Независимая оценка объектов недвижимости цели и условия проведения

Экспертное мнение на тему: "Независимая оценка объектов недвижимости цели и условия проведения" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Независимая оценка

I История отдела оценки компании:

Отдел оценки НП «Уральская Палата Готового Бизнеса» начал свою деятельность в августе 2005 года, после того как компания получила лицензию на право проведения оценки. В этом же году стала членом в Южно-Уральской торгово-промышленной палате и получила аккредитацию как оценочная организация при ОАО «Международный Московский Банк» (позже вошел в состав ЗАО «ЮниКредитБанк»).

На данный момент НП «Уральская Палата Готового Бизнеса» является оценщиком-партнером ОАО «Сбербанк-РФ Уральский филиал», включено в список компаний, уполномоченных производить оценку имущества для ЗАО «ЮниКредитБанк», ОАО «ВТБ», ОАО «Первый Республиканский Банк». Кроме того, отчеты НП «Уральская Палата Готового Бизнеса» принимаются такими финансово-кредитными учреждениями как ЗАО АКБ «Абсолют Банк», ОАО «Газпромбанк», ЗАО «Райффайзенбанк» и другими финансовыми структурами.

Отдел оценки НП «Уральская Палата Готового Бизнеса» предоставляет услуги по независимой оценке:

  • бизнеса;
  • ценных бумаг;
  • объектов недвижимости (зданий, домов, земельных участков);
  • машин и оборудования;
  • транспортных средств;
  • объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов;
  • прав требования компенсации за нанесенный ущерб;
  • ТМЦ, ТМП и продуктов питания;
  • размеров кредиторско-дебиторской задолженности;
  • экономической эффективности инвестиционных проектов.

II Немного о терминах:

Что же такое оценка?

Согласно действующему в России законодательству (Федеральный закон N135 в редакции от 30.06.2008 «Об оценочной деятельности в Российской федерации) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной же стоимостью подразумевается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Каковы стандарты оценочной деятельности?

В настоящее время в российском законодательстве существует три стандарта оценочной деятельности:

Какие объекты оцениваются?

Согласно статье 5 ФЗ N135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Зачем нужна оценка?

Оценка необходима при следующих действиях:

  • процедурах слияния и поглощения компаний;
  • залоговом обеспечении получаемого кредита;
  • при сделках по купле-продаже имущества;
  • при судебном разбирательстве (в том числе и при разделе имущества супругов);
  • банкротстве и ликвидации компании;
  • при поставке постановке на баланс имущества;
  • при процедуре наследования;
  • при страховании;
  • разработке инвестиционных проектов.

Когда оценка является обязательной процедурой?

Проведение оценки в соответствии со статьей 8 ФЗ N135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является обязательным в случае вовлечения в какую-либо сделку объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Имеется в виду:

Кто имеет право проводить оценку?

Право проводить оценку имеют юридические лица, специализирующиеся на этом виде деятельности и имеющие в своем штате как минимум двух оценщиков. При этом оценщиком может являться человек обладающим высшим образованием и дипломом о прохождении курсов по подготовке оценщиков. Отметим, что продолжительность обучения на этих курсах составляет 810 учебных часов, плюс 7-9 месяцев отводится на подготовку и защиту дипломной работы.

Кроме того, по действующему в России законодательству каждый оценщик должен являться членом профильной саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и иметь полис обязательного страхования ответственности оценщика. Клиент вправе потребовать со страховой компании, выдавшей полис, возместить ему ущерб, нанесенный ему оценщиком. Согласно статье 24 ФЗ N135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является:

«Установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба».

В зависимости от стажа работы оценщики подразделяются на несколько категорий:

  • оценщик — специалист, обладающий высшим профессиональным образованием и дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности;
  • оценщик II категории — специалист, обладающий высшим профессиональным образованием и дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, а также стажем работы по специальности не менее 3 лет;
  • оценщик I категории — специалист, обладающий высшим профессиональным образованием и дополнительной подготовкой в области оценочной деятельности, а также стажем работы по специальности не менее 5 лет.

Что должен содержать отчет об оценке?

