Правила проведения оценки стоимости сооружений и зданий

Экспертное мнение на тему: "Правила проведения оценки стоимости сооружений и зданий" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Оценка здания

Оценка стоимости здания или сооружения устанавливает рыночную цену объекта недвижимости с учетом его назначения и использования. В ходе процедуры также учитываются входящие в него, жилые и иные постройки, инженерные коммуникации, прилегающая территория. Специалисты нашей оценочной компании при оказании данной услуги могут определить как стоимость квадратного метра, так и стоимость ставки арендной платы

Объекты оценки

  • Жилые здания
  • Производственные и промышленные здания
  • Офисные здания
  • иные объекты недвижимости и сооружения

Стоимость услуг
Сроки Оценка стоимости здания, площадью до 100 кв.м. от 14 000 руб от 3 р.д. Оценка стоимости здания, площадью от 101 до 200 кв.м. от 20 000 руб от 3 р.д. Оценка стоимости здания, площадью от 201 до 600 кв.м. от 26 000 руб от 3 р.д. Оценка стоимости здания, площадью от 601 до 1 000 кв.м. от 34 000 руб от 3 р.д. Оценка стоимости здания, площадью от 1 001 до 1 500 кв.м. от 38 000 руб. от 3 р.д. Оценка стоимости здания, площадью от 1 501 до 2 500 кв.м. от 43 000 руб от 3 р.д. Оценка стоимости здания, площадью более 2 500 кв.м. договорная

Документы, требуемые для оценки здания

В общем случае вам потребуется предоставить:

  • документы, подтверждающие право собственности на объект (выписка из ЕГРН; свидетельство о госрегистрации, договор купли-продажи, договор аренды и т.п.);
  • документы, подтверждающие право владения земельным участком, кадастровый план и схема территории с обозначением границ;
  • реквизиты организации или паспортные данные Заказчика;
  • документы БТИ на Здание (техпаспорт БТИ на здание или поэтажный план + экспликация);
  • сведения о балансовой стоимости здания или сооружения (для юридических лиц);
  • сведения о всех обременениях, касающихся данного недвижимого имущества;
  • проектно-сметная документация (на объекты незавершенного строительства).

Обращаем ваше внимание, что когда речь идет о рыночной стоимости недвижимости, установить ее величину в рублях невозможно никаким иным способом, кроме как прибегнуть к независимой оценке. Ни слова риэлторов, ни владельцев и продавцов, ни сравнение цен в объявлениях на сайтах о покупке-продаже недвижимости точную цифру получить не позволяют.

Устойчивый рост рынка недвижимости Московского региона, а также колебания цен, которые происходят постоянно и зависят от многих факторов — делают оценку жилого, промышленного или офисного здания фактически обязательной процедурой при любых операциях с ним. Цена ошибки здесь может исчисляться миллионами рублей.

Случаи, когда может потребоваться оценка здания

Оценку рыночной стоимости зданий и сооружений проводят при:

  • купле-продаже;
  • сдаче здания в аренду;
  • оценке здания для залога;
  • судебном разбирательстве;
  • внесении в уставный капитал;
  • целях налогообложения;
  • страховании здания;
  • передаче офисных зданий в оперативное управление;
  • при принятии др. хозяйственных решений
  • для оспаривания кадастровой стоимости

Процедура проведения оценки стоимости зданий и сооружений

Вне зависимости от назначения, сама процедура всегда состоит из осмотра недвижимости нашим специалистом и составления отчета об оценке — стандартного документа, удовлетворяющего всем требованиям закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и Стандартов оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001. Как правило вся процедура занимает 3-5 дней от даты заключения договора. В результате визуального осмотра, оценщик может получить данные, отсутствующие в предоставленных документах, которые могут быть не учтены в процессе составления отчета.

Процедура включает также процесс сбора информации на рынке жилой и нежилой недвижимости. Стоит особое внимание обратить при выборе аналогов на

  • тип объекта недвижимости, т.е. встроенный или отдельно стоящий,
  • назначение (офисное, промышленное, жилое)
  • местоположение,
  • инженерное обеспечение,
  • наличие парковки,
  • на каком праве принадлежит земельный участок (право аренды, право собственности),
  • состояние объекта недвижимости.

