Практические рекомендации по продаже ипотечной квартиры в залоге у банка «сбербанк»

Экспертное мнение на тему: "Практические рекомендации по продаже ипотечной квартиры в залоге у банка «сбербанк»" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

– Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки. После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Читайте так же:  Заявление на отпуск при рождении ребенка

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

[3]

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры. Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

[1]

Минусы ипотеки под залог имеющегося имущества

Ипотека под залог имеющегося жилья на рынке существует давно, но особым спросом у покупателей не пользуется. Почему – рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Ипотеку под залог имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны. Например, если новостройка не аккредитована в банке или если вторичная квартира не подходит под требования банка в качестве залога.

Какие минусы у такой ипотеки?

  1. Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
  2. Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
  3. К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
  4. Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
  5. Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Условия ипотеки под залог имеющегося жилья в разных банках

На данный момент ведущие банки предлагают следующие условия покупки вторичной квартиры в ипотеку.

Сбербанк

  • Кредит на покупку готового жилья. Взнос – от 20%, базовая процентная ставка – 10,25% годовых.
  • Нецелевой кредит под залог недвижимости — сумма не более 10 млн рублей или не более 60% от стоимости объекта, оформляемого в залог. Срок кредитования до 20 лет. В залог принимаются квартиры, дома, земельные участки, гаражи. Процентная ставка – от 12% годовых.
Читайте так же:  Добровольная уплата алиментов

Восточный Банк

  • Кредит на любые цели под залог недвижимости. Сумма до 15 млн рублей. Процентная ставка – от 16 до 26% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Обязательно страхование предмета залога.

ВТБ24

  • Покупка готового жилья. Первоначальный взнос — от 18%, ставка — 11% годовых. Срок кредитования – до 30 лет.

Банк «Возрождение»

  • Покупка готового жилья. Взнос – от 10%. Ставка 11,75 – 12,5% годовых. Кредитование – до 30 лет.

АбсолютБанк

  • Программа «Стандарт». Взнос – от 15%. Ставка – от 10,25% годовых.

За первое полугодие 2017 года ставки на покупку готового жилья стали несколько ниже, чем год или два назад, но они не могут сравниться с рекордно низкими ставками на приобретение новостроек. А вот наиболее высоки ставки сегодня будут при оформлении нецелевого кредита с залогом недвижимости. При этом на рынке можно найти и предложения беззалоговых кредитов на похожих условиях, правда, сумма кредита будет меньше. Например, «Московский кредитный банк» предлагает кредиты до 2 млн рублей без залога и поручительства со ставкой от 12,5% годовых и на срок до 15 лет.

Текст подготовила Александра Лавришева

Покупка и продажа ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Случаются ситуации, когда собственнику ипотечной квартиры необходимо ее продать. Это происходит, например, когда предстоит переезд в другой город, необходимо более просторное жилье или когда бремя выплат по ипотеке стало непосильным. Из этой ситуации есть несколько выходов, которые рассмотрим ниже.

Погасить обременение по ипотеке, а затем продать

Найти покупателя на недвижимость, находящуюся под залогом, не так просто, поэтому, если цель – приобрести квартиру побольше или переехать в другой регион, можно попробовать досрочно погасить ипотеку.

Такой подход сопряжен с дополнительными расходами, однако значительно экономит время и позволяет не зависеть от условий покупателя.

Досрочное погашение

Внимательно изучите свой кредитный договор. В нем должна быть прописана возможность досрочного погашения ипотеки. Банк может установить ограничения, чтобы не лишиться дохода с процентов, в частности:

  • установить срок, только после которого можно погасить кредит досрочно;
  • ограничить размер периодического платежа;
  • включить обязанность заемщика предупредить о досрочном погашении заранее.

Если вы обнаружили подобные формулировки, помните, что Гражданский кодекс РФ предусматривает следующее правило. Заемщик вправе досрочно погасить кредит, уведомив кредитора за 30 дней до погашения. Это значит, что для досрочного погашения ипотеки вам следует:
  1. Накопить нужную сумму.
  2. Письменно известить банк о своем намерении досрочно погасить кредит не менее, чем за месяц до такого погашения.

В случае, если банк по каким-то причинам откажется погашать кредит, напишите досудебную претензию. Обычно после письменной претензии вопросы получается урегулировать миром.

Потребительский кредит

Если собственных денег недостаточно, а до окончания ипотеки осталось 3-5 лет, то имеет смысл погасить ипотеку средствами потребительского кредита. У такой схемы есть как свои плюсы, так и минусы.

Преимущества:

  • возможность досрочно погасить ипотеку и снять обременение с квартиры;
  • получить потребительский кредит относительно несложно;
  • срок кредита меньше, чем в случае с ипотекой.

