Виды оценки земельного участка рыночная, экспертная и другие экспертизы

Экспертное мнение на тему: "Виды оценки земельного участка рыночная, экспертная и другие экспертизы" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Оценка недвижимости

Оценочная экспертиза недвижимого имущества — подразумевает проведение исследования, при котором устанавливается величина рыночной или иной стоимости объекта или комплекса объектов недвижимого имущества с выдачей соответствующего заключения специалиста-оценщика или судебного эксперта.

Оценочная экспертиза недвижимого имущества подразделяется на досудебную и судебную экспертизу. И та и другая проводится при возникновении спора о стоимости объекта оценки, определении цены иска при подаче в суд искового требования, в том числе:

при изъятие объектов для государственных нужд (конфискация, приватизация, национализации имущества);

в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки, при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц;

при разделе имущества (имущественного спора) разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества, при составлении брачных контрактов или наследовании;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы, при проведении оценки объектов оценки, в целях контроля за правильностью уплаты налогов;

при нанесении материального ущерба, связанного с повреждением объектов;

при разделе активов предприятия, в случаях выхода из общества и реорганизации его;

Досудебная экспертиза (исследование) назначается по инициативе граждан и юридических лиц и подкрепляется договором между заказчиком (в данном случае им может быть как физическое лицо, так и юридическое лицо) и подрядчиком (экспертное учреждение, имеющее в штате одного и более эксперта оценочной специальности). Порядок проведения исследования, сроки проведения и размерам вознаграждения обсуждается заказчиком и подрядчиком при заключении договора.

Судебная экспертиза назначается следователями или судами различных инстанций (мировые суды, федеральные суды, арбитражные суды, апелляционные суды). Основанием для проведения судебной экспертизы является определение суда, где указываются обстоятельства дела, по которому назначена судебная экспертиза, название экспертного учреждения, вид экспертизы, вопросы и т.д. Порядок проведения экспертизы устанавливается экспертным учреждением в соответствии с действующим законодательством (Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

В качестве объектов при проведении оценочной экспертизы могут выступать следующие виды недвижимого имущества:

  • жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения;
  • земельные участки;
  • коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские и производственные помещения, гостиницы);
  • здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы;
  • сооружения — дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.;
  • инженерные коммуникации;
  • объекты незавершенного строительства.

Для проведения исследования в рамках оценочной экспертизы объектов недвижимого имущества необходимы следующие документы:

  • Правозакрепляющие документы (Свидетельство о государственной регистрации права собственности, регистрационное удостоверение и т.п.).
  • Правоустанавливающие документы (Договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, разрешение на ввод в эксплуатацию и т.п.).
  • Сведения о наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию недвижимости.
  • Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости).
  • Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания — юридическое лицо).
  • Технический паспорт БТИ на здание (Поэтажный план и экспликация).
  • Кадастровый паспорт (земельного участка или здания).
  • Иная техническая документация по объекту (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию; пояснительные записки).
  • Другие документы, связанные с объектом недвижимости и необходимые эксперту-оценщику.

При проведении оценочной экспертизы зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций. Окончательная стоимость объекта недвижимости устанавливается с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой предложений на покупку-продажу объектов-аналогов и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта собственности, а также с учетом способности объектов собственности приносить доход за счет его коммерческого использования.

Получите независимую оценочную экспертизу недвижимости, рыночной стоимости, зданий, ущерба, работ и ценных бумаг от квалифицированного эксперта!

Оценочная экспертиза представляет собой особую разновидность экспертного исследования, которое назначается в целях определения кадастровой, рыночной и любой другой стоимости объекта исследования в рамках судопроизводства. Оценочная стоимость позволяет установить реальность тех или иных цен, определить правомерность заключения сделок с точки зрения финансовой составляющей. В данной статье мы рассмотрим в каких случаях, зачем и почему проводится судебная оценочная экспертиза.

