Реальный способ заработать на ипотеке. конкретный пример

Экспертное мнение на тему: "Реальный способ заработать на ипотеке. конкретный пример" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Заработок на ипотеке?

Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.

Особенности «ипотечного бизнеса»

Стартовый капитал

Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:

первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;

страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;

оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;

услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;

услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;

госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;

обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.

Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.

Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.

Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.

Как долго ипотечнику предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).

Трудности и риски инвестора

Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:

адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;

сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;

покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;

правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.

Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:

класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);

количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);

расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);

наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);

покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;

для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.

Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.

Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:

досрочно погашающим кредит;

оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);

сдающим залоговое имущество в аренду.

Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.

Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.

Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.

С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.

Расчет расходов и доходов включает:

расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки ;

подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;

подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);

сравнение расходов с доходами.

Способ №1: купить и перепродать

Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках.

купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;

подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;

продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.

Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.

Читайте так же:  Как осуществляется защита прав потребителей услуг ателье

Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.

Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже. Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».

Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.

Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.

Способ №2: купить и сдавать

Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.

Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.

Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.

Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.

Как заработать на ипотеке

В этой статье я посчитаю доходность инвестиций от покупки квартиры в ипотеку. Мы рассмотрим ипотеку с первоначальным взносом и вариант, когда деньги на первый взнос по ипотеке берутся в кредит.

Речь пойдет о квартире, которую я присмотрел для себя. Это четырехкомнатная квартира на улице Георгия Димитрова. В этом районе аренда комнат – одна из самых дорогих в городе Самара.

Данный проект я планирую осуществить по такой же схеме, как и два моих предыдущих проекта. То есть переделать кухню в жилую комнату и сдать в аренду сразу 5 комнат. Как это сделать, можно прочитать в моих книгах: “6 ошибок которые мешают вам сдать квартиру дорого” (можно бесплатно скачать перейдя по ссылке) и “Как сдать квартиру дорого“.

Описание доходной квартиры под ипотеку

Объявление с ценой и описанием, размещено на Avito:

Данный объект выставляется уже не первый раз и уже существенно потерял в цене. Но несмотря на это прошло уже 5 месяцев, а воз и ныне там. Это хороший повод поторговаться.

Торговался бы я так. Я бы позвонил хозяевам и сказал:

— Вы знаете, я покупаю квартиры, чтобы сохранить деньги. И поэтому она мне не совсем подходит, так как 4х комнатные квартиры потом очень трудно продать… ну вы и сами наверно знаете! Обычно я поэтому покупаю двухкомнатные. Но если вы мне согласитесь продать ее за 3 миллиона, то я готов взять, практически не глядя. И уже сегодня готов подъехать и внести задаток.

— Я готов продать за 3 миллиона 250 тысяч рублей.

— Нет, я готов купить только за 3 миллиона. Вы подумайте и, если надумаете, то позвоните мне. Я до пятницы буду выбирать и смотреть квартиры, если успеете до этого времени, я у вас возьму.

Если вам не перезвонят, то звоните сами и продолжайте торг.

Планировка в этих домах очень хорошая, нет смежных комнат. Это сильно упростит нам задачу при переделке. Кстати, как дорого сдать смежные комнаты, вы можете узнать из моей платной книги.

Расчет рентабельности

Этот раздел следовало бы назвать “как бы могло быть”. В свете последних событий ситуация с ипотекой непонятная. После поднятия Центробанком ключевой ставки, многие банки перестали выдавать ипотеку. А некоторые даже хотят пересмотреть процентные ставки по уже выданным кредитам. Смотрите мои прогнозы на ипотеку в 2015 году.

Большинство банков уверяют, что не остановили выдачу ипотеки. Но на самом деле это не так. Просто они это не афишируют и продолжают принимать заявки на ипотечное кредитование, а в 99% случаев вас будет ждать отказ. Но не из-за того, что с вашей заявкой что-то не так, а из-за того, что в банке просто-напросто нет денег. Но вы об этом никогда не узнаете.

