Правила эксплуатации жилого помещения, которое находится в долевой собственности

Экспертное мнение на тему: "Правила эксплуатации жилого помещения, которое находится в долевой собственности" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25
«Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»

В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила пользования жилыми помещениями.

2. Признать утратившими силу:

постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» (СП РСФСР, 1986, N 2, ст. 10);

подпункты «в» и «г» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18 января 1992 г. N 34 «О внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений» (СП РФ, 1992, N 6, ст. 31);

пункт 3 приложения N 2 к постановлению Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г. N 726 «О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, N 31, ст. 2860).

21 января 2006 г.

Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

Право пользования жилым помещением имеют: наниматель жилого помещения и члены его семьи — по договору социального найма жилого помещения; наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования; наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения; собственник жилого помещения и члены его семьи; член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

Положением закрепляется круг прав и обязанностей данных лиц, выступающих в качестве пользователей жилых помещений, исходя из оснований возникновения права пользования.

В числе обязанностей, установленных для всех категорий пользователей, предусмотрены: использование жилого помещения по назначению; обеспечение сохранности жилого помещения; поддержание надлежащего состояния жилого помещения.

Кроме того, на пользователей, за исключением собственников жилых помещений, возлагается обязанность осуществлять текущий ремонт жилых помещений. Для пользователей жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду коммерческого использования, исключение данной обязанности может быть предусмотрено условиями договора найма.

В числе особенностей пользования специализированным жилым помещением закреплен запрет на осуществление пользователем обмена жилого помещения, а также на передачу помещения в поднаем.

Пользователи жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения и по договору социального найма при прекращении права пользования обязаны сдавать наймодателю по акту жилое помещение в исправном состоянии, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного ими ремонта жилого помещения и указанного оборудования, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Среди прочих, на собственника жилого помещения возлагаются обязанности: нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Новые Правила заменяют действовавшие более 20 лет Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415.

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»

Текст постановления опубликован в «Российской газете» от 27 января 2006 г. N 16, в Собрании законодательства Российской Федерации от 30 января 2006 г. N 5 ст. 546

Решением Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. N ГКПИ07-1022 подпункт «а» пункта 9 настоящих Правил признан недействующим в той мере, в которой эта норма требует согласие (в письменной форме) наймодателя на вселение нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей

Определение порядка пользования жилым помещением

Начну с истории из практики.

В двухкомнатной квартире проживала молодая женщина с ребенком и ее бывшая свекровь. Муж молодой женщины бросил ее и ушел жить в другую семью. В силу сложившихся обстоятельств, квартира принадлежала в долях по одной второй нашей героине и ее бывшей свекрови.

На момент, о котором я рассказываю, ребенку было около двух лет. В квартире было два балкона — один на кухне и второй, в комнате, где жила женщина с ребенком. Бывшая свекровь взяла себе привычку почти каждый день, с утра пораньше с тазиком постиранного белья ногой открывать дверь комнаты, где жила женщина с ребенком и с независимым видом идти на балкон, чтобы развесить белье.

На просьбы женщины не врываться в комнату когда ребенок спит, а она сама не одета, свекровь уверенно сообщала, что балкон относится к общему имуществу, на которое она имеет такие же права как и молодая женщина. А на другом балконе ей неудобно вешать белье потому, что он выходит на проезжую часть.

Отчаявшись вести переговоры с бывшей свекровью, которая продолжала портить ей жизнь, молодая женщина обратилась ко мне за консультацией. Вместе мы приняли решение обращаться в суд, чтобы определить порядок пользования жилым помещением и запретить бывшей родственнице пользоваться балконом комнаты, в которой проживала заявительница.

Спустя несколько месяцев напряженных судебных баталий суд удовлетворил наши требования, закрепив за бывшей свекровью право пользования вторым балконом. Так наша героиня получила некоторую передышку, до окончательного решения жилищного вопроса и разъезда с бывшей родственницей.

Часто человек вынужден жить вместе с другими людьми, отношения с которыми безнадежно испорчены. Но в силу недостатка финансов или по другим причинам разменять жилое помещение не получается. Для того, чтобы избежать бесконечных ссор и выяснения отношений о праве пользоваться совместной кухней, ванной или другими комнатами, можно определить порядок пользования жилым помещением.

Право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением закреплено в части 1 статьи 30 Жилищного Кодекса РФ. Три перечисленных категории прав: владение, пользование и распоряжение, на первый взгляд очень похожи, практически не отличаются. Однако, нужно понимать, что каждое из них наделено самостоятельным смыслом. Я постараюсь кратко его озвучить

Владение жилым помещением — это возможность обладать правом собственности на него. Напомню, что право собственности на объекты недвижимости, к которым относятся жилые помещения, необходимо регистрировать в установленном порядке. После регистрации права собственности, ваше право владения является признанным государством и подлежит охране от посягательств со стороны других лиц. Для приобретения права собственности на жилое помещение у вас должны быть достаточные на то основания, например: покупка, получение в дар, по наследству и так далее.

Пользование жилым помещением — возможность эксплуатировать жилое помещение в соответствии с его назначением. То есть, для проживания. При пользовании жилым помещением следует помнить о существовании прав и законных интересов соседей, необходимости соблюдать правила пользования жилыми помещениями. А в отношении квартир, расположенных в многоквартирных домах, необходимо также соблюдать правила содержания общего имущества. Недопустимо бесхозяйственно относиться к жилому помещению, поскольку приведение его в негодное, аварийное состояние может также неблагоприятно повлиять на квартиры ваших соседей.