Процедура может быть проведена в отношении зданий

  • административного,
  • промышленного,
  • производственного,
  • торгового,
  • жилого,
  • офисного,
  • социального
  • культурного

и иного назначения .

Получаемый вами отчет оценщика о стоимости недвижимости соответствует всем требованиям российских и международных стандартов и иметь статус официального документа доказательственного значения.

Если Вы хотите оценить любое офисное, административное, промышленное или жилое здание или сооружение, то Вы можете обратится к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Вы можете получить дополнительную информацию на страницах :

Правила проведения оценки стоимости сооружений и зданий

Оценка стоимости здания и сооружения осуществляется для того, чтобы установить рыночную или другую цену объекта недвижимости. При проведении оценки принимается во внимание назначение постройки и ее использование. Специалисты, выполняющие эту работу, учитывают также наличие и состояние инженерных коммуникаций, хозяйственных и жилых построек, оценивают прилегающую территорию.

[1]

Цель оценки объектов недвижимости

В соответствии с действующим законодательством РФ, оценка зданий и сооружений проводится с целью определения рыночной или другой стоимости объекта. Это требование закреплено в ФЗ №135 от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

[3]

Рыночная стоимость – это предполагаемая цена, по которой можно продать недвижимость в условиях конкуренции.

К другим видам стоимости принято относить:

  • первоначальную;
  • страховую;
  • залоговую;
  • налогооблагаемую;
  • инвестиционную.

Детальная информация о целях определения стоимости содержится в статье «Оценка недвижимости».

Акты, регулирующие оценочную деятельность на территории Российской Федерации, дают определение понятиям «здание» и «сооружение», а также разграничивают, какие постройки относятся к первой и второй категории.

Под зданием подразумевают постройку, имеющую помещения различного назначения. Они предназначены для проживания, ведения хозяйственной деятельности, содержания животных, производства или хранения продукции.

К этой категории относятся:

  1. Административные и производственные корпуса.
  2. Мастерские.
  3. Хозяйственные постройки и склады.
  4. Жилые здания различной этажности.
  5. Постройки культурного и бытового назначения.

При определении стоимости таких объектов проводится оценка помещений и инженерно-технических коммуникаций.

Под сооружениями подразумеваются объекты, созданные для выполнения определенных функций. К ним относят:

  • мосты;
  • плотины;
  • телевышки;
  • фортификационные сооружения;
  • трубопроводы и другие объекты.
Читайте так же:  Можно ли развестись в другом городе не в том, где расписывались

В соответствии со ст. 8 ФЗ №135 от 29.07.1998, определять стоимость объектов недвижимости необходимо в тех случаях, когда они полностью или частично принадлежат Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Кроме того, процедура проводится при возникновении споров относительно цены недвижимости.

Здания и сооружения необходимо оценивать при:

  1. Заключении сделки купли-продажи.
  2. Сдаче недвижимости в аренду.
  3. Определении кадастровой стоимости объекта.
  4. Расчете налогов на недвижимость.
  5. Использовании здания или сооружения в качестве залога.
  6. Внесении недвижимости в качестве уставного капитала.
  7. Возникновении имущественных споров.
  8. Проведении процедуры банкротства/ликвидации предприятий.

Правила оценки зданий и сооружений подразумевают проведение осмотра объекта и составления отчета об оценке.

При оформлении документации оценщики руководствуются требованиями ФЗ №135 от 29.07.1998 и Стандартами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации №519 от 06.07.2001.

Этапы проведения оценки зданий и сооружений

Оценка стоимости зданий и сооружений подразумевает выполнение ряда действий. Работу оценщика можно условно разделить на несколько этапов:

  1. Составление задания на оценку. Специалист выясняет цель определения цены недвижимости и вид устанавливаемой стоимости. Назначается дата и сроки выполнения работ.
  2. Оценщик формирует план проведения работ и заключает договор с клиентом. На этом этапе определяются методы проведения оценки и предполагаемые затраты. В зависимости от объекта недвижимости специалист определяет оптимальные источники информации.
  3. Сбор и обработка данных. Оценщик собирает общую, специальную и сравнительную информацию, которая в обязательном порядке проверяется на достоверность.
  4. Определение и анализ наиболее эффективных способов использования объекта.
  5. Расчет оценочной стоимости недвижимости на основании доходного, затратного и сравнительного подходов.
  6. Обработка полученных результатов и расчет итоговой стоимости объекта.
  7. Оценщик составляет отчет об оценке здания или сооружения.