В данный момент я жду дальнейшего развития событий. И когда представится случай — осуществлю свой план.

Перейдем собственно к расчетам. Примем стоимость аренды одной комнаты за 10 000 рублей. Эту цену я взял с запасом, на самом деле большие комнаты можно сдать дороже, если применить пару приемов из моих книг (все книги по недвижимости). Так, например, сейчас комнату площадью 6 кв.м. в дешевом районе я сдаю за 8 500 рублей. В выбранном районе ее можно сдать за 10 000. А вот большие комнаты можно сдать за 12 или даже 13 тысяч рублей.

Таким образом, ежемесячную чистую прибыль для расчетов примем за 50 000 рублей. На практике она будет немного больше.

Теперь нам необходимо рассчитать стоимость арендных платежей. Мы будем рассматривать два варианта:

  1. Есть деньги на первый взнос;
  2. Нет денег на первый взнос.
Читайте так же:  Как востребовать алименты с не желающего устраиваться на работу

Если есть деньги на первый взнос по ипотеке

До 17 декабря мы имели следующую картину:

Для примера была взята реальная ставка ипотечного кредита 16%. В рекламных буклетах многие банки указывали меньшую ставку (14% или даже 13%), но на деле давали под больший процент.

И следующую картину доходности:

Первоначальные вложения 400 000 рублей
Ежемесячный доход 50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата) 27 206 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц) 22 794 рубля
Срок окупаемости 18 месяцев
Доходность вложения 68,3% годовых

Так могло бы быть, но 17 декабря большинство банков перестали выдавать ипотеку. А те несколько банков, которые до сих пор не испугались и продолжают выдавать ипотеку, очень сильно задрали ставки.

Новые ставки от UniCredit Bank

В результате мы имеем то, что имеем:

[3]

Первоначальные вложения 400 000 рублей
Ежемесячный доход 50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата) 40 522 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц) 9 478 рубля
Срок окупаемости 43 месяца
или 3,5 года
Доходность вложения 28,4% годовых

Увеличение ставки по ипотечному кредиту существенно снизило рентабельность таких инвестиций. А маленький денежный поток существенно увеличивает риски, связанные с простоем площадей и незапланированными тратами.

На мой взгляд, учитывая новые условия кредитования и относительно высокую рискованность подобных инвестиционных проектов, намного разумнее поместить деньги на банковский вклад.

Тем более, что ставки по вкладам также возросли. Слышал по радио, что теперь можно найти вклады до 25% годовых в рублях. Сам правда еще такого не встречал.

Банковский вклад обладает одним существенным преимуществом перед подобными проектами — вы всегда можете быстро выдернуть деньги!

Большой первоначальный взнос по ипотеке

А что произойдет с рентабельностью нашей инвестиции, если мы увеличим первый взнос по ипотеке? Возрастет рентабельность или, наоборот, уменьшится?

Чтобы ответить на этот вопрос, я вычислил для нашего примера срок окупаемости и доходность вложений в зависимости от первоначального взноса. Процентная ставка по ипотеке в данном расчете равна 25%.

Первоначальный взнос (руб.) Доходность Срок окупаемости (мес.) Денежный поток в мес. (руб.)
400 000

30%

42 9 500 1 000 000

30%

40 25 000 2 000 000

30%

43 46 500 2 200 000 (без ипотеки)

30%

44 50 000

Как видите, огромная процентная ставка съела все плюсы данного метода. Доходность указана с точностью +/- 2%.

А раньше все было “шоколадно”. Привожу аналогичный расчет, но только для старой ставки в 16%.

Первоначальный взнос (руб.) Доходность Срок окупаемости (мес.) Денежный поток в мес. (руб.)
400 000 77% 16 25 794
1 000 000 41% 30 33 863
2 000 000 28% 42 47 310
2 200 000 (без ипотеки) 27% 44 50 000

При адекватной процентной ставке ипотека могла служить нам хорошим рычагом для достижения сказочной доходности.