Читайте так же:  Как лишить обязательной доли

Распоряжение жилым помещением — это возможность совершить с ним сделку. То есть продать, подарить, обменять принадлежащее вам жилое помещение или завещать его по наследству. А также заложить или распорядиться другим способом, предусмотренным законом.

Теперь понятно, что собственник жилого помещения обладает целым комплексом прав в отношении своего имущества.

Но нам также известно, что жилье может находиться не только в собственности у одного владельца, а иметь нескольких собственников, каждый из которых обладает определенной долей в имуществе.

Столкновения интересов нескольких собственников долей в общем имуществе — жилом помещении возможно избежать, определив порядок пользования жилым помещением.

[3]

Первым шагом к достижению соглашения между собственниками являются переговоры. Так, в статье 247 Гражданского Кодекса РФ, предусмотрено, что: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Таким образом, собственники долей в квартире могут самостоятельно определить, какой частью жилого помещения каждый из них пользуется единолично, а какая часть находится в совместном пользовании.

Требования об определении порядка пользования можно заявлять только в отношении того имущества, которое невозможно разделить.

Но возможны ситуации, когда один из собственников упрямо не хочет приходить к согласию, или действует назло другим собственникам.

Тогда закон позволяет обратиться в суд, за установлением порядка пользования жилым помещением.

При этом каждый участник долевой собственности может потребовать предоставить себе в пользование и владение такую часть общего имущества, которая соразмерна его доле. Если же предоставить ему такую долю в натуре невозможно, то он имеет право получить денежную компенсацию.

После вынесения судом решения, другие собственники не имеют права препятствовать собственнику пользоваться жилым помещением в пределах установленного порядка.

На что обращает внимание суд, определяя порядок пользования жилым помещением

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 №6/8 указано, что суду необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • фактически сложившийся порядок пользования имуществом, причем он может не соответствовать в точности долям в праве общей собственности
  • нуждаемость каждого из сособственников в общем имуществе
  • наличие реальной возможности совместного пользования.

Фактически сложившийся порядок пользования имуществом может существовать годами. Он проявляется в расстановке мебели, бытовой техники и ряде других обстоятельств. Не обязательно такой порядок должен сложиться при нынешних собственниках, он может существовать еще до того, как одна из долей в общем имуществе поменяла своего владельца.

Иными словами — сложившийся порядок это правила пользования жилым помещением, существовавшие на протяжении продолжительного времени. Новый сособственник может или принять и присоединиться к ним, или попытаться достигнуть нового соглашения. Но преимущество будет иметь сложившийся порядок.

Доказывать сложившийся порядок можно любыми допустимыми средствами, в том числе свидетельскими показаниями.

Определение порядка пользования жилым помещением обязательно для всех собственников. Срок его не ограничен.

Исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением подается в суд по месту нахождения спорного недвижимого имущества. Данная категория дел подведомственна мировым судьям.

Порядок пользования жилым помещением

Определение порядка пользования жилым помещением — это особый спор или конфликт, возникающий чаще всего между собственниками указанного жилого помещения по вопросу использования данного объекта.

У каждого гражданина нашей страны есть жилищные права, но не всегда граждане понимают, как именно нужно защищать свои интересы и отстаивать свои права, не нарушая при этом интересы и права иных людей. Конфликты от отсутствия понимания, специфических знаний и опыта возникают постоянно между бывшими супругами, родственниками или соседями.

Решение такого рода правовых споров является одним из самых распространенных и наболевших вопросов для россиян. Помимо таких ситуаций, которые сопровождаются разделом имущества (жилого помещения), очень часто юристы сталкиваются с проблемами, когда необходимо установление порядка пользования жилым помещением.

Юридические услуги при определении порядка пользования жилым помещением

Если верить данным судебной статистики, то чаще всего для урегулирования вопроса с пользованием жилой площадью в суд обращаются те собственники недвижимости, которые имеют в указанном имуществе равные доли. Обычно определение права пользования жилым помещением необходимо, если супруги, имеющие общую собственность, решили развестись или же наследники получили одни апартаменты на всех, получили свою законную долю в приобретенной ранее другими членами семьи собственности.

Часто подобные ситуации сопровождаются или уже возникают на основании неблагоприятной эмоциональной обстановки, возникновения неприязни, даже физического противодействия со стороны одних собственников другим в процессе пользования жилым помещением.

Согласно ст. 247 ГК РФ гражданин — долевой собственник вправе требовать полагающуюся долю в собственность или настаивать на компенсации. В такой ситуации необходимость определить порядок пользования жилым помещением с денежным возмещением вполне может стать основанием для составления искового заявления в суд. Поскольку решить этот вопрос самостоятельно вряд ли возможно из-за недостаточности опыта и специфических знаний у большинства граждан, то для достижения нужного результата необходимо обратиться за помощью к квалифицированным юристам.

