Состав и роль органов правления товарищества собственников жилья

Экспертное мнение на тему: "Состав и роль органов правления товарищества собственников жилья" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Председатель правления как орган управления товарищества собственников жилья (Поваров Ю.С.)

Дата размещения статьи: 14.11.2017

Непреложным компонентом (функцией) всякой организованной системы, в том числе социальной (в нашем случае — товарищества собственников жилья как организации корпоративного типа, особой разновидности товарищества собственников недвижимости), обеспечивающим ее стабильность и целенаправленное развитие, является управление. «Управление, — справедливо указывает С.Д. Могилевский, — тождественно упорядочивающему воздействию (приведению в порядок); такая его характеристика цементирует понятие управления в. универсальном варианте, годном для любых управляемых систем. Там, где есть управление, всегда имеются в виду организация и осуществление целенаправленного воздействия, приведение системы в соответствие с присущими ей закономерностями развития» .
———————————
Могилевский С.Д. Органы управления хозяйственными обществами. Правовой аспект: Монография. М.: Дело, 2001. С. 143.

Срок, на который избирается председатель правления, должен устанавливаться уставом (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ), но поскольку председатель правления априори входит в его состав, единственно логичным является подход, при котором анализируемый временной интервал не превышает двух лет (максимальный срок полномочий правления) . Гипотетически не элиминируется ситуация, когда срок полномочий председателя правления будет меньше срока полномочий правления (посредством этого, в частности, может быть обеспечена ротация руководителей организации), хотя вряд ли данный вариант окажется востребованным на практике.
———————————
Из этого однозначно исходят многие авторы. См., напр.: Крюкова Е.С. Товарищества собственников жилья // Цивилист. 2012. N 2. С. 58; Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 623.

Литература

1. Жилищное право: Учебно-практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2007. 445 с.
2. Крюкова Е.С. Товарищества собственников жилья / Е.С. Крюкова // Цивилист. 2012. N 2. С. 55 — 60.
3. Могилевский С.Д. Органы управления хозяйственными обществами. Правовой аспект: Монография / С.Д. Могилевский. М.: Дело, 2001. 360 с.
4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. 749 с.
5. Титов А.А. Жилищное право Российской Федерации / А.А. Титов. М.: Юрайт-Издат, 2007. 452 с.
6. Шахова Е.С. Товарищество собственников жилья: требуется ли повышение эффективности как способа управления многоквартирным домом? / Е.С. Шахова // Журнал российского права. 2016. N 5. С. 55 — 64.

ПРАВЛЕНИЕ ТСЖ

Органами управления товарищества собственников жилья (ТСЖ) являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание членов является высшим органом управления, правление подотчетно общему собранию и выбирается из его членов. Из состава правления ТСЖ избирается председатель правления, являющийся высшим должностным лицом товарищества.

Кроме того, для осуществления ревизии финансовой деятельности товарищества избирается ревизор (или ревизионная комиссия).

В уставе ТСЖ должна быть четко определена компетенция правления и ее отличие от компетенции общего собрания.

Согласно п. 1 статьи 147 Жилищного кодекса (ЖК) правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Таким образом, через каждые два года необходимо осуществлять перевыборы правления ТСЖ. Однако ЖК ничего не говорит о том, что запрещено становится членом правления лицам, уже избиравшихся в него ранее.

Правление возглавляется председателем правления ТСЖ.

Устав ТСЖ должен четко определять сроки и периодичность созыва заседаний правления. Наиболее целесообразным, по нашему мнению, будет проведение заседаний раз в месяц. В ходе заседания ведутся протоколы, которые должны храниться в архиве ТСЖ отдельно от протоколов общих собраний. Кворум, установленный для заседаний правления, имеется при наличии большинства его членов.

Председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления ТСЖ избирается из членов правления на срок, установленный уставом. По аналогии со сроком полномочий правления можно предположить, что срок действия полномочий председателя составляет 2 года.

Согласно п. 2 статьи 149 ЖК председатель правления ТСЖ:

  • действует без доверенности от имени ТСЖ;
  • подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом не требуют обязательного одобрения правлением ТСЖ или общим собранием его членов;
  • разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Деятельность председателя правления так же, как и других членов правлении, оплачивается.