Если нет денег на первый взнос по ипотеке

Раньше, до 17 декабря, мы могли сначала взять кредит на первый взнос по ипотеке, а потом и саму ипотеку. Таким образом, любой желающий мог создать источник пассивного дохода на ровном месте, не вкладывая ни копейки денег.

Теперь такой возможности нет. Возросшие процентные ставки делают подобные проекты нерентабельными. Мы не то что создадим пассивный доход, а даже наоборот создадим “черную дыру”, засасывающую наши деньги.

Я продолжаю надеяться, что экономическая обстановка вскоре наладится, и мы сможем снова проворачивать всякие хитрые трюки.

[2]

Хочешь узнать еще больше финансовых хитростей и трюков с недвижимостью — подписывайся на рассылку новых статей моего блога. Форма снизу.

В расчеты закралась серьезная ошибка

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Уже два человек написали мне вопросы по второй части статьи. Спрашивают, так что все-таки лучше: нести сбережения в банк или, может быть, имеет смысл купить квартиру?

Но, видимо, никто не прочитал статью внимательно — она содержит очень серьезную ошибку в расчетах, которая сразу бросается в глаза. Попробуйте сначала найти ее самостоятельно.

А я дико извиняюсь перед подписчиками и обещаю больше не писать в рассылку ночью, а хорошенько высыпаться, прежде чем садится за перо. Надеюсь, никто не успел взять ипотеку и не пострадал от моих действий.

[1]

Вот правильная информация:

1) После поднятия процентной ставки осуществление данного проекта стало нерентабельно. Платежи за ипотеку составят

58 000 рублей, а доход только 50 000 рублей в месяц;

2) Правильная таблица с расчетом доходности для 16% ипотеки:

Первоначальные вложения 400 000 рублей
Ежемесячный доход 50 000 рублей
Ежемесячный расход (ипотечный платеж + квартплата) 37 206 рублей
Расчет окупаемости
Денежный поток (в месяц) 12 794 рубля
Срок окупаемости 2,5 года
Доходность вложения 38,3% годовых

А вот в первом случае действие рычага продолжает прослеживаться, вот правильная таблица:

Первоначальный взнос (руб.) Доходность Срок окупаемости (мес.) Денежный поток в мес. (руб.)
400 000 38,3% 2,5 года 12 794
1 000 000

26%

3 года 9 месяцев 22 182 2 000 000

21%

4 года 9 месяцев 34 827

Призываю всех читателей внимательнее относится ко всей информации, получаемой из интернета, книг и журналов.

Ошибка заключается в том, что цена объекта составляет 3 200 000 рублей, а при расчете я использовал цену в 2 200 000 рублей — невнимательно забивал данные в Excel и потерял целый миллион.

Дадут ли мне ипотеку? Это можно узнать онлайн

В связи со снижением ипотечных ставок, многие россияне стали всерьез задумываться: «А не взять ли мне ипотеку?» Но человек — существо ленивое и мнительное. Многим из нас просто лень тащиться в банк, заполнять там кучу форм, стоять в очереди — и все это только для того, чтобы узнать: да, ипотеку вам дадут, но на смешную сумму и под грабительский процент в полтора раза выше рекламного. Время потеряно, нервы расшатаны, новая квартира была так близка, так возможна, но все зря.

А что, если бы можно было узнать результат мгновенно, без похода в банк? Бизнес прислушивается к потребителям, и такой сервис действительно придумали. Теперь можно за 1 минуту заполнить одну простую форму и узнать, какие банки и под какие конкретно проценты рады видеть конкретно Вас в качестве своего ипотечного заемщика.

Как работает этот сервис, разбиралась для вас Reconomica . И да, вы можете протеститровать его прямо сейчас — на это уйдет всего одна минута!

Читайте так же:  Какие документы нужны для отказа от наследства

Форма онлайн-заяки на ипотеку

Для самых нетерпеливых мы сразу разместили саму форму в начале статьи. Вы можете отправить заявку и узнать результат сразу. Если же вы любите во все глубоко вникать, подробный обзор сервиса читайте ниже.