Грамотные и опытные специалисты проведут все требуемые мероприятия для успешного завершения дела, среди которых можно выделить:

  • Правовую консультацию по вопросам жилищного законодательства.
  • Анализ конкретной ситуации клиента и выработку правовой позиции.
  • Подготовку и оформление полного пакета документов для заключения мирового соглашения или обращения в суд.
  • Представительство интересов и защита жилищных прав клиента в суде.
  • Контроль над исполнением решения суда.

Вполне естественно, что опытный, обладающий глубокими знаниями юрист постарается действовать в интересах клиента, а значит, должен будет приложить все усилия, чтобы заключить устное соглашение между собственниками. Если нет противоречий, то достаточно действовать без формальностей. Однако в случае разногласий можно заверить составленное соглашение о порядке использования жилого помещения нотариально.

В исключительных случаях может потребоваться урегулирование конфликта в судебном порядке, решение суда не поддается какой—либо иной трактовке и должно исполняться в точности, поэтому, перед тем как сделать этот шаг, необходимо постараться решить возникший спор иным способом. Не лишним будет, как было сказано выше, предварительно обратиться в юридическую контору и получить исчерпывающие разъяснения по вашей ситуации у юриста по жилищным вопросам. Таким образом вы сэкономите не только силы и нервы, но время и деньги, да и вероятность благоприятного исхода дела резко возрастет.

Особенности судебного урегулирования жилищного спора

Если вы все-таки не смогли определить порядок пользования квартирой (домом) в досудебном порядке, между собственниками помещения возникли неразрешимые противоречия, нужно учесть некоторые особенности ситуации. Во-первых, подать исковое заявление имеет право только собственник, а не просто зарегистрированное лицо. Чтобы четко представлять себе, на что вы имеете право, обратитесь за юридической консультацией. Профессиональный юрист очертит для клиента список возможностей, оптимальных вариантов исхода сложившейся ситуации.

Также нужно четко понимать разницу между различными исковыми заявлениями, вы можете требовать признать право пользования жилым помещением по договору социального найма или же подавать документ на выделение доли из общей собственности, на предоставление денежной компенсации, эквивалентной доле в общей собственности. Если речь идет о выделении доли, то, согласно российскому законодательству, собственник указанной доли имеет право получить отдельное свидетельство о регистрации собственности на выделенное имущество, например на комнату № 1 в жилой квартире, часть дома, включающую в себя те или иные помещения, и так далее. Эта доля переходит в единоличную собственность, и другие собственники жилого помещения никаких прав на нее иметь не будут.

В этом вопросе также есть тонкости. Так, при выделении доли в квартире собственник — истец должен получить в свое распоряжение, по возможности, изолированную часть жилого помещения и подсобных помещений — санузла, кухни, а также имеет право на отдельный вход (если речь идет о доме). Если же практически осуществить нечто подобное невозможно, тогда решать такой вопрос, как определение порядка пользования квартирой, будет суд.

Читайте так же:  Порядок и особенности установления отцовства в судебном порядке

Определение порядка пользования квартирой

В таком случае возможны два варианта: предоставление права пользования изолированной или неизолированной комнатой. Проходное помещение может быть признано судом в качестве объекта общего пользования всех собственников жилья, а размер иных комнат необязательно должен по площади соответствовать законной доле желающих определить порядок собственников. Так как в целом право долевой собственности не прекращается из-за определения порядка использования жилых помещений, то данный вопрос признается судом несущественным: комната может быть и больше, и меньше. Однако истец вправе потребовать некоторую компенсацию, например, если второму собственнику предоставляется комната большая по площади, чем доля собственности, то он обязуется ежемесячно выплачивать истцу некую сумму в виде квартирной платы за использование лишних метров.

К тому же ни устное соглашение между собственниками жилья, ни судебное постановление не действуют и не переходят на новых собственников жилья, если оно вдруг целиком или по долям будет отчуждено/продано третьим лицам. Новые участники могут предъявить новые требования и поставить новые условия пользования квартирой.

Нужно четко понимать, что определение порядка пользования муниципальной квартирой не только подтверждает права каждого собственника в отдельности на указанное имущество или его часть, но и налагает определенные обязательства. Все дееспособные члены семьи или соседи, родственники несут за квартиру, которая находится в совместной собственности, солидарную ответственность по всем обязательствам, проистекающим из пользования жилыми помещениями. Так, все граждане должны вносить коммунальные платежи, поддерживать надлежащий порядок в собственных помещениях и местах общего пользования, обеспечивать сохранность имущества. Учинение препятствий или применение иных мер воздействия одними собственниками по отношению к другим не допускается и может преследоваться по закону.

Факторы, влияющие на судебное решение и необходимые документы для подачи иска

Любой грамотный и опытный юрист по жилищному праву непременно разъяснит вам, что суд будет рассматривать сложившую ситуацию с точки зрения законности требований сторон, однако и иные факторы могут повлиять на решение судьи в ту или иную пользу.

Так, пытаясь определить для истца и ответчиков порядок пользования жилыми помещениями, суд может руководствоваться такими параметрами, как:

  • Размер доли каждого собственника в общей собственности;
  • Сложившийся ранее порядок использований жилого помещения;
  • Планировка данного помещения, которая может повлиять на возможность выделения изолированной доли;
  • Количество проходных и отдельных помещений в жилой собственности;
  • Состав собственников, наличие семейных связей;
  • Наличие другой собственности (жилой недвижимости) у собственников жилого помещения — предмета спора.

