Обременение недвижимого имущества о чем нужно знать собственнику

Экспертное мнение на тему: "Обременение недвижимого имущества о чем нужно знать собственнику" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Виды обременения недвижимости, и как они ограничивают собственника в правах

(Возможность совершения сделок с недвижимостью, находящейся в ипотеке, аренде, доверительном управлении, под арестом, полученной по ренте или в опекунстве)

Под обременением недвижимости понимается такая ситуация, при которой ее хозяин вынужден действовать или наоборот отказаться от совершения ряда действий под влиянием определенных условий и требований. Обременение в целом накладывает на возможность распоряжения объектом недвижимости некоторые ограничения. Иными словами, если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовывать свои права относительно него в полном объеме. Одновременно с этим, в результате обременения ряд прав на недвижимый объект могут возникнуть и у лиц, которые его собственниками не выступают.

Законодательство выделяет несколько видов обременения недвижимости, в частности это:

  • ипотека, при которой приобретенная недвижимость находится в залоге кредитора до погашения её стоимости;
  • аренда, при которой имущество фактически арендатору не принадлежит, но используется для получения прибыли;
  • арест, как ограничение права пользования принадлежащего имущества;
  • рента, предусматривающая пожизненное содержание взамен предоставления права собственности;
  • опека и попечительство, ограничивающие право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан;
  • сервитут, предоставляющий право ограниченного пользования чужой недвижимостью;
  • включение объекта в перечень культурных памятников, обязывающее поддерживать недвижимость в исправном состоянии;
  • доверительное управление недвижимостью, при которой предоставляется право совершения сделок с недвижимостью в интересах собственника.

Ипотека. На сегодняшний день, пожалуй, самым распространенным видом обременения выступает ипотека. Её суть, как обременения, обусловлена тем, что пока полностью не будет погашен кредит, выданный на приобретение жилья, объект считается фактически принадлежащим банку. Он находится у него в залоге. Однако право собственности у заемщика возникает на жилой объект сразу после оформления по всем правилам сделки купли-продажи. Распоряжаться объектом собственник может. Но его полномочия по распоряжению ограничиваются лишь возможностью регистрироваться в этом объекте, регистрировать по своему усмотрению в нем любых других лиц. Такие сделки с объектом, как сдача его в наем, передача в безвозмездное пользование и, конечно, купля-продажа могут совершаться исключительно с согласия банка. Банк сам определяет порядок, по которому должно происходить согласование таких сделок. Права собственника жилища, приобретенного в ипотеку, регулируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.02.1998 г.

Рента. На рынке жилой недвижимости получил распространение такой вид прав на объект, как рента, дающая возможность пожизненного содержания. Заключив сделку такой ренты, приобретатель жилого помещения или дома обретает статус его собственника, но при этом за прежним собственником сохраняется право проживания в нем. Вместо денег за покупку объекта новый собственник должен регулярно в силу этого договора платить ренту, представляющую собой оплату лекарств, продуктов, иных платежей, в которых заинтересован прежний владелец. Необходимость уплачивать ренту, ежемесячный размер которой не устанавливается меньше МРОТа, сохраняется до того из моментов, пока получатель ренты не умрет. Только после этого объект может считаться перешедшим в полное распоряжение нового владельца. Чтобы сдать внаем, продать объект или заложить его в качестве залога в банк, необходимо от получателя ренты получить нотариально оформленное согласие. Обременение с объекта может быть снято лишь тогда, когда новый собственник сможет в регистрационную службу предоставить свидетельство о смерти того, кому он выплачивал ренту. Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Опека и попечительство, как виды обременения, актуальны тогда, когда права на недвижимый объект имеются у малолетних, несовершеннолетних или лишенных дееспособности граждан. Любую сделку с объектом можно совершить в таком случае лишь при согласии, полученном от органа опеки. Такая процедура направлена на обеспечение сохранности интересов указанной категории граждан. Особенности обращения с недвижимым имуществом подопечного определены Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

Доверительное управление может осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Такой договор направлен на передачу объекта во владение и управление другому лицу на определенный срок. Получившее в управление недвижимость лицо именуется доверительным управляющим. У него при заключении такого договора возникает обязанность управлять недвижимостью строго в интересах учредителя, то есть того, кто недвижимость предоставил. Иногда по договору доверительного управления выгодоприобретателем становится иное лицо, которое к переданной недвижимости какого-либо отношения не имеет. Доверительное управление подлежит государственной регистрации как вид обременения. Данная регистрация накладывает определенные трудности в плане возможности расторжения этого договора. Ограничения в правах появляются у собственника недвижимости, а не у доверительного управляющего. У последнего, наоборот, в связи с заключенным договором появляются новые возможности. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.