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Помимо всего прочего в отчете должны быть указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Читайте так же:  Социальный налоговый вычет по расходам на обучение

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Текст отчета должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Кто контролирует оценочную деятельность?

Регулирование оценочной деятельности в России осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности при Правительстве РФ. На него возложено выполнение функций контроля за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, разработка федеральных стандартов оценки, а также утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, вырабатываемых саморегулируемыми организациями оценщиков.

При этом саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

[1]

Статус саморегулируемой организации оценщиков приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков. А основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение следующих условий:

  • объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, специалистов в области оценки;
  • наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов членов СРО;
  • наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), специализированных органов и структурных подразделений;
  • наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями законодательства РФ.

III Регалии и клиенты

  • Рейтинг экспертного агентства «Эксперт РА»: посмотреть, JPG, 276 кб.
  • Рейтинг экспертного агентства «Эксперт-Урал»: 2008 год, JPG, 146 кб., 1-я половина 2009 года, JPG, 104 кб.
  • Лицензия на осуществление оценочной деятельности на территории РФ, посмотреть, JPG, 218 кб.
  • Свидетельство об аккредитации при НП СРО АУ «Южный Урал», посмотреть, JPG, 295 кб.
  • Уведомление о признании Партнером ОАО «Банк Москвы» при оценке для целей залога, посмотреть, JPG, 130 кб.
  • Уведомление о признании Партнером ОАО «Свердловское агенство ипотечного жилищного кредитования», посмотреть, PDF, 62 кб.

Отзывы о нашей работе:

IV Прайс на услуги по оценке и примерные сроки выполнения работ

  1. Оценка недвижимости, оценка земель
  2. Оценка машин и оборудования
  3. Оценка автотранспортных средств
  4. Оценка интеллектуальной собственности
  5. Оценка предприятий (бизнеса), оценка акций, других ценных бумаг

V Списки необходимых документов для проведения оценки

  1. Для оценки бизнеса
  2. Для оценки коммерческой недвижимости
  3. Для оценки жилой недвижимости
  4. Для оценки машин и оборудования

Все копии документов заверяются печатью и подписью заказчика.

Цели оценки

Цель оценки – определение рыночной или иной стоимости (инвестиционной, ликвидационной или кадастровой) для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости Объекта оценки, выраженная в денежном эквиваленте (в рублях РФ).

Самый распространённый вид стоимости объекта оценки – рыночная стоимость. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ниже представлены основные цели оценки различных объектов, наиболее часто встречающиеся в нашей оценочной практике:

Наши квалифицированные специалисты подготовят для вас всю необходимую документацию для обоснования Вашей позиции в любом из вышеперечисленных случаев.

Независимая оценка от «НОТАРОЦЕНКА» – это наиболее эффективный метод разрешения любых имущественных споров в цивилизованных рамках.

В каких случаях нужна независимая оценка недвижимости

Взаимодействие человека и государства предполагает выполнение ими определенного круга прав и обязанностей по отношению к каждой из сторон. До некоторого времени граждане нашей страны имели, скорее, больше обязанностей, чем прав. Однако в последние десятилетия область имущественных прав граждан несколько расширилась: исчезла государственная монополия на землю и некоторые виды жилья – тем самым расширив возможности граждан приобретать в личную собственность различные объекты недвижимости, начиная от земельных участков – и заканчивая промышленными объектами.

Независимая оценка недвижимости – единственный способ узнать ее реальную цену

С исчезновением монополии государства на ценообразование, роль регулятора цен взял на себя рынок. Формирование цен на недвижимость в условиях рыночной экономики зависит от многих аспектов, в том числе: спроса на покупку, предложений по продаже, степени благоустроенности и местонахождения. Перечисление всех факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости, может занять слишком много времени. Самое главное – существует огромный разброс по ценовой шкале каждой группы объектов недвижимости, и независимая оценка недвижимости поможет избежать финансовых ошибок при любых сделках по этим объектам.

Оценка недвижимости, проведенная независимыми экспертами, позволит выяснить реальную рыночную стоимость объекта и назначить цену, приемлемую для обеих сторон имущественной сделки. Проведение независимой оценки недвижимости, выставляемой владельцем на продажу, сводит к минимуму вероятность продешевить, а покупателю – переплатить за сделку.