Кроме правления ТСЖ, на общем собрании членов ТСЖ должен быть избран ревизор или ревизионная комиссия. При этом избрание ревизионной комиссии уместно, когда количество членов ТСЖ превышает 50 – 60 человек, если число членов меньше, достаточно будет ревизора.

Согласно статье 150 ЖК ревизор или ревизионная комиссия так же, как и правление, избирается на срок, не превышающий 2 лет.

В состав ревизионной комиссии ТСЖ не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизор или ревизионная комиссия наделяется следующими полномочиями:

  • проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
  • представляет общему собранию членов ТСЖ заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
  • отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ о своей деятельности.

Роль правления ТСЖ и порядок выборов и обязанности его членов

Деятельность правления в ТСЖ регламентирована ст.147 ЖК РФ. Функции руководства и отличие их от правомочия общего собрания жильцов определяются Уставом общества.

Главной функций управляющего органа, согласно ст.148 ЖК РФ, признается регулирование деятельности товарищества. Но какие именно обязанности осуществляют члены правления товарищества?

Состав и длительность полномочий

Правление выбирается собранием жильцов из числа собственников.

Если одним из владельцев выступает лицо юридическое, его законный представитель по доверенности может выбираться в состав руководства.

Избранными считаются кандидаты, получившие наибольшее количество голосов.

Сколько человек должно быть в составе?

Точное число определяется решением общего собрания исходя из целесообразности.

Читайте так же:  Образец договора об отчуждении исключительного права

Но вместе с тем назначаться может не меньше трех человек. Обусловлено требование потребностью выбора председателя и следованием норме о правомочности проводимых заседаний (кворум).

Товарищество определяет необходимое число участников правления, руководствуясь задачами и целями, прописанными в Уставе ТСЖ. Допускается включить в состав пять, семь и больше человек.

При необходимости собственники могут принять решение расширить состав правления.

Как часто можно переизбирать?

По ч.2 ст.147 ЖК РФ правление назначается на период не больше двух лет.

С периодичностью в два года руководство переизбирается.

Решение о назначении нового состава принимает собрание собственников.

Не запрещается повторный выбор ранее выбранных лиц. Фактически получается, что состав может долгое время оставаться неизменным .

Но общее собрание по вопросу переизбрания руководства товарищества надлежит проводить каждые два года. Если по итогам голосования большинство выскажется за действующий состав, то он остается исполнять свои обязанности до очередного переизбрания.


Выход из правления возможен также по желанию самого собственника недвижимости. Членство автоматически прекращается с прекращением права собственности в многоквартирном доме.

Практика деятельности ТСН

Правление ТСЖ осуществляет полный контроль деятельности товарищества.

Соответственно, должны быть четко установлены обязанности членов правления.

Все функции прописываются в Уставе.

Что касается ответственности, то она регламентирована законодательными нормами. А вот зарплата выплачивается не всегда.

Обязанности

Подробный перечень обязанностей правления ТСЖ прописан в ст.148 ЖК РФ. Это:

  • обеспечение соблюдения товариществом Устава и положений закона;
  • контроль над своевременной оплатой жильцами предоставленных услуг;
  • оформление годовых смет и финансовых отчетов;
  • распоряжение домовым имуществом и подписание соглашений с поставщиками и обслуживающими организациями;
  • наем хозперсонала для МКД;
  • ведение реестра участников товарищества, бухгалтерского и налогового учета;
  • созыв собрания собственников;
  • исполнение других обязанностей, определенных Уставом.

Ответственность

В ЖК РФ ответственность руководства товарищества четко не определена.

Но поскольку объединение является юридическим лицом, то применяются нормы гражданского, административного и уголовного права.

Члены правления несут ответственность как граждане, входящие в исполнительный орган юрлица. Они обязаны обеспечивать исполнение обязательств перед иными субъектами и принимаемых решений.

Перед жильцами правление несет гражданско-правовую ответственность. В частности ответственность наступает при неисполнении прямых обязанностей или причинение вреда/ущерба ненадлежащим исполнением.

Административная ответственность по ст.7.22-2.23.3 гл.7 КоАП РФ возникает при нарушении законодательных норм. Уголовная ответственность применяется к конкретным гражданам – за растрату (ст.160 УК РФ), за мошенничество (ст.159 УК РФ), за превышение полномочий (ст.201 УК РФ).