Аренда. К обременению недвижимости относится и договор аренды. Аренда, в соответствии с Главой 34 ГК РФ определена как договор, по которому собственник недвижимого объекта (арендодатель) передает его другому лицу (арендатору) за плату в пользование и распоряжение на определенных условиях. Договор аренды подлежит государственной регистрации при сроке аренды более года. У арендатора появляется возможность при согласии арендодателя передать объект в субаренду, что делается почти всегда с целью извлечения прибыли. Собственник же имущества теряет возможность использовать объект в своих собственных интересах и целях. В этом, собственно, и заключается смысл аренды, как обременения.

Сервитут. Часто обременным объект недвижимости, например, участок земли оказывается под влиянием чужого права. Законодательные основы такого обременения определены в статье 274 ГК РФ, а соответствующее право называется «сервитут». Другими словами сервитут дает другому лицу или лицам право ограниченного пользования участком, у которого имеется собственник. Чаще всего сервитут над участками устанавливается для обеспечения возможности прохода либо проезда. Обременение в виде сервитута может накладываться, когда появляется необходимость прокладки коммуникаций, водопроводных и прочих систем, если при этом они пролегают через чью-то частную собственность. Сервитутом обременяются и здания. Различают публичный сервитут, а также частный его вид. И любой из собственников недвижимости при необходимости вправе требовать от соседей установления сервитута для объективных нужд. Сервитут подлежит обязательной регистрации. Практически всегда сервитут является нежелательной для собственника мерой и поэтому, как правило, такой спор разрешается через суд и обременение устанавливается соответствующим решением судебного органа.

Читайте так же:  Можно ли подать на алименты задним числом

В завершении следует отметить, что наличие обремения на недвижимость, как правило, не означает невозможность совершения сделок с такой недвижимостью. Однако при этом, в некоторых случаях при продаже имущества обязательства, связанные с обременением также перейдут к новому собственнику, а в случаях превышения полномочий такая сделка может быть признана ничтожной или оспорена в суде.

Что такое обременение права собственности на квартиру?

Каждый приобретающий квартиру гражданин должен знать, что он может столкнуться с такой проблемой, как обременение права собственности на квартиру. Наличие обременения повлечет ограничение собственника в правах пользования и распоряжения. Поэтому важно точно знать, как проверить, есть ли на приобретаемой недвижимости какое-либо обременение, чем оно опасно и как его снять.

Что собой представляет обременение?

Термин «обременение объекта недвижимости» подразумевает под собой установление специального режима владения, пользования и, главное, распоряжения квартирой, земельным участком и другим подобным имуществом.

С какими видами обременений может столкнуться потенциальный покупатель квартиры?

Таких обременений немало.

К ним можно отнести:
  • наложение ареста на объект недвижимости, независимо от его оснований;
  • заключенный договор аренды;
  • долги по капитальному ремонту;
  • попытка продажи совместно нажитого имущества одним из супругов;
  • рентный договор;
  • постоянная регистрация в данном жилом помещении малолетнего ребенка;
  • передача квартиры в залог (ипотека);
  • квартира приобреталась на средства материнского капитала;
  • сервитут на квартиру. Ранее сервитуты применялись, в основном, к земельным участкам, но изменения гражданско-правовых отношений приносят с собой новые виды вещных прав на недвижимость;
  • право преимущественной покупки доли в квартире иными ее собственниками;
  • доверительное управление.

Все эти ограничения прав собственника не носят постоянного характера и, так или иначе, могут быть сняты.

ВНИМАНИЕ . В каждой из указанных ситуаций необходимо действовать отдельным образом.

Ниже будет указано, что нужно знать для проверки и снятия данных ограничений на распоряжение имуществом, а в каких случаях лучше и вовсе отказаться от заключения сделки.