После выполнения всех видов работ составленная в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации документация передается заказчику.

Существующие методы проведения оценки недвижимости

Чтобы оценить здание или сооружение, специалист использует методы, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартом «Оценка недвижимости», утвержденным Приказом Министерства экономического развития и торговли России №611 от 25.09.2014 .

В соответствии с этими актами оценщики применяют методы:

  1. Сравнительный. Он основан на сравнении стоимости недвижимости с ценой на аналогичные объекты.
  2. Затратный. Базируется на зависимости цены объекта от затрат, связанных с возведением аналогичного строения.
  3. Доходный. Основан на определении стоимости недвижимости на базе расчета возможного дохода от ее использования или реализации. Доходный метод обычно применяется при определении цены объекта с целью начисления налога или при сдаче недвижимости в аренду.

Следует помнить, что кадастровая стоимость здания для расчета налога на имущество действительна только пять лет. По истечении данного периода необходимо делать переоценку.

Квалифицированный оценщик с хорошей репутацией ориентируется, на основе каких законодательных и подзаконных актов проводится процедура. В зависимости от целей экспертизы будет учтена балансовая и кадастровая стоимость здания в расчете рыночной цены недвижимости, а также другие аспекты вопроса.

Проведение оценки промышленных зданий

Способы и порядок оценки, методы и необходимые документы зависят от типа объекта, подвергающегося оцениванию. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, оценочными услугами вынуждены пользоваться владельцы не только жилых, но и нежилых построек.

Обсуждая критерии определения рыночной и других видов стоимости недвижимости, следует более детально остановиться на таком вопросе, как оценка промышленных зданий.

Процедура может проводится с использованием разных методов, но наиболее часто используемым является затратный. Его применяют для определения цены объектов, не имеющих аналогов в регионе.

При использовании затратной методики оценщики рассчитывают затраты, которые потребуются для создания аналогичной постройки. Принимаются во внимание:

  • средства, необходимые для приобретения или аренды участка;
  • затраты, связанные с разработкой проекта;
  • стоимость стройматериалов;
  • оплата труда строителей.

Больше о способах определения стоимости промышленного объекта читайте в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Перечень документов для проведения оценки зданий и сооружений

Действующее законодательство России определяет перечень документов, которые нужно подавать при заказе оценки объекта недвижимости. Типовой пакет, который может быть дополнен в зависимости от обстоятельств, состоит из:

  • правоустанавливающих документов;
  • копии бумаг, предоставляемых БТИ: технического паспорта, плана постройки;
  • информации о наличии долговых обязательств, залогов и других обременений;
  • копии геодезического плана или других данных о физических границах объекта;
  • сведения о сооружениях, расположенных на территории.

При подаче документов заказчики-физические лица обязаны предъявить удостоверение личности, ИНН и военный билет (при наличии), а также копии к ним. Юридическим лицам необходимо предоставить учредительные документы.

Стоимость услуг по проведению оценки зданий, сооружений и производственных помещений

Цена оказываемых оценщиком услуг зависит от множества факторов. Она формируется с учетом:

  • площади объекта;
  • количества построек на участке;
  • общего числа предоставленных для изучения документов;
  • срочности выполнения работ.

Не меньшее значение имеет назначение постройки. Так, например, для оценки промышленных зданий обычно используют затратный метод. Его применение требует от оценщика более глубоких знаний в сфере строительства, проектирования и ряда других направлений.

На стоимость оценки здания влияет также необходимость предоставления профильных консультаций.

Кадастровая стоимость и сервис Росреестра

Новоиспеченный владелец объекта недвижимости должен не только быть уверенным в полноте и достоверности пакета документов, но и знать кадастровую стоимость своего приобретения. Она влияет на размер бюджетных отчислений и имеет важное значение при сдаче недвижимости в аренду.

Наиболее простой способ получения необходимой информации – узнать кадастровую стоимость здания по кадастровому номеру в Росреестре. Эта уникальная комбинация цифр не меняется за все время существования недвижимости.

Получить сведения о кадастровом номере объекта очень просто.