Как это работает и что такое ипотечный брокер? О сути сервиса простыми словами

Раньше человеку, который решил взять ипотеку, необходимо было самостоятельно выбирать банк (перед этим разобравшись и сравнив условия-требования-правила получения), подавать заявку, дождаться ответа, а затем приобретать жилье.

Сегодня есть более удобный вариант: использование сервисов подбора, в которых собрано несколько предложений от разных банков. Одним из таких проектов является Берегу ру . Это совсем новый онлайн-сервис подбора кредитных программ.

Главный нюанс: сама компания-брокер НЕ выдает кредиты. По сути — это агрегатор (или посредник), в котором собрано несколько предложений от других банков, и который помогает просто и в одном месте провести их сравнение между собой.

Такой формат в разы упрощает и ускоряет процесс поиска банка, в котором вы будете оформлять кредит. На самом деле, это очень удобно, ведь всех заемщиков беспокоят абсолютно разные вопросы, например:

  1. Дадут ли ипотеку с плохой кредитной историей?
  2. Могу ли я рассчитывать на ипотеку, если нет поручителя?
  3. Смогу ли я получить кредит на недвижимость с зарплатой 40000 рублей?
  4. Что делать, если зарплата в конверте?
  5. Дадут ли ипотеку если есть непогашенные кредиты в других банках?
  6. Одобрят ли кредит при стаже менее полугода на последем месте работы?

Что ж, теперь все это можно выяснить онлайн за одну минуту, и уже этим сервис выделяется среди всех ипотечных предложений на рынке РФ!

Зачем это нужно сервису? За каждого привлеченного пользователя (который заполнил на сайте заявку и в результате оформил кредит) проекту полагаются какие-то отчисления за посредничество (от банка, а не за ваш счет, конечно, вы получите те же условия, что и в офисе банка).

Какие банки участвуют в программе

На сегодняшний день (начало 2018 года) система сотрудничает с 6 банками. На сайте сразу указываются основные условия по ипотеке, мы тоже их приведем для ознакомления. Также будем указывать и общий рейтинг банка по сайту Banki.ru.

Список такой:

  1. Абсолют Банк (34 место в рейтинге). Ставка — 11.2-13%, выдается на срок до 30 лет.
  2. Тинькофф Банк (33 место). Ставка — 10.9-13%, выдается на срок до 30 лет.
  3. Банк Жилищного Финансирования (226 место). Ставка — 11-14.49%, выдается на срок до 20 лет.
  4. ТрансКапитал Банк (42 место). Ставка — 10.9-13%, выдается на срок до 25 лет.
  5. ДельтаКредит (46 место). Ставка — 11.5-13%, выдается на срок до 25 лет.
  6. Уралсиб (21 место). Ставка — 11.25-12.5%, выдается на срок до 30 лет.

Как видим — 5 банков из 6 это твердые середнячки, чьи названия, как минимум, прочно знакомы населению. В целом, условия у всех примерно одинаковые, с несущественной разницей.

Интересный момент: Сам Тинькофф банк не выдает ипотеку, он также является ипотечным брокером, сотрудничающим с 11 банками и Агенством ипотечного жилищного кредитрования. Обзор Тинькофф-ипотеки мы делали ранее.

Пошагово: что происходит при обращении за ипотекой

При переходе на сайт пользователю отображается:

  1. Поэтапная (из 6 шагов) схема заявки, которая заполняется прямо на сайте. Включает самую основную информацию: город и тип жилья, нужная сумма, текущая работа и зарплата, вкратце данные по другим кредитам и указание контактов для обратной связи.
  2. Описание программы (по сути все то же самое, что мы приводили выше).
  3. Пример расчета платежей. Удобный и простой калькулятор, в котором можно до подачи заявки примерно прикинуть все условия выплат.