В каких случаях применяется арест квартиры и как действовать в случае покупки арестованной квартиры?

При наложенном на объект недвижимости аресте большинство традиционных прав собственника ограничены. Прежде всего, ограничены все возможности на распоряжение недвижимостью: это не только продажа и дарение, но и сдача в аренду, представление в качестве залога в банк и даже передача по завещанию.

В каких случаях возможно подвергнуть квартиру аресту:
  1. в случае судебного разбирательства по имущественному спору, когда требуется обеспечить выполнение ответчиком имущественных требований. В таком случае арест накладывают, если существует опасность срочной продажи ответчиком своей недвижимости. Эта разновидность ареста возможна только на основании изданного судьей определения. Осуществляться данный порядок будет через службу судебных приставов;
  2. задолженность перед государством: коммунальных платежей, штрафов и т.д. Применять арест будет сотрудник Федеральной службы судебных приставов;
  3. непогашение имущественных обязательств перед другими лицами: алименты детям и супругам, возмещение причиненного вреда и т.п.

ВАЖНО . Как правило, после того, как отпадут основания наложения, запрет на совершение регистрационных действий с жилым помещением снимается без участия сторон договора купли-продажи недвижимости. Но если вдруг процедура снятия ареста затянулась, то покупатель квартиры должен подать заявление об отмене тому органу или должностному лицу, которое его наложило (т.е. тому судье или тому судебному приставу, который его применил).

Если же запрет на совершение регистрационных действий остался в силе, процедура его снятия еще не начата, а продавец уже пытается продать свою недвижимость, то его действия закон расценивает как мошенничество. Такая купля-продажа будет считаться ничтожной сделкой.

Как действовать в случае покупки жилого помещения, на которое заключен договор аренды?

Договор аренды предусматривает ряд действий, который существенно ограничивают права покупателя квартиры с данным обременением.

Во-первых, арендный договор всегда является срочным. Причем если наем жилого помещение осуществляется на срок более одного года, то договор должен пройти регистрацию в Регистрационной Палате (Росреестре). Поэтому наличие такого обременения легко проверить на соответствующем сайте указанной регистрационной службы.

Во-вторых, арендатор вправе пользоваться этой квартирой для проживания в течение срока действия соглашения с арендодателем. Таким образом, права нового собственника и арендатора могут войти в конфликт в том случае, если покупатель настаивает на освобождении жилого помещения нанимателем.

Целесообразнее всего в этом случае расторгнуть арендный договор заблаговременно. Расторжение договора впоследствии также возможно, но только в судебном порядке. Процедура такого расторжения будет сложной и дорогостоящей, поскольку придется прибегнуть к помощи адвоката. Поэтому большинство юристов советуют отказаться от приобретения подобного жилья, какой бы привлекательной цена не казалась.

Об обременении на недвижимость: что это такое, какие есть ограничения на квартиру и на дом, кто может наложить?

Многие стремятся приобрести квартиру в новостройке, т.к. у нового жилья есть масса преимуществ — не нужно ничего переделывать после прежних владельцев и проверять документы на предмет задолженностей. У новой квартиры есть лишь один недостаток – слишком высокая цена. По этой причине люди чаще приобретают недвижимость на рынке вторичного жилья.

Стоимость вторичного жилья на порядок ниже, однако риск покупки дома с обременением возрастает в несколько раз. Перед сделкой потенциальный покупатель вынужден делать запросы в различные инстанции, чтобы обезопасить себя от мошенников и убедиться в отсутствии ограничений, наложенных на квартиру.

Обременение на недвижимое имущество — что это такое?

Обременение на квартиру включает в себя все разновидности ограничений, связанных со свободным распоряжением собственником этого объекта недвижимости. Условия обременения должны фиксироваться в соответствующих актах.

Читайте так же:  Как происходит открытие наследственного дела у нотариуса

Приобретая квартиру с обременением, новый собственник не сможет владеть и распоряжаться ей в полной мере, т.к. обязательства, ограничивающие права, имеют законную силу даже в случае смены владельца. Это создает множество проблем новому хозяину недвижимости, поскольку он будет ущемлен в своих правах до тех пор, пока обременение не будет снято.