Что можно оценить с помощью экспертизы? Как правило, оценку можно провести для любого предмета или объекта, но чаще всего к экспертам обращаются для установления реальной стоимости:

  • Недвижимости (нежилого помещения, квартиры во многоквартирном доме, части недвижимого имущества, дома и т.д.);
  • Движимого имущества (транспортного средства, плавательного средства, железнодорожного транспорта и т.д.);
  • Земельного участка;
  • Предметов интерьера, имущества (бытовой техники, ювелирных изделий, изделий декора и искусства и т.д.);
  • Объектов, на которые распространяются авторские и смежные права (патенты, образцы, торговые марки, произведения и т.д.);
  • Оборудование (станки, промышленное оборудование, спецтехника и т.д.);
  • Существующих ставок платы за аренду;
  • Ценных бумаг, к которым относятся акции, облигации, вексели, другие долговые бумаги и т.д.;
  • Стоимости нанесенного ущерба или определенных затрат.

Объект

Стоимость за 1 объект

Сроки, рабочих дней
Земельный участок от 18 000 в зависимости от площади, местонахождения и иных факторов от 7 Квартира от 5 000 в зависимости от площади, местонахождения и иных факторов 5 Жилой дом от 10 000 в зависимости от площади, местонахождения и иных факторов от 5 Нежилое помещение, производственные здания от 20 000 в зависимости от площади, местонахождения и иных факторов от 7 Стоимость услуг (аренда) от 5 000 от 5 Имущество от 1 000 за 1 единицу при количестве объектов более 10 шт.
Читайте так же:  Нюансы взыскания алиментов на основании судебного приказа

от 5 000 за 1 единицу в случае оценки индивидуальной вещи

от 3 Ценные бумаги от 5 000 за 1 шт. (котируемые)

индивидуально (не котируемые)

от 7 Движимое имущество (авто, мотоцикл и т.д.) от 5 000 5 Объекты интеллектуальной собственности (товарный знак и т.д.) от 10 000 от 7 Иные виды оценки индивидуально от 5 Рецензия на заключение 30 000 7 ВАЖНО: на стоимость исследования важное значение оказывает дата оценки – оценка рыночной стоимости на дату в прошлом (ретроспективная) будет иметь стоимость выше, чем установление рыночной стоимости на дату оценки в настоящем

Оценка экспертизы относительно стоимости определенного имущества или объекта может понадобиться в ряде случаев. Как правило, экспертное исследование назначается в следующих случаях:

[2]

      1. Существует необходимость продажи определенного объекта или имущества (это может быть любое движимое или недвижимое имущество – транспортные средства, недвижимость, земельный участок и т.д.). В целях установления объективной цены необходимо определить актуальную цену, действующую на сегодняшний день, для достижения оптимальных и наиболее выгодных условий сделки.
      2. Необходимо определить реальную стоимость определенного объекта в прошедшем времени, например – узнать, сколько стоил земельный участок на определенной территории несколько лет назад.
      3. Необходимо уменьшить кадастровую стоимость земельного участка и, соответственно, провести экспертную оценку земельного участка.
      4. Существует необходимость определения вероятной или точной величины арендной платы за пользование определенным имуществом для дальнейшего сравнения с действующей стоимостью аренды у текущего арендодателя.

Отметим, что в рамках судебного производства могут преследоваться и другие цели. Так, проведение оценочной экспертизы может понадобиться для определения правомерности сделок с недвижимостью, для определения денежного выражения нанесенного ущерба, при хищении имущества и т.д.

Разновидности оценочной экспертизы

На сегодняшний день принято выделять следующие понятия стоимости, которые чаще всего устанавливаются в рамках проведения экспертного исследования:

Отметим, что в рамках судопроизводства проведение оценочной экспертизы, а также проведение экспертных исследований вне судебных споров предусматривает изучение, установление или подтверждение рыночной стоимости или кадастровой цены определенного объекта исследования.