При возникновении проблем, касающихся ответственности руководства ТСЖ, решить проблемы можно:

  • подачей претензии председателю ТСЖ;
  • написанием жалобы в Жилинспекцию, Роспотребнадзор, органы прокуратуры;
  • заявлением иска в судебные инстанции.

Читайте по ссылке подробное описание всех возможных вариантов жалобы на ТСН.

Вознаграждение

Решение о вознаграждении руководства ТСЖ принимается собранием собственников.

Устанавливается сумма выплат и их периодичность.

Итоговое решение фиксируется протоколом.

Траты на выплаты закладываются в годовую смету доходов и расходов.

Выплачиваемые суммы больше похожи на благодарность за работу, поскольку выплата не соответствует признакам зарплаты (ст.129 ТК РФ).

Она не зависит от квалификации или вида работы. В ч.3.1 ст.147 ЖК РФ сказано, что член правления ТСЖ не вправе одновременно руководить товариществом и трудиться по трудовому договору.

Как выбрать?

Порядок выдвижения кандидатов и назначения членов правления Жилищным кодексом не регламентирован. Это относится к компетенции общего собрания.

Стандартная схема выглядит так:

  • Созывается общее собрание членов ТСЖ.
  • На повестку дня выносится вопрос о переизбрании руководящего состава.
  • Выдвигаются кандидатуры (предлагаются самими жильцами).
  • Проводится обсуждение каждого кандидата на предмет его соответствия должности.
  • Осуществляется голосование.
  • Подводятся итоги.
  • Решение фиксируется в протоколе.
  • Назначать правление следует сразу же после создания ТСЖ.

    В противном случае по любому вопросу придется собирать общее собрание жильцов и проводить голосование.

    Сложение полномочий

    Порядок досрочного прекращения полномочий членов правления не регламентирован ЖК РФ, поскольку это функция является прерогативой общего собрания собственников.

    Причинами досрочного ухода могут становиться:

    • увольнение по решению собственников;
    • добровольный отказ от исполнения обязанностей.

    Общее собрание имеет право в любое время прекратить деятельность как одного члена, так и всего состава управляющего органа.

    Причины могут быть различны – от неисполнения обязанностей до недовольства качеством исполнения.

    Кроме того и сам исполняющий обязанности гражданин вправе досрочно сложить полномочия, уведомив об этом ТСЖ. В этом случае причина значения не имеет, поскольку деятельность осуществляется на добровольных началах.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    При досрочном выбытии члена исполнительного органа или низложении всего состава созывается общее собрание и выбираются новые кандидаты.

    Если переизбирается один человек, то срок его полномочий длится до окончания периода работы существующего правления. Когда полностью меняется состав, то назначается руководство на полный срок.

    Полезное видео

    Предлагаем посмотреть полезное видео по теме статьи:
    Закон определяет деятельность членов правления товарищества МКД только в общих чертах. Подробное изложение обязанностей исполнительного органа ТСЖ надлежит отобразить в Уставе.

    Статья 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья

    Новая редакция Ст. 149 ЖК РФ

    1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

    2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

    [3]

    Комментарий к Статье 149 ЖК РФ

    1. Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, избираемым правлением из числа своих членов на срок, который определяется уставом товарищества (см. ч. 3 ст. 147, ч. 1 ст. 149 Кодекса). Как уже отмечалось, избрание председателя правления товарищества собственников жилья правлением не вполне согласуется с природой единоличного исполнительного органа, который, с одной стороны, должен обладать достаточной независимостью от коллегиального исполнительного органа, а с другой — быть полностью подконтрольным высшему органу управления.

    Опыт многих существующих товариществ собственников жилья показывает, что нередко председатель правления пренебрегает интересами товарищества и его членов, допускает финансовые злоупотребления, пытается влиять на принятие общим собранием решений, противопоставляет себя товариществу, навязывает членам товарищества свою волю и т.п. Безусловно, в подобных случаях такого председателя необходимо заменить, но на практике не всегда удается добиться соответствующего решения правления.

