Оценка недостроенного жилого дома особенности процедуры

Экспертное мнение на тему: "Оценка недостроенного жилого дома особенности процедуры" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Оценка незавершенного строительства

Иногда, в случае неудачного либо приостановленного инвестиционного проекта, строительство запланированных объектов недвижимости замораживается, в результате чего на балансе компании появляется статья «незавершенное строительство». В таких случаях перед организацией встает вопрос, как поступить с подобными объектами. Вне зависимости от планов на их использование в будущем, возникает необходимость произвести оценку рыночной стоимости объектов незавершенного строительства.

Для того, чтобы минимизировать будущие убытки или компенсировать часть вложенных средств, организация должна оценить текущую стоимость незавершенного строительства и принять решение о планах в отношении подобных объектов.

Цели оценки

Основными целями для рыночной оценки могут быть следующие:

    Приобретение или реализация объекта незавершенного строительства.

В случае продажи компания должна оценить затраты, которые она понесла в процессе строительства и после его заморозки для их возмещения. Для покупателя, в то же время, важно понимать, в каком состоянии находится приобретаемый объект и сколько вложений потребуется для его завершения (оформление документов, подключение коммуникаций, реконструкция и пр.)

Постановка объекта на баланс предприятия.

Для внесения недостроенного объекта в список активов компания должна знать его точную стоимость. Для этой цели привлекаются независимые оценщики, которые учтут все особенности конкретного объекта и его цены с учетом реалий рынка.

Решение об использовании недостроенного объекта незавершенного в будущем.

Компания может принять решение изменить назначение объекта и цели его эксплуатации. В некоторых случаях незавершённые здания могут быть переоборудованы под иные задачи, нежели те, что были запланированы изначально. Для определения такой возможности необходима профессиональная оценка экспертов.

Управление земельными участками, на которых расположен объект.

Иногда стоимость земли превышает цену объектов, на ней расположенных. В таких случаях бывает целесообразнее снести сооружения для получения большей выгоды от использования освободившегося участка. Для принятия правильного решения необходимо точно оценить понесенные затраты на строительство объекта и расходы, которые могут возникнуть в будущем при сохранении незавершенного строительства.

  • Получение финансирования под залог объекта незавершенного строительства
  • Судебные тяжбы в отношении объекта незавершенного строительства
  • Классификация объектов незавершенного строительства

    Классифицировать объекты незавершенного строительства можно по разным критериям. В контексте будущих затрат на подобные сооружения наиболее подходящим критерием можно считать степень готовности объекта. В таком случае сооружения логично разделить на 3 большие группы:

  • Завершенность на 35-50%. К этой группе относятся объекты, у которых был заложен фундамент и возведены часть стен и перекрытий, но работы по каким-либо причинам были приостановлены.
  • Завершенность на 51-75%. Объектам этой группы не хватает внутренней отделки и коммуникаций. Как правило, к ним относят здания на реконструкции, реставрации или в стадии капитального ремонта.
  • Завершенность на 76-95%. Объекты этой группы почти готовы, но по ним ещё не готовы документы на ввод в эксплуатацию.
  • Особенности оценки

    В случае с незавершенным строительством особенности оценки его реальной стоимости напрямую связано с целями использования недостроенных объектов в будущем. В зависимости от того, могут ли рассматриваемые объекты приносить доходы в ближайшей перспективе, эксперты выбирают наиболее подходящий подход к их оценке.

    Также стоит помнить о том, что очень важным фактором для возможности эксплуатации данных объектов является наличие всей необходимой документации – разрешение на строительство, проект выполнения работ, вид разрешенного использование земельных участков, на которых располагаются объекты; технические условия на подключение к коммуникациям (канализация, газоснабжение, водоснабжение) и др. В среднем такие документы выдаются на 3-5 лет.

    В случае, если срок действия необходимой документации истек, расходы на ее повторное получение должны быть учтены при оценке объектов.

    Методика оценки незавершенного строительства

    Чаще всего к объектам незавершенного строительства относятся здания и сооружения недостроенные в силу банкротства застройщика. В зависимости от их типа оценщики применяют разные методы оценки.

    [2]

    В случае, если рассматриваемый объект может быть использован только в узкоспециализированных целях и не может изменить свою функциональность, наиболее подходящим считается затратный подход.

    Если же недостроенные здания более универсальны и могут быть использованы для разнообразных целей и типов производств, при их оценке используется комбинация затратного и доходного метода.