  1. Открыть на главной странице сайта вкладку «Деятельность».
  2. Нажав на нее, пользователь перейдет к списку, в котором следует выбрать пункт «Кадастровая оценка».
  3. Попав на эту страницу, нужно нажать на категорию «Узнать кадастровую стоимость» и ввести в открывшуюся вкладку необходимые данные.
Читайте так же:  Роуминг по россии. отменён или продолжает действовать

Чтобы быстро справиться с поставленной задачей, рекомендуем прочитать статью «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн».

Заключение

Оценка стоимости зданий, сооружений и других объектов – процедура, требующая от исполнителя определенной квалификации и опыта. Среди большого разнообразия предложений заказчику иногда сложно определить того, кому можно доверить решение таких ответственных задач. Наши простые рекомендации помогут выбрать исполнителя, который сумеет быстро и качественно оказать необходимую услугу.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Оценка здания. Оценить здание

от 101 — 200 кв.м.

от 201 — 600 кв.м.

Видео удалено.
Площадь недвижимости Стоимость, руб. Срок выполнения работ, дней
Видео (кликните для воспроизведения).

от 601 — 1000 кв.м.

от 1 001 – 1 500 кв.м.

от 1 501 – 2 500 кв.м.

Оценка зданий сложный и трудоемкий процесс, требующий высокой квалификации оценщика. Помимо внешнего осмотра здания при расчете рассматривается всесторонний анализ. Например, если наиболее эффективное использование квартиры это использовать её как жилое помещение, то эффективное использование целого здания не всегда однозначно. Иногда выгоднее построить новое здание на месте обветшалого старого.

Оценка зданий необходима для:

  • использования здания в качестве залога;
  • определения долевой стоимости;
  • целей купли-продажи;
  • внесения в уставной капитал.

Чаще всего оценка зданий проводится для получения кредита в банке и при страховании. Оценку зданий можно производить путем оценки отдельных зданий, или же их комплекса – при оценке офисных, производственных и складских комплексов. При внесении здания в уставный капитал общества необходимо сразу напечатать 2 или 3 экземпляра отчета по оценке здания.

Оценка зданий производится путем визуального осмотра здания или помещения оценщиками, поскольку при непосредственном осмотре оценщик получает данные, не учтенные в оценочном отчете и не имеющиеся в представленных ему документах. К процессу оценки зданий так же относится сбор информации о данном объекте на рынке недвижимости. Внимание оценщика обращается на местоположение здания, наличие парковки, его инженерное обеспечение, на право аренды или собственности земельного участка, на котором стоит здание, и на состояние самого здания.

Документы для оценки зданий

Перечень документов необходимых для оценки зданий:

Данные о юридическом положении объекта (свидетельство о регистрации, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки

Сведения о наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости

Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)

Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо).

Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.)

Данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего

Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация)

Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки, а также другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые оценщику).

При проведении оценки зданий используются следующие виды стоимости:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость.

При определении рыночной стоимости здания определяется наиболее вероятная цена, по которой данный комплекс может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать имущественные комплексы, а другая не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены об оцениваемом комплексе, по которому заключается сделка, и действуют в своих интересах;
  • имущественные комплекс представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных имущественных комплексов;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за оцениваемый комплекс и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за оцениваемый имущественный комплекс выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости зданий определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования данных зданий. При определении инвестиционной стоимости оцениваемых зданий, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности их отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости здания определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный комплекс может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции подобных объектов для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по их отчуждению. При определении ликвидационной стоимости оцениваемого комплекса, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать оцениваемый комплекс на условиях, не соответствующих рыночным условиям.

[2]

Что представляет собой Отчет об оценке зданий?

В соответствии с Требованиями к составлению отчета об оценке (Раздел II, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.), Отчет об оценке зданий нумеруется постранично, прошивается, подписывается оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скрепляется печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
В отчете должны содержаться следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

  • общая информация, идентифицирующая оцениваемые здания;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке зданий;
  • итоговая величина стоимости оцениваемых зданий;

б) Задание на оценку зданий в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки зданий и об оценщике.
Сведения о заказчике оценки зданий:

  • о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
  • о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике оценки зданий:

  • об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки зданий;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки зданий.
В отчете об оценке зданий должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки зданий;
е) Описание оцениваемых зданий с приведением ссылок на документы, устанавливающие их количественные и качественные характеристики.
В отчете об оценке зданий должна быть приведена следующая информация об оцениваемых зданиях:

  • количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий.