Например, если квартира находится в аренде, то придется ждать окончания срока договора аренды или обращаться в суд для досрочного расторжения договора и выселения арендаторов. Это значит, что придется потратить немало времени и сил для вступления в полноправное владение имуществом. Избежать неприятностей поможет тщательное изучение документов перед совершением сделки и их проверка на предмет обременений.

Избавиться от наложенных ограничений можно только после устранения причины их возникновения. Существуют ситуации, когда снять обременение можно только через суд, однако эта процедура не гарантирует положительного исхода дела.

Виды обременения

В российском законодательстве закреплено несколько видов обременений на недвижимую собственность:

Обременение доли имущества

Имущество не всегда принадлежит одному собственнику — часто оформляется долевое владение квартирой или домом. Если у одного из владельцев возникло ограничение права распоряжения собственностью, то оно накладываются только на его долю. При этом прочие дольщики имеют полное право совершать любые сделки со своими долями.

Единственным вариантом сделки, которую нельзя совершать при аресте части объекта – раздел общего имущества согласно размеру долей. При разделе объектом договора является и доля, находящаяся под арестом, а это означает нарушение норм, регулирующих действия с арестованным имуществом.

Как ограничиваются права собственника недвижимости?

Кто может инициировать обременение недвижимости? По закону оно может быть установлено:

  • владельцем квартиры;
  • решением суда;
  • физическими лицами, исполняющими должностные обязанности;
  • сотрудниками кредитных организаций, имеющими такие полномочия;
  • третьими лицами путем подачи иска в суд.

Обременения фиксируются в письменном виде, и документ получает правовой статус. В результате ограничения включаются в состав имущественных прав собственника.

Если квартира находится в залоге, то все сделки совершаются только с одобрения залогодержателя. Правообладатель может погасить долг путем отчуждения имущества в пользу кредитора.

Ограничения в виде аренды не лишают собственника права распоряжаться имуществом, но при этом он обязан соблюдать условия договора аренды. Владелец арендованной квартиры может ее дарить, закладывать, продавать. К новому владельцу переходят все ограничения имущественных прав, связанные с обременением.

Арестованная собственность лишает владельца права передачи ее третьим лицам. Он не может продать, сдать в аренду или совершить другие сделки с квартирой. Использовать жилплощадь разрешается до вынесения судебного решения о продаже имущества на торгах.

Как наложить обременение физическому лицу?

Обязательным условием при оформлении обременения является государственная регистрация ограничения права владения и распоряжения имуществом. Зарегистрировать документ собственник может самостоятельно либо через доверенное лицо. Законную силу ограничения приобретают с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Процесс регистрации осуществляется в срок до 1 месяца с момента подачи документов. Срок регистрации ограничений на право собственности может увеличиваться при оформлении ее через отделения МФЦ.

Правообладатель может поставить под запрет регистрацию собственного имущества, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий со стороны третьих лиц (залогодержателей или арендаторов). Обычно таким правом пользуются наследники, чтобы исключить притязания родственников наследодателя на недвижимость.

Какие документы требуются для регистрации? Чтобы ограничение было зарегистрировано, необходимо предоставить в Росреестр:

  • свидетельство о праве владения объектом недвижимости;
  • выписка из государственного кадастра недвижимости;
  • документы, подтверждающие открытие дела о наследстве;
  • удостоверение личности владельца и свидетельство о заключении или расторжении брака.

Долевое владение недвижимостью предусматривает обязательное получение согласия всех лиц, права которых затрагиваются при регистрации ограничения имущественных прав. Такое же правило действует при обременении на имущество, принадлежащее супругам, если установлен факт его приобретения в период брака.

После регистрации каждая запись, внесенная в ЕГРП, получает уникальный идентификационный цифровой код. С его помощью производится проверка недвижимого объекта перед покупкой. Выписка, сделанная через МФЦ и оформленная в бумажном виде, будет стоить 400 руб., электронный вариант документа — 250 руб.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Для снятия ареста с имущества требуется решение суда или постановление судебного пристава. Предварительно должна быть устранена причина ареста.

Обременение арендой прекращается в срок, предусмотренный договором. Сократить этот период можно только в судебном порядке.