Опытные юристы не только смогут представлять интересы клиента в ходе судебного процесса, но также будут готовы предоставить правовую консультацию клиенту и иным собственникам жилого помещения, провести переговорный процесс. В случае благоприятного исхода квалифицированные сотрудники юридической консультации также отыщут оптимальный и компромиссный вариант с выделением долей в имуществе или же с определением удовлетворяющего стороны порядка собственности, подготовят соглашение.

Чтобы получить исчерпывающие разъяснения и четкий план законных и эффективных действий по урегулированию вопроса с пользованием жилым помещением, клиент должен предоставить юристу некоторые сведения и официальные документы:

  • Документ, подтверждающий права собственности.
  • Выписку из домовой книги или карту учета всех жильцов означенного жилого помещения.
  • План жилого помещения с экспликацией из БТИ.
  • Документы, которые могут подтвердить порядок, сложившийся ранее, до конфликта: различные квитанции на мебель или технику, фотографии и так далее.
  • Документы, которые подтверждают родственные связи между собственниками или прописанными лицами.

Нарушение порядка пользования жилой площадью

Однако даже если вы получили на руки постановление суда или письменное, нотариально заверенное соглашение между собственниками жилого помещения (квартиры), которые установят порядок использования означенного помещения, то это вовсе не означает, что их условия будут соблюдаться неукоснительно всеми участниками конфликта.

Проблемы могут возникнуть в любой момент, отношения могут вдруг ухудшиться, соседи или родственники могут самовольно перекрыть доступ в дом/квартиру, ограничить права пользования жилой площадью. Надеяться на то, что их поведение изменится, не стоит, нужно сразу же обратиться за помощью к юристу и решить вновь разгоревшийся конфликт законным способом.

В этом смысле проще всего, наверное, соседям по коммунальной квартире. Согласно закону каждая комната изначально закреплена в собственности отдельного лица, а значит, воспользоваться данным помещением никто, кроме указанного собственника, не может. И если же кто-то решит нарушить условия пользования, вломится в помещение, то можно просто подать заявление в правоохранительные органы.

Также имейте в виду, что суд не может по закону выделять в собственность часть комнаты или же постановить порядок пользования жилой площадью, например, по времени: год в квартире живет один собственник, год — другой.

Порядок пользования жилым помещением (квартирой) должен быть удобным и комфортным для всех собственников помещений, если же ваши права нарушаются, можно подать в суд новый иск о вселении или же об изменении порядка использования жилья. Последнее необходимо делать и в том случае, если у доли жилого помещения или комнаты поменяется владелец, снова придется обращаться в суд и ждать урегулирования вопроса с порядком использования помещений не менее полугода с момента подачи искового заявления.

Продажа доли (комнаты) — это продажа проблемной недвижимости, какой бы порядок ни действовал с прежними собственниками, новый вправе нарушить все условия и требования, а добиться разрешения спорной ситуации удастся нескоро. Вполне вероятно, что к моменту суда владелец снова поменяется, поэтому будьте внимательны, приобретая комнату в коммуналке, например, ведь и для прочих жильцов в отношении вашего помещения порядок пользования также прекращает действовать.

Порядок пользования жилым помещением в долевой собственности при продаже

Правила эксплуатации жилого помещения, которое находится в долевой собственности

Хозяева такого имущества должны обсуждать между собой, как им владеть и распоряжаться. Так, для проведения операций с недвижимостью нужно получить согласие других собственников.

Если достигнуть консенсуса не удастся, придется обращаться в суд. 245-252). В них определяется:

  1. право получения компенсации содольщиком;
  2. преимущественное право на покупку и так далее.
  3. особенности раздела затрат между совладельцами;
  4. правило расчета площади, которая достается сособственникам при определенных условиях;

Наряду с кодифицированными источниками, важную роль играет судебная практика.

В нем можно сделать отдельный вход, пристроить в случае необходимости для каждого из сособственников подсобные помещения.

Поэтому правила об определении порядка пользования жилыми помещения собственниками будут, я полагаю, применяться и к нанимателям жилых помещений, хотя несколько ограниченно.

Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности

Да и спрос на такой вид недвижимости невысок даже в центральных регионах. Предлагаемый некоторыми организациями и частными инвесторами выкуп таких долей осуществляется по крайне заниженной цене — это последнее, что следует сделать с таким имуществом.

При этом для продажи доли в такой квартире необходимо сначала удостовериться в нежелании других собственников ее приобрести.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для этого соблюдают порядок направления уведомления о преимущественном праве покупки доли.

Если избавиться от доли, обойдя этот шаг, другие собственники смогут оспорить сделку.

О купли-продажи доли в квартире и о определении порядка пользования жилым помещением

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Читайте так же:  Как узнать границы земельного участка на местности

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены. Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1.

Порядок пользования жилым помещением: судебная практика по жилищным спорам, определения и решения суда

В нем нужно прописать, какие помещения отдаются в распоряжение вам, а какие ему.

Для надежности можете заверить этот документ у нотариуса.

Если же сожитель настроен категорично, остается только обращаться в суд. Сейчас дела об определении права пользования жилым помещением или его прекращении в судебной практике уже не редкость.

Правом этим наделен собственник доли в квартире.

Не имеет значения, сколько именно метров ему принадлежит — это может быть владелец наименьшего количества квадратов.