Вопросы оценочной экспертизы

Как правило, чаще всего возникают следующие вопросы в рамках экспертного исследования или изучения стоимости имущества:

      1. Определить рыночную стоимость определенного недвижимого или движимого имущества (квартиры/автомобиля/оборудования/земельного участка и т.д.) на определенную дату.
      2. Установить фактическое соответствие стоимости с реальными показателями. Другими словами, вопрос звучит так: действительна ли установленная стоимость объекта на указанную дату и является ли цена, отображенная в первичных документах, соответствующей реальности?
      3. Определить, какая действовала рыночная стоимость платы за аренду определенного помещения или оборудования на указанную для экспертизы дату оценки.
      4. Какова реальная (или номинальная) стоимость ценных и долговых бумаг на определенный период времени?
      5. Какая сравнительная цена, при аналогичных условиях, на сервитут?
      6. Какова цена имущества, находящегося в долевой собственности, на исследуемую дату?
      7. Установить соответствие рыночной и договорной цены объекта недвижимости на рынке.

В рамках экспертизы могут рассматриваться и другие вопросы, в зависимости от запросов субъекта назначения экспертизы. Отметим, что современная методика проведения оценочной экспертизы предусматривает возможность проведения широкого спектра оценочных исследований вне зависимости от объекта.

Напоследок отметим, что стоимость оценочной экспертизы напрямую зависит от фронта работ, объема, исследуемого объекта, времени, которое потребуется на составление экспертного заключения, и других факторов.

Порядок и особенности оценки земельного участка независимым экспертом

Оценка земельного участка с точки зрения его рыночной стоимости и возможности продажи на выбранных владельцем условиях важна собственнику по нескольким причинам. Даже если вы не намерены каким-либо образом отчуждать эту собственность, необходимо иметь информацию о ее ликвидности, реальной ценности, возможности учесть при разделе имущества или общей оценке собственной платежеспособности.

Каждый из этих и множества других вариантов требует определенного методологического подхода к достижению результата. Кроме того, реальная кадастровая стоимость земли прямо влияет на суммы налогов, которые будут начислены на недвижимое имущество. А этот критерий тесно связан с рыночной ценностью участка. Оценка недвижимости с учетом ее свойств и перспектив изменения ликвидности является разновидностью экспертизы, в которой учитывается большое количество взаимосвязанных факторов.

Ценность земли как недвижимого имущества

Необходимость оценки стоимости участка земли и расположенных на нем строений возникает в разных ситуациях. У находящейся в собственности территории есть несколько важных свойств, которым не обладают другие объекты материального владения.

Земля не имеет ресурса износа, к ней неприменимы такие понятия как амортизация или утрата функциональности.

Земля не может рассматриваться как воспроизводимый ресурс для собственника — ее невозможно обновить, коренным образом изменить ее качественные характеристики даже при изменении окружающих условий.

Земля не может множиться, количество участков можно считать постоянной величиной, а это указывает на устойчивость спроса, что с точки зрения рынка всегда является признаком перспективного удорожания.

С практической точки зрения владелец участка распоряжается не только частью поверхности земли, он имеет возможность использовать его свойства, например, расположение или возможность эксплуатации. Даже при разделении на доли земля сохраняет высокую ценность для собственников.

Что это означает для собственника? Как минимум — обладание имуществом, ценность которого в перспективе только растет. А при определенных обстоятельствах знание рыночной оценки становится реальной необходимостью.

Цели и методы экспертизы стоимости земельных участков

Перечислить эти обстоятельства в полном объеме крайне сложно, но имеет смысл указать наиболее распространенные причины обращений по поводу оценки участков земли. Это:

желание определить начальную и конечную цену при выставлении недвижимости на продажу, формирование ориентиров по стоимости для принятия решений и создания “коридора”, в рамках которого продавец готов маневрировать;

Читайте так же:  О совместной собственности на квартиру без определения долей

необходимость определить порядок использования имущества наследниками, выделить доли для указания в завещании;

необходимость решить спор между наследниками, рассчитав суммы компенсации для тех, кто готов отказаться от своей физической доли;

определение потенциала платежеспособности владельца при использовании земли как залога при получении кредитов, установление диапазона ставок аренды земли, другие ситуации, когда это имущество может стать источником получения прямого или косвенного дохода.

Мы уже упоминали важный момент — налоговое законодательство, которое устанавливает размеры платежей в зависимости от кадастровой оценки земли, что по сути является отображением его рыночной стоимости.

