Способы расчетов при купле-продаже земельного участка аккредитив

Экспертное мнение на тему: "Способы расчетов при купле-продаже земельного участка аккредитив" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Сделки с недвижимостью через аккредитив в Сбербанке

Кандидат экономических наук, эксперт сайта.

В стремлении исключить возможные риски при дорогостоящих покупках, покупатели и продавцы все чаще обращаются в Сберегательный банк с просьбой выступить гарантом сделки и взять на себя юридическую ответственность за чистоту купли-продажи недвижимого имущества. На помощь в этом случае приходит аккредитив.

Что такое аккредитив

Не вдаваясь в сложные финансовые формулировки, дадим простое, понятное объяснение термину «аккредитив». Аккредитив – это финансовый инструмент, дающий 100% гарантию продавцу в получении денег за проданный товар. При открытии аккредитива покупатель переводит в банк всю сумму за имущество, выставленное на продажу. Деньги там хранятся до тех пор, пока товар не перейдет в собственность покупателя.

Виды аккредитивов

В финансовой сфере большое количество видов аккредитивов. Их можно открыть под любой вид сделки. Для своих клиентов при покупке квартиры, дома, земельного участка и т.д. Сбербанк предлагает следующие виды аккредитива:

  • Безакцептный – перечисление денег на лицевой счет продавца проводится без покупателя. В соответствии с договором, в банк обращается только продавец;
  • Безотзывной – перечисление денег любой стороне сделки возможно только с согласия банка, покупателя и продавца. В одностороннем порядке закрыть аккредитив не получится (например, покупатель нашел более выгодный вариант покупки и хочет расторгнуть сделку);
  • Отзывной – деньги с аккредитивного счета возвращаются покупателю без согласия продавца при наступлении форс-мажорных обстоятельств, указанных в договоре;
  • Покрытый – в банк покупателем переводится оговоренная в договоре сумма, которая хранится там до выполнения условий сделки.

Отметим, что Сбербанк практикует выдачу безотзывных покрытых аккредитивов.

Достоинства и недостатки

Аккредитив для физических лиц в Сбербанке имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон проводящейся купли-продажи недвижимости.

При покупке

Планируя покупку, необходимо исключить любые риски, чему способствует аккредитив. Покупатель в этом случае имеет следующие плюсы:

  • Защищается от любых видов мошенничества, а также возникновения не перечисленных в форс-мажоре обстоятельств: появление третьих лиц, претендующих на владение имуществом, начало судебного разбирательства по взысканию различного вида задолженности продавца и т.д. – деньги банком будут возвращены их владельцу;
  • Освобождается от необходимости обналичивания денег: получить, пересчитать и хранить до завершения сделки крупную сумму денег;
  • Имеет гарантию, что при срыве регистрации в Росреестре в оговоренные договором купли-продажи сроки, положенная на аккредитив сумма автоматически переведется Сбербанком на лицевой счет Покупателя;
  • Низкий, при этом более выгодный, тариф на хранение денег в безналичной форме в банке в качестве гарантии оплаты сделки.

Есть у метода и отрицательные стороны:

  • Несмотря на то, что банк в открытой оферте пишет о 10 минутах на открытие аккредитива, придется оформлять большое количество бумаг;
  • Данная сделка помимо воли участвующих в ней сторон станет известна налоговой инспекции, при этом по фактической цене (при использовании банковской ячейки реальную цену предмета купли-продажи можно занизить). У налоговиков могут возникнуть вопросы об источниках происхождения больших денежных сумм, если они не согласуются с ранее поданными декларациями. В таком случае придется давать письменное объяснение.

При продаже

Сделка с недвижимостью через аккредитив Сбербанка выгодна и продавцу:

  • Отпадает необходимость пересчета денежных сумм и проверки купюр на подлинность;
  • Он так же, как и покупатель, полностью защищен от мошеннических действий и рисков возникновения непредвиденных ситуаций – стороны получают причитающиеся им по договору только при выполнении всех его условий.