Если другие собственники своими действиями нарушают его права, то он может обратиться в суд с иском.

[2]

Если вы не собственник жилья, но там , то не имеете права на подачу иска в суд. Представим, что квартирой владеют два брата.

Порядок пользования квартирой в долевой собственности – досудебное и судебное определение

Как правило, если люди живут в квартире в соответствии с требованиями закона и с соблюдением санитарных норм, то претензий к ним ни у кого нет.

Обычно это происходит при выделении доли каждого собственника в нутре. Такое случается не часто, но всё же бывают квартиры, а чаще отдельные жилые дома, в которых суд допускает разделение единого жилого пространства на части, принадлежащие разным людям. Если на изолированные части делится отдельно стоящий дом, то у его владельцев есть возможность произвести перепланировку так, что совместными будут только некоторые конструкции здания.

В квартирах доли в натуре выделяют редко, потому что нет возможности разделить пространство на равноценные изолированные части.

Однако в некоторых ситуациях такое возможно.

В результате из многокомнатной комфортной квартиры люди делают коммуналку, в которой не действуют правила, регламентирующие эксплуатацию коммунальных квартир.

Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности – подробно о процедуре с точки зрения законов РФ

Фото № 1В нашей стране законодательство регламентирует общую суть, понятие и порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности. Точнее, для рассмотрения данного момента более подробно необходимо обратиться к 16-ой главе Гражданского Кодекса (ГК) РФ. В ней содержится большинство законодательных положений об общем на собственность, в том числе и разделенную по долям.Так или иначе, каждая статья 16-ой главы ГК РФ содержит информацию о долевой форме владения квартирой.

Поэтому, если данная тема вас особенно интересна, не поленитесь изучить ее максимально качественно. В сегодняшней статье будут отмечены лишь основные выдержки из законодательства по рассматриваемому вопросу. В первую очередь, необходимо обратиться к статье 244 ГК РФ, в которой дано четкое определение, какая общая собственность является долевой: общая собственность – любое имущество, принадлежащее нескольким лицам (двум и более).

Порядок пользования квартирой при долевом владении ей несколькими жильцами

Если соглашение удастся достигнуть, его можно заверить у нотариуса, чтобы оно имело большую юридическую силу для каждого участника спорной ситуации. Право на подачу заявления в суд имеет любой владелец квартиры, независимо от количества квадратных метров, которые ему принадлежат.

Но подавать иск не может другой человек, который не является собственником, даже если он там прописан.

Кроме этого, обращаясь в суд, нужно предусматривать следующие возможные последствия:Судебное решение будет принято только в течение 1-3 месяцев, поэтому придется ждать существенное время.Самостоятельно юридически грамотно сложно будет защищать свои права и отстаивать свои интересы, поэтому, скорее всего, придется потратить определенную сумму денег на юриста или адвоката.После судебного процесса отношения с другими владельцами квартиры могут еще больше ухудшиться, что станет совершенно

Как определить порядок пользования квартирой в долевой собственности

Может быть потребован выдел доли в натуре. С ним могут быть связаны возведение дополнительных построек для жилья или перестройка нежилого помещения. Такие мероприятия возможны лишь с разрешения администрации района расположения жилья.

При рассмотрении подобных дел суд может вынести решение о распределении затрат на постройки по долям каждого участника.

В редких случаях суд может вынести постановление о распределении затрат между собственниками в соответствии с их материальным положением и здоровьем. Если суд отказывает собственнику в выделении доли в натуре, возможно снова обратиться с иском, с целью определить порядок пользования общей квартирой ().

Определения порядка пользования жилым помещением

К сожалению, даже определив принадлежащие каждому из сособственников доли в общей долевой собственности на недвижимое имущество[1], владелец выделенной доли не всегда получает то, что ему необходимо. Вполне вероятно, что денежных средств, которые могут быть выручены при продаже полученной доли, не хватит для покупки отдельной квартиры. Ситуация также может осложняться тем обстоятельством, что другой собственник в течение длительного времени пользуется всеми помещениями квартиры, самостоятельно установил в ней дверь с собственными замками и, вообще, не собирается никого в нее пускать. И, тем более, не собирается заключать никаких соглашений о порядке совместного пользования жильем. В подобной ситуации собственнику доли в жилом помещении приходится бороться за свое право пользоваться тем, что ему принадлежит.

Возможно, что если Вы оказались в аналогичной ситуации, то Вы уже поняли, что отсутствует смысл ждать помощи от участкового, считающего данный конфликт сугубо гражданским и не имеющим к правоохранительным органам никакого отношения. Даже если это и не совсем так, то становится совершенно очевидной необходимость обращаться в суд с целью определения порядка пользования жилым помещением.

Остановимся на основных моментах, связанных с судебной процедурой установления порядка

В то же время сложно согласиться с некоторыми авторами, полагающими, что преимущество будет именно за теми правилами, которые сложились. При этом необходимо понимать, что вопрос сохранения существующего порядка является вопросом судебного усмотрения и, соответственно, во-первых, никакие гарантии его сохранения не будут добросовестными, а, во-вторых, вероятность положительного решения суда в данном случае будет зависеть от совокупности ряда факторов, даже для предварительной и примерной оценки которых потребуется консультация специалиста в области жилищного права. В рамках же настоящей статьи необходимо отметить, что существующий порядок пользования выражается в правилах поведения, касающихся всех аспектов совместного проживания граждан в одном жилом помещении. При этом вполне возможно говорить о значении этих правил только в случае, если они существуют продолжительное время. Очевидно, что только в таком случае они могут распространять свое действие на лиц, приобретающих долю в праве собственности. В то же время, игнорирование сложившегося порядка при определении порядка пользования общим жилым помещением в некоторых случаях приводит к отмене судебного решения.