    Наши специалисты обладают большим опытом в проведении оценки объектов незавершенного строительства. При предоставлении полного пакета необходимых для оценки документов РусБизнесОценка подготовит подробный отчет о стоимости ваших недостроенных зданий и сооружений с учетом их особенностей и целей дальнейшего использования.

    Подготовленный нами отчёт вы сможете использовать для внутренних управленческих решений, при получении кредитов, в судебных тяжбах, для сделок купли-продажи и других целей.

    Отправьте заявку, и мы перезвоним
    в течение 10 минут!

    Оценка недостроя

    Уважаемые коллеги, подскажите по оценке недостроенного жилого дома. Степень готовности составляет 70% (нет отделки и коммуникаций). Оценка для сбера. Сравнительным и доходным думаю оценивать не стоит, так как аналогов с такой степенью готовности нет. Собираюсь оценивать только затратным. Подскажите как правильнее оценить в этом случае — методом разбивки по компонентам с применением Ко-инвеста, вычленив оттуда коммуникации и отделку или есть какие-то еще нюансы? Такая же ситуация и со вторым объектом, оценка для администрации, степень готовности 4% (только залит фундамент). И стоит ли в данном случае оценивать износ (мое мнение нет, но данные объекты еще не оценивал). Заранее спасибо!

    Износ оценивать стоит в любом случае. Он начисляется на конструктивные элементы, а не на объект в целом. Если стройка свежая, без особого износа (1-3 года), то берете УПВС или КО-Инвест (советую посчитать для себя двумя вариантами, стоимость может отличаться) и считаете так, как написали — по-элементно.

    Анна, если «стройка свежая», то УПВС лучше все-таки не брать, ибо там учтены расценки для технологий 1960-70 годов. Пару лет назад видела статью, в которой писали, что в случае консервации недостроя физический износ объекта может происходить быстрее, так как сильнее влияют погодные условия.

    Можно было бы посчитать сравнительным по готовым домам и сделать всем аналогам скидку на степень готовности, но она, по логике, должна быть не 30%, а больше, так как для покупателя это не только будущие доп. затраты, но и некоторые будущие проблемы с этой самой стройкой. Интересно было бы поискать парные продажи — бывают предложения недостроенных домов.

    Читайте так же:  Форма трудового договора

    Оценка недостроенного дома

    Краткое содержание

    1. Достроил дом, дом числится на сестре, как лучше оформить, что бы не платить оценку и налоги?
    Может дарственная или можно недостроенный дом на меня переписать?

    Юрист Максимович С.Л., 57981 ответ, 20553 отзывa, на сайте с 19.11.2012
    1.1. Оформите дарственную если сестра родная, это будет проще и платить не нужно. Оформляете дарственную и в Росреестр.

    2. Есть вопрос по разделу имущества в РБ. Подскажите пожалуйста: с января месяца брак расторгнут, в браке есть имущество (участок и недостроенный дом, по документам даже не дом, а незаконченное строительство), все оформлено на меня. Бывшая жена хочет разделить имущество, но в суд еще не подавала. Могу ли я сделать оценку имущества на данный момент, а в процессе достраивать дом и проживать там? Обязан ли я буду по суду продать дом или могу выплатить бывшей жене 50% от оценочной стоимости?

    Юрист Сауров Е. О., 4466 ответов, 2305 отзывов, на сайте с 08.10.2017
    2.1. Алексей! Исходя из практики, рекомендовал бы Вам до разрешения вопроса с собственностью все строительные работы приостановить. Все Ваши «оценки имущества на данный момент» для суда и гроша ломанного не стоят. Будут впустую потраченные деньги на это мероприятие. Лучше обратитесь к опытному юристу, чтобы он помог Вам решить проблему и договориться с женой. Или решить её через суд.

    3. Я решил продать недостроенный дом. Строил его без оформления подтверждающих документов. В декларации по НДФП как учесть мои затраты? Может быть по независимой оценке? Спасибо.

    Юрист Карасов С. П., 87834 ответa, 44847 отзывов, на сайте с 08.08.2015
    3.1. Здравствуйте! Для того, чтобы учесть расходы при продаже недвижимости, расходы должны подтверждаться чеками, квитанциями, счетами, договорами.

    Юрист Горлышева Е.В., 58209 ответов, 28577 отзывов, на сайте с 26.11.2009
    3.2. Недостроенный объект нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности. Уменьшить доход от продажи на расходы можно только в случае купли-продажи жилого дома или садового домика, т.е. готового объекта. А у Вас недострой. Поэтому уменьшить доход от продажи объекта на расходы, произведенные на его строительство, не получится, но уменьшить на 250 тыс. руб. имущественного налогового вычета можно.
    В декларации о доходах формы 3-НДФЛ укажите на имущ. Вычет с доходов от продажи имущества.
    Ст.220 НК РФ.