Ограничение ипотекой снимается при:

  • исполнении обязательств;
  • разрушении недвижимости;
  • продаже имущества для возмещения кредитных средств;
  • возникновении оснований для досрочного снятия залога.

Для снятия ипотечных ограничений необходимо предоставить в Росреестр заявления от держателя залога и кредитора. Если имеется закладная, то нужно получить отметку банка и приложить ее к заявлению. Срок снятия обременения составляет 3 дня с даты передачи документов в государственный орган. В результате собственник получает уведомление о проведенной регистрации и прекращении обременительных обязательств.

Что такое обременение?

Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.

[3]

Бывает двух форм:

  • по воле собственника, добровольное;
  • помимо воли собственника, принудительное.

Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.

Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.

При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.

Виды обременений

  • Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
  • Арест: имущество арестовывают за долги;
  • Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
  • Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
  • Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.
Читайте так же:  Правила и порядок увольнения работающего пенсионера по собственному желанию без отработки по тк рф

Основания возникновения ограничения:

  • законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
  • решение суда;
  • договор, сделка, результатом которой является обременение;
  • акт, изданный государственными органами.

Право на использование недвижимости

Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:

  1. Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
  2. По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
    как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор;
  3. Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.

Доверительное управление

Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.

Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.

Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.

Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.

Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.

Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.

Обременение доли имущества

Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.

Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.

Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.

Обременение объекта недвижимости: все что нужно знать инвестору

Обременение объекта недвижимости, говоря простым языком – это не что иное, как наличие запретов или ограничений прав владельца распоряжаться, пользоваться или продавать обремененную недвижимость.

Покупая любой объект недвижимости (квартира, дом, офисное помещение и т. д.), стоит помнить, что информация о таком нюансе, как наличие или отсутствие обременения не всегда указывается в договоре купли-продажи. Наилучший способ защитить себя от неприятных ситуаций – это владеть нужной информацией до момента заключения окончательной сделки.

Виды обременения

Обременением прав на недвижимость называют предписанные законом ограничения на имущество, которые сокращают полномочия собственника по отношению к владению, пользованию и распоряжению данной собственностью.

Обременения на недвижимость можно разделить на две группы:

  1. те, что возникают по воле владельца (недвижимость под залог);
  2. те, что не зависят от владельца (арест недвижимости).

В любом случае наличие обременения в любой форме существенно сковывает свободу действий владельцев (полноценное пользование, осуществление сделок).

Внимание! В большинстве случаев понятие ограничения и обременения объекта недвижимости отождествляются.

Детально о каждом виде обременения

На российском рынке недвижимости выделяют следующие наиболее часто встречающиеся виды обременений:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление.

Предполагает временную передачу части прав на собственность кредитному учреждению с целью получения кредитования (ссуды). Так как собственник получает денежные средства, то взамен он предоставляет кредитору весомую гарантию их возврата – залог. Соответственно, до момента передачи денег обратно и окончания договора, владелец не вправе осуществлять любые операции с недвижимостью.

Такой вид обременения встречается при подписании договора аренды. По условиям которого владелец недвижимого имущества, то есть – арендодатель, передает право пользования своей собственностью другой особе, в данном случае – арендатору, за определенную плату на ранее согласованных условиях.

Являет собой такой способ передачи прав на имущество иному человеку, где обязательным требованием является оплата им рентной платы. Под рентой подразумевают пожизненное содержание прежнего владельца с требованием оплаты расходов на лекарства, продукты и прочих расходов, указанных в договоре ренты.

[1]

Данное обременение на недвижимость налагается не по воле владельца, а по распоряжению государственно органа (суда). Арест в данном случае выступает способом гарантии выполнения условий иска. Сделки с таким имуществом, в том числе и купля-продажа, запрещены. Снять арест можно только при условии устранения всех причин его наложения, описанных в судебном решении.

Доверительное управление

Передача прав на владения объектом недвижимости на некоторый отрезок времени. Особа, которая получает право на управление недвижимостью, называется доверительным лицом. Он обязан управлять объектом недвижимости исключительно в интересах лица, предоставляющего такое право, то есть – учредителя.

Данный вид обременения впоследствии несет за собой трудности разрыва такого договора. Доверительное управления накладывает определенные ограничения на право владельца управлять имуществом и соответственно передает все возможности доверительному управляющему.