Методы экспертизы и оценки земли

Заказчику независимой оценки и экспертизы интересно, какие критерии принимаются во внимание экспертами, насколько объективен результат, вынесенный в заключение, можно ли поставить вопросы таким образом, чтобы “направить” ход анализа в интересующую вас сторону.

В распоряжении специалиста находится несколько методик анализа, благодаря которым данные, собранные в процессе изучения документов и осмотра территории, можно использовать для получения ясной картины стоимости и ценности имущества с учетом его перспектив. Не существует одной, универсальной методики — объективный результат формируется комплексно. Наиболее полные и не связанные с личным мнением эксперта результаты дает сочетание способов анализа информации.

Стоимость земли с разных точек зрения

Понятие стоимости при оценке недвижимости может трактоваться с нескольких точек зрения:

рыночной — это представление о наиболее вероятной цене, по которой участок земли может быть продан с учетом конкурентной среды и реальной конъюнктуры в данной местности на момент оценки;

инвестиционной — это представление о ценности имущества, которое должно быть внесено в качестве доли или капиталовложения при деловом использовании;

ликвидационной — это представление о сумме, которая может быть получена при быстрой продаже собственности, без ожидания наиболее выгодных предложений и без учета вероятной конкуренции;

кадастровой — для установления налогооблагаемой базы, основы для расчетов суммы налогов, что особенно важно, если собственников ищет обоснования для снижения этой базы.

В итоге можно получить результат, отражающий любую из приведенных точек зрения и использовать результат в качестве аргумента в спорах, при выделении долей или в суде, при разделе имущества.

Факторы, влияющие на цену земельного участка

Факторы, которые учитываются при оценке недвижимости и стоимости земельных участков, разнообразны. Их объединяют в группы, а при анализе учитывают с разной степенью вероятности их воздействия на окончательный результат. Не вдаваясь в тонкости методики, можно сказать, что эксперт учитывает:

местоположение участка, характер его взаимодействия с окружением, особенности местности и рельефа, общий уровень развития населенного пункта, назначение земли;

стоимость участков, расположенных в данной местности;

потенциальный уровень вложений, если речь идет об использовании земли, вероятность получения доходов и соотношение их с затратами;

наличие построек, способствующих или препятствующих полноценному использованию земли, требующих сноса или восстановления;

конкурентность объекта в сравнении с аналогами, факторы, способные оказать повышающее или понижающее воздействие на стоимость, динамику развития территории, наличие коммуникаций, “красных линий”, ограничивающих возможности застройки или использования земли.

Это краткое перечисление, в котором отражены только основные направления сбора данных для анализа. Изучаются документы, в которых отражено право собственности, поскольку его исключительность или разделение на нескольких лиц серьезно влияет на конечную цену объекта.

Качество и объективность оценки

Можно ли считать выводы эксперта-оценщика объективными, отражающими истинное положение дел? Отвечает ли специалист за результаты, пригодно ли заключение для обращения в суд, выставления претензий, урегулирования споров?

Объективность выводов складывается из тщательного сбора данных. Чем больше информации предоставлено для анализа, тем меньше зависимость результата от личного мнения эксперта. Для более точного определения стоимости участка земли оценка ведется с применением поправочных коэффициентов. Таким образом учитывается разница в стоимости недвижимости, например, между Подмосковьем и Тульской областью — для Подмосковья территориальный коэффициент выше, он отражает общий уровень цен в регионе.

Ответственность эксперта

Ответственность за результат оценки является частью договора, который заключается перед оказанием услуги. При существенном расхождении указанных сумм с реальной рыночной картиной заказчик может настаивать на пересмотре заключения, проведении повторного исследования. Но при этом следует учитывать, что рыночная цена земли — это не постоянная величина. Со временем она меняется, и эти колебания обычно отражены в оценке — результат представлен в виде границ диапазона наиболее вероятных значений.

Результаты оценки стоимости участка земли — заключение эксперта

Отчет оценщика — документ о проведении и результатах оценки земельного участка содержит разделы:

анализ рынка земли и недвижимости на момент проведения исследований;

описание и анализ факторов, формирующих результаты экспертизы и влияющих на ценность имущества;

расчеты потенциальных доходов от использования или продажи земли;

описание методики расчетов с указанием коэффициентов и обоснованием их применения;

ответы на вопросы, если они были поставлены в конкретной форме.