    4. После смерти мамы осталась недостроенная квартира по договору долевого участия (сумму оплачена полностью), на данный момент многоквартирный дом еще без крыши, нужно ли делать оценку недостроенной квартиры для вступления в наследство? Спасибо.

    Юрист Бельдяева Н. А., 37431 ответ, 21395 отзывов, на сайте с 12.02.2016
    4.1. Доброго времени суток. Нужно будет смотреть условия договора долевого участия, если он предусматривает правопреемство и в каком порядке. По общему правилу все наследственное имущество подлежит оценки чтобы нотариус выдал свидетельство на него.

    Юрист Голдберг М. В., 39 ответов, 8 отзывов, на сайте с 07.06.2016
    4.2. Доброго времени суток! В Вашей ситуации необходимо внимательно ознакомиться с условиями Договора долевого участия. Необходимо учесть множество нюансов для положительного решения Вашего вопроса. Мы находимся в Нижнем Новгороде и сможем Вам помочь.

    5. Подлежит ли налогообложению недостроенное дачное строение? У меня дачный дом с мансардой. Начали его строить в 1996 году, но так и не получется достроить: крыша есть, а окна так и не застеклили. И вообще мансарда не отстроена. Раньше налог с меня за строение не брали по причине незавершенного строения. А несколько дней назад я получаю из налоговой «письмо счастья» с бланком квитанции на сумму 1606 руб. с копейками и оценкой моего дачного строения в 517 тыс. руб. Законно ли это?

    Юрист Кириллов А. В., 9914 ответов, 4665 отзывов, на сайте с 04.12.2015
    5.1. Закон дает льготу в течении 5 лет, потом применяется налогообложение. Объект стоит на ГКУ как объект незавершенного строительства? Вам можно обратиться в комиссию по кадастровой оценке ОКСов в Росреестре на уменьшение кадастровой стоимости, но процедура эта не простая. Необходимо тогда сделать оценку объекта незавершенного строительства, иначе откажут.

    6. Хочу по материнскому капиталу купить дом не сданный в эксплуатацию, то есть недостроенный-возможно ли это и какие документы нужны для сделки купли продажи. Нужно ли проводить рыночную оценку дома для этой сделки?

    Юрист Дейслинг Т. А., 6709 ответов, 2488 отзывов, на сайте с 22.08.2015
    6.1. В не имеете права покупать недострой. ПФР не одобрит такую сделку, так как средства материнского капитала направляются на приобретение жилья, пригодного для проживания, а недострой к такому не относится.

    7. Моя семья стоит на получения выплаты в размере 30%, как молодая семья в программе Жилище. Обратилась в Администрацию с вопросом может ли моя семья показать свою платежеспособность в виде 70% недостроенного дома т.к. мы в него вложили все наши сбережения, мат. капита. В данный момент мы многодетная семья с маленьким доходом? И как это сделать. Показать эти 70% в виде оценки или же оформить не дострой?

    Юрист Сушков М.В., 75809 ответов, 25379 отзывов, на сайте с 17.07.2014
    7.1. Здравствуйте. Сделайте оценку недостроя

    Оценка недостроенного жилого многоквартирного дома

    Коллеги! Интересует ваше мнение по поводу оценки недостроенного многоквартирного 5 секционного жилого дома. степень готовности точно определить крайне сложно. в одной из секций только частично сваи, в другой секции только 50% свай, в третьей уже возведен каркас 1 этажа, в четвертой частично стены 2 этажа. как рассчитать эту степень готовности? кто-нибудь знает?

    Приглашаете за 3-5 тысяч толкового сметчика — профит.

    Оценка недостроенного жилого дома: особенности процедуры

    Покупка квартир в новостройках набирает популярность, даже если на месте дома лишь заложен фундамент. В некоторых случаях у владельцев возникает необходимость реализовать имущество еще до планируемой даты сдачи его в эксплуатацию. Для этого проводится оценка незавершенного строительства жилого дома.

    Что такое оценка недвижимости

    Процедура оценки недвижимости представляет собой процесс определения ее цены для конкретных целей. Ее результат пригодится не только при продаже квартиры, но и в других случаях:

    • заключение договора ее страхования;
    • получение наследства;
    • выполнение некоторых решений судебных инстанций и так далее.
    Читайте так же:  Какие в тк рф предусмотрены обстоятельства, исключающие материальную ответственность работника перед

    Стоимость объекта зависит от многих факторов:

    • типа строения;
    • предназначения постройки;
    • состояния недвижимости;
    • местоположения дома;

    Особенности оценки жилых помещений

    Оценка жилья предполагает установление его рыночной стоимости с учетом всех значимых характеристик. При ее проведении специалисты анализируют следующие критерии:

    • размер квартиры;
    • общую этажность дома;
    • расположение оцениваемого объекта;
    • его состояние;
    • наличие или отсутствие ремонта;
    • удобство транспортной развязки;
    • количество собственников, жильцов и так далее.