Внимание! Иногда собственник владеет не всем имуществом, а только определенной долей, которая тоже может обременяться.

Такое ограничение не позволяет всем участникам сделки доверительного управления осуществить раздел недвижимого имущества по собственному желанию и договоренности, поскольку это будет касаться и той доли собственности, которая находится под обременением.

Читайте так же:  Куда обратиться с жалобой на интернет-магазин

Особенности регистрации обременения недвижимости

Регистрация обременения недвижимости, как и любое иное право собственности на него, находится под строгим контролем государства и регулируется действующим законодательством. Любой договор займа под залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зафиксирован в органах Росреестра. В Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и операций, связанных с ним, делается соответствующая запись о возникновении такого залога.

Договор обременения недвижимости вступает в силу только при условии предъявления владельцем имущества всех документом, которые полностью подтверждают его право на владения объектом залога. Ограничения на недвижимое имущество начинают функционировать с того времени, как соответственными государственными органами будет осуществлена регистрация этого документа. Обычно это происходит на протяжении одного месяца после окончательного оформления и предоставления исчерпывающего списка требующихся бумаг.

Внимание! В виде исключения выступают ипотеки жилых помещений и сделки с недвижимым имуществом, заверенные нотариусом, которые обременяются на протяжении рабочей недели.

Длительность процесса учета ограничений на земельные участки зависит от их кадастрового предназначения или от построек, которые размещены на них.

Приобретатели и правообладатели могут самостоятельно проявить инициативу – зарегистрировать обременение недвижимости. Но поскольку в этом случае действующими фигурами выступает третье лицо, то непосредственно сам правообладатель, обязательно должен быть предупрежден о таких действиях путем уведомления.

Особенности снятия обременения

Снятие обременения с недвижимости происходит на протяжении 3-5 рабочих дней. Для того чтобы внести изменения в запись о регистрации требуется предоставить полный пакет документов в один из государственных органов Росреестра или в отделение Многофункциональных Центров (кратко – МФЦ).

Так как в России существует множество организаций МФЦ, то клиенту не придется тратить много времени на ожидание своей очереди, однако срок может вырасти до 10 дней.

Список необходимых документов:

  • документ, подтверждающий право обладания недвижимостью;
  • хранящаяся в банке закладная;
  • выданный банком документ, что подтверждает выполнение договора;
  • заявление на снятия обременения;
  • документ, подтверждающий личность;
  • квитанция уплаты налогов.

Снять ограничения с имущества можно в следующих ситуациях:

  • после досрочного осуществления обязательств;
  • руководствуясь решением суда;
  • заключив мировое соглашение со всеми участвующими сторонами;
  • после выполнения участниками всех своих обязательств.

Чтобы ограничение на недвижимость было снято, требуется обязательная явка в Росреестр всех сторон или их законный представителей, участвующих в договоре. Также необходимы заявления от всех субъектов сделки о полном исполнении всех обязательств, предусмотренных договором обременения.

Обременение объектов недвижимости – вопрос достаточно сложный, что обусловлено большой разновидностью ограничений недвижимого имущества, каждый с которых имеет свои особенности. Инвестируя в недвижимую собственность нужно в обязательном порядке изучить договор купли-продажи и дать запрос на владение в государственный реестр. Ведь только так можно убедиться в правильности и законности, планируемой сделки.

Чем может обернуться покупка квартиры с обременением и стоит ли приобретать такое жилье?

Если на квартиру наложено обременение – её цена, скорее всего, будет гораздо меньше среднерыночной, но её приобретение будет нести определённые риски для покупателя – от необходимости погашения чужих долгов до потери жилья без возврата уплаченных ранее средств.

Что это значит?

Обременение, накладываемое на объект недвижимости, подразумевает перечень ограничений и запретов на любые регистрационные действия. Права владельца такой квартиры ограничены – недвижимость нельзя полноценно продать, подарить, выписать проживающих в ней лиц и т. д.

Обременения могут быть 2 типов:
  1. Явные. Информацию можно запросить в общедоступных источниках – базы ЕГРН, домоуправления, паспортного стола и др.
  2. Скрытые. Обременения такого типа могут возникнуть в любой момент. Иногда даже сам продавец может о них не знать. Например, беременность лица, являющегося получателем наследства, наступившая при жизни наследодателя.

