиры ИП теряет право на освобождение от уплаты налога, даже если срок владения больше 3 или 5 лет. Также предприниматель, основной деятельностью которого была аренда, не может получить вычет – на учебу, приобретения жилья, лечение и т.д.

С 1 января 2019 года жители Москвы, Московской, Калужской областей, а также Республики Татарстан могут внести налог на самозанятых – 4 или 6 процентов от дохода. От НДФЛ такие граждане освобождаются. Нововведение действует только в четырех регионах.

Сколько платить налог за аренду квартиры

Сумма налога с аренды квартиры зависит от ставки, размера дохода, а также от выбранного варианта уплаты. ИП погашает не только 6 (15) процентов от дохода, но и страховые взносы. Платежи во внебюджетные фонды учитываются и уменьшают налог. Так, если гражданин получил доход в 100 тысяч рублей, то 6 процентов от суммы ему платить не нужно. Взносы во внебюджетные фонды превышают 6 тысяч рублей.

Физические лица, сдающие в наем свое жилье, уплачивают 13 процентов от дохода. Однако несмотря на большую ставку, сумма вычета из дохода будет меньше. Рассмотрим на примере, сколько придется платить за сдачу в аренду обычному гражданину и частному предпринимателю:

ИП и физлицо заработали по 100 тысяч рублей за сдачу жилого помещения. Гражданину-резиденту нужно внести 13 процентов пошлины – 13 тысяч рублей в год. Ставка для предпринимателя 6 процентов – 6 тысяч рублей. На первый взгляд, стоит потратить время на открытие ИП. Но к этой сумме нужно добавить страховые взносы (5 840 за ОМС, 26 545 в ПФ + 800 рублей за открытие ИП). По итогу предприниматель заплатит 33 185 рублей. При этом 6 процентов не вносится, так как сумма страховых взносов превышает налоговую.

В случае с приобретением патента сумма налога за сдачу исчисляется на основе установленной стоимости патента в регионе. ИП с патентом также вносят обязательные взносы во внебюджетные фонды.

Самый выгодный и простой вариант, если жилье не элитное – это подавать ежегодную декларацию и вносить 13 процентов. Но если объектов недвижимости в аренде несколько и это основной источник дохода – потребуется открыть ИП и своевременно платить пошлину в казну.

Неуплата налогов за сдачу помещений в аренду чревата последствиями для физических, юридических лиц и предпринимателей. Возможна налоговая (ст. 122 НК РФ) или уголовная (статья 129 Уголовного Кодекса) ответственность. За просрочку предусмотрены пени, за уклонение – штрафы (от 20 до 40 процентов от суммы долга, но не менее 1 тысячи рублей).

Как не платить налог за сдачу жилья в аренду

Можно ли не вносить пошлину в казну и не нарушать закон – вопрос, волнующий многих. Такая возможность есть в следующих случаях:

  • безвозмездного найма. Хозяин жилья не получает денег, поэтому вносить деньги нет оснований;
  • соглашения с близкими родственниками. Жилье предоставляется родственникам бесплатно.

Владельцу и проживающим нужно заключить договор, в котором будет указано, что проживание не оплачивается. Если нет объекта налогообложения – прибыли, то платить пошлину не придется. Но в случае с родственниками необходимо подтвердить родство.

Такие варианты уклонения не самые выгодные и безопасные. Проще и надежнее платить налоги с заключением договора аренды и не волноваться за состояние жилья и расчет.

Заплатить пошлину государству за сдачу жилья, погасить штрафы и пени можно онлайн и без регистрации на сервисе Автоналоги.

Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения

​С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой — непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2019 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

  • НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
  • Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
  • Патент – если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:

[1]

  • 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
  • 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

Читайте так же:  Как расторгнуть договор купли-продажи технически сложного товара

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

  • Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
  • По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

  • 6% — объект «доходы»;
  • 15% — объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

  • За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
  • За полугодие – до 25 июля;
  • За 9 месяцев – 25 октября;
  • За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Источники


  1. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.

  2. Правоведение. — Москва: Мир, 2008. — 319 c.

  3. Прокуроры и адвокаты: Знаменитые процессы: моногр. ; Литература — М., 2014. — 608 c.
  4. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2010. — 152 c.
  5. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.
Налог со сдачи квартиры в аренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here