Как уже отмечалось выше, собственники долей в жилом помещении вправе определить порядок пользования данным помещением самостоятельно. Но, чаще всего, до тех пор, пока все нормально, никому и в голову не приходит определять порядок пользования в письменном соглашении. Как правило, подобный вопрос возникает на той стадии, когда возможность договориться мирно уже исчерпана. Тем не менее, коснемся и этой возможности.

Правовой основой соглашения о порядке пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, является статья 247 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и статья 30 Жилищного кодекса (ЖК РФ). В соответствии с вышеуказанными нормами, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников. При этом каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление ему части общего имущества, соразмерной его доле. Использование части жилого помещения каждым сособственником должно осуществляться в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Каких-либо специальных требований к соглашению сторон ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ не установлено. Разумеется, что заключаемое владельцами долевой собственности соглашение не должно нарушать общих принципов гражданского и жилищного законодательства, противоречить основам нравственности и приводить к существенному ущемлению прав одной из сторон в пользу другой.

Читайте так же:  Образец претензии по гарантии

Одним из наиболее часто возникающих при определении объема прав, принадлежащих владельцу доли на жилое помещение, вопросов является возможность предоставления права пользования помещением другим лицам, не являющимся сособственниками, и необходимость получения согласия. По данному вопросу существует сложившаяся судебная практика. Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения. Данная позиция, в частности, сформулирована ВС РФ в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2010 года» (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16.06.2010). Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями. В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.

Несмотря на наличие мнения о невысокой сложности и значительности дел об установлении порядка пользования жилым помещением, в действительности подобные дела могут порождать достаточно серьезные последствия. В частности, такими последствиями при определенных условиях могут быть изменение размера долей, принадлежащих собственникам, в соответствии с фактически используемыми помещениями. Другим возможным последствием определения порядка пользования жилым помещением является установление судом компенсации в пользу того из сособственников, кто в результате установления порядка оказывается в худших условиях.

Завершая изложенное, хотелось бы обратить внимание на тот факт, что судебное решение, определяющие порядок пользования жилым помещением, не относится к решениям, которые можно исполнить принудительно. Иными словами, если, несмотря на вынесенное решение, ответчик будет продолжать пользоваться жилым помещением также как и ранее, то для применения мер исполнительного производства потребуется вновь обращаться в суд с заявлением о принудительном исполнении вынесенного ранее решения суда. Для того, чтобы избежать повторного обращения в суд, на практике при подаче иска довольно часто совмещают требование об определении порядка пользования жилым помещением с требованием обязать ответчика не чинить препятствий истцу в пользовании жилым помещением. В этом случае в судебном решении указывается, какими именно способами и средствами должно осуществляться воздержание от причинения препятствий в пользовании что, в свою очередь, позволяет применять соответствующие меры исполнительного производства.

[1] Здесь и далее термины и выражения «недвижимое имущество», «жилое помещение», «квартира», «жилой дом» используются в качестве синонимов. Определенные различия, существующие в правовых режимах использования квартир в многоквартирных домах и жилых домов в целях исследования вопросов, рассматриваемых в настоящей статье, являются несущественными. Настоящая статья ориентирована в основном на собственников квартир в многоквартирных домах.

Определение порядка пользования жилым помещением, домом в долевой собственности

Нередки ситуации, когда в одной квартире или доме проживают лица, совершенно чужие друг другу. Причины разные: бывшие супруги развелись, но по-прежнему живут в одном жилом помещении, квартиру унаследовали сразу несколько человек, которые, порой, даже не родственники между собой и т.п.

Продать объект недвижимости и разъехаться – такой вариант не всегда возможен, люди продолжают жить в общем жилом помещении, каждый из них имеет какую-то долю собственности, никто не хочет уступать свою часть жилья другим владельцам, при совместном использовании квартиры возникают недопонимание, взаимные претензии, перерастающие в скандалы.

Что можно сделать в такой ситуации, чтобы избежать подобного развития событий? Определить порядок пользования совместным объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности.

В каких ситуациях необходима процедура определения порядка использования жилья

Как правило, долями квартиры или дома владеют родственники, получившие объект недвижимости в наследство, либо бывшие супруги, расторгнувшие брак. И в том и в другом случае в одном жилом помещении фактически проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и не ведущие совместного хозяйства. В этих, либо аналогичных ситуациях, встает вопрос об определении порядка пользования жильем.

Например, супруги Николай и Людмила Рокотовы проживали в двухкомнатной квартире, купленной ими совместно после вступления в брак. Через несколько лет супруги расторгли брак и разделили совместное имущество, в том числе и квартиру поровну. Ни Людмиле, ни Николаю съезжать было некуда, выкупить долю второго супруга ни один из них тоже не мог, поэтому они продолжали проживать в жилом помещении вместе.