Как заполнять форму

Подробнее стоит остановиться на заполнении заявки на ипотечный скоринг. Тут нужно указывать:

  • На первом этапе указывается город и тип жилья. Город, в котором вы планируете брать жилье (естественно, сервис работает пока только на территории РФ). Выбирается из списка доступных. Тип жилья тоже выбирается из выпадающего списка. Доступны все виды: первичная и вторичная жилая недвижимость, доли квартир или комнаты, земельные участки (пустые, с домом, с домом на стадии строительства), нежилая коммерческая недвижимость (готовая и на стадии строительства).

  • На втором этапе указываются полная стоимость нужного объекта и размер первоначального взноса (в % от полной суммы).

  • На третьем этапе нужно указать форму трудоустройства (владелец бизнеса, ИП, госслужащий, официально трудоустроенный, студент, пенсионер, безработный, или «другое») и стаж на текущей (или последней) работе (от «не работаю» до «более 12 месяцев»).

  • На четвертом этапе указываются дата рождения, текущий месячный доход, способ его подтверждения (несколько вариантов, от справки НДФЛ до «нет подтверждения»).

  • На пятом этапе указывается информация о других кредитах (погашенных или текущих), выбирается из списка.

  • На шестом этапе указывается контактная информация — ФИО, адрес электронной почты и телефон.

Требования к заявителю

Как таковых, требований к заявителю на сайте сервиса нет. Вы просто заполняте форму, а дальше каждый банк в автоматиеском режим просчитывает, интересны вы ему как ипотечный заемщик, или нет. В худшем случае вам просто сообщат, что пока ни один банк не готов вам выдать ипотеку — ведь именно в этом смысл теста «Дадут ли мне ипотеку?»

Базовые требования для выдачи ипотеки у всех банков похожи: заемщик должен соответствовать распространенным параметрам (возраст от 21 года, чистая кредитная история, стабильный официальный доход на уровне, позволяющем выплачивать ежемесячный платеж и оставлять сумму на проживание), чтобы гарантированно получить кредит.

В чем преимущества такого оформления по сравнению с обычной ипотекой в отдельно взятом банке

Если сравнивать такой вариант с «простым» оформлением кредита, можно выделить такие преимущества:

  1. У заемщика нет необходимости самостоятельно сравнивать предложения от разных банков. Это существенно сэкономит время: на поиски и сравнение всей нужной информации может уйти не один и не два часа.
  2. Экономия времени на самостоятельных переговорах с банком. Чтобы оформить кредит, заемщик может потратить не один день на походы в банк. Да и то не факт, что заявку одобрят. Через подобные сервисы все можно сделать дистанционно, причем обычно заявки, которые подаются таким способом, одобряются чаще.
  3. Все общение с банками до утверждения заявки берет на себя сервис — после оформления заявки вам остается только подождать результата. Дальнейшие действия понадобятся уже тогда, когда вы будете знать, что кредит вам выдадут.
  4. Заемщик может хотя бы примерно рассчитать размер ежемесячного платежа и длительность погашения кредита, отталкиваясь от собственных условий (цены покупки, первоначального взноса). Правда, похожие калькуляторы есть практически на каждом сайте, так что супер-преимуществом это не назовешь.
  5. Ни и очевидное: не надо никуда ходить, чтобы узнать, одобрят ли вам ипотеку в принципе!
Читайте так же:  Нужно ли данный судебный приказ передавать приставам

Как заработать на ипотеке

Для многих квартира в ипотеку является единственно возможным способом обзавестись отдельным собственным жильем, даже не смотря на то, что для каждого заемщика ипотека является фактически финансовой кабалой не на один год. Вместе с тем, находятся и такие люди, которые минусы ипотеки превращают в плюсы, то есть знают, как заработать на ипотеке.

Ведь это действительно возможно – получать и приумножать доход над расходами. В качестве примера можно привести одну женщину, которая оформила на себя аж 3 ипотеки, приобретя 3 квартиры в Подмосковье. Всего за полтора года ей удалось получить 3,8 млн. рублей чистой прибыли. Это, конечно, скорее, частный и очень редкий случай, однако и он доказывает то, что ипотека может стать довольно выгодной даже для человека со средним уровнем доходов, — своего рода бизнес ипотека.

