Оценка недвижимости (квартиры) зачем делают и для чего она нужна цели и принципы услуги

Экспертное мнение на тему: "Оценка недвижимости (квартиры) зачем делают и для чего она нужна цели и принципы услуги" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Зачем нужна оценка недвижимости?

В последнее время можно отметить стремительный рост и развитие рынка недвижимости. В связи с этим у многих возникает потребность в такой услуге, как оценка недвижимости. Она подразумевает под собой тщательное независимое исследование объекта, на основании которого можно сделать вывод о его стоимости.

Зачем нужна оценка недвижимости? Чаще всего данная услуга бывает необходима тем, кто планирует заключить договор купли-продажи. Результаты независимого исследования специалистов позволяют удостовериться в реальной стоимости недвижимого объекта.

Помимо этого, в данной услуге могут нуждаться и в ряде других случаев:

  • Когда необходимо недвижимость (землю, дом и пр.) предоставить в качестве залога, чтобы получить кредит. При этом данная процедура будет обязательной.
  • Для оспаривания кадастровой стоимости.
  • Для разрешения имущественных споров. Например, за помощью к специалистам обращаются супруги, бывшие собственники бизнеса, партнёры по бизнесу и т.д.
  • Для того, чтобы оценить все вложенные средства и расхождения между тем, что собственник приобретал согласно проекту и что в итоге он получил.
  • С целью оценить нанесённый ущерб, например, в случае пожара или затопления.
  • Для урегулирования конфликтной ситуации с налоговыми службами.

Оценить недвижимость можно различными способами. Некоторые владельцы делают это самостоятельно. Однако их оценка будет носить субъективный характер и не всегда может быть правдивой на 100%. К тому же при самостоятельном оценивании нельзя будет получить официальные документы.

Второй способ получения оценки недвижимости – обращение к услугам специалистов через риэлтерские компании. В этом случае вы получите мнение риэлтора о примерной стоимости вашего объекта на основании сопоставления с другими объектами на рынке.

Самым безопасным и благонадёжным способом будет обращение в специализированные компании. Они не только проведут оценку быстро и качественно, но также предоставят отчет об оценке — документ, имеющий юридическую силу. При необходимости его можно будет использовать в суде и других органах, например, для того чтобы можно было получить компенсационные выплаты.

Оценка квартир для ипотеки: для чего нужна, кто делает и кто оплачивает?

Большинство будущих заёмщиков осведомлены о том, что независимая оценка квартир для ипотеки необходима при предоставлении кредита. Отчёт об определении стоимости прямо указан в перечне документов, выдаваемом банком. Но, не все знают для чего она нужна, кто и как может её провести, сколько придётся заплатить, и что будет, если отказаться от оценки. Тем гражданам, для которых данная тема является сейчас особенно актуальной, будут даны ответы на озвученные вопросы.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Ипотека – это не просто кредит, а кредитование с обеспечением. В качестве обеспечения возврата займа выступает квартира. До полного погашения ипотечного кредита, она будет находиться в залоге у банка, поэтому необходима оценка залога недвижимости.

Юристы давно спорят об обязательности оценки залога именно специалистом, а не просто залогодателем и залогодержателем. Это спорный вопрос.

Но, одно известно точно, что отказ заёмщика от проведения оценочных мероприятий независимым специалистом, автоматически влечёт отказ банка в выдаче займа. Кредитор хочет знать рыночную стоимость залога. Да и самому заёмщику это интересно. Оценка объектов недвижимости — это основание размера запрошенной суммы. Причём нужна оценка квартиры в новостройке для ипотеки и во вторичном жилье.

Оценка залога решает для кредитора сразу три задачи:

  1. Определение размера выдаваемого займа. Он не может превышать 80%-85% (в разных банках) стоимости квартиры;
  2. Соотнесение стоимости жилья с оценочной стоимостью, для того чтобы исключить значительное завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи сторонами сделки;
  3. Установление реальной стоимости квартиры, по которой она может быть реализована при невозврате кредита.

Кто делает оценку недвижимости при ипотечном кредитовании?