Конечно, сделки по купле или продаже – распространенный, но далеко не единственный повод провести независимую оценку недвижимости, и лучше заранее иметь о них представление, чтобы оградить себя от финансовых и моральных потерь.

Факторы, влияющие на результаты независимой оценки недвижимости

Как уже ранее упоминалось, цены на недвижимость зависят от многих факторов, проанализировать которые, оценить и суммировать в общее целое – задача для независимых экспертов.

Местонахождение и месторасположение

Любая недвижимость: квартира, загородный дом, дача, гараж, земельный участок – имеют свойство находиться на определенном расстоянии от объектов, привлекательных либо нежелательных для потенциальных покупателей. Например, чем ближе к центру либо престижному району города находится квартира – тем выше будет ее цена; близость же квартиры к железнодорожным путям либо действующим промышленным предприятиям – наоборот, значительно снижают ее стоимость. Точно также при оценке квартиры принимается во внимание планировка комнат и ориентация ее по сторонам света. А при проведении оценки земельного участка – ландшафтные особенности и близость к черте города.

Читайте так же:  Могут ли отменить алименты на содержание бывшей жены, если она сдает квартиру

Благоустроенность и инфраструктура

Эти критерии рассматриваются с точки зрения комфортабельности и удобства использования при независимой оценке недвижимости. К примеру, отличный большой загородный дом, затерявшийся в лесах, где до ближайшего уголка цивилизации можно добраться за несколько часов, да и то на вездеходе либо пешком. Естественно, он будет стоить копейки, по сравнению с небольшой избушкой, расположенной в уютном и охраняемом дачном поселке, и находящейся в нескольких минутах неспешной ходьбы от остановки общественного транспорта. Точно так же происходит и оценка квартиры.

Перспективность

Принимая в расчет при проведении независимой оценки недвижимости данный фактор, можно определить ценность объекта в ближайшем будущем. Основываясь на тщательном анализе планов и темпов развития города и градообразующих предприятий, независимые эксперты могут дать оценку земельного участка либо оценку квартиры, исходя из прогноза увеличения стоимости либо падения цен в зоне интересов.

Критерии, по которым производится независимая оценка недвижимости, разнообразны, так как учитываются малейшие нюансы, способствующие повлиять на конечную цену объекта недвижимости: средства, вложенные в ремонт – при оценке квартиры; усилия и деньги, потраченные на разработку и обустройство – при проведении оценки земельного участка. Заказав проведение независимой оценки недвижимости экспертам специализирующейся на этом компании, владелец недвижимости либо потенциальный покупатель могут быть спокойны – все влияющие факторы, даже самые незначительные, будут учтены.

Проведение независимой оценки недвижимости – причины и следствие

Существует бесконечное множество причин, по которым желательно, а иногда и необходимо проведение независимой оценки недвижимости.

Приватизация

Чтобы быть полноправным владельцем недвижимости и распоряжаться ею по своему усмотрению, необходимо приватизировать объект недвижимости. Выяснение реальной стоимости приватизируемого объекта необходимо для определения суммы налогообложения, поэтому приватизация жилья невозможна без документа об оценке квартиры, как и оформление собственности на землю – без оценки земельного участка.

Недвижимость как залог

Использование различных объектов недвижимости в качестве залога при кредитовании – достаточно распространенное действие. Причем сумма банковского кредита напрямую зависит от стоимости залога. В связи с данными обстоятельствами, заемщику выгодней провести независимую оценку недвижимости, нежели надеяться на оценку своей недвижимости экспертами банка. К тому же банк напрямую заинтересован в занижении реальной стоимости: при неблагоприятном для заемщика развитии событий, банк получит залоговую недвижимость, выгодную для продажи.

Оценка квартиры при оформлении договора аренды жилого помещения либо его найма – обезопасит как арендатора, так и арендодателя от взаимных притязаний: владелец квартиры будет уверен в целостности и сохранности товарного вида своей недвижимости, а квартиросъемщик застрахован от действий недобропорядочного владельца, способного предъявить обвинение в ущербе имуществу и потребовать его замены.