    Читайте так же:  Требования к подготовке технического плана

    Поэтому после введения в действие Кодекса имеет смысл использовать юридическую возможность избрания (и переизбрания) председателя правления товарищества на общем собрании членов товарищества. Такая возможность существует, так как в соответствии с ч. 4 ст. 145 Кодекса общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества. Если председатель правления совершает действия, не устраивающие членов товарищества, то можно инициировать внеочередное общее собрание и избрать нового председателя.

    Отметим, что использование в ч. 1 ст. 149 термина «должностные лица» не вполне корректно, так как речь идет не о государственной или муниципальной организации. Следует полагать, что здесь имеются в виду главный бухгалтер и другие лица, которые занимают в товариществе должности на основании трудовых договоров. Исполнение указаний председателя правления следует рассматривать как юридическую обязанность указанных лиц.

    Ни при каких обстоятельствах председатель правления не вправе давать обязательные к исполнению указания председателю и членам ревизионной комиссии (ревизору) товарищества, так как орган, осуществляющий внутренний аудит, подотчетен только общему собранию членов товарищества.

    2. Круг правомочий председателя правления товарищества собственников жилья, перечисленных в ч. 2 ст. 149 Кодекса, является характерным для компетенции единоличного исполнительного органа любого юридического лица. Указанные правомочия целесообразно конкретизировать в уставе товарищества.

    Другой комментарий к Ст. 149 Жилищного кодекса Российской Федерации

    1. Статья 149 определяет правовое положение председателя правления товарищества собственников жилья.

    Председатель правления возглавляет орган управления товарищества, организует его работу.

    2. Председатель правления, согласно комментируемой статье, является организатором текущей деятельности товарищества: обеспечивает выполнение решений правления, дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

    Председатель правления вправе подписывать платежные документы; совершать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления. Осуществляя хозяйственную деятельность, председатель разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание дома, а также положение об оплате их труда.

    Председатель правления действует в интересах товарищества добросовестно и разумно. Обратимся к ст. 53 ГК РФ, согласно которой лицо, в силу закона или учредительного документа юридического лица, выступающее от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Председатель правления товарищества согласно ч. 2 комментируемой статьи «действует без доверенности от имени товарищества».

    3. Председатель правления ТСЖ избирается на срок, определенный уставом товарищества, но не более чем на 2 года. Дело в том, что его избирает (из своего состава) правление товарищества, а срок его полномочий не может превышать 2 лет (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ).

    Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

    1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

    2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

    Комментарий к Ст. 149 ЖК РФ

    1. На основании комментируемой статьи (ч. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.

    2. Комментируемая статья наделяет председателя правления товарищества специальными правами. В частности, согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества.

    3. На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.

    Категория «добросовестность и разумность действий» имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность в действиях председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.

    4. На председателя правления товарищества комментируемой статьей возложены административные функции.

    В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает должностным лицам товарищества указания и распоряжения, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.

    5. Согласно ч. 2 комментируемой статьи председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.

    6. Достаточно очевидно, что товариществом своим работникам должно выплачиваться вознаграждение за труд в зависимости от их квалификации, сложности, количества, качества и условий выполняемой ими работы. Комментируемая статья относит к функциональным обязанностям председателя правления товарищества разработку положения об оплате труда работников товарищества — локального акта товарищества, определяющего вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат. Данный акт подлежит утверждению общим собранием членов товарищества, в соответствии с его положениями определяются условия оплаты труда конкретного работника товарищества (в том числе размер должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты). Согласно ст. 57 ТК РФ данные условия являются существенными условиями трудового договора и, соответственно, должны быть отражены в трудовом договоре, заключаемом товариществом с каждым работником.

    Читайте так же:  Порядок увольнения совместителя в связи с приемом на основное рабочее место нового работника

    7. Необходимо отметить, что данный в комментируемой статье перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность его расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных комментируемой статьей, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении. Исключение составляют только полномочия по утверждению внутренних документов товарищества, если это дополнительно к предусмотренным ЖК РФ случаям предусмотрено в уставе товарищества либо отражено в решении общего собрания членов товарищества.