Если с отдельными комнатами супруги как-то смогли договориться, то по порядку использования кухни и других общих помещений у них постоянно возникали мелкие стычки. Николай любил приводить приятелей и сослуживцев, зачастую они распивали спиртные напитки, при этом Николай не вел их в свою комнату, а принимал на кухне. Людмиле такие посиделки не нравились, на этой почве происходили мелкие бытовые конфликты. У Николая тоже были некоторые претензии к Людмиле по использованию ею ванной комнаты.

Но так как деваться друг от друга им было некуда, бывшие супруги решили заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Они договорились, что Николай больше не будет водить на совместную кухню своих друзей, а Людмила не будет использовать ванную в качестве сушилки для белья.

Варианты использования долевой собственности

На порядок использования жилья влияют несколько факторов:

  1. Размеры долей каждого из собственников.
  2. Количество отдельных жилых комнат в квартире или доме. Если комнат для выделения каждому из собственников отдельной достаточно, то это один вариант, если собственников больше, чем отдельных комнат, то определить порядок пользования будет намного сложнее.
  3. Количество зарегистрированных жильцов. Например, если собственников двое (бывшие муж и жена), но фактически в квартире вместе с матерью проживает несовершеннолетний ребенок, то супруге выделяется комната большего размера.
  4. Имеется ли у совладельцев альтернативное жилье.
  5. Родственные связи всех собственников.
  6. Планировка. Многие жилые помещения имеют проходные комнаты, конечно, никто из собственников не согласится, чтобы через его личное пространство постоянно ходили другие жильцы квартиры.

Крайне редко, но случаются и иные варианты определения порядка пользования совместным жильем. Например, периодическое использование квартиры двумя (или больше) собственниками. То есть, какой-то оговоренный период в квартире проживает один владелец, затем он покидает ее и вселяется на такой же отрезок времени другой собственник.

Как определить порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности

Регламент совместного использования может быть:

В первом случае имеется в виду сложившийся в течение времени порядок эксплуатации отдельных комнат, общей кухни и санузла, других помещений. Другими словами, совладельцы длительное время, иногда годами, совместно используют квартиру или дом и у них нет совместных претензий друг к другу. Зачастую всех жильцов устраивает сложившаяся ситуация и они ничего менять не собираются.

Регламент совместного использования жилого помещения предполагает, что у каждого из совладельцев имеется отдельная комната или ее часть, чаще всего соразмерные их доли собственности (так называемое личное пространство), помимо этого оговариваются правила использования местами общего пользования (кухней, ванной, другими подсобными помещениями).

Существует два способа определения порядка пользования жилым помещением:

[1]

  • при достижении консенсуса – заключение соглашения;
  • если согласие не достигнуто – обращение с исковым заявлением в суд.

Конечно, первый вариант наиболее удачный в плане сохранения добрососедских отношений между жильцами, кроме этого, составление соглашения займет гораздо меньше времени, чем судебная тяжба. При первом варианте предполагается, что все совладельцы квартиры или дома договариваются между собой о том, каким образом они будут использовать общие помещения, кому из них какая комната достанется, и закрепят эту договоренность в тексте добровольного соглашения. При необходимости документ удостоверяется в нотариальной конторе.

Если договориться не удается, стороны прибегают к решению проблемы с помощью суда. Но и в этом случае необходимо попытаться решить спор в досудебном порядке. Для этого инициатор процедуры должен обратиться к остальным собственникам с письменным предложением о заключении соглашения. Документ лучше отправить по почте заказным письмом с уведомлением, либо передать каждому из совладельцев лично под роспись. В судебном заседании это письменное предложение послужит доказательством попытки досудебного урегулирования спора.

Читайте так же:  Гражданско-правовой договор с работниками белорусами

Соглашение об определении порядка пользования жилым помещением

Если совладельцы какое-то время уже проживают совместно и фактически порядок пользования общими помещениями и отдельными комнатами сложился, при этом жильцы не имеют никаких претензий друг к другу, то можно констатировать, что они уже заключили устную договоренность о порядке использования квартиры или дома и этот порядок их вполне устраивает.

Для того, чтобы документ имел законную силу, каждый из совладельцев должен его подписать. Собственники могут также обратиться в нотариальную контору и для придания документу большей законной силы, удостоверить его у нотариуса.

Первое и главное условие для установления порядка пользования жилым помещением через суд – жилой объект недвижимости должен находиться в общей долевой собственности. Если жильцы проживают в коммунальной квартире, то каждый из них уже и так является единоличным собственником отдельной комнаты, в таком случае споры возможны только по определению условий и порядка эксплуатации мест общего пользования.

Второе условие – только владелец доли квартиры или дома может подать исковое заявление в суд. Если в жилом помещении проживает и даже зарегистрирован гражданин, не являющийся совладельцем, он не может быть инициатором изменения порядка пользования недвижимым объектом.

Порядок действий

Инициатор судебного спора должен соблюдать определенный алгоритм и произвести ряд последовательных шагов:

Необходимые документы

К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  • несколько экземпляров иска (по количеству участников процесса плюс один экземпляр);
  • ксерокопию паспорта или документа, его заменяющего;
  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ, может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследовании доли и т.п.);
  • бумаги, которые подтвердят попытку досудебного урегулирования;
  • техпаспорт на жилой объект;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Сроки рассмотрения иска зависят от многих факторов, таких как:

  • явка участников процесса;
  • позиция ответчика;
  • наличие или отсутствие каких-либо документов;
  • иные важные нюансы.