Оценку выполняют специалисты, получившие право заниматься оценочной деятельностью. Это право предоставляется физическому лицу, прошедшему специальное обучение со сдачей квалификационного экзамена. Подтверждением права является наличие у специалиста квалификационного аттестата, срок действия которого не превышает 3-х лет с момента выдачи.

Оценщик, в соответствии с законом об оценочной деятельности, обязан быть членом СРО, что подтверждается свидетельством. Профессиональная деятельность специалиста должна быть застрахована. Размер страховой суммы в 2018 г. для физического лица составляет не менее 300 тыс.руб. Если оценочную деятельность осуществляет юрлицо, то страховая сумма составляет от 5 млн. руб.

Где лучше заказать оценку?

В каждом населённом пункте работает множество специалистов, которые могут делать оценку. Но правильнее будет заказать оценочные услуги у квалифицированного специалиста, а не просто имеющего аттестат.

Поэтому, при выборе можно положиться на банк, предоставляющий ипотечный кредит. Список оценщиков, заключениям которых доверяет кредитор, размещается на сайте банка. Указанные оценщики являются аккредитованными и хорошо знают все требования конкретного банка по оценке квартир и оформлению её результатов.

Если заёмщик решит сам выбрать специалиста, то ориентироваться следует на срок его работы на рынке оказания оценочных услуг.

Вид определяемой стоимости

Для оценки жилья с целью получения ипотечного кредита оценщиком определяются два вида стоимости.

Рыночная стоимость

Это стоимость, отражающая наиболее вероятную цену квартиры, при которой она может быть продана на текущий момент.

Читайте так же:  Купля-продажа недвижимости как проверить наличие обременения

Ликвидационная стоимость

Это стоимость, по которой квартира может быть продана в минимальные сроки с минимальными затратами. Она всегда меньше рыночной и является основой для определения банком максимального размера займа.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Оценочные мероприятия проходят в строго определённой последовательности. Ниже представлена пошаговая инструкция.

Переговоры

Первый этап – это встреча заказчика и исполнителя в предварительно согласованное время. Профессиональный оценщик, без дополнительной просьбы, предъявляет заказчику копии документов, подтверждающих право заниматься оценкой.

На этом этапе происходят переговоры, затрагивающие все детали оценки, включая:

  • цель оценки;
  • данные о залоге;
  • согласование времени осмотра;
  • срок выполнения оценочных мероприятий;
  • стоимость услуг;
  • сроки и порядок оплаты;
  • вид представления результатов;
  • перечень требующихся от заказчика документов.

Если требующиеся документы у заказчика при себе, то сторонами сразу может быть подписан договор на оказание услуг. Если их нет, то договор подписывается и вступает в силу после их предоставления.

Оценщику необходимы:

  • паспортные данные заказчика (для договора и расчётов);
  • правоустанавливающие документы;
  • выписка из ЕГРН;
  • любые имеющиеся технические документы на квартиру (техпаспорт, техплан, поэтажный план).

Заключение договора

Когда все документы получены, оценщик подготавливает договор на оказание услуг. При отсутствии возражений, заказчик его подписывает. С этого момента идёт отсчёт указанного в договоре срока оказания услуг. Нормальный срок составляет от 2-х до 5-6 дней.

Выезд на объект

В назначенное время специалист прибывает на осмотр квартиры.

Его задачей является визуальная оценка и фиксация всех факторов, влияющих на её стоимость, в т. ч. осмотр:

  • районного квартала, в котором находится квартира на предмет наличия инфраструктурных объектов (школ, больниц, магазинов и т.д.), зелёных зон, транспортной доступности, промышленных объектов;
  • придомовой территории (общее состояние, парковочные места, детские площадки);
  • общего состояния дома, подъезда, наличие лифта;
  • квартиры: проверка соответствия фактической планировки проектной, общее состояние, современность коммуникаций, дверных и оконных проемов, наличие балкона и др.

Фиксация визуальных наблюдений производится с помощью фотосъёмки и письменных пометок.