Недостатки:

  • удорожание кредита в целом, поскольку процент по потребительскому кредиту выше;
  • учитывая наличие непогашенной ипотеки банк, скорее всего, потребует дополнительное обеспечение в виде необремененной залогами недвижимости или поручительства.

Заключая потребительский кредит с намерением в дальнейшем его погасить досрочно за счет средств от проданной квартиры, обратите особое внимание не условия договора о возможности досрочного погашения. Не должно быть обременительных ограничений, а также запрета на досрочное погашение.

Ипотека в другом учреждении. Рефинансирование

Данный кредитный продукт направлен на перевод ипотечного долга из одного банка в другой. Для того, чтобы воспользоваться программой, нужно будет собрать ровно тот же пакет документов, что и для оформления первоначальной ипотеки, а также заново оплатить все необходимые страховки.

Изучите условия рефинансирования и подсчитайте конечную выгоду. Возможно, полученный результат не покажется настолько выгодным, как выглядел на первый взгляд.

Помните, что рефинансирование не снимает обременение с квартиры. Залог просто переходит от одного банка к другому. Смысл же рефинансирования состоит в облегчении бремени погашения долга.

Выплата ипотеки покупателем

Цены на залоговую недвижимость, как правило, ниже, чем на свободную от обременений. Некоторые покупатели стремятся приобрести именно такое жилье с целью личного проживания или дальнейшей перепродажи по более выгодной цене.

Встречаются ситуации, когда покупатель готов погасить ипотеку перед продажей ему квартиры. Делается это для того, чтобы снять обременение.

При этом у сторон есть два варианта действий:

  • Предварительный договор купли-продажи с задатком.
  • Покупка через ДКП и расчет напрямую с банком.

[2]

Рассмотрим их подробнее.

Предварительный договор с задатком: образец условий

Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым покупатель вносит задаток в сумме, необходимой для погашения ипотеки. Продавец гасит кредит и снимает обременение, после чего свободная квартира передается покупателю по основному договору купли-продажи.

При этом деньги передаются покупателем продавцу под расписку или безналичным банковским переводом.

Это достаточно рискованная сделка для покупателя, и риск тем выше, чем большая сумма требуется для погашения ипотеки. В случае, если продавец окажется недобросовестным (мошенником или просто передумает заключать сделку), внесенную по предварительному договору сумму придется взыскивать через суд.

Несколько обезопасить покупателя помогут следующие условия договора:

  • условие о задатке (не аванс);

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Однако помните, что если вы со своей стороны откажетесь заключать основную сделку по внутренним мотивам, не зависящим от действий продавца, вы потеряете сумму задатка.

  • условие о том, что продавец в обязательном порядке погашает ипотеку в течение определенного срока с момента заключения предварительного договора;

«Полученные по настоящему договору средства Продавец в течение 10 дней направляет на погашение ипотечного кредита, выданного банком ___ по Кредитному договору № ____ от ______. После окончательного расчета с банком Продавец снимает с квартиры обременение в виде залога банка, после чего стороны заключают договор купли-продажи квартиры»

  • условие о сроке заключения сделки.

«Договор купли-продажи квартиры должен быть заключен сторонами в течение 3 месяцев со дня заключения настоящего предварительного договора»

Расчет покупателя напрямую с кредитором

Это наиболее удобная и безопасная схема для покупателя, поскольку снимает с него все риски, связанные с недобросовестностью продавца.

  1. Стороны заключают договор купли-продажи квартиры, покупатель закладывает деньги в две ячейки – одну для банка (с суммой ипотеки), вторую – для продавца (с суммой, превышающей необходимую для погашения ипотеки).
  2. После закладки денег стороны подают документы на регистрацию квартиры. После госрегистрации и банк, и продавец получают расчет из ячеек, а покупатель получает квартиру с обременением.
  3. Получив свои деньги, банк выдает покупателю подтверждение погашения кредита, на основании которого уже покупатель снимает обременение с жилья.
Читайте так же:  Земельный налог для физических лиц

Единственный минус в том, что не все банки предусматривают такие варианты расчетов. Как правило, крупные банки (Сбербанк, ВТБ) идут навстречу своим клиентам и для таких сделок предоставляют свои ячейки.

Если ваш банк предусматривает такую оплату, следует заключить трехстороннее соглашение (продавец-покупатель-банк) и прописать в нем подробный процесс оплаты квартиры, погашения кредита и снятия обременения. Как правило, у банков есть свои формы подобных договоров, которые нужно внимательно прочитать перед подписанием.

Форма договора купли-продажи кредитной квартиры в данном случае может быть предложена банком, поскольку он заинтересован в юридически чистой сделке.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Перевод залогового долга на покупателя

Если покупатель согласен взять на себя ипотечное бремя, можно оформить перевод долга на него. Для этого необходимо получить согласие банка, который проверит личность и кредитную историю нового заемщика. Если все в порядке, банк выдает согласие на перевод долга и можно продавать квартиру.