Брачный договор или раздел имущества

Заключение брачного договора при создании семьи, в котором оценивается и прописывается все имущество, принадлежащее каждому из супругов до заключения брака – не очень распространенное в широких кругах рядовых граждан действо, но очень полезное с точки зрения юристов и семейных психологов. Полная открытость и четкое распределение личного имущества, нажитого до брака, позволяет супругам быть более лояльными и дисциплинированными по отношению друг к другу в семейных отношениях.

Кроме того, оценка квартиры или загородного дома, дачи или оценка земельного участка, принадлежащего одному из супругов, служат основой благосостояния семьи и подвигают на совместные действия по дальнейшему его сохранению укреплению. Если же брак по каким-то причинам распадается, оценка квартиры, приобретенной бывшими супругами совместно, либо оценка земельного участка, в который были вложены средства за время совместной жизни супругов, поможет цивилизованно и справедливо разделить имущество.

Проведение полной оценки недвижимости

Необходимо отметить, что проведение полной независимой оценки недвижимости, находящейся в собственности, дает владельцу полную картину его финансового обеспечения, а также возможностей по увеличению капитала, либо своевременному его выводу из рискованных сделок.

Однако для этого важны качество, достоверность и учет всех аспектов проведения независимой оценки недвижимости, которые смогут обеспечить только профессионалы, знающие все нюансы проведения оценки. Поэтому мы предлагаем воспользоваться услугами специалистов нашей компании, имеющих богатый опыт в независимой оценке различных объектов недвижимости!

Определение цели оценки недвижимости

Чтобы понимать, что представляют собой те или иные цели оценки недвижимости, стоит, прежде всего, пояснить, что под оценочной деятельностью понимается такая особая деятельность субъектов оценки, которая осуществляется с определенной целью – установить в отношении того или иного объекта оценки рыночную или иную стоимость.

Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае.

Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества:

  • Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду,
  • Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества.
  • При необходимости предоставить в качестве залога недвижимое имущество,
  • При осуществлении контроля за правильностью и законностью уплаты налогов в том случае, если имеет место спор об исчислении налогооблагаемой базы,
  • В случае продажи либо отчуждения иным образом недвижимого имущества,
  • При выкупе либо в случае, если нормами законодательства предусмотрено изъятие недвижимости у собственника для различных государственных или муниципальных нужд,
  • При ипотечном кредитовании,
  • При переуступке долговых обязательств, которые непосредственно связаны с объектами оценки – недвижимым имуществом,
  • В случае, когда недвижимость передается в уставный капитал юридических лиц.

Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок. Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки – т.е. на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки. В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.

Читайте так же:  Письмо поставщику на обмен товара

Понятие недвижимости, назначение и обязательность проведение оценки, основные виды стоимости объектов недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Позднее недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Недвижимое имущество— это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Виды недвижимого имущества

Отдельные объекты Сложные объекты
Земельные участки Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информация; другие исключительные права
Участки недр
Обособленные водные объекты
Всё что прочно связано с землёй, в том числе
Леса
Многолетние насаждения;
Здания
Сооружения
Объекты незавершённого строительства

В свою очередь, имущество — как юридическое понятие — это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями.

Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой актив и пассив. Активэто:а)совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество). Пассив: а)совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б)совокупность обязательств, существующих у данного лица.

Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом. Понятие об имуществе, как совокупности юридических отношений,не должно быть приравнено к совокупности вещей, физически не связанных, но объединенных общим именем и выступающих как целое (музей, магазин, библиотека и т.п.). Рассматриваемое понятие — недвижимое имущество не набор вещей вообще, а система юридических и экономических отношений, возникающих в отношении прав на определенное лидерство, набор вещей или отдельную вещь.

Цели оценкинедвижимости. В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

— передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

— использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

— продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

— переуступке долговых обязательств;

— передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

— возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную и муниципальную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

— купле-продаже объектов недвижимости;

— акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

— ликвидации объектов недвижимости;

— сдаче недвижимости в аренду;

— уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

— страховании объектов недвижимости;

— кредитовании под залог объектов недвижимости;

[2]

— разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

— исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров

Виды оцениваемой стоимости недвижимостиВ оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость.