Данная информация в зависимости от оцениваемых зданий должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с оцениваемыми зданиями, их физических свойствах, износе и устареваниях;

  • количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав оцениваемых зданий, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки зданий;
  • информация о текущем использовании оцениваемых зданий;
  • другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемым зданиям, существенно влияющие на их стоимость;

ж) Анализ рынка коммерческой недвижимости, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемым зданиям, но влияющих на их стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки зданий в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке зданий с приведением расчетов или обоснован отказ от использования подходов, применение которых к оценке данных объектов неприемлемо;
и) Согласование результатов оценки зданий. В разделе согласования результатов оценки зданий должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке зданий описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке зданий, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке зданий должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики оцениваемых зданий, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по оцениваемому зданию (при их наличии).

Каких принципов придерживается оценщик при составлении Отчета об оценке зданий?

При составлении Отчета об оценке здания оценщик придерживается следующих принципов:

  • в отчете об оценке зданий должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения его стоимости (принцип существенности);
  • информация, приведенная в отчете об оценке зданий, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения их стоимости, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
  • содержание отчета об оценке зданий не должно вводить в заблуждение пользователей данного отчета, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
  • состав и последовательность представленных в отчете об оценке зданий материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости данных зданий и привести к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
  • отчет об оценке зданий не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки зданий при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Какими стандартами руководствуется Оценщик ?

При проведении оценки здания применяются следующие стандарты:
— Федеральный стандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международные стандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета по стандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.

Какие этапы включает в себя оценка зданий?

Транслитерация jwtyrf plfybz, jwtybnm plfybt

Оценка зданий и сооружений

Для определения стоимости недвижимого имущества предприятия, проводят независимую оценку зданий и сооружений, обращаясь в оценочную фирму либо к частному специалисту оценщику. Подобная потребность может возникать когда владелец недвижимости планирует продавать здания и сооружения, брать кредит под залог недвижимого имущества фирмы, оформлять страховку и в других случаях. Оценка зданий и сооружений потребуется при работе с основными фондами предприятия, например, при их переоценке. Для определения долевой стоимости основного капитала также нужна независимая оценка имущества.

Оценка здания

Для объективной независимой оценки здания потребуется организовать сбор информации о самом здании, сведений о рынке недвижимости того региона, где это здание расположено. Проводится визуальный осмотр помещений. Оценщик анализирует стоимость аналогичных зданий, учитывая характеристики оцениваемого объекта, место расположения недвижимости, окружающей инфраструктуры, транспортную доступность. В обязательном порядке учитывают износ здания, наличие ремонта. При оценке зданий собирают документы подтверждающие обременения связанные с объектом недвижимости. Это далеко не все факторы, которые имеют значения при проведении процедуры оценки здания.

При проведении оценки здания принимают во внимание его рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость. Рыночной стоимостью здания будет та его цена, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда покупатель и продавец располагает всей доступной информацией. Инвестиционной стоимостью здания при оценке — это его цена для конкретного лица при инвестиционных целях использования здания. Ликвидационная стоимость здания оценивается как его цена при продаже за ограниченный срок времени, эта цена будет заведомо ниже рыночной.

Оценка сооружений

Какие сооружения могут подвергаться оценке? Это дороги и мосты, тоннели и подъездные пути, железнодорожные пути, склады и прочие объекты имущества компании или частного лица. Учитывая, что сооружения приносят доход исключительно в составе всего имущественного комплекса, при оценке сооружений применяют затратный подход. Другими словами, оценивая сооружения учитывают стоимость замещения данного объекта.

Оценка стоимости сооружений и зданий

Все зависит от следующих условий: это будет загородная дача или постоянное жилище, сколько денег будет вложено в строительство, какой материал будет использоваться. Разберем последний параметр: из чего строить лучше, проще, выгодней и быстрей.

Укрупненно все дома можно разделить на три группы по материалу стен:

  • долговечные и огнестойкие здания: кирпичные, бетонные, панельные;
  • здания с элементами из древесины: бревенчатые, рубленые;
  • здания с низкой степенью долговечности и огнестойкости: дощатые, каркасно-засыпные, каркасно-обшивные, щитовые, из легких местных материалов.