Камеральные работы

Один из основных этапов оценочных мероприятий. Проводится в офисе. На этом этапе специалистом выполняются:

  • обобщение и анализ информации, полученной из документов заказчика и на осмотре;
  • сбор данных из открытых источников о состоянии рынка жилья в целом и непосредственно в районе, где находится квартира;
  • выбор подхода и метода оценки (для квартир, почти всегда сравнительный подход, метод — сравнение продаж);
  • поиск предложений по объектам-аналогам;
  • непосредственно расчёты и обоснование стоимости;
  • подбор документов для отчёта.

После отработки этого процесса, оценщик формирует отчёт об оценке.

Отчёт об оценке

Это документ, отражающий всю информацию о ходе оценки и её результатах. Состав разделов отчёта регламентирован Законом об оценочной деятельности в РФ.

Отчёт содержит:

  1. Данные о заказчике;
  2. Цель оценки;
  3. Подробные данные о квартире;
  4. Данные об оценщике;
  5. Данные о выборе подхода и метода оценки;
  6. Статистическую информацию о рынке жилья, её анализ;
  7. Расчёты стоимости выбранным методом;
  8. Выводы, сделанные о стоимости квартиры в виде заключения;
  9. Приложения к отчёту.

К отчёту прилагаются:

  • правоустанавливающие документы;
  • технический документ на объект;
  • фотографии квартиры;
  • документы оценщика, дающие право заниматься оценкой.

Отчёт и приложения к нему сшиваются в единый документ.

На стоимость услуг влияет регион местонахождения квартиры, её размер и класс. Оценка обычной квартиры стоит от 2 000 руб. до 5 000 руб. На оценку элитных квартир совсем иные расценки.

Порядок оплаты также описан в договоре, это может быть:

  • частичная предоплата с последующей доплатой,
  • 100% предоплата,
  • полная оплата после оказания услуг.

Оплата услуг производится в установленные договором сроки. Оплачивает услугу покупатель, т. к. оценка необходима ему для получения займа. Выполнение услуг подтверждается подписанием акта выполненных работ. Отчёт передаётся заказчику после полной оплаты.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке в Сбербанке, смотрите в этом видео:

[1]

Полученный отчёт передаётся кредитору. С учётом установленной рыночной и ликвидационной стоимостей, банк принимает решение о размере кредита. Но при этом, он составит не больше запрошенной заёмщиком суммы и не больше стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи за вычетом суммы первоначального взноса.

Документы от застройщика при покупке квартиры в новостройке — в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Москва и Московская область: +7 (499) 703-31-45 (звонок бесплатен)

Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 309-78-23

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Оценка недвижимости (квартиры): зачем делают и для чего она нужна? Цели и принципы услуги

Недвижимость – имущество, считающееся важным для экономики.

Обладая большим спросом, данный вид имущества подлежит оценке, адекватной рыночным и не только условиям. Знание цены недвижимости поможет грамотному осуществлению желаемой деятельности.

Давайте рассмотрим, для чего нужна оценка недвижимости и зачем делают оценку квартиры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Оценка недвижимого имущества: понятие и принципы

Основные федеральные законы, которые регулируют процедуру оценивания недвижимости – №135 «Об оценочной деятельности» и Земельный кодекс. В ФЗ №135 раскрывается определение оценки недвижимости, под которой понимается совокупность государственных действий, направленных на установление стоимости объекта.

Читайте так же:  Формулы для расчета зарплаты за неполный месяц. как рассчитать, если месяц отработан неполностью — п

Для рыночной экономики определение понятия звучит следующим образом: оценка недвижимого имущества – это установление стоимости объекта, по которой он может быть продан в условиях рыночной конкуренции. Наиболее полно определить понятие можно как установление стоимости недвижимого объекта.