    Узнайте подробнее, кем и по каким правилам осуществляется оценка жилой недвижимости.

    Какие объекты считаются недостроенными

    Незавершенное строительство – это строительный объект, на который выдано разрешение и понесены расходы, но пока не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. Недострою присущи следующие признаки:

    • объект и его собственника можно идентифицировать;
    • строение сооружено или находится в процессе возведения;
    • перемещение объекта без его обесценивания или потери функциональных качеств невозможно;

    На территории РФ расположено множество таких объектов:

    • жилые дома;
    • здания промышленного назначения;
    • нефтедобывающие, артезианские и прочие скважины;
    • недвижимость, которая рассматривается как элемент благоустройства;
    • функциональные сооружения: мосты, эстакады и другое;
    • передаточные устройства: линии электропередач и связи, трубо- и водопроводы, тепловые и газовые сети.

    Особенности оценки недостроенных сооружений

    Оценка объекта незавершенного строительства – довольно сложная процедура. Основная причина этого заключается в том, что помещение еще не готово к его функциональному использованию, следовательно, не может приносит доход.

    Кроме того, такое приобретение потребует дополнительных финансовых вложений. Стоит упомянуть и то, что сделку могут сопровождать некоторые юридические сложности: проблемы с документацией, спорные вопросы относительно долевого разделения и многое другое.

    Незавершенное строительство жилого дома в оценке нуждается в следующих случаях:

    • постановка здания на баланс и отображение его в бухгалтерском учете;
    • расчет рыночной стоимости помещения;
    • принятие решения о введении дома в эксплуатацию;
    • проведение процедуры реорганизации;
    • покупка или продажа постройки;
    • анализ вариантов наиболее эффективного распоряжения самим объектом недвижимости и участком, на котором он возводится.

    Процедура определения стоимости

    Можно выделить следующие этапы проведения оценки незавершенного строительства:

    • заключение договора с организацией или экспертом;
    • сбор и анализ данных;
    • осуществление оценочных мероприятий;
    • обобщение результатов и определение стоимости объекта;
    • составление отчета.

    [3]

    Перед тем как приступить к процедуре, необходимо определить:

    1. Состав объекта.
    2. Существующие на него права.
    3. Лиц, которые могут на них претендовать.
    4. Причины, по которым строительные работы не были закончены.

    Иногда строительство приостанавливается из-за финансовых трудностей, падения спроса на рынке недвижимости, ошибок или недочетов в проектах, а также по другим основаниям юридического или технического характера. Выявление этих причин способствует более глубокому анализу и установлению точной цены объекта.

    Следующий этап – исследование технических характеристик объекта:

    • площади строения и его конструктивных элементов;
    • степени завершенности постройки каждого из элементов;
    • износа конструктивных систем и возможности их использования после возобновления строительства.

    Далее оценщик должен определить самый эффективный способ использования объекта в будущем. Это позволит ему установить наиболее выгодную цену для владельца. Как правило, во внимание принимаются следующие варианты:

    • завершение строительства согласно первоначальному плану;
    • изменение возведенных конструкций и их перепрофилирование в новом плане;
    • снос или демонтаж объекта для использования участка по другому назначению.

    В завершении составляется отчет об оценке жилого дома – документ, с которым можно обращаться в суд и другие государственные органы для проведения операций с недвижимостью.

    Комплект документов

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Для проведения оценки незавершенного строительства потребуется:

    • инвестиционный договор;
    • документы, подтверждающие стоимость объекта на момент сделки;
    • проектно-сметная документация;
    • кадастровый план участка;
    • документы, отражающие актуальное состояние недостроенного объекта;
    • правоустанавливающая документация на земельный участок;
    • разрешения на проведение строительных работ.

    Кроме того, могут понадобиться и другие документы: справка об отсутствии обременений, если стройка законсервирована – соответствующий акт и так далее.

    Что такое кадастровая стоимость

    Кадастровая стоимость объекта незавершенного строительства – это цена, максимально приближенная к рыночной, и установленная в результате проведения массовой оценки или применения индивидуального подхода в соответствии с нормами законодательства.