Всего можно выделить три способа того, как превратить кабальную ипотеку в выгодное и доходное инвестирование:

  • покупка квартиры непосредственно у застройщика на этапе строительства с целью продажи или сдачи жилплощади в аренду после введения готового объекта в эксплуатацию;
  • покупка домов в коттеджных поселках за чертой города;
  • ипотека на коммерческую недвижимость с целью заработка на сдаче площадей в аренду.

Ипотека и капитализация доходов

Покупка квартир в новостроях на начальных этапах строительства есть ни что иное как инвестирование с возможностью получения прибыли после сдачи дома в эксплуатацию. Так, например, выше приведенный пример обогащения на ипотеке представлял собой покупку трех квартир и их продажу на порядок дороже после того, как дом был достроен, введен в эксплуатацию, а жилье существенно возросло в цене.

Стоимость полностью благоустроенного жилья нередко позволяет не только вернуть вложенные средства, но также окупить все расходы по ипотеке и получить прибыль. Это может стать неплохим вариантом того, как заработать на ипотеке, причем, довольно быстро и ощутимо. Стоит учитывать некоторые нюансы:

  • минимальную стоимость жилье имеет на стадии «котлована», то есть на самом начальной этапе строительства объекта;
  • связываться лучше с застройщиками, имеющими аккредитацию в банке, где планируется оформить ипотеку (это обеспечит более выгодные условия предоставления кредита, а также даст гарантии надежности самого застройщика);
  • продажа жилья должна осуществляться в течение одного-полутора лет, после этого периода кредит, вероятнее всего, «съест» часть прибыли;
  • наиболее ликвидные объекты – это 1-2-комнатные квартиры в районах с развитой инфраструктурой;
  • предпочтение стоит отдать точечным, а не комплексным застройкам, потому что наличие у застройщика большого количества готовых квартир резко снижает шансы инвестора реализовать свою жилплощадь по максимально цене;
  • стоит заранее ознакомиться с тем, как продать квартиру в ипотеке.

Бизнес ипотека может быть инвестированием также в загородную недвижимость. Здесь также есть ряд своих нюансов, ведь срок инвестирования, норма прибыльности, сумма расходов будут розниться от объекта к объекту. Однако неоспоримым фактом является то, что цена такой недвижимости постоянно растет, вне зависимости от этапа строительства или срока, прошедшего с момента сдачи дома в эксплуатацию. Даже если купленную в ипотеку загородную недвижимость быстро продать цели нет, она все равно станет отличным способом сохранения и приумножения капитала на перспективу.

Еще одним вариантом, открывающим возможности достаточно быстрой капитализации доходов, является ипотека на коммерческую недвижимость. Однако приобретаемый в кредит объект должен быть ликвидным и настолько востребованным, чтобы доходы от сдачи площадей в аренду превышали все расходы по кредиту. Стоит помнить о том, что стоимость коммерческих объектов, как правило, выше, а на начальном этапе нужно будет внести порядка 30-40, а то и все 50% стоимости, а также необходимо, чтобы договор ипотеки не запрещал использовать приобретаемые площади для сдачи их в аренду до погашения долга по кредиту, а также разрешал досрочное погашение долга или его части с целью уменьшения сумм ежемесячных платежей.

Очень интересные способы. Но в то же время и риск стоит учитывать. Тем более в сегодняшней ситуации. Хотя сейчас заброшенных строек почти не бывает, в крайнем случае долгострой лет на 5.

Если брать ипотеку по 12%, а сейчас их дают под такой процент молодым семьям, то конечно это выгодно, ведь все дорожает и жилье в том числе и лет через 10 ваша квартира будет стоит не меньше чем вы выплатите ипотеку за все эти годы

Случаи разные бывают. Квартира может и подешеветь через пять лет, тенденции имеют свойство изменяться. Считаю, что заработок на ипотеке невозможен по определению.

Брать коммерческую недвижимость в ипотеку действительно выгодно, если помещения в прибыльных, развитых районах и в стране нет кризиса, иначе сдавать будет сложно и наиболее интересные варианты окажутся наиболее дорогими. Нужно все тщательно просчитать.