Цена обычно означает совершенное действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления — потребительную и меновую стоимость.

Потребительная стоимость (стоимость в пользовании)обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Форма выражения потребительной стоимости — полезность.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Стоимость в пользовании рассчитывается исходя из текущего использования объекта и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества покупателей, желающих способных приобрести недвижимость для подобных целей. Формы проявления стоимости в пользовании: инвестиционная; балансовая; и с определёнными допущениями стоимость для целей налогообложения.

Читайте так же:  Водоотведение на одн особенности расчетов и оплаты

Меновая стоимость (стоимость в обмене) возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом в товарном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Форма проявления меновой стоимости цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий.

Определение видов стоимости, используемых в процессе оценки, в российских нормативных документах впервые было сформулировано в принятом в 1998 году Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ. Так, под рыночной стоимостью объекта оценки «понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, без принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В 2001 году были утверждены первые Федеральные Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, в соответствии с которыми при проведении оценки необходимо руководствоваться следующими определениями видов стоимости.

В соответствии с вышеназванными Стандартами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Рассмотрим приведенные в Стандартах определения наиболее востребованных в оценочной практике видов стоимости.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводств — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих Стандартах оценки. Принятые Стандарты рекомендуют оценщикам использовать точное определение рыночной стоимости.

Контрольные вопросы для самопроверки

1. В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2. Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?

3. Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?

4. Чем отличаются стоимость, цена и затраты?

5. В чём различия потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости?

6. Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?

7. Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и какие формы?

8. Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления?

9. Укажите различия между понятиями «рыночная и инвестиционная стоимость».

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Только сон приблежает студента к концу лекции. А чужой храп его отдаляет. 8769 —

| 7499 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Оценка объектов недвижимости.

Независимая оценка недвижимости Недвижимость, Квадратный метр, как понятие рыночное, имеет свойство изменяться в цене. Иногда довольно трудно вычислить – какова же его реальная стоимость? А ведь этот вопрос ежедневно задают тысячи покупателей и продавцов. Найти ответ им помогает экспертная оценка недвижимости. К слову, на Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика. Оно и понятно: там народ умеет считать деньги. Оценка недвижимости — нахождение стоимости права собственности или аренды для недвижимого имущества: квартир, домов, офисов, зданий, производственных помещений.

Когда может потребоваться оценка недвижимости?

Ведь госпошлину на сделки с недвижимостью еще никто не отменял, а чем меньше указанная в договоре купли-продажи (пускай и фиктивная) цена, тем меньше затрат придется понести при покупке квартиры. Хотя опытные риелторы предупреждают, что, пытаясь сэкономить таким образом сотню-другую, покупатель сильно рискует. Потому что, согласно действующему законодательству, в случае признания сделки недействительной «обе стороны возвращаются в первоначальное положение», то есть продавец получает обратно недвижимость, а покупатель — сумму, которая указана в договоре, и соответственно теряет уже тысячи долларов.

Экспертиза по оценке недвижимости является достаточно непростой процедурой. Оценщик должен обладать серьезной квалификацией и опытом в данной области, профессиональными знаниями по юриспруденции, инженерно-архитектурным, строительным дисциплинам, в совершенстве знать актуальную законодательную базу и тонкости рынка недвижимости. Независимая оценка недвижимости проводится с целью:

* покупки и продажи недвижимости;

[3]

* сдачи недвижимости в аренду;

Читайте так же:  Можно ли отказаться платить за капитальный ремонт многоквартирных домов

* оценка для целей перевода бухгалтерской отчетности в международные стандарты; отражение статей в бухгалтерской отчетности по их реальной (рыночной) стоимости;

* оценка для получения кредита под залог недвижимости;

* оценка для страхования недвижимости;

* оценка для составления финансовой отчетности;

* оценка для судопроизводства, в случае раздела имущества, конфискации, банкротства;

* оценка для внесения в уставный капитал предприятия;

* оценка для реструктуризации или ликвидации предприятия

* при выделении доли одного из собственников. Независимая экспертно-оценочная организация «ЭКСПЕРТ» оказывает следующие услуги:

* оценка жилой недвижимости (оценка квартиры, коттеджа, индивидуального дома);