    На территории РФ расположено немало объектов незавершенного строительства. В связи с этим растет необходимость проводить оценку такой недвижимости. Данная процедура имеет свою специфику и требует учета множества факторов. Чтобы получить максимально точные расчеты, необходимо обратиться к специалистам. Полученный отчет можно предъявлять в судебные и иные государственные органы.

    Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

    Оценка незавершенных объектов строительства

    Объекты незавершенного строительства – капитальные объекты, здания и сооружения, находящиеся на стадии возведения. Несмотря на то, что такие здания еще не введены в эксплуатацию и не приносят прибыль своим владельцам, их все равно могут продавать и покупать. Такие процедуры требуют проведения точной оценки объекта незавершенного строительства (ОНС).

    Когда необходимо оценивать ОНС?

    Недвижимый объект стараются достроить и ввести в эксплуатацию, но иногда этот процесс может затянуться либо вовсе остановиться. Такие ситуации создают необходимость в оценке масштаба происходящего для планирования дальнейших действий в отношении недостроенного здания либо площади, которую они занимают. Остановка строительства возможна по причине недостаточного вложения средств, падения спроса на здания данного типа, строительных ошибок, связанных с его возведением.

    Оценка стоимости незавершенного строительства требуется при:

    • Постановке ОНС на баланс либо списании.
    • Определении необходимости в финансовых инвестициях, принятии решения о последующих действиях в отношении объекта: снос, перестройка под другие нужды либо достраивание.
    • Страхование объекта недвижимости.
    • Оформление ОНС в качестве залога при кредитовании.
    • Продажа либо покупка недостроенного здания.
    • Решение судебных споров в отношении ОНС.

    Особенности оценки незавершенного строительства жилого здания

    Оценка недостроенного дома по аналогии с оценкой других ОНС – сложная задача, подразумевающая учет множества нюансов и особенностей, к которым относятся:

    • Максимально точное установление степени готовности объекта.
    • Определение его физического состояния (особенно актуально для объектов, которые не были на консервации).
    • Отсутствие сведений о сроках окончания строительства.
    • Установление степени доходности в перспективе.
    Читайте так же:  Что такое незаконное увольнение все нюансы вопроса

    В компании ABN-GROUP работают сертифицированные специалисты, способные решить задачи по оценке недвижимости любой сложности. Многолетний опыт работы позволяет нам гарантировать высокое качество исполнения и соблюдение сроков оценки. Наши специалисты составят и подготовят все необходимые документы в соответствии с законодательством.

    Обращаясь к нам за проведением оценки ОНС, заказчику необходимо предоставить ряд документов. Кроме правоустанавливающих бумаг, подтверждающих законность использования земельного участка, находящегося под строительством, также потребуются документы о техническом состоянии здания.

    По сравнению с готовыми конструкциями недостроенные здания более подвержены износу, степень которого увеличивается со временем нахождения здания в статусе ОНС. При выполнении оценки наши специалисты учитывают все нюансы, связанные с объектами данного типа:

    • Размеры постройки.
    • Степень износа и завершенности отдельных элементов здания.
    • Ущерб, нанесенный внешними факторами.

    Для получения точных расчетов оценки заказчик также предоставляет документы, отражающие состояние недостроенного объекта, план строительства и проектные бумаги. После проведения комплексного анализа и составления необходимых расчетов вы получаете готовый акт оценки незавершенного строительства жилого дома, составленный в соответствии с законодательством.

    Оценка стоимости незавершенного строительства

    Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Как провести оценку объекта незавершенного строительства и установить для него справедливую рыночную стоимость? Какие параметры будут иметь определяющее влияние на стоимость? Попробуем кратко ответить на эти вопросы.

    Незавершенное строительство как объект оценки

    Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

    Но сложности юридического положения объекта могут быть не единственным источником затруднений в реализации проекта и завершении строительства. Недостроенные объекты недвижимости, особенно с давно прекращенным строительством, подвержены износу и повреждению в большей мере, чем готовые объекты. Отсутствие части необходимых систем или конструкций здания приведет к усиленному воздействию негативных внешних факторов на внутренние элементы и будет способствовать ускоренному износу и повреждению объекта. Например, отсутствие кровли приведет к усиленному воздействию воды на внутренние конструкции здания, которые не рассчитаны на длительную эксплуатацию в таких условиях (см. Определение износа при оценке недвижимости).

    Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

    Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

    К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

    [1]

    1. Финансовые трудности инвестора.
    2. Общее падение спроса на рынке недвижимости.
    3. Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
    4. Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

    Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

    Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта. К таким параметрам относятся:

    1. Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
    2. Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
    3. Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости — расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

    После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем, подробнее см. Анализ способов использования объекта в оценке недвижимости доходным подходом.