Для профессионалов рынка недвижимости

Последние записи:

Присоединяйтесь к нам в Facebook

Подписка на блог по электронной почте

Ипотека: как не потерять клиента?

Родион Совдагаров, известный бизнес-тренер из Москвы, о том, как риелтор может помочь клиенту обойти острые вопросы ипотеки и в конечном итоге получить кредит с выгодой для обеих сторон.

Было время, когда ипотеки народ боялся, и справедливо боялся. Тогда мы общались на тему её новизны, сейчас ситуация в корне изменилась: из способов приобретения жилья ипотека осталась единственным доступным. Накопить на свое жилье в нынешней экономической ситуации невозможно. Кроме того, законодатель, пойдя на поводу у банковского лобби, задушил все остальные не ипотечные формы жилищного кредитования. Кооперативы на ладан дышат, из-за законодательных запретов жилищный лизинг развивается слабо, долевое строительство достаточно серьезно придавлено. На ипотеку теперь бессмысленно уговаривать – при всём несовершенстве это зачастую единственный способ купить жилье.

С вами — выгоднее

Поэтому риелтору неминуемо нужно уметь работать с ипотекой. Без этого умения клиентская база уменьшается до совершенно ничтожной.

Клиенту нужно абсолютно четко разъяснять, что ипотечный кредит он должен брать не через банк, а через агентство. Почему? Если клиент сначала обращается в банк, то сильно ограничивает свои возможности, как по времени подбора объекта, так и по выбору объекта, который он надеется приобрести: придется ориентироваться на требования банка к одобряемым квартирам. Нужно подбирать квартиру и кредит одновременно. Любое хорошее агентство недвижимости предоставляет сервис единовременного обращения в несколько банков, как правило, это основные банки региона. Бежать в банк, потом к риелтору – самоубийственный путь, вплоть до нанесения вреда своей кредитной истории.

Читайте так же:  Исковое заявление об освобождении имущества от ареста и об исключении из описи

При этом в нынешних условиях у банков сильно сократились лимиты на ипотеку. Сейчас не те «жирные» годы, когда ипотека выдавалась очень активно. Соответственно, возросла конкуренция среди заявителей. Здесь важно понимать следующий момент: банки любят выдавать ипотеку через партнерские каналы – застройщиков и риелторов. Причина проста: у кредитов, выданных по этим каналам, больше конверсия, нежели у прямых. Проще говоря, эти кредиты, будучи одобренными, чаще «забираются». Ведь часто бывает так, что человек кредит-то одобрил, а жилье купить не смог. И деньги в банке «зависают». Поэтому при прочих равных в первую очередь банки стараются ориентироваться на тех заявителей, которые пришли через застройщиков и риелторов. С их протекцией у клиента больше шансов получить кредит – это ему нужно разъяснить.

Вы не менеджер по продаже ипотеки

Следует учесть, что крайне важно не ассоциировать себя в глазах клиента с банком. Самая большая опасность, которая может преследовать риелтора, – если он будет восприниматься как менеджер по продаже ипотеки. Нужно сохранять свою фидуциарную позицию: риелтор – агент, представитель своего клиента, как во взаимодействии с оппонентами по сделке, также и во взаимоотношениях с банком, он всегда стоит на стороне своего клиента. У него, не дай Бог, нет никакой задачи «впарить» ему определенный кредит, привести в определенный банк.

Здесь нужно быть очень деликатным: всегда сохранять возможность предложить несколько программ, чтобы у клиента не возникло ощущение, что его, грубо говоря, пытаются продать какому-либо банку. Именно из-за этого в дальнейшем возникают конфликтные ситуации или подозрения со стороны клиента. Если риелтор получает от банка какое-либо вознаграждение, он обязательно должен клиента об этом известить. Не нужно пытаться ради трех копеек что-то выкружить. Совершенно нормально, если клиент осознанно выбирает определенный банк, и риелтор сообщает ему о том, что получает там вознаграждение. Чаще всего это не вызывает никаких проблем. Одним из способов оправдаться является: «Замечательно, за ипотечную поддержку вы нам ничего не платите, мы получим деньги со стороны банка».