Виды ограничений

Ипотека от банка

В этом случае залог оформляется владельцем квартиры для обеспечения выполнения долговых обязательств перед банком. Квартира при этом принадлежит собственнику на протяжении всего срока погашения займа.

  1. Если покупатель выполняет условия заключённого ипотечного договора и своевременно вносит ежемесячные платежи — банк снимает обременение после полной выплаты долга, после чего владелец приобретает право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
  2. Если заёмщик перестаёт выполнять свои обязательства – кредитор вправе реализовать залоговую недвижимость для возврата своих средств.

Обременение накладывается в следующих случаях:

  • При приобретении или строительстве объекта недвижимости с участием средств банка.
  • При продаже квартиры в ипотеку.
  • При оформлении залога.

Если собственник квартиры заключил арендный договор с квартиросъёмщиком – последний приобретает право проживания в квартире до окончания срока действия соглашения. Собственник при заключении сделки передаёт съёмщику права на временное пользование объектом недвижимости.

Законной силой обладает только договор аренды, оформленный в письменном виде в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Сервитут фактически обозначает подчинённое положение, или ограниченные права на объект, которые должны быть предоставлены третьим лицам, не являющимся собственниками жилья в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Существует 2 формы сервитута:

  1. Частный – предполагает соглашения между двумя физическими лицами. Примером может служить проходная комната в коммунальной квартире, так как если ограничить возможность прохода через неё – владельцы других комнат не смогут пользоваться своим жильём.
  2. Публичный – описывает договорные отношения физического лица и государства. Например, ограничения, наложенные принудительно органами государственной власти на объект недвижимости, на месте которого должна быть построена новая дорога. Владельцу помещения при этом выплачивается компенсация или предоставляется новое жильё для переселения.

Доверительное управление

Нотариально заверенный договор доверительного управления предполагает передачу права управления объектом недвижимости управляющему без перехода прав собственности на него. Этот вид обременения теряет законную силу после оформления и регистрации договора купли-продажи.

Договор ренты означает, что владелец отчуждаемой квартиры передаёт право собственности на жильё рентоплательщику, оставляя за собой право на пожизненное проживание в данной квартире. После того как договор ренты подписан, покупатель обязан в соответствии с его условиями ежемесячно перечислять бывшему владельцу рентную плату, либо обеспечивать его содержание в социально-бытовой форме, т. е. обеспечивать продуктами и медикаментами, помогать по хозяйству и т. д.
Читайте так же:  Трудовой договор или гражданско-правовой договор (трудовое соглашение)

Несовершеннолетние лица, являющиеся владельцами жилья или доли в нём защищены законом при совершении любых сделок предполагающих отчуждение имущества. Сделка проверяется органами опеки, и если права ребёнка нарушены – на продажу квартиры накладывается запрет.

Для того чтобы продажа стала возможна в органы опеки необходимо предоставить документы, подтверждающие факт предоставления несовершеннолетнему жилья по другому адресу.

Наложенный арест

Арест на недвижимость накладывается на основании судебного постановления для обеспечения долговых обязательств гражданина или если её владелец является участником судебного спора или находится под следствием.

Исторический памятник

Если квартира является исторически значимым объектом или архитектурным памятником — она охраняется органами по охране памятников истории, культуры или архитектуры. На собственников накладываются ограничения по реставрации жилья. Допустимость изменений внутри и снаружи должна быть согласована с ответственными органами.

Ограничения на проведение операций с такой недвижимостью

  1. Ограничение или полный запрет на передачу жилья.
  2. Запрет на сделки с отчуждением права собственности в отношении обременённой квартиры.
  3. Наследование обременённого объекта.
  4. Реконструкции или другие вмешательства, которые могут сказаться на общем состоянии объекта.