Недостаток один, но существенный: банк в обязательном порядке обязан сообщить налоговым органам об открытии аккредитива. Если имущество продавалось по цене более 1,0 млн. рублей, а владение не превышало 3 лет, придется заплатить НДФЛ – скрыть реальный доход от реализации не получится.

Есть у аккредитива банка еще несколько недостатков:

  • Аккредитив Сбербанка при покупке недвижимости не открывается на небольшие суммы;
  • Высокий тариф на открытие и обслуживание аккредитива юридическими лицами;
  • Участие в сделке нерезидентов России (продавец или покупатель проживает за пределами страны) ведет к существенному повышению стоимости аккредитива;
  • Необходимость оформления большого количества бумаг.

Тарифы и условия по аккредитиву для физических лиц

Открытие аккредитива гарантирует прозрачность сделки. Поэтому отказ одной из сторон от посреднических услуг банка означает одно: планировалась афера. Обратиться в Сбербанк за помощью в проведении сделки могут как юридические лица, так и физические. При этом:

  • Частное лицо не должно заниматься предпринимательской деятельностью (если оформлено ИП, обращение в банк производится от имени юридического лица);
  • Оба участника сделки должны иметь лицевые счета в Сберегательном банке;
  • До открытия аккредитива покупатель обязан обеспечить наличие на лицевом счете суммы для оплаты покупки и выплаты комиссионных банку за открытие и обслуживание аккредитива.

Аккредитив можно открыть при покупке недвижимости, в том числе с использованием ипотеки, когда банк зачисляет кредит на покупку жилья на аккредитивный счет и при обмене квартирами («альтернативная сделка») с длинной цепочкой участников.

Стоимость аккредитива в Сбербанке для физического лица при покупке жилья или земельного участка лояльная к клиенту и составляет всего 2 000 руб.

Условия по аккредитиву для юридических лиц

В сделке с недвижимостью могут выступать и индивидуальные предприниматели, и юридические лица. Сбербанк для случаев, когда одной из сторон сделки (или обе) выступает юридическое лицо, предлагает другие, более высокие тарифы. Сколько стоит аккредитив в Сбербанке для ИП и юридических лиц можно узнать на официальном сайте банка по адресу: https://www.sberbank.ru/ru/person/additional/accreditive.

Приведем основные положения:

  • тариф составляет 0,5% от величины сделки;
  • минимальная сумма комиссионных – 2500 руб.;
  • максимальная сумма комиссионных – 15 000 руб.

Приведенные данные относятся к одной операции. При продлении сроков аккредитива или изменении суммы в договоре, взимаются дополнительные комиссионные.

Как открыть аккредитив

На вопрос, как открыть аккредитив в Сбербанке, — его официальный сайт (https://www.sberbank.ru/) утверждает, что достаточно лишь заявления и 10 минут времени. Однако, не все так просто.

Вначале покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи имущества, где детально прописывают условия и обязательства сторон, сроки действия договора и форс-мажорные обстоятельства. После этого участники сделки имея с собой общегражданские паспорта, копию и оригинал договора, выписку из Росреестра о всех сделках с реализуемой недвижимостью и документом, подтверждающим право собственности продавца обращаются в банк с заявлением об открытии аккредитива.

Важно: при долевом участии в собственности предоставляется договор ДДУ и генеральная доверенность номинальному собственнику на право продавать или покупать имущество, принадлежащее другим физическим или юридическим лицам.

После подачи заявления стороны договора подписывают с банком соглашение, где расписывают условия хранения аккредитива и его перечисления после завершения сделки или возврата покупателю при срыве.

Важно: до начала подачи заявления на лицевом счете покупателя должна находиться сумма равная сумме сделки плюс комиссионные банку в размере 2 000 руб.