    Состав и роль органов правления товарищества собственников жилья

    Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация; форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения… … Финансовый словарь

    ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ — по определению ФЗ О товариществах собственников жилья от 24 мая 1996 г. некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения,… … Юридический словарь

    Товарищество собственников жилья — (англ. partnership of housing owners) в РФ некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях … Энциклопедия права

    Товарищество собственников жилья — организационно правовя форма в современной России решения вопросов местного значения собственниками жилья в рамках осуществления местного самоуправления. Политическая наука: Словарь справочник. сост. проф пол наук Санжаревский И.И.. 2010 … Политология. Словарь.

    Товарищество Собственников Жилья — некоммерческая организация, образуемая собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

    ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения… … Юридическая энциклопедия

    Товарищество собственников жилья — Согласно ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения… … Жилищная энциклопедия

    Товарищество собственников жилья — Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией,… … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

    ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ — в соответствии со ст. 20 Закона от 8 января 1998 г. О совместном домовладении товариществом собственников признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования… … Юридический словарь современного гражданского права

    Товарищество собственников жилья — 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи… … Официальная терминология

    Председатель правления товарищества собственников жилья

    Председатель правления товарищества собственников жилья (Председатель правления ТСЖ) – лицо, обеспечивающее выполнение решений правления товарищества собственников жилья (ТСЖ). Деятельность председателя ТСЖ полностью регулируется уставом товарищества собственников жилья и Жилищным кодексом РФ.

    Председатель правления ТСЖ избирается из числа членов правления ТСЖ на заседании правления ТСЖ или на общем собрании членов ТСЖ на срок не более двух лет. После избрания Председателя правления ТСЖ с ним заключается трудовой договор, в котором в том числе прописывается его дисциплинарная и материальная ответственность в случае причинения ущерба ТСЖ. При смене председателя правления ТСЖ необходимо уведомить об этом регистрирующий орган (налоговую инспекцию), так как ТСЖ является юридическим лицом и требуется внесение изменений в ЕГРЮЛ.

    Председатель правления ТСЖ должен являться собственником помещения в многоквартирном доме. Основными функциями председателя правления ТСЖ являются:

    • контроль всех работ по дому;
    • поддержание постоянной обратной связи с членами ТСЖ;
    • работа с администрацией города, поставщиками услуг и подрядчиками.

    Председатель правления ТСЖ обладает правом подписывать документы и совершать сделки без доверенности, в тех рамках, на которые его уполномочивает устав ТСЖ. Такими документами, как правило, являются договора с коммунальными службами и организациями, которые оказывают услуги по ремонту и поддержанию состояния многоквартирного дома. В деятельность председателя правления ТСЖ входит также урегулирование отношений с тепло-, водо-, энергоснабжающими компаниями, государственными органами, а также частными лицами. Но в тоже время председатель правления ТСЖ не вправе единолично решать вопрос о продаже имущества ТСЖ, передавать контрольные функции управляющей компании или управляющему.

    Председатель правления ТСЖ руководит деятельностью должностных лиц товарищества собственников жилья, указания председателя правления ТСЖ являются обязательными для исполнения всеми должностными лицами ТСЖ. Штатными сотрудниками ТСЖ могут быть секретари, бухгалтера, сантехники, дворники, диспетчера, электрики и прочие сотрудники, чья деятельность необходима для функционирования товарищества собственников жилья и нормального функционирования коммунального хозяйства многоквартирного дома. Штат сотрудников определяется либо правлением ТСЖ, либо общим собранием членов ТСЖ, в зависимости от того, как это регламентируется в уставе ТСЖ. Состав и численность сотрудников обычно зависит от финансовых возможностей членов ТСЖ и капитального состояния здания. Не редки случаи, когда заключаются временные трудовые договора на выполнение конкретных работ по дому, и нет необходимости держать в штате электриков, сантехников и т.п.

    Председатель правления ТСЖ обладает правом созыва заседания правления ТСЖ в сроки, оговоренные уставом ТСЖ, и сам проводит это заседание. Все претензии и жалобы к деятельности Председателя правления ТСЖ рассматриваются на общем собрании членов ТСЖ. В случае нарушения санитарно-эпидемиологических требований, нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений председатель правления может быть привлечен к административной ответственности. Председатель правления ТСЖ вправе также инициировать изменение правил внутреннего распорядка, касающиеся работников ТСЖ и оплату их труда, но окончательные решения по данному вопросу принимаются на общем собрании членов ТСЖ. При убытии в отпуск, отсутствии в связи с болезнью или по иным причинам, обязанности председателя правления ТСЖ исполняет заместитель председателя правления ТСЖ.