Оценка недвижимости строится на следующих принципах:

  • ННЭИ – наилучшее и наиболее эффективное использование. Если объект во время оценивания используется по назначению и имеет максимально вероятную эффективность, то и оценка будет высокой;
  • вклад. Стоимость каждого элемента имущества входит в цену объекта в целом;
  • сбалансированность. Чем гармоничней выглядит объект, тем лучше для результата оценивания. Например: дом, расположенный в районе гостиниц и магазинов и обладающий хорошей коммуникационной системой будет цениться выше, чем его аналог в более бедном месте;
  • замещение. Недвижимого имущества много, что влияет на конечный результат оценивания;
  • ожидание. На цену влияют преимущества, которые будут доступны в будущем;
Видео (кликните для воспроизведения).

Помимо принципов, каждая оценка недвижимости преследует определенные цели, достижение которых – задача процедуры.

Цели оценки недвижимости

Понятия цели и принципы оценки недвижимости – то, чем должен обладать заказчик перед проведением процедуры. Цель является ориентиром, который служит грамотному оцениванию недвижимого имущества.

Что является целью оценки объекта недвижимости? Не существует исчерпывающего перечня целей. Для каждого случая предусмотрено свое основание, требующее проведения процедуры оценивания.

Оценка сделок

Цели зависят от вида договоров:

    купля-продажа. Недостаток информации может принести убытки контрагенту по сделке, в результате чего необходима объективная оценка недвижимого имущества.

Специалист-оценщик принимает во внимание все параметры объекта и определяет его конечную стоимость. Цель оценки – установление рыночной стоимости и избавление контрагентов от убытков, которые могу возникнуть вследствие недостатка информации;

аренда. Вычисление арендной ставки зависит от стоимости недвижимости. Контрагенты довольно часто не могут объективно установить арендную ставку – необходим профессиональный оценщик.

Наиболее распространенная причина проведения оценки – нестандартный объект или недвижимость, требующая капитального ремонта. Целью оценки объекта недвижимости является установление объективной стоимости, которая ляжет в основу вычисления арендной платы;

  • брачный договор, при составлении или расторжении которого привлекается специалист с целью установления стоимости, которая повлияет на раздел имущества;
  • ипотека. При ипотечных спорах оценка недвижимости помогает в установлении соответствия между выданными средствами и ценой объекта, сданного в ипотеку;
  • страхование. Оценивание происходит до подписания страхового договора. Цель процедуры: установление соответствия страховой суммы и стоимости недвижимости;
  • иные договоры, связанные с недвижимостью. Залог, переуступка обязательств, лизинг и другие сделки не обходятся без оценки недвижимого имущества, которая нужна для установления объективной ценности недвижимости и защиты сторон договора от необоснованных убытков.
  • Проведение процедуры по иным причинам

    Помимо соглашений, процедура востребована в следующих отношениях:

    • бухгалтерский учет. Баланс предприятия требует точной информации о стоимости активов, которыми обладает компания. Для того чтобы определить адекватную стоимость недвижимости предприятия, проводится оценка;
    • судебное разбирательство. Иски по недвижимому имуществу сопровождаются оцениванием, которое решает вопрос о стоимости имущества и ставит точку в судебном споре;
    • принятие корпоративных решений. Управление акционерных обществ должно заботиться об активах предприятия. Оценка – процедура, необходимая для принятия верного решения;
    • ликвидация предприятия. Определение ликвидационной стоимости лежит в основе успешного прохождения процесса ликвидации;
    • инвестирование. Информация о будущих доходах и текущем состоянии недвижимости станет достоверней при оценке имущества;
    • приватизация. Преобразование государственной собственности в частную не проходит без участия профессионального оценщика;
    • иные отношения, основанные не на договорах. Постановления и решения государственных органов, судебные приказы и корпоративные споры требуют профессиональной помощи, которая оценит объект.

    Сегментация рынка

    Недвижимое имущество разнообразно, как и его стоимость. Для облегчения процесса оценки существует деление рынка на сегменты:

    [2]

    • жилье. Характеризуется большим спросом со стороны покупателей. Для чего нужна оценка квартиры? Оценивание жилой недвижимости необходимо для правильного установления стоимости имущества;
    • земельные участки. В зависимости от расположения и назначения участка, различается и стоимость каждого конкретного куска земли;
    • коммерческая недвижимость. Нежилые помещения, используемые под офисы или предприятия, популярны в больших городах, где концентрируется вся деловая активность;
    • недвижимость специального назначения. Церкви, тюрьмы, объекты культурного наследия (ОКН), аэропорты и другие подобные сооружения требуют тщательной оценки.