Аккредитив и банковская ячейка – основное отличие

В связи с участившимися случаями мошеннических действий при сделках с недвижимостью, Сбербанк стал третьей стороной договоров купли-продажи – предоставляет продавцу и покупателю гарантии честного завершения перехода недвижимого имущества от одного владельца ко второму. Для этого у него есть две возможности:

  1. предоставить банковскую ячейку для хранения наличных денег;
  2. открыть банковский аккредитив для зачисления на него безналичных средств в сумме, предусмотренной договором.
Читайте так же:  Сколько можно жить без прописки в паспорте

Принципиальное отличие предоставляемых гарантий в том, в каком виде хранятся деньги: наличной или безналичной форме.

В остальном отличий, кроме размера оплаты услуги, нет – при выполнении условий договора деньги получит продавец, при нарушении – аккредитив вернется покупателю.

Важно: при отзыве лицензии у банка, деньги из ячейки можно забрать в любой момент, с аккредитива — через несколько месяце и то в пределах оговоренных законодательством – до 1,4 млн. руб.

Заключение и резюме темы

Приобретение дорогостоящих покупок всегда сопровождается риском нарваться на недобросовестных участников сделки. Исключить опасность потери денег или имущества поможет открытие аккредитива. При этом наиболее популярным является безотзывный аккредитив при продаже квартиры Сбербанка.

Услуга платная: комиссионные для физического лица составляют всего 2 000 руб., для юридических – 0,5% от суммы сделки, но не более 15,0 тыс. руб. Продлить сроки действия договора купли-продажи или сумму в нем можно, но только один раз с взаимного согласия сторон сделки. Банк перечисляет аккредитив продавцу при выполнении всех условий сделки. В противном случае деньги возвращаются покупателю.

Аккредитив при покупке земельного участка

Также с помощью данного денежного обязательства возможно акцептовать, оплатить и учесть переводной вексель или передать полномочия другому банку-гаранту для выполнения тех же задач.

Помимо аккредитива также используется в торговых сделках и авансы, икассы и открытые счета или же «оплата по факту».

Аккредитивы международного уровня выпускаются с учетом унифицированных правил и обычаев, которые приняты для документных аккредитивов Международной торговой палатой в 2007 году, а также другими международными нормативно-правовыми актами и нормами.

В Российской Федерации аккредитив регулируется нормативно-правовыми документами Центрального банка РФ, которые несколько отличатся от общепринятой в мире практики.

Виды аккредитивов

  1. Аккредитив, который может быть отозван или отзывной аккредитив.

Аккредитив при покупке земельного участка

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу — выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Общие плюсы и минусы описаны в таблице.

Очевидно, что юридические гарантии, которые возникают в результате использования аккредитива при покупке недвижимости, дают существенно больше преимуществ, чем недостатков. Поэтому продавец и покупатель в каждом конкретном случае должны сами принять ответственное решение: подвергать себя опасности и экономить на этой банковской услуге или же обеспечить себе юридическую чистоту сделки со всеми вытекающими отсюда плюсами.

5 рисков, которые нейтрализует банк-посредник

При совершении любой операции с недвижимостью обе стороны, к сожалению, подвергаются определенным рисками, которые можно и нужно предвидеть заранее.

Подскажите пожалуйста, по следующим вопросам:

1) в каким правовым документом устанавливается, что в договоре купли-продажи земельного участка должна быть фраза «цена определена по договоренности сторон, и полностью уплачена до подписания настоящего договора»?

2) при расчете с продавцом через банковскую ячейку, например, сбербанка, по договору аренды индивидуального сейфа, заключаемого с участниками расчетов по сделкам с недвижимостью, сам договор будет играть роль «расписки» продавца получившего полную стоимость продаваемого участка при заключении сделки?

Не совсем с этим ясно, т.к.

Аккредитив при покупке земли

В чем плюсы аккредитива

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ.

Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации.