* оценка коммерческой недвижимости (оценка офиса, гостиниц, складов и торговых помещений);

* оценка промышленной недвижимости (заводских и фабричных зданий и сооружений);

* оценка земельных участков (в том числе неблагоустроенных);

При независимой оценке недвижимости учитывается также влияние на стоимость оцениваемого объекта недвижимости связанного с этим объектом имущества, оборудования или нематериальных активов. При проведении работ мы учитываем цель и предполагаемое использование результатов определения стоимости объекта. Оценка квартиры Оценка квартиры — один из наиболее популярных вариантов экспертизы в сфере оценки недвижимости. Количество собственников и сделок, совершаемых с жильем, исчисляется миллионами. В каких случаях вам может понадобиться оценка квартиры независимым оценщиком? Во-первых, при покупке или продаже жилья. Но на сегодняшний день это не самая распространенная причина провести независимую оценку недвижимости.

* мотивация продавца и покупателя является типичной;

* обе стороны хорошо информированы, например квалифицированными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса;

* имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

* платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом;

* компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот. Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получить непосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных сил очень трудно выделить и количественно определить.

* передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

* использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

* продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

* переуступке долговых обязательств;

* передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

* возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Указанные выше случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

* купле-продаже объектов недвижимости;

* акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

* внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

* дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

* ликвидации объектов недвижимости;

* сдаче недвижимости в аренду;

* уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков;

* страховании объектов недвижимости;

* кредитовании под залог объектов недвижимости;

* разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

* исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

Оценка недвижимости при совершении сделок купли-продажи В своей повседневной жизни мы не часто задаемся вопросами — почему данный товар стоит именно столько, что влияет на его стоимость и как эта стоимость может измениться в ближайшее время. Но при совершении сделок купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости нашей недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние.

Совет: при покупке жилой недвижимости и анализе вариантов, обратите пристальное внимание на каждый из перечисленных факторов, дайте оценку (например, по 5-балльной шкале) каждому фактору, поинтересуйтесь стоимостью сопоставимых (т.е. близких по оценке основных факторов) объектов. Такая систематизация поможет Вам понять, каков вклад каждого фактора в стоимость и, приобретая недвижимость, Вы будете ясно представлять — за что именно Вы платите деньги.

Совет: как альтернативу покупке недвижимости можно рассмотреть вопрос о строительстве аналогичного объекта (конечно, если это возможно) — может оказаться, что построить новый объект выгоднее. Даже если Вы не будете строить объект, а все равно будете покупать его, обязательно оцените, во сколько могло обойтись строительство предыдущему владельцу — это будет хороший аргумент на переговорах о цене. Итак, мы рассмотрели особенности применения трех основных оценочных подходов при оценке недвижимости. Несмотря на краткость изложенного материала и его простоту, здесь были изложены основные принципы и подходы, используемые профессиональными оценщиками при осуществлении оценки недвижимости. Конечно, после прочтения данной статьи, читатель не сможет самостоятельно провести квалифицированную оценочную экспертизу, но взглянуть на проблему определения стоимости недвижимости так, как смотрит на нее профессиональный оценщик или, по крайней мере, обратить внимание на основные факторы, формирующие стоимость недвижимого имущества — сможет.

Совет: при оценке недвижимости, всегда смотрите на нее с трех сторон:

1. По какой цене продаются объекты-аналоги;

2. Какие доходы может принести коммерческое использование объекта недвижимости;

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

3. Сколько стоит построить аналогичный объект недвижимости заново. Только использование всех трех подходов поможет определить Вам объективную величину стоимости недвижимости. Подчеркнем, что оценку недвижимости может осуществить только профессиональный оценщик.

Источники


  1. Теория государства и права / ред. К.А. Мокичев. — М.: Юридическая литература, 2005. — 520 c.

  2. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 1 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 546 c.

  3. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.
  4. Оксамытный, В.В. Теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: ИМПЭ-ПАБЛИШ, 2004. — 563 c.
  5. Малько, А.В. Теория государства и права. Гриф УМО МО РФ / А.В. Малько. — М.: Норма, 2015. — 203 c.
Независимая оценка объектов недвижимости цели и условия проведения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here