    Рекомендации и советы

    Собственники жилья оценивают недвижимость с помощью сравнительного анализа. Метод корректный, но не полный. Для установления рыночной цены недвижимости следует обратиться к компетентным лицам.

    Для выдачи ипотеки банковские организации прибегают к помощи собственных оценщиков, что делается в их пользу.

    Для контрагента рекомендацией является обращение к независимой компании, занимающейся оцениванием.

    Помимо этого, в договорах между физическими лицами (например, при купле-продаже) следует также прибегать к независимой оценке. Если контрагент знаком с оценщиком, то это плохо скажется на другой стороне. Ключевой совет – грамотно определить цель и обратиться к профессиональному и надежному лицу.

    Оценка недвижимости – процедура, включающая в себя множество действий, каждое из которых по-своему важно. Мы разобрались, зачем нужна оценка квартиры, а также каковы цели оценки объекта недвижимости. Определить цель – значит задать курс оценки, дать ей возможность определить объективную стоимость.

    [3]

    Полезное видео

    Более подробно о том, для чего нужна оценка недвижимости, вы можете узнать из видео ниже:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Читайте так же:  Разрешенное время для ремонта в квартире

    +7 (499) 938-65-46 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Зачем нужна оценка недвижимости

    Независимая оценка недвижимости – это, на сегодняшний день, одна из неотъемлемых процедур в общей системе экономических отношений. Более того, оценка стоимости объекта жилой и коммерческой недвижимости, как экономическая категория, напрямую влияет и на развитие и состояние рынка недвижимости.

    Это происходит по совершенно понятным причинам: поскольку мероприятия по оценке недвижимости являются составной частью выработки цены на различных сегментах этого рынка, а также отражением всех тенденций, влияющих на формирование цены. А это в свою очередь отражает и состояние экономики в целом. Причем, это актуально для всех видов оценочной деятельности на этом динамичном и жизненно важном, как для самочувствия макроэкономики, так и для отдельно взятого человека, рынке. Это и оценка жилой недвижимости, и оценка основных фондов фирм и компаний всех видов собственности.

    Серьезная, профессиональная, зарекомендовавшая себя у клиентов, как физических, так и юридических лиц, компания в обязательном порядке владеет методикой и практикой оценки, как жилой, так и коммерческой недвижимости. И это один из критериев выбора той или иной компании для проведения оценочных действий.

    Для чего нужна оценка недвижимости

    Один из примеров практической деятельности оценщика, когда оценка жилой недвижимости взаимосвязана с оценкой коммерческой недвижимости – это перевод объекта из жилого в нежилой фонд. Это всегда необходимо, когда речь идет о легализации офиса, складского или производственного помещения.

    Независимая оценка недвижимости является и механизмом взаимодействия между всеми участниками такого глобального сектора экономики, как рынок жилой и коммерческой недвижимости. Ведь в оборот этого рынка вовлечено, по сути дела, все население страны. И оценочная деятельность на этом рынке является своего рода регулятором отношений между физическими и юридическими лицами, а также их отношений с кредиторами и страховыми компаниями на рынке ипотечного кредитования.

    Оценка стоимости объектов недвижимости – это и формирующий фактор, и продукт ценовой политики одновременно. А если учесть тот факт, что рынок недвижимости относится к основополагающим секторам экономики, то можно без всякого преувеличения утверждать, что оценка стоимости объекта недвижимости является регулятором устойчивости рыночно ориентированной экономики в целом.

    Более того, объективная, научно обоснованная, непредвзятая оценка жилой недвижимости и основных фондов, если ее рассматривать, как макроэкономический регулятор взаимоотношений всех субъектов на рынке недвижимости, влияет и на уровень инфляции в стране. А это уже касается без исключения каждого.