    На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

    1. Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
    2. Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
    3. Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

    Отметим, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

    Теперь о выборе методов оценки. Сразу можно сказать, что методы, основанные на сравнении, редко применяются к оценке объектов незавершенного строительства потому, что предложений о продаже незавершенных объектов недвижимости очень мало, а сами объекты очень сильно отличаются друг от друга, и провести корректное сравнение не представляется возможным. Остаются методы затратного и доходного подходов.

    Методы затратного подхода хорошо работают, если в качестве наилучшего использования объекта выбрано продолжение строительства по первоначальному проекту (или с небольшими изменениями). В этом случае основываясь на принципах затратного подхода оценщику достаточно просто привести к компромиссу обе стороны — покупателя и продавца. Действительно, основной мотивацией продавца является возврат вложенных в объект средств (может быть с прибылью, а может быть с дисконтом) и если рассчитанная оценщиком стоимость близка к этой величине, то продавец будет принципиально согласен на сделку по этой цене. Что касается покупателя, то он понимает, что на возведение уже существующих конструкций пришлось бы потратить примерно эту же сумму и часто готов просто ее заплатить, чтобы сэкономить время.

    Более сложная ситуация возникает, если наилучшим использованием объекта признано его перепрофилирование или снос. В этом случае сторонам труднее прийти к компромиссу, поскольку продавец будет по-прежнему ориентироваться на свои затраты (продавец всегда стремится компенсировать свои затраты), а покупатель, из-за невозможности использования существующих конструкций, будет смотреть только на свои будущие затраты и будущие доходы и исходя из них определять стоимость объекта. В этом случае для оценки можно применить как затратный, так и доходный подход, но предпочтение все же нужно отдать доходному подходу, поскольку он в большей степени учитывает текущее состояние объекта и перспективы его использования.

    Читайте так же:  Документы для загранпаспорта детям до 14 лет

    Услуги по оценке объектов незавершенного строительства

    Наша компания работает на рынке услуг по оценке недвижимости уже более 10-ти лет. Мы оказываем квалифицированные услуги по оценке стоимости незавершенного строительства для решения таких задач как продажа объектов незавершенного строительства, передача в залог, внесение в уставный капитал юридического лица, решение имущественного спора в суде, переоценка в бухгалтерском учете, раздел имущества и пр.

    Консультацию по срокам и стоимости такой оценки можно получить позвонив по телефону: (495) 726-86-74 или отправив

    «Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

    Необходимые документы

    Для оценки незавершенного строительством объекта потребуются следующие документы:

    1. Свидетельство о государственной регистрации права (если право на объект зарегистрировано)
    2. Документы на земельный участок, на котором находится объект.
    3. Разрешение на строительство.
    4. Проектная документация — основные параметры строительного проекта.
    5. Справка о строительной готовности объекта, с указанием степени готовности основных конструктивных элементов.
    6. Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника (если собственник объекта — юридическое лицо).

    Оценка недостроенного жилого дома

    Недостроенные здания — это, чаше всего, промышленные объекты например, деловые или торговые центры, жилые многоквартирные дома , которые не были достроены. Они не являются недвижимостью без получения акта от государственной приемной комиссии, но при этом все равно имеют высокий уровень доходности и, как следствие, интерес со стороны застройщиков, бизнесменов, предприятий. Оценка объекта незавершенного строительства позволяет определить реальную стоимость постройки, которая при грамотных инвестициях может быть быстро окуплена. Для каких целей проводится оценка стоимости незавершенного строительства: Планируемая сделка покупки-продажи. Максимально рациональное распоряжение постройкой, исходя из трат на нее и возможной прибыли.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Как продать недостроенный дом

    Остановка строительства возможна по причине недостаточного вложения средств, падения спроса на здания данного типа, строительных ошибок, связанных с его возведением.

    Удивительно, но факт! Анализу подлежит как минимум три оценочных отчета. Оценка стоимости незавершенного строительства требуется при: Постановке ОНС на баланс либо списании.

    Определении необходимости в финансовых инвестициях, принятии решения о последующих действиях в отношении объекта: Законодательством Российской Федерации право проведения оценки объектов недвижимости имеют самостоятельные организации, отвечающие следующим требованиям: Компания должна иметь лицензию на соответствующую деятельность.

    Для получения кредитных средств под залог оцениваемого объекта. Причиной этому может стать итоговая величина рыночной стоимости, которая логично в таком случае будет отличаться от среднерыночной в меньшую сторону.