Аккредитив подразумевает сложный оборот документов и как следствие более тщательный контроль, но более медленное выполнения сделки При сделках с аккредитивом непосредственным гарантом выполнения условий выступает сам банк, что позитивно сказывается на надежности Такой тип обязательств подразумевает получение средств лишь одним покупателем, это один из существенных минусов, если у собственности несколько владельцев Так как банковская операция не просто проходит через банк, но и контролируется им, сама банковская структура заинтересована в правильности сделки и в ее законности За проведения банковских операций по аккредитиву и оформление сделки банк взымает дополнительную комиссию Риски для сторон сводятся почти к нулю, особенно это касается стороны покупателя, т.к. доступ к средствам будет только у него, а значит потерять деньги — невозможно.
Прежде чем обращаться в банк, полезно получить общее представление о том, какие именно виды аккредитивов существуют, чтобы подобрать для себя наиболее оптимальный:

  1. Отзывной – в этом случае условия могут быть изменены или даже отменены банком на основании заявления одной стороны, которая отзывает свою просьбу (т.е. без согласия другой стороны).
  2. Безотзывной – банк не может изменять условия без получения взаимного согласия обеих сторон: именно этим видом услуги пользуются чаще всего.
  3. Револьверный – в этом случае сумма перечисляется не сразу, а частями (т.е. несколькими переводами, поступающими в заранее определенные сроки).
Читайте так же:  Порядок оформления и отказа от едв

Сделка купли-продажи и услуга аккредитива при покупке недвижимости с этого момента считаются исполненными в полном объеме.

Виды аккредитива

Организовать продажу объекта при официальном посредничестве банка могут любые лица:

  • частные граждане;
  • индивидуальные предприниматели;
  • коммерческие организации;
  • некоммерческие объединения;
  • представители государственных и муниципальных органов.

Таким образом, физическому лицу можно осуществить покупку квартиры или другой недвижимости и воспользоваться при этом аккредитивом для гарантии чистоты всех расчетных операций.

На первом этапе стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли — продажи конкретного объекта недвижимости.

После этого покупатель идет в свой банк, открывает счет (если его там раньше не было) и пишет заявление по аккредитиву.

После подписания соглашения по обслуживанию покупатель недвижимости кладет на счет нужную сумму средств, предназначенную для продавца. Ее банк переводит на реквизиты последнего.

Дальше аккредитив передается продавцу напрямую или через его банк (если счета сторон сделки по недвижимости находятся в разных учреждениях).

Стороны принимают обоюдное участие в регистрации права собственности на недвижимость за покупателем.

  • Подтвержденный аккредитив гарантирует, что банк-исполнитель обязуется произвести расчет по указанной сумме вне зависимости от поступления средств из банка-эмитента.
  • Револьверный тип аккредитива предусматривает равномерное или частичное поступление средств со счета плательщика на счет получателя. Чаще всего применяется в договорах связанных с частыми поставками товаров, которые проводиться на протяжении определенного время.

Револьверный аккредитив позволяет сэкономить средства, так как снижается сумма затрат в целом.

  • Циркулярный аккредитив дает возможность бенефициару получить деньги в пределах ранее оговоренного кредита через все банки-корреспонденты банковской структуры, которая обязалась выдать своему клиенту аккредитив.
  • Резервный аккредитив предусматривает предоставление различных документов (кроме платежных) для получения средств бенефициаром.
  • Арендатор 2 — Петров Петр Петрович с 10 июля 2013 г. по 30 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

    Проверяйте документы на наличие ошибок

    При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки:

    старайтесь внимательно читать все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).

    При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

    Ключ от банковской (депозитарной) ячейки

    При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е.

    Сбербанк оказывает посреднические услуги при операциях с недвижимостью – как за наличный (безналичный) расчет, так и при покупке в ипотеку. Схема действий при этом ничем не отличается.

    Среди преимуществ обращения именно в этот банк можно назвать такие:

    1. Низкая стоимость – от 1500 рублей.
    2. Оформление документов в течение нескольких минут и проведение сделки за 1 день даже в тех случаях, если территориально покупатель и продавец находятся в разных городах.
    3. Гарантия совершения сделки и корректной передачи средств: Сбербанк является крупнейшим и наиболее надежным банком РФ.
    4. Расширенная сеть отделений (филиалов) позволяет провести операцию практически в любом регионе и районе страны.

    Стоимость и условия отражены в таблице.

    Стороны могут действовать и через своих представителей.