    Читайте так же:  Как составить предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему ребенку. образец док

    Председатель правления ТСЖ должен обладать рядом деловых и личных качеств, которые позволят ему эффективно взаимодействовать с чиновниками различного уровня, с многочисленными собственниками и членами ТСЖ. Председатель правления ТСЖ должен быть в курсе последних изменений в жилищном законодательстве, владеть знаниями юридической и экономической теории, основ бухгалтерского и статистического учета. Возможны случаи, когда среди членов ТСЖ нет подходящей кандидатуры на должность председателя правления ТСЖ. В этом случае функции Председателя правления ТСЖ передаются стороннему лицу — управляющему домом, который не обязан быть собственником помещения в многоквартирном доме. Заключается дополнительный договор между ТСЖ и нанимаемым управляющим. Председатель правления ТСЖ в данном случае носит лишь номинальную роль и его полномочия сводятся к созыву общего собрания членов товарищества, собранию правления ТСЖ.

    Органы управления товарищества собственников жилья

    Первый Столичный Юридический Центр

    Телефон: (495) 776-13-39, (985) 776 13 39

    ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

    Товарищество собственников жилья (ТСЖ) приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, формирующие и выражающие волю ТСЖ, действующие в соответствии с законами, иными правовыми актами и уставом, — п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса РФ. Под органом управления юридического лица следует понимать лицо или совокупность лиц, уполномоченных учредительными документами осуществлять управление деятельностью юридического лица. Органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений, а являются лишь его частью.

    В соответствии с положениями ст. 144 Жилищного кодекса РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Оба эти органа являются коллегиальными. Единоличным органом управления ТСЖ является председатель правления, тем не менее о нем ничего не сказано в ст. 144 ЖК РФ.

    В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

    Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции правления ТСЖ, не может быть реализована его общим собранием.

    Полномочия, которыми согласно ст. 44 ЖК РФ наделено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и полномочия общего собрания членов ТСЖ, установленные ст. 137, 145 ЖК РФ, во многом дублируют друг друга.

    Помимо этого, общее собрание членов товарищества собственников жилья осуществляет избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, а также устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества. Обязательные платежи устанавливаются на оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в частности, вступительный, оплачивающийся при приеме в ТСЖ, а кроме того, в процессе деятельности ТСЖ может возникнуть необходимость установления иных взносов (например, на оборудование автостоянки, детской площадки и пр.). Данный вопрос решается простым большинством голосов членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

    Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования также в компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Резервный фонд по общему правилу предназначен для использования в каких-то нештатных ситуациях, например для погашения задолженности за коммунальные платежи. Фонд на восстановление и ремонт общего имущества в доме предполагает четкое целевое назначение. Вопрос об образовании специальных фондов решается простым большинством голосов явившихся на собрание членов ТСЖ.

    Общее собрание членов товарищества собственников жилья принимает решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов. Согласно п. 6 ст. 135 ЖК РФ члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества, а само ТСЖ отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Данное решение принимается квалифицированным большинством голосов членов ТСЖ, а именно не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ, а также определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

    — обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме

    [2]

    — строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме

    — сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

    Согласно п. 3 ст. 152 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

    Общее собрание членов товарищества собственников жилья осуществляет утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана. Для утверждения этих документов требуется простое большинство голосов лиц, присутствующих на собрании. Помимо этого, в компетенции общего собрания рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества. Подобные жалобы могут быть поданы любым членом ТСЖ, а также и любым собственником помещений в доме или даже лицом, являющимся не собственником, а арендатором или нанимателем помещения в данном многоквартирном доме. Для принятия решения по жалобе необходимо простое большинство голосов членов ТСЖ, присутствующих на общем собрании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в таком собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

    Общее собрание ТСЖ принимает и изменяет по представлению председателя правления товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда. С работниками, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, должны быть заключены трудовые договоры. Правила внутреннего распорядка и положения об оплате труда работников разрабатываются непосредственно председателем ТСЖ. Их утверждение происходит простым большинством голосов членов ТСЖ, явившихся на собрание. Общее собрание ТСЖ определяет размер вознаграждения членов правления товарищества. Уместно установить ежемесячную выплату вознаграждения (для того, чтобы у членов правления ТСЖ была заинтересованность в работе). Размер вознаграждения членов правления определяется простым большинством голосов. Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания ТСЖ, не носит исчерпывающий характер, поэтому он может быть дополнен иными вопросами, предусмотренными ЖК РФ или иными федеральными законами.