    При решении вопроса о демонтаже объекта. Оценка незавершенного строительства — довольно сложный вид оценочных исследований, так как требует не только доскональных знаний строительных технологий, но также и знаний в области экономики, экологии, геологии и других наук.

    Оценку должен выполнять компетентный специалист, обладающий большим опытом проведения подобных видов анализа. Еще по теме Особенности оценки незавершенного строительства[III]: Классификация строений, применяемая при оценке незавершенного строительства В Российской Федерации существует большое количество разнообразных объектов, строительство которых не было завершено.

    Недостроенные объекты создавались для использования в различных областях существования человека и выполняли разные функции. Для облегчения работы оценщиков необходимо было сгруппировать сооружения по каким-либо признакам и отличительным характеристикам.

    При проведении оценки используются методики, соответствующие одному из этих подходов. При проведении оценки незавершенного строительства, объекты классифицируют следующим образом: Промышленные здания и здания прочих типов.

    Недвижимость, находящаяся во владении железнодорожных организаций. Инвестор более охотно приобретет объект незавершенного строительства при наличии правильно оформленного пакета необходимых документов. Артезианские, нефтедобывающие и прочие скважины. Передаточные устройства земельные улучшения, предназначенные для осуществления специфических функций по передаче на различные расстояния сигналов, веществ, информации, энергии и так далее.

    Недвижимое имущество, рассматриваемое как элементы благоустройства. Просьба отнестись к этому пункту с пониманием. Кто может оценить по достоинству? В основном возникновение такого рода объектов связано с нестабильной экономической ситуацией и недостаточностью денежных средств для завершения начатого строительства.

    Как оформить недостроенный загородный дом? Также учет оценки незавершенного строительства происходит в делах о банкротстве, а также при других реорганизационных событий на предприятии: Как происходит оценка недвижимости и незавершенного строительства Нашими специалистами проводится экспертная оценка объектов незавершенного строительства, методы оценки построек применяются комплексно, в частности используется затратный и доходный подход.

    Все недостроенные помещения условно можно разделить на два типа: Недостроенные объекты, планировку которых практически невозможно изменить с силу конструктивных особенностей постройки, поэтому использовать их можно в большинстве случаев только по прямому назначению.

    Читайте по теме К этой группе относятся недостроенные многоквартирные дома, поэтому оценка незавершенного строительства жилого дома производится при помощи затратного подхода. Объекты, которые имеют универсальную планировку, поэтому их легче оборудовать практически под любые помещения.

    Так как их легче реализовать, для подсчета их стоимости учитывается и затратный, и доходный подходы. Существующие ограничения и допущения, на которые ориентируется специалист, проводящий процедуру оценки. Только экспертная оценка объекта недвижимости незавершенного строительством учитывает и методы доходности и затрат, и ситуацию на рынке недвижимости.

    Оценка стоимости незавершенных строительством объектов должна проводится только профессионалами, ведь учет всех факторов позволит узнать справедливую стоимость объекта и рассчитать возможные перспективы.

    Поэтому все чаще возрастает потребность в оценке недостроенного дома. Как правило, объектом незавершенным строительством уже считают установленный фундамент на земельном участке, соответственно, оценщик может определить стоимость объекта незавершенного строительством от стадии устройства фундамента до стадии ввода в эксплуатацию объекта.

    Оценка незавершенного строительства Как происходит оценка дома? Оценка незавершенного строительства жилого дома начинается с осмотра объекта. Для проведения оценки незавершенного строительства жилого дома Вам необходимо вызвать оценщика.

    Читайте так же:  Гражданско-правовые договоры договор возмездного оказания услуг

    В составе нашей компании состоят специалисты со значительным опытом работы в области оценки. Нешкольные отметки: Отчет об оценке недостроенного дома Отчет об оценке недостроенного дома— документ доказательственного значения, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством, может быть использован для принятия важных и нужных решений.

    Стоимость услуг по оценке недостроенного дома Сколько стоит оценить недостроенный дом? Цель проведения оценочных мероприятий. В свою очередь производственные объекты могут быть: Дальнейшее производство оценки предполагает изучение сметной документации.

    Специалисты сопоставляют сметную стоимость строительных материалов и проделанных работ с фактической. Для объектов незавершенного строительства положительный или отрицательный эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффек- тивных материалов, сложно определить.

    Следующим этапом, по которому проходит оценка незавершенного строительства, будет выявление технических характеристик исследуемого объекта. Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменения назначения здания на конкретной стадии строительства.