    Способы расчетов при купле-продаже земельного участка: Аккредитив

    Удобной и безопасной формой расчетов при купле-продаже земельного участка является безналичный расчет. При совершении сделок купли-продажи недвижимости, в т.ч. земельных участков, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «аккредитив».

    Само слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть «доверяю».

    Аккредитив — это форма безналичных расчетов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества, в том числе земельных участков.

    Как работает аккредитив для расчетов при купле-продаже земельного участка:

    стороны заключают договор купли-продажи земельного участка;

    покупатель открывает в банке аккредитив на 30 — 60 и более дней (срок аккредитива на оплату не влияет);

    банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет (равнозначно банковской ячейке при наличной форме расчета);

    покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет;

    в течение указанного в договоре аккредитива срока покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;

    [1]

    документы по купле-продаже земельного участка отдают на государственную регистрацию;

    по завершении государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности на земельный участок, продавец с зарегистрированными документами идет в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива);

    банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору аккредитива.

    В случае, если регистрация сделки купли-продажи земельного участка по каким-то причинам не прошла:

    • по истечении срока, на который аккредитив был открыт, банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

    Аккредитив в данном случае — это:

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    обязательство банка перечислить на банковский счет продавца земельного участка сумму денежных средств от имени покупателя

    в соответствии со строго определенными условиями, указанными:

    в договоре купли-продажи земельного участка и

    в заявлении об открытии аккредитива.

    Преимущества расчетов при купле-продаже земельного участка по аккредитиву

    Расчеты при купле-продаже земельного участка по аккредитиву имеют ряд преимуществ по сравнению с наличной формой оплаты (банковской ячейкой):

    все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя;

    то есть, нет необходимости арендовать у банка банковскую ячейку;

    получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.

    Риск потерять деньги для покупателя при покупке земельного участка с использованием аккредитива:

    сведен к нулю (в отличие от использования банковской ячейки),

    так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета (аккредитивного счета) помимо воли самого покупателя.

    Для продавца земельного участка, в свою очередь:

    [2]

    • имеется полная гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи земельного участка.

    У продавца земельного участка после получения денег появляется выбор:

    перечислить свои деньги на счет в другой банк,

    либо снять их наличными.

    В случае, если сделка купли-продажи земельного участка не была зарегистрирована:

    • у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат).

    Стоимость аккредитива при сделках купли-продажи земельного участка

    Стоимость аккредитива при сделках купли-продажи земельного участка сравнима:

    со стоимостью пересчета купюр и аренды банковской ячейки;

    [3]

    отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность, банк это делает за свой счет.

    Читайте так же:  Как правильно подать на алименты и куда

    Кроме того, банк в случае необоснованного перевода денег несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством — возмещает убытки.

    Условие о расчетах по аккредитиву может применяться:

    и при сделках купли-продажи земельного участка с использованием кредитных средств, и

    должно быть закреплено в договоре купли-продажи земельного участка с обременением его ипотекой в силу закона.

    3 самых безопасных способа расчета при покупке недвижимости

    Если вы собрались покупать квартиру, дом, земельный участок или нежилую недвижимость возникает масса вопросов по расчетам по договору купли-продажи:

    • Налично или безналично производить расчет?
    • Когда передавать деньги? В какой момент?
    • Как максимально обезопасить себя при покупке недвижимости и не потерять деньги?

    Мы расскажем о трех самых лучших с точки зрения безопасности и проверенных практикой для покупателя вариантах расчета за недвижимость.

    Способ №1: Оплата по договору купли-продажи после регистрации права собственности в Росреестре

    До подписания договора, если нет уверенности в продавце, отдавать деньги не стоит. Почему? Да потому что продавец может:

    • Потеряться с вашими деньгами и не дойти в офис МФЦ (Росреестр) для регистрации перехода права собственности,
    • Заблокировать сделку сразу после подачи документов в МФЦ,
    • После подачи документов может выяснится, что наложен запрет на регистрационные действия с недвижимостью или арест, или другие ограничения прав и обременения. Чтобы проверить наличие ограничений (обременений) – нужно заказать выписку из ЕГРН.