Самый экологически чистый и экономичный дом – это деревянный. Это действительно так. Дерево достаточно распространенный и дешевый материал. Такой дом благотворно влияет на здоровье, распространяет аромат смолы, он “дышит”, быстро отапливается и медленно остывает.

Кроме того скорость постройки порядка два-три месяца и нет никакой разницы, в какое время года вы будете строить его. Срок службы деревянного дома при должном уходе и ремонте – от 100 лет, без ремонта – 50 лет. Все это замечательно. Но существуют определенные тонкости, которые зависят от выбора технологии: сруб, оцилиндрованное бревно или клееный брус. Деревянный дом нуждается в хорошем уходе, особенно первые 3-5 лет. В первый год после постройки дом не годится для жилья, материал должен просохнуть и дать естественную усадку. Качество будущего дома зависит от выбора строительной фирмы.

Дома с элементами из древесины (бревенчатые и рубленые здания) в среднем на 10% выше стоимости дощатых, каркасно-засыпных, каркасно-обшивных, щитовых домов и домов из легких местных материалов.

Дом из кирпича – это долговечность, надежность, простота в исполнении. Такая постройка простоит 100-150 лет, достойно выдержит всевозможные погодные изменения. Кирпич хорошо сохраняет тепло, но медленно прогревается, поэтому зимой необходимо протапливать помещение регулярно. Технология постройки давно и хорошо отлажена, поэтому проблем с выбором бригады не будет. Поскольку кирпич – довольно тяжелый материал, то к закладке фундамента необходимо подойти серьезно. Нужны обязательное изучение грунтовых особенностей и закладка более массивной основы. Также стены из кирпича требуют дополнительной отделки. Все это дает ощутимую прибавку к финансированию постройки, именно поэтому кирпичные дома считаются элитными.

В среднем стоимость кирпичных, бетонных, панельных домов на 10% выше стоимости бревенчатых и рубленых зданий и на 20% выше стоимости дощатых, каркасно-засыпных, каркасно-обшивных, щитовых домов и домов из легких местных материалов.

ПРАВИЛА ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206,
от 14.12.2006 N 767, от 17.09.2007 N 590)

Оценка недвижимости

Недвижимость сейчас – самое выгодное вложение денег. В этом можно убедиться, если сравнить показатели роста цен на недвижимость и на другие ценности, скажем, на золото. Именно поэтому все актуальней становится оценка недвижимости. Она подразумевает под собой определенные действия, направленные на определение стоимости объектов недвижимости. При этом в понятие недвижимости входят здания промышленного, культурного и социального назначения, различные складские сооружения, многолетние насаждения (парки, скверы, сады). Кроме того, сюда же относятся и объекты, строительство которых не завершено.

При этом цена – далеко не однозначное понятие. Если вы пользуетесь услугами оценочной компании, то ваш оценщик должен знать, какую именно стоимость вы хотите узнать: рыночную, инвестиционную, кадастровую или ликвидационную. Большую роль играет при этом юридическое положение объекта недвижимости. Оценщик должен учесть также и другие факторы, среди которых цели оценки недвижимости. Подобная операция требуется при ликвидации недвижимого имущества, операциях купли-продажи, сдаче в аренду, акционировании предприятий и так далее. В любом случае представители оценочной компании должны выехать на место и сделать снимки. Так же производится оценка автомобилей и оценка оборудования.

Для оценки недвижимости применяется несколько подходов. В основном, используется три метода: затратный, рыночный и доходный. Каждый из них предназначен для определенного типа недвижимого имущества. Доходный метод больше подходит для оценки коммерческой недвижимости. Рыночный метод применяется для жилых объектов. Сравнительный может использоваться для оценки всех типов недвижимости.

Сейчас в оценочных компаниях чаще всего заказывается оценка квартир. Для того, чтобы узнать их стоимость чаще всего используется сравнительный подход. Это объясняется тем, что количество однотипных объектов достаточно велико, по ним совершается большое количество сделок купли-продажи, поэтому провести аналогию не составляет труда. Если же поиск случая продажи похожей квартиры не увенчался успехом, то оценщик должен провести анализ основных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Это может быть местоположение квартиры, ее площадь, качество ремонта, качество транспортного сообщения района, где находится объект недвижимости, экологическая обстановка, а также степень развития инфраструктуры района.