    Физический износ зависит от степени воздействия погодных условий на элементы незавершенного объекта. Почему сотрудничать с нами выгодно? Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта. Величину физического износа можно определить по результатам строительно-технической экспертизы, но это значительно увеличит общую стоимость работ.

    Оценка незавершенного строительства по данной методике позволяет определить реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, с учетом строительной и рыночной ценовой ситуации. Кроме того, оценка незавершенного строительства позволяет определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства.

    Строительство приостановлено на той стадии, когда внутреннюю планировку помещений можно изменить. Строительный объем здания составляет м3, площадь м2. Текущее состояние запроектированного одноэтажного двухпролетного здания: Был выбран показатель стоимости строительства на 1 м3.

    Оценка недостроенного дома

    Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге. Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн. Стоимость недостроя кв. В итоге получим 19—20 млн. Стоимость готового дома с внутренней отделкой — 14 млн.

    План дома заверенный архитектурой , только вот отец мой сделал там перепланировку, возвел 2 этаж. Добрый день. Можете уточнить у нотариуса какие документы необходимы и оформить наследство. Можете доказать право собственности через суд. Если выберете второй вариант, можете обратиться к нам в офис, поможем признать право на наследство.

    Оформление недостроенного дома в собственность

    Оценка незавершенных объектов строительства

    Остановка строительства возможна по причине недостаточного вложения средств, падения спроса на здания данного типа, строительных ошибок, связанных с его возведением. Удивительно, но факт! Анализу подлежит как минимум три оценочных отчета. Оценка стоимости незавершенного строительства требуется при: Постановке ОНС на баланс либо списании.

    Качественный дом построить несложно, намного трудней его найти и купить. Существенная доля строительных дефектов готового проекта скрыта под дизайном внутренней или внешней отделки, а также ниже уровня земли. Безопасность и долговечность конструкции зависит от прочности несущего каркаса, теплоизоляции и проводки, реализации крыши и стен, качества инженерного оборудования. В отличие от скрытых строительных решений, визуальные погрешности дома оценить и изменить можно сразу.

    An error occurred.

    В учет берется сразу несколько факторов, о которых будет рассказано подробнее ниже. Нешкольные отметки: Кто может оценить по достоинству?

    ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как оформить недостроенный загородный дом

    Все данные будут переданы по защищенному каналу Оперативно Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Процесс расторжения брака для обоих супругов становится психологически сложным, если последним не удалось достичь согласия в разделе совместно нажитого имущества. Ситуация еще более усложняется, если прийти к общей точке зрения невозможно и помимо раздела стандартного набора имущества в активе супругов, перед ними встает вопрос о том, как поделить недостроенный дом при разводе. Как происходит раздел имущества? Семейный кодекс РФ устанавливает равные права супругов в отношении имущества, нажитого после официальной регистрации отношений в органах ЗАГС ст. Исключением может служить лишь то имущество ст.

    Нюансы покупки недостроенного дома

    Главная Статьи Оценка незавершенных объектов строительства Оценка незавершенных объектов строительства Объекты незавершенного строительства — капитальные объекты, здания и сооружения, находящиеся на стадии возведения. Несмотря на то, что такие здания еще не введены в эксплуатацию и не приносят прибыль своим владельцам, их все равно могут продавать и покупать. Такие процедуры требуют проведения точной оценки объекта незавершенного строительства ОНС. Когда необходимо оценивать ОНС? Недвижимый объект стараются достроить и ввести в эксплуатацию, но иногда этот процесс может затянуться либо вовсе остановиться. Такие ситуации создают необходимость в оценке масштаба происходящего для планирования дальнейших действий в отношении недостроенного здания либо площади, которую они занимают. Остановка строительства возможна по причине недостаточного вложения средств, падения спроса на здания данного типа, строительных ошибок, связанных с его возведением.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Необходимых затрат для завершения строительства; Иных факторов, способных повлиять на его стоимость. Результаты оценки недостроенного дома являются решающими в определении реальной стоимости исследуемого объекта. Именно потому сам процесс оценивания такой недвижимости требует большого опыта, наличествующей нормативно-правовой базы, а также соответствующей квалификации оценщика. Сам процесс начинается с поверхностного осмотра недостроенного дома, который осуществляется независимым оценщиком. Профессионал оценивает:

    Источники


    1. Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.

    2. Каутский, К. Аграрный вопрос; Киев: Пролетарий, 2012. — 330 c.

    3. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.
    4. Под редакцией Пиголкина А. С., Дмитриева Ю. А. Теория государства и права; Юрайт, Юрайт — Москва, 2010. — 752 c.
    5. История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.
    Оценка недостроенного жилого дома особенности процедуры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here