    Исходя их вышесказанного, лучше произвести расчет с продавцом квартиры, земельного участка или любой другой недвижимости после регистрации перехода права собственности.

    Как происходит расчет с продавцом после регистрации права собственности

    1. Условия о расчете нужно четко прописать в договоре. Чтобы все было максимально понятно.
    2. После сдачи документов на государственную регистрацию право собственности будет зарегистрировано за покупателем, но с обременением в виде залога в пользу продавца (на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это обременение будет отражено в выписке из ЕГРН. Покупатель ничего не сможет сделать пока полностью не рассчитается.

    Вот так выглядит обременение в виде залога в выписке из ЕГРН:

    1. Далее необходимо снять обременение, когда расчет произведен полностью. Для этого необходимо еще раз обратиться в регистрационную службу с заявлением о снятии обременения и доказательствами полного расчета (например, расписка).

    Единственный минус расчета после регистрации недвижимости – это двойное посещение регистрационного органа.

    Чтобы 2 раза не посещать Росреестр можно прописать в договоре особое условие.

    Например, «Расчёт сторонами осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю. При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта квартира не признается находящейся в залоге у продавца. Государственная регистрация залога в силу закона не производится.»

    Способ №2: Аренда банковской ячейки

    Аренда банковской ячейки – проверенный и надежный способ расчета по сделкам с недвижимостью.

    Суть расчетов через банковскую ячейку заключается в следующем:

    1. В любом подходящем банке арендуется банковская ячейка.
    2. Покупатель закладывает в нее наличные денежные средства до подписания договора.
    3. Подписывается договор купли-продажи недвижимости и все документы сдаются на регистрацию.
    4. После регистрации права собственности продавец имеет право забрать деньги и получает доступ к ячейке без покупателя, если предъявит договор с отметкой о регистрации права собственности на нового владельца.

    Минусы такого способа: продавцу нужно самостоятельно и очень внимательно проверять сумму и подлинность денежных купюр при закладке в банковскую ячейку. Можно попросить в банке счетную машинку и машинку для проверки подлинности купюр. Банк отвечает только за правильный порядок доступа к ячейке и сохранность ее содержимого, но не за подлинность и количество денег при закладке.

    Способ №3: Аккредитив

    Этот способ чем-то схож с предыдущим – банковской ячейкой.

    Как работает аккредитив:

    1. Стороны сделки заключают договор с банком.
    2. Покупатель открывает счет вносит сумму безналично.
    3. Продавец после регистрации права собственности предоставляет в банк договор с отметкой Росреестра о регистрации.
    4. Банк проверяет документы и если все нормально – переводит деньги продавцу.

    По нашему мнению, расчеты через аккредитив – наиболее безопасный способ при купле-продажи квартиры, земельного участка, нежилой и вообще любой недвижимости:

    • Деньги и сумму проверяет банк,
    • Расчёты безналичные,
    • Продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что вернет деньги, если сделка купли-продажи не состоится.

    Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки?

    Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов – когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

    Последовательность действий и возможные риски

    Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

    • Подписать договор купли-продажи;
    • Передать продавцу требуемую сумму;
    • Переоформить участок на покупателя.

    Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

    • Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
    • После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
    • Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

    Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

    Подготовка сделки

    Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить – составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

    В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

    Читайте так же:  Имеют ли право внебрачные дети на наследство

    Предварительный договор

    Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

    Задаток или аванс

    Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

    Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

    Оформление передачи денег

    Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

    Порядок расчетов по договору купли-продажи

    Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец – переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

    1. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
    2. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
    3. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
    4. Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

    Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

    Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку

    Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:

    • Покупатель участка арендует ячейку в банке, куда закладывает нужную сумму, при этом продавец удостоверяется, что сумма в ячейке соответствует условиям договора;
    • В договоре с банком фиксируется порядок предоставления доступа к этой ячейке. То есть – продавец участка может получить доступ к деньгам только в том случае, если представит документы о регистрации участка на имя покупателя;
    • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
    • Если сделка не состоялась (условия не выполнены в течение определенного периода времени), тогда доступ к ячейке получает несостоявшийся покупатель и забирает свои деньги.

    Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.

    Перечисление денежных средств по аккредитиву

    Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:

    • Покупатель открывает в банке аккредитив — специальный счет, с которого банк перечислит деньги продавцу при наступлении определенных условий (оформление участка на имя покупателя);
    • Покупатель перечисляет со своего счета на аккредитив деньги, которые не имеет возможности забрать в течение определенного периода (30-60 дней);
    • Продавец удостоверяется в наличии аккредитива, в наличии на этом счете достаточной суммы и знакомится с условиями банковского договора;
    • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
    • Продавец отправляется в банк, где предъявляет свидетельство. Банк перечисляет на его текущий счет сумму, указанную в договоре;
    • Если в оговоренный срок аккредитив остается невостребованным, банк возвращает средства покупателю, перечисляя деньги на его текущий счет.

    Использование аккредитива имеет некоторые преимущества – покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением

    Рассчитываемся за квартиру через аккредитив: пример для договора купли-продажи

    Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.

    Что это такое?

    По сути, аккредитив – аналог банковской ячейки. Банк обязуется по поручению покупателя квартиры перечислить на счет продавца определенную сумму денег при условии наступления определенных обстоятельств.

    Схема использования аккредитива следующая:
    1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
    2. Покупатель отправляется с договором купли-продажи в банк, в который подает заявление об открытии аккредитива. В заявлении прописывается, какую сумму нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен принести продавец для получения денег.
    3. Банк получает заявление, открывает аккредитив и блокирует на нем сумму оплаты за квартиру. Затем банк отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
    4. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
    5. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
    6. Банк проверяет документы на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.
    Читайте так же:  Правильные действия при исправлении записей об увольнении в трудовой книжке – образец отмены и измен

    Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.

    Нюансы оформления: образец

    Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.

    Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.

    В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.

    «Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:

    • наименование банка-эмитента: _____________;
    • наименование исполняющего банка: _______________;
    • получателем средств по аккредитиву является Продавец;
    • аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек
    • вид аккредитива — покрытый, безотзывный;
    • для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
    • документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока действия аккредитива;
    • срок действия аккредитива – ___________ календарных дней от даты открытия аккредитива;
    • расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель.

    Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

    Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.

    Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:

    • покупатель и банк может закрыть аккредитив без участия продавца;
    • средства на аккредитиве застрахованы только на сумму 1,4 миллиона рублей;
    • соглашение об аккредитиве оформляется между покупателем и банком, продавец не имеет к нему никакого отношения.

    Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.

    Счет эскроу при покупке

    Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:

    • соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
    • банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
    • закрыть счет можно только при участии трех сторон;
    • более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
    • средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.

    Вам будет интересно:

    Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.

    Внимательно рассматриваем основной и предварительный ДКП при ипотеке.

    Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.

    Схема использования счета эскроу следующая:

    1. Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
    2. Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
    3. Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
    4. После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
    5. Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
    6. Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
    7. Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.

    Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.

    Образец в ДКП

    В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.

    Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.

    В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:

    «Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:

    • наименование банка: _____________;
    • депонентом является Покупатель, бенефициаром является Продавец;
    • для получения денежных средств со счета-эскроу Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
    • документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока открытия счета-эскроу;
    • расходы по открытию счета эскроу несет Покупатель.
    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»

    Источники


    1. Акционерные общества в России. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Дело и сервис, 2008. — 400 c.

    2. Мацкевич, И.М. Организация научной деятельности и выполнение научных работ по юриспруденции. Научно-практическое пособие / И.М. Мацкевич. — М.: Проспект, 2017. — 915 c.

    3. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.
    4. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.
    5. Теория государства и права. В 2 частях. Часть 2. Теория права. — М.: Зерцало-М, 2011. — 336 c.
    Способы расчетов при купле-продаже земельного участка аккредитив
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here