В любом случае судебный процесс обычно длится не менее двух месяцев.

В соответствии со ст. 333.19 НК РФ размер госпошлины по неимущественному спору составит 300 рублей.

Стоимость может несколько возрасти, если вы обратитесь за помощью к адвокату, например, в зависимости от региона, составление искового заявления обойдется вам от 1 до 3 тысяч рублей, также отдельно придется оплачивать услуги адвоката за представление ваших интересов в суде.

Пример

Супруги Надежда и Максим Ракитины в браке купили двухкомнатную квартиру общей площадью 60 квадратных метров. В браке у них родилась дочь, но вскоре супруги расторгли брак, так как Максим начал злоупотреблять спиртными напитками. После расторжения брака бывшие супруги разделили совместную квартиру поровну, то есть, каждому из них досталась доля жилого помещения площадью 30 квадратных метров, но разъехаться Надежде и Максиму не удалось.

Максим сразу же после развода занял большую комнату площадью 20 квадратных метров, оставив для Надежды с дочкой маленькую десятиметровую комнатку. Никакие уговоры бывшей супруги на Максима не действовали, он не соглашался поменяться с Надеждой комнатами.

Ракитина подала исковое заявление об определении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности бывших супругов в суд. В исковом заявлении она указала, что проживает вдвоем с малолетней дочерью в маленькой комнате, а супруг занимает большую и просила суд передать ей в пользование комнату, которую в настоящее время занимает Максим Ракитин.

Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, вынес решение: определить порядок пользования двухкомнатной квартирой следующим образом: обязать ответчика большую комнату площадью 20 квадратных метров передать в пользование истицы и ее дочери, а самому переселиться в комнату, которую до суда занимала Ракитина.

Иск об определении порядка пользования квартирой в долевой собственности

Исковое заявление не имеет конкретной унифицированной формы, однако, к его составлению необходимо подойти со всей ответственностью. Оно должно быть составлено по всем требованиям ст. 131 ГПК и содержать следующие сведения:

  • наименование и адрес суда;
  • личные данные истца и ответчика(ов);
  • название документа;
  • основания, по которым возникло право собственности на долю в жилом помещении;
  • размеры долей всех собственников;
  • описание жилого помещения: количество комнат, их размер и расположение, описание и площадь подсобных помещений и т.д.;
  • суть конфликта;
  • указание на попытки досудебного решения спора;
  • исковые требования;
  • пронумерованный перечень всех приложенных документов;
  • дата и подпись.

Судебная практика

При рассмотрении исков об определении порядка использования жильем суды используют следующие правовые нормативные акты:

Во многом решение суда будет зависеть от конкретной ситуации и намерений каждой из сторон.

Например, если один из супругов не нуждается в жилой комнате, у него есть альтернативное жилье, в котором он и проживает, а иск он подал с целью потрепать бывшему супругу нервы, то суд вряд ли удовлетворит такой иск.

Если один из совладельцев фактически не проживает в спорной квартире, то второй имеет право на установление в его пользование комнаты с лучшими характеристиками, нежели его оппонент.

Например, после развода Ольга Никифорова осталась в двухкомнатной квартире, купленной совместно с бывшим мужем Дмитрием, он же переехал в однокомнатную квартиру, купленную им еще до брака. В квартире бывших супругов одна из комнат была проходной, а вторая имела площадь в два раза больше, то есть, комнаты были явно не равноценными.

Дмитрий, несмотря на то, что съехал из квартиры, настаивал на том, чтобы большая комната оставалась в его распоряжении, так как он вложил в покупку квартиры больше средств, чем его бывшая жена. Но ни продавать ей свою долю, ни жить в квартире он не собирался.

Ольга подала исковое заявление в суд, где просила определить ей для проживания не маленькую проходную комнату, а более удобную. Суд удовлетворил ее исковые требования в полном объеме.

Судебные разбирательства такого рода, как определение порядка использования жилья двумя и более владельцами обычно проходят достаточно тяжело. Подготовка доказательной базы, опора на сложившуюся судебную практика по аналогичным делам, знание процессуального права и умение его применить на практике – все это вряд ли будет по силам простому обывателю, не сведущему в юриспруденции.

Юристы нашего сайта имеют большой опыт в ведении дел подобного рода, поэтому, обратившись к нашим специалистам, вы сможете получить квалифицированные ответы на любые вопросы, связанные с жилищным правом.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источники


  1. Медведев, М. Ю. Аукционы. Проведение, участие, судебные споры. Справочник инвестора / М.Ю. Медведев, А.М. Насонов. — М.: Юстицинформ, 2013. — 224 c.

  2. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.

  3. Кони, А.Ф. Уголовный процесс: нравственные начала; М.: Современный гуманитарный университет; Издание 3-е, испр. и доп., 2011. — 150 c.
  4. Арсеньев, К. К. Заметки о русской адвокатуре / К.К. Арсеньев. — М.: Автограф, 2015. — 560 c.
  5. Радько, Т. Н. Проблемы теории государства и права. Учебник / Т.Н. Радько. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 608 c.
Правила эксплуатации жилого помещения, которое находится в долевой собственности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here