Общая схема переоформления квартиры следующая:

  • Поиск покупателя, согласование условий купли-продажи квартиры и перехода долга.
  • Подача продавцом заявления в банк о намерении перевести долг.
  • В случае получения согласия составляется трехстороннее соглашение (продавец-покупатель-банк) о переводе долга на нового заемщика.
  • Заключение договора купли-продажи квартиры.
  • Регистрация перехода права на квартиру к покупателю в Росреестре. Для регистрации понадобится письменное согласие банка на переход долга, поскольку обременение также нужно переоформить на нового владельца жилья.

В данном случае покупатель понимает, что приобретает обремененный залогом объект, поэтому его основной риск состоит в том, что после сделки будут выявлены дополнительные долги предыдущего заемщика перед банком – пени и штрафы за просрочку.

Чтобы обезопасить себя, обязательно требуйте актуальную справку о состоянии расчетов продавца с банком. В трехстороннем соглашении также отразите общую сумму кредита, оформите новый график платежей.

Как купить квартиру, которая в ипотеке Сбербанка

По данным Росреестра почти 50% сделок с недвижимостью проходят с ипотекой. Пока жилищный заем не уплачен в полном объеме, кредитная квартира остается в залоге у банка. Обычным способом продавать такое жилье не получится, поскольку Росреестр не зарегистрирует его на нового хозяина. Как купить квартиру, которая в ипотеке Сбербанка? Этот вопрос интересует многих, поскольку именно этот банк – лидер в жилищном кредитовании, и покупателю необходимо знать все требования кредитора.

Как купить квартиру в ипотеке Сбербанка

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупателю приобретение такой недвижимости дает ряд преимуществ:

    100% гарантия, что продавцу будет зачислена полностью вся сумма, поскольку сделка проходит под надзором банка. Это позволяет в дальнейшем избежать ситуации, когда договор купли-продажи расторгается из-за расчетов. Ипотечные квартиры – самые безопасные. Перед подписанием кредитного договора в банке проводится юридическая проверка документов на квартиру и на ее бывших владельцев. У залоговых квартир продажная цена существенно ниже.

Квартира, купленная на заемные средства, становится залоговой. На нее выдается закладная и передается кредитору на хранение. Поэтому у владельца жилья ограничены возможности на распоряжение ею до полной уплаты займа. Продать недвижимость разрешается при одном условии – снять с нее обременение.

До сделки заемщик должен вначале получить от Сбербанка разрешение. Затем снимается отметка о залоге с ипотечной квартиры. Процедура проводится поэтапно:

  1. закрывается долг по жилищному займу;
  2. подается заявление на снятие с кредитной квартиры обременения;
  3. клиент вместе с сотрудником банка обращается в Росреестр для удаления записи о регистрации (необходимо подать заявку, подписанную банковским специалистом и клиентом);
  4. после снятия записи выдается выписка из ЕГРН.

Если оформлялась закладная на жилье, то бумага возвращается заемщику. В закладной ставится обязательная отметка о полном выполнении клиентом кредитных обязательств перед кредитором. Покупатель предоставляет бумагу в МФЦ для погашения отметки об ипотеке с покупаемого жилья.

Иногда недвижимость в залоге становиться объектом купли-продажи

Для сделки с залоговой квартирой понадобится предъявить следующие документы:

  1. паспорт хозяина продаваемой квартиры;
  2. оформленный на него кадастровый паспорт (с инвентарной стоимостью квартиры и сведениями о сделанных перепланировках);
  3. технический паспорт;
  4. справка снятии обременения;
  5. документы, подтверждающие права на владение залоговой квартирой;
  6. отчет об оценке с указанием рыночной цены (оценку разрешается проводить аккредитованными Сбербанком компаниями-оценщиками);
  7. справку по форме №9.

По усмотрению кредитного специалиста этот список может быть дополнен.

А теперь рассмотрим частные случаи по продаже ипотечного жилья.

Ипотечная квартира с материнским капиталом

Продать квартиру, взятую в кредит с использованием материнского капитала, в Сбербанке не просто. Это реально, если соблюсти нескольких условий:

    Взять письменное разрешение у органов опеки. Оно выдается, если продавец предоставит документальное подтверждение того, что права несовершеннолетних детей не будут нарушены. Если органы опеки ответят отказом, сделка не состоится. Реализовать жилье допускается с целью покупки или обмена на вариант с лучшими условиями, строительство дома, открытие депозита на детей. Перед сделкой обязательно выделяются доли на всех членов семьи и на детей, в том числе.

После получения разрешения от органов опеки нужно действовать в таком порядке:

  1. найти покупателя, готового купить залоговую недвижимость;
  2. подписать договор;
  3. погасить задолженность по предоставленной выписке;
  4. снять обременение;
  5. купить новую недвижимость.