    Связь, между оценкой объектов недвижимости и уровнем инфляции

    Дело в том, что, если существует достаточно большая коррупционная составляющая в цене на товар массового спроса, причем, спроса с огромной скоростью оборота и включением в этот оборот огромной денежной массы, то в результате на экономику ложится бременем громадный «финансовый пузырь», не имеющий никакого отношения к реальной оценочной стоимости товара. А ведь именно таким товаром и является жилая и коммерческая недвижимость. Объективная оценка стоимости недвижимости «отсекает» этот «мыльный финансовый пузырь». Предвзятая, заангажированная оценка, наоборот, способствует набуханию этого финансового «лишнего веса» никак не соотносящегося ни с расширенным воспроизводством, ни с оценочной стоимостью. Поэтому, чтобы поддерживать баланс «спрос-предложение», государство должно печатать дополнительные деньги и выбрасывать их на рынок в виде повышенных пенсий, стипендий, дотаций и т. д. В этой связи уместно упомянуть, что именно специалисты в области ценовой политики, и именно в области ценовой политики на рынке недвижимости первые увидели тенденции надвигающегося системного кризиса, и первые забили тревогу, понимая катастрофические последствия для экономики искусственно раздутых цен на недвижимость.

    Исходя из вышесказанного, именно независимые оценочные компании, не связанные с клановыми и отраслевыми интересами с застройщиками и с банками-девелоперами все больше и больше пользуются спросом не только у частных инвесторов в жилую и нежилую недвижимость, но и у корпоративных заказчиков. Это же можно отнести и к аналитикам и игрокам фондовых бирж и организаторам аукционов по продаже недвижимости. Эти, казалось бы, общие категории, приведенные выше, не покажутся такими уж общими, а вполне конкретными, когда мы посмотрим, насколько оценка стоимости объекта недвижимости востребована при анализе котировок фондовых рынков. И в этой связи востребована, прежде всего, независимая оценка недвижимости.

    Дело в том, что цена акций той или иной компании-участника фондового рынка напрямую зависит от стоимости ее активов, одной из составляющих которых являются основные фонды, то есть здания, сооружения, офисы, склады и т. д.

    Независимая оценочная компания как раз и призвана, в данном случае, определить в стоимостном отношении долю основных фондов в активах компании. Но и это даже не самое главное. Независимый оценщик вырабатывает инвариантные критерии оценки основных фондов в пространстве постоянно меняющейся экономической конъюнктуры. Что позволяет не только оценивать акции компании на торгах фондовой биржи в данный момент времени, но, что не менее важно, прогнозировать колебания котировок на акции той или иной компании. Таким образом, независимая оценочная компания, пусть не напрямую, но, тем не менее, дает инструменты для анализа и прогнозирования оборота ценных бумаг игрокам фондовой биржи.

    Итак, мы медленно, но верно подходим от роли и значения оценки недвижимости, как экономической категории в макроэкономике в целом, к совершенно конкретным хозяйственно-юридическим требованиям действующего законодательства, когда без оценочной деятельности невозможно обойтись

    Читайте так же:  Порядок снижения процентной ставки по ипотеке в сбербанке

    Особенности оценки коммерческой недвижимости

    Любой компании, предполагающей проводить эмиссию своих акций на фондовой бирже с целью привлечения дополнительных инвестиций, обязательно потребуется независимая оценка ее основных фондов. Или иными словами, оценка объектов коммерческой недвижимости. То же самое, если объект недвижимости выставляется на аукцион в рамках различного рода коммерческих, на примере товарной биржи, и муниципальных программ.

    Что включает в себя понятие коммерческой недвижимости

    К примеру, офисная недвижимость. Это может быть отдельно стоящее помещение или помещение в жилом здании, в офисном центре. Это может быть и цоколь жилого фонда, и т. д. То же касается и складских помещений. Здесь учитывается и близость к транспортным развязкам, местоположение, технические возможности охраны и т. д. Все это говорится к тому, что критерием профессионализма оценочной компании является универсальность и гибкость в методических подходах к оценке коммерческой недвижимости. Немаловажный фактор – оценка «документальной чистоты» объекта. А это тоже существенно влияет на цену помещения.