    Читайте так же:  Сколько стоит раздел имущества после развода

    Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных также может быть отнесено решение иных вопросов, следовательно, данный перечень вопросов является открытым.

    В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе определять необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений. Между тем ч. 2 и 4 ст. 158 ЖК РФ установлено следующее: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещении, то такой размер устанавливается органом местного самоуправления. В связи с этим необходимо внести в ЖК РФ изменения, наделив правом решения вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом, его ремонтом, а также определением размера платы за содержание и ремонт, включая капитальный, общего имущества многоквартирного дома, исключительно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ должно иметь право лишь реализовывать принятые собственниками решения.

    Общие собрания товарищества проводятся ежегодно, сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются уставом ТСЖ, в соответствии со ст. 146 ЖК РФ. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). В уставе ТСЖ могут быть предусмотрены дополнительные способы уведомления о проведении общего собрания, например помещение информации о созыве общего собрания в доступных публичных местах. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

    [1]

    Жилищный кодекс РФ не содержит сведений о том, какое лицо может выступить инициатором собрания, кроме правления товарищества — п. 8 ст. 148 ЖК РФ, данный пробел может быть устранен соответствующими положениями устава ТСЖ. Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более половины членов товарищества или их представителей. Вне зависимости от того, кто выступил инициатором созыва общего собрания, ведет собрание председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия собрание ведет один из членов правления товарищества. Однако данная норма на практике создает проблемы, поэтому желательно, чтобы общее собрание вел выбранный на нем член товарищества. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

    Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию его членов. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

    Решение о составе правления принимается большинством голосов всех присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума собрания. Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества. Правление ТСЖ руководит текущей деятельностью товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

    Принятие решений правлением товарищества в объеме предоставленных полномочий осуществляется на заседаниях правления. Заседание правления признается правомочным, если в нем принимают участие большинство членов правления. Необходимо положения о порядке принятия решения на заседании правления товарищества вносить в устав ТСЖ. Как правило, на заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления. Решения правления товарищества оформляются протоколом и хранятся в правлении ТСЖ бессрочно. Протоколы заседаний правления подписываются председателем и секретарем правления товарищества ведутся сплошной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

    В обязанности правления товарищества собственников жилья входит в соответствии со ст. 148 ЖК РФ выполнение различных функций.

    В первую очередь, поскольку правление осуществляет текущее руководство деятельностью ТСЖ, оно должно отслеживать соблюдение товариществом законодательства и требований устава. Немаловажной обязанностью правления выступает контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов. При этом правление ТСЖ должно на практике обеспечивать регулярность этих поступлений, поскольку предполагается, что они — один из основных источников формирования имущества ТСЖ. На правление возлагается составление смет доходов и расходов ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, а также предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения. Одной из главных обязанностей правления выступает управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им. В обязанности правления отнесен наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их. Далее, на правление ТСЖ возлагается такая обязанность, как созыв и проведение общего собрания членов товарищества, и иные обязанности, вытекающие из устава ТСЖ, например, те, которые указаны в ст. 138 ЖК РФ.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Итак, органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Оба эти органа являются коллегиальными. В ЖК РФ раскрыты вопросы создания данных органов управления, их компетенция. Единоличным органом управления ТСЖ является председатель правления, тем не менее о нем ничего не сказано в ст. 144 ЖК РФ.

    Источники


    1. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.

    2. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.

    3. Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.
    4. Ларин, А.М. Я — следователь; М.: Юридическая литература, 2011. — 192 c.
    5. Наумов, С.Г. Доверенность: часто задаваемые вопросы, образцы документов; М.: Юрайт, 2011. — 169 c.
    Состав и роль органов правления товарищества собственников жилья
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here