Также важно грамотно проконсультировать клиента по ипотеке – люди у нас очень плохо в ней разбираются. Не нужно быть в иллюзии, что клиенты приходят, «в Интернете начитавшись», с этими безумными распечатками из Excel, где начинают сравнивать банки по ключевой ставке. Простой пример: если клиент начинает делать подобное, это уже показатель того, что он не понимает, что такое ипотека и как она работает.

Классические ошибки клиента

Выбор банк только по ключевой ставке

Ключевая ставка – лишь один из многих показателей, влияющих на то, на какую сумму, под какой процент и на какой срок одобрят кредит именно этому заёмщику.

Клиент берет кредит на более короткий срок, надеясь быстрее рассчитаться, и получает неподъемный ежемесячный платеж. Американцы в свое время вывели так называемое золотое кредитное правило: кредитная нагрузка не должна превышать 30% от общего суммарного дохода семьи. Это правило нарушается сплошь и рядом, но хотя бы в 50% нужно уложиться. Если нагрузка выше, то есть грустная статистика, вплоть до развала семьи: невозможно жить спокойно 5-7 лет, отдавая 70% своих доходов банку. Это просто нереально. Поэтому очень аккуратно нужно рассмотреть соотношение размера платежа и длины кредита.

Бездумная и ускоренная выплата кредита

Вообще гасить кредит досрочно – правильное дело, но размеры платежа нужно очень четко рассчитывать. Если платеж меньше определенной суммы или доли, то он попросту растворяется и никак не влияет на дальнейший кредит. Размер досрочных погашений нужно рассчитывать, исходя из двух вещей: они должны либо уменьшить ежемесячный платеж, либо сократить срок кредитования. Если платеж не получается уменьшить, а только сократить срок, предположим, на месяц через 10 лет, то тут нужно хорошо подумать и задать себе вопрос: «Что я могу купить на эти деньги сейчас и что через 10 лет? Так ли мне это нужно?».

Неаккуратное погашение ипотеки

Выплаты по ипотеке нельзя задерживать или приносить для её получения поддельные справки – это всегда выплывет. Никто не заберет квартиру, конечно, но будет испорчена кредитная история клиента. А значит, человек не сможет перекредитоваться, улучшить жилищные условия в дальнейшем.

За 10-15 лет условия ипотечного кредитования точно станут выгоднее. Если испорчена кредитная история, человек, по сути, становится крепостным своего банка и будет платить, сколько скажут и как договорились.

Многие бездумно экономят на страховке, например, скрывая хронические заболевания. Но ведь если возникнет госпитализация, то, скорее всего, именно из хронических заболеваний. И получится, что при экономии всего 1/10 от суммы страховки она стала абсолютно бесполезной: не спасет в той ситуации, когда реально будет нужна.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Голландцы очень хорошо подметили, что ипотека – это первый шаг к бездомности. Поэтому цель риелтора – помочь грамотно клиенту взвесить все риски, оценить свои возможности и не бросаться в пропасть.

Источники


  1. Брэбан, Г. Французское административное право; М.: Прогресс, 2012. — 488 c.

  2. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября 2013 г.): моногр. . — М.: Статут, 2014. — 643 c.

  3. Дмитриев, О. В. Экономическая преступность и противодействие ей в условиях рыночной системы хозяйствования / О.В. Дмитриев. — М.: ЮРИСТЪ, 2005. — 400 c.
  4. Шнитенков, А. В. Глава 23 УК РФ. Преступления против интересов службы в коммерческих и иных организациях. Постатейный комментарий. Судебная практика: моногр. / А.В. Шнитенков. — М.: Юстицинформ, 2018. — 917 c.
  5. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». — М.: Проспект, 2013. — 156 c.
Реальный способ заработать на ипотеке. конкретный пример
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here