Реализация жилья по военной ипотеке

Существуют определенные нюансы при реализации подобной недвижимости. Военнослужащему нужно действовать в таком порядке:

  1. Подать заявление в Росвоенипотеку, где указать причины, побудившие реализовывать залоговое жилье, и ходатайствовать об устранении обременения.
  2. Если позволяет выслуга лет и возраст, то снова попытаться стать участником НИС.
  3. Кредитор предоставляет в Росвоенипотеку выписку о величине остатка задолженности.
  4. Средства, переведенные Росвоенипотекой, Сбербанк переводит на личный счет заемщика-военнослужащего.
  5. Остаток кредитной суммы заемщик выплачивает из личных накоплений.
  6. С квартиры снимается отметка о залоге и проводится сделка.
Читайте так же:  Наследники по завещанию

После этого клиент может подавать заявку на военную ипотеку, но уже не в Сбербанке.

Если покупатель также участвует в программе НИС, то разрешается оформить переуступку прав

Продажа залогового жилья при разводе

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, если супруги разводятся? Ситуация решается в зависимости от того, на кого был выдан жилищный заем:

    Оба супруга – созаемщики. Допускается внесение допсоглашения к ипотечному договору, по которым устанавливается солидарная ответственность обоих супругов. Они отвечают в равной мере по задолженности. Этот вариант неохотно поддерживается кредитором, поскольку супруги не всегда одинаково платежеспособны. Банк предложит переоформление на мужа и жену по кредиту вместо одного общего или оставить одного супруга заемщиком, если до этого он выступал основным плательщиком. Супруги никак не смогут повлиять на решение кредитора: только он диктует условия в подобном разделе. Ипотека оформлена до брака (один заемщик). Жилье не считается имуществом, совместно нажитым за годы брака. Разделу будут подлежат платежи, внесенные во время проживания в браке.

Банк никак не заинтересован в проблемных займах. Поэтому может принять простое решение – выставит требование о досрочном погашении имеющейся задолженности.

Самый простой и выгодный вариант для покупателя – оформить жилищный кредит в Сбербанке на квартиру, находящуюся у него в залоге

Сбербанк отказал в продаже залогового жилья – что делать?

В этой ситуации возможны несколько решений. Главное – снять обременение с продаваемой недвижимости.

Какие варианты решения:

    Для выплаты долга взять потребительский заем в другом банке. После чего снимается обременение и жилье продается. Найти покупателя, согласного выдать под расписку деньги для уплаты долга и провести куплю-продажу. Подать в Сбербанк заявление на перевод долга на другое лицо и получить от банка письменное согласие на продажу. Покупатель становится новым заемщиком по кредиту.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку

Самый простой и выгодный вариант для покупателя – оформить жилищный кредит в Сбербанке на квартиру, находящуюся у него в залоге. Банк просто переоформляет залог на покупателя, если убедится в платежеспособности нового заемщика. Действия нового собственника залоговой недвижимости:

  1. Подача заявки на покупку квартиры с указанием, что она в залоге Сбербанка. Заявка подается в отделении или в онлайн-режиме, через ДомКлик.
  2. После одобрения заявки банком готовится пакет документов по объекту недвижимости (большинство бумаг заказывается в Росреестре и запрашивается у продавца). Покупателю потребуется предоставить отчет об оценке жилья.
  3. Затем покупатель выплачивает первоначальный взнос, который переходит продавцу.
  4. Кредитор переоформляет на нового заемщика кредитный договор и залог.

Заключение

Продажа жилья, находящегося в залоге у Сбербанка, — довольно хлопотный процесс. Сначала надо заручиться разрешением от кредитора и осуществить сделку, соблюдая все его требования. Для покупателя подобная покупка выгодна, поскольку цена снижена, и квартира прошла проверку раньше. Если у покупателя не хватает средств, он может переоформить ипотеку на себя.

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

Что это значит: квартира в ипотеке?

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку?

Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Читайте так же:  Порядок оформления приказа о проведении инструктажей по охране труда – образцы распоряжения для скач

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: [email protected]

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Источники


  1. Судебная бухгалтерия. — М.: Юридическая литература, 2015. — 344 c.

  2. Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.

  3. Севан, О.Г. «Малые Корелы». Архангельский музей деревянного зодчества. История создания, методология, современное состояние / О.Г. Севан. — М.: Прогресс-традиция, 2011. — 909 c.
  4. Власенко, Н.А. Модернизация специальностей в юриспруденции. Сборник материалов по итогам подготовки паспорта специальностей научных работников / Н.А. Власенко. — М.: Проспект, 2015. — 747 c.
  5. Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов); М.: Юристъ, 2012. — 384 c.
Практические рекомендации по продаже ипотечной квартиры в залоге у банка «сбербанк»
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here