Учтите также тот факт, что оценщик запросит у вас определенный пакет документов, в состав которого входят: свидетельство о собственности, либо договор купли-продажи, справка и документы БТИ. Если ваш дом был построен в 60-е года, то вам понадобится справка о типе перекрытий в доме. Если в 70-х, то тут необходима справка, подтверждающая, что дом, в котором расположена квартира, не состоит в плане на снос, либо реконструкцию.

При обращении в оценочную компанию стоит учесть несколько моментов. Если оценщик плохо справится со своей задачей, то возможен отказ в выдаче кредита. Если вы не позаботитесь о заключении договора, то ущерб вам возмещать никто не будет. И еще одно: никогда не передавайте оплату оценщику наличными, всегда требуйте чек. Оценочная компания, в которой нет контрольно-кассового аппарата, то туда обращаться не стоит.

Оценка недвижимости и оценка квартир, в частности, очень сложная операция, поэтому она требует высокой квалификации от оценщика.

Основу основ любой форму недвижимости составляет земля или земельный участок. Так как все остальные объекты недвижимости трактуются исходя из связи с землей. Не случайно земельные споры, на протяжении всей истории человечества являются одними из самых многочисленных и непримиримых, а иногда и самыми кровавыми спорами об имуществе.

В идеальном случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей.

Однако, в мировой юридической практике установлено понятие не абсолютного права.

Например, неабсолютным является право собственника на воздушное пространство. То есть собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать. Таким образом возможно осуществить полный суверенитет правительства над навигационным пространством страны, а частному собственнику имущества использовать небольшую часть воздушного пространства над землей.

Существует также не абсолютно право собственника на недра. Вследствие чего расположенные в недрах подземные минеральные ресурсы принадлежат государству.

Оценка разного вида имущества – это сложная экономическая операция, без которой само владение какими-либо экономическими благами бессмысленно.
Так, оценка бизнеса подразумевает под собой оценку объекта, деятельность которого направлена на получение прибыли. Эта деятельность должна вестись на основе функционирования имущества, принадлежащему предприятию. Оценку бизнеса можно произвести с трех различных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из них оперирует своими характеристиками объекта. Если оценка бизнеса производится с точки зрения доходного подхода, то главным фактором становится доход, который приносит предприятие. Чем выше доходность предприятия, тем выше цена самого бизнеса. Увеличить ее – цель высшего менеджмента. Правильное определение цены бизнеса необходимо не только для его продажи, но и для стратегического управления предприятием.

Сейчас наиболее актуальной становится оценка недвижимости. Бытует мнение, что объекта недвижимости — это банальное сравнение его стоимости со стоимостью другой недвижимости такого же плана. Этот метод оценки называется сравнительным подходом к определению стоимости недвижимости. Так, большинство квартир оценивается именно таким образом. Причина тому проста — сделок по купле-продаже квартир довольно много, настолько, что найти аналог не составляет труда. Сами квартиры достаточно однотипны.

Если требуется провести оценку оборудования, то следует учесть, что на его стоимость влияют как материальные характеристики оборудования, так и нематериальные. К первому относятся такие качества как производительность, надежность в эксплуатации и степень износа. К нематериальным факторам относится товарный знак производителя оборудования, различные ноу-хау и так далее. Для оценки применяется три основных метода: затратный, доходный и сравнительный. Последний метод основан на сравнении имеющегося оборудовании с аналогами. Доходный метод исходит от того, сколько прибыли принесет данное оборудование предприятию. Расходный метод, соответственно, высчитывает количество средств, которое требуется потратить на его эксплуатацию. Таким образом, оценка имущества становится все более популярной экономической операцией. Ни одна продажа, ни одна сдача в аренду не может обойтись без этого.

Источники


  1. Панов, А.Б. Административная ответственность юридических лиц. Монография / А.Б. Панов. — М.: Норма, 2016. — 651 c.

  2. Воробьева, Ольга Составление договора. Техника и приемы / Ольга Воробьева. — М.: Юрайт, 2015. — 192 c.

  3. Ло, Реймонд Фен-Шуй и анализ судьбы; София, 2011. — 224 c.
  4. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.
  5. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.
Правила проведения оценки стоимости сооружений и зданий
Оценка 5 проголосовавших: 1