    Оценка жилой недвижимости вообще стала повседневной реальностью нашей жизни. Все вопросы, связанные с куплей-продажей, ипотечным кредитованием, договорами дарения и вступления в наследство неизбежно предполагают такую процедуру, как оценка жилой недвижимости.

    Оценочная деятельность и страхование

    В последнее время все активней набирает обороты жилищное страхование. В этом случае оценка жилой недвижимости является как необходимым требованием страховщика, так и важнейшим инструментом взаимоотношений страхователя со страховой компанией. Причем, по статистике личное жилье страхуют, как правило, состоятельные граждане, поэтому от оценочной компании требуются глубокие практические навыки, когда оценка жилой недвижимости, скрупулезно учитывает такие факторы, как состояние и качество ремонта, перепланировку квартиры, дизайн, а также ее местоположение, удобство парковки личного транспорта и экологическую чистоту проживания.

    Цели и принципы оценки недвижимости

    Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

    Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

    Соответственно, основные цели оценки бывают: отражение в отчётности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д.

    Оценка стоимости — методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.

    Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта. В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в группы.

    В мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов:

    Принципы, основанные на представлениях потенциального пользователя (собственника).

    1. Принцип полезности.

    Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

    Определяется величиной, сроками и характером получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости.

    2. Принцип замещения.

    Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

    3. Принцип ожидания.

    Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер.

    Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (связанные с землей, зданиями и сооружениями).

    • 1. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.
    • 2. Принцип вклада. Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства (ресурса). Стоимость каждого компонента зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от его использования, с учётом имеющихся количественных и качественных характеристик. Стоимость вклада определяется полезностью элемента с точки зрения покупателя (т.е. рынка).
    • 3. Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит, что любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства (компонент объекта), оптимальное сочетание которых достигается максимальная стоимость земли.
    • 4. Принцип экономического разделения и соединения прав. Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.

    Принципы, обусловленные действием рыночной среды.

    • 1. Принцип зависимости утверждает, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.
    • 2. Принцип соответствия (окружению) состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
    • 3. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости формируется в результате взаимодействия спроса и предложения. Под предложением понимается количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Спрос — это представленная на рынке платёжеспособная потребность в объектах недвижимости.
    • 4. Принцип конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.
    • 5. Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.
    Читайте так же:  Что происходит с отпуском, если человек не брал его

    Принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования (НЭИ).

    Принцип НЭИ. Синтезом рассмотренных выше принципов является принцип (наилучшего и) наиболее эффективного использования объекта оценки (НЭИ). Под эти понимается такое использование, которое:

    • а) является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
    • б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
    • в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
    • г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

    Анализ НЭИ включает два аспекта:

    • · Анализ НЭИ земельного участка как вакантного
    • · Анализ НЭИ земельного участка с улучшениями.

    Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

    Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя. Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком. Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

    Оценка недвижимости: зачем она проводится?

    Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

    Особенности проведения оценки недвижимости

    Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

    • Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
      • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
      • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
      • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
      • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.
    • Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
      • Метод капитализации доходов;
      • Метод дисконтирования денежных доходов.
    • Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
      • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
      • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
      • Если оцениваемый объект новый;
      • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

    Порядок проведения оценки

    Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

    Источники


    1. Ганапольский Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / Ганапольский, Матвей. — М.: АСТ, 2017. — 416 c.

    2. Марченко, М.Н. Общая теория государства и права. Академический курс в 3-х томах. Том 2 / М.Н. Марченко. — М.: Зерцало, 2002. — 895 c.

    3. Летушева, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Летушева, М.В. Летушева. — М.: Академия, 2008. — 208 c.
    4. Хутыз, М.Х. Римское частное право; М.: Былина, 2011. — 170 c.
    5. Баршев, Я. Историческая записка о содействии Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии развитию юридических наук в России / Я. Баршев. — Москва: СИНТЕГ, 2011. — 245 c.
    Оценка недвижимости (квартиры) зачем делают и для чего она нужна цели и принципы услуги
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here