Риски покупателя

Возможные риски при покупке квартиры с обременением:

  • При ипотечном обременении в случае невозможности исполнить долговые обязательства перед банком владелец лишится права собственности и уплаченных ранее средств.
  • При заключённом арендном договоре ограничиваются права владельца на проживание в приобретённой квартире и накладывается запрет на её продажу.
  • Обременение сервитутом не лишает прав собственности, но накладывает ограничения на владельца. При публичном сервитуте – компенсации за жильё может оказаться недостаточной, а предоставленная в обмен — менее комфортной.
  • Доверительное управление. В этом случае собственник может понести убытки, если управляющий окажется недобросовестным.
  • Обременение рентой. Договор может быть расторгнут рентополучателем при наступлении определённых условий.
  • Если обременение наложено опекой – его невозможно снять без предоставления детям другого жилья.
  • При аресте жилплощади владелец лишается права отчуждать его.
  • В квартире, являющейся памятником истории или архитектуры, любые изменения должны быть согласованы с государственными органами, в том числе застекление лоджии, установка кондиционера, изменение цвета окон и т. д. Владелец может понести дополнительные траты в связи с реконструкцией объекта недвижимости в соответствии с указаниями госорганов.

Как не купить обремененное жилье?

  1. Покупатель вправе запросить данные о зарегистрированных жильцах из ЕГРН, а также домовой книги и отделения ФМС.
  2. Стоит также взять справку о зарегистрированных лицах из управляющей компании. В ней могут быть указаны сведения о временно выписанных гражданах.
  3. Обременение арендой выявить сложнее. Необходимо несколько раз осмотреть квартиру и расспросить соседей о проживающих в ней лицах.
  4. Органы местной администрации могут предоставить справку о том, является ли жильё памятником искусства или архитектуры.
  5. Сведения об аресте квартиры можно уточнить на официальном портале судебных приставов введя Ф. И. О. и дату рождения собственника.

Какие документы затребовать у владельца?

  • Правоустанавливающие документы на жильё (ДКП, договор мены, постановление суда, свидетельство о вступлении в права наследования и т. д.).
  • Правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН).
  • Выписку из домовой книги.
  • Паспорт владельца недвижимости (его стоит проверить на подлинность и обратить внимание на возраст продавца).
  • Если собственник состоит в браке – необходимо предоставить письменное согласие супруга на сделку.
  • Если собственник несовершеннолетний – разрешение от органов опеки.
  • Справка из мед. учреждения, подтверждающая дееспособность продавца.
  • Справка из ФНС об отсутствии долгов по имущественному налогу на квартиру, являющуюся предметом сделки.
  • Справка из домоуправления, подтверждающая отсутствие долгов за услуги ЖКХ.
  • Техпаспорт.
  • Выписка из ЕГРН (в ней будут указаны сведения о собственнике жилья и имеющихся обременениях).

Где можно проверить жилье перед приобретением?

Информация о любом обременении или ограничении на объект недвижимости должна быть указана в ЕГРН. Получить эти сведения можно на официальном портале Росреестра и с помощью выписки из базы данных.

Документ, подтверждающий отсутствие каких-либо обременений на жильё – выписка из ЕГРН. Если какие-либо ограничения или обременения на конкретную недвижимость имеют место — они будут указаны в данной выписке.

В выписке также будет содержаться техническая информация на объект:

  • его площадь;
  • количество помещений;
  • этаж, на котором расположена квартира и т. д.

[2]

Образец выписки из ЕГРН:

Стоит ли сознательно приобретать такую недвижимость?

При фактическом переходе права собственности на обременённое жильё помимо прав к покупателю переходят и все обязанности бывшего собственника. Согласно законодательству РФ он берёт на себя 100% обязательств, связанных с обременением объекта недвижимости.

Для того чтобы минимизировать риски при покупке жилья необходимо провести тщательную проверку в открытых базах данных, а также внести в договор пункт об ответственности продавца и привлечь к оформлению сделки опытного юриста или нотариуса.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источники


  1. Миронов Иван Суд присяжных. Стратегия и тактика судебных войн; Книжный мир — М., 2015. — 672 c.

  2. Малахов, В. П. Теория государства и права / В.П. Малахов, И.А. Горшенева, А.А. Иванов. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2009. — 160 c.

  3. Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
  4. Дмитриева, Т.Б. Клиническая и судебная подростковая психиатрия / Т.Б. Дмитриева. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2017. — 981 c.
  5. Павлов, Н. Е. Долг свидетеля / Н.Е. Павлов. — М.: Советская Россия, 2016. — 144 c.
Обременение недвижимого имущества о чем нужно знать собственнику
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here