В случае судебного разбирательства результат экспертизы рассматривается в составе материалов дела, он может быть приложен к исковому заявлению. Процедуру может назначить и суд, в этом случае эксперту задают вопросы, ответы на которые должны создать ясную картину для обоснования позиций сторон и установления правоты истца или ответчика.

Владелец должен подготовить соответствующие документы — документ о праве собственности, кадастровые выписки и карты, экспликации строений и схему коммуникаций. Заказать оценку земельного участка может его собственник или представитель, арендатор, если договор аренды предусматривает такое право.

Виды оценки земли и её особенности

Точная стоимость зависит от конкретного случая. Оставьте заявку или уточняйте по телефону.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Земля является ресурсом, с которым непосредственно связана деятельность человека, она выступает объектом во многих товарно-денежных отношениях, поэтому и были разработаны специальные виды оценки земли. В целом оценка земли стоит на втором место среди различных экспертиз по оценке недвижимости, и производится для различных целей от наследования до вложения инвестиций.

Читайте так же:  Как открыть транспортную компанию, если вы не миллионер

Если рассматривать подробнее, то на территории России находится огромное количество земель, расположенных на различных территориях и поэтому они могут использоваться с различными целями. Более того, земля – это недвижимость, которой нужна оценка, т.к. параметры оценки для каждой категории земли отличаются друг от друга, то и различают виды оценки земли, которые по-своему уникальны. В свою очередь, правильный выбор вида определяет конечный результат исследования, т.к. это группа методов и специальный подход.

Специалисты разделяют виды оценки земель; на несколько групп и в основе рассматриваемой классификации видов учитываются их основные особенности.

Классификация видов оценки земли:

1) Оценка лесных угодий.

2) Оценка земель, которые расположены в черте города.

3) Оценка земель сельскохозяйственного назначения.

4) Оценка территорий, находящихся под государственной охраной.

Также виды оценки земли; разделяют по виду стоимости земли, например:

1. Рыночная – это проведение анализа стоимости земельного участка, учитывая современные условия рынка. Такого рода оценка не отражает реальные особенности и качественные показатели земельного участка. И стоимость определяется высокой в том случае, если на участок есть спрос, который достаточно высок, и поэтому поднимает ценовую планку.

2. Кадастровая – это анализ ценности земли, учитывая её основные качественные характеристики. В данном случае, кадастровая стоимость будет выше, если будет высокое качество самого земельного участка и окружающей его территории.

Стоит отметить, что существующие виды оценки земли позволяют проанализировать и определить ценность земли, учитывая её различные параметры. Кроме того, приведенные виды оценки земель не единственны, в зависимости от целей, особенностей и специфики самих земельных участков можно выделить и другие виды.

К примеру, существуют и такие виды оценки земель: бронитирование грунтов, экономическая оценка, денежная оценка, оценку стоимости природных ресурсов.

Также выделяют методы оценки земли, такие как экстраполяционный, факторный, метод косвенной оценки и метод индикативной оценки. В России распространенным считается факторный метод. Он основан на покомпонентном учете всех факторов, которые влияют на стоимость участка. Однако практика показала, что этот метод не совсем надежен, поэтому в условиях нынешнего рынка его сочетают с экстраполяционным методом и авторитетными экспертными оценками.

Заметим, что экстраполяционный или рыночный метод считается самым надежным подходом. Именно этот метод используют в странах с развитой рыночной экономикой. Основан данный подход на исследованиях статистических данных об операциях с недвижимым имуществом. Поскольку в России отсутствует исходный статистический материал, то и проблематично.

В свою очередь, использование метода косвенной оценки, т.е. по существующим ценам на квартиры и нежилые помещения, дает неправильное представление о реальной цене на земельный участок в зависимости от его месторасположения. Объясняется это тем, что стоимость на квартиры хоть и зависит от местоположения, но в меньшей степени по сравнению с участками земли.

Что касается метода индикативной оценки, то он основан на разделении таких характеристик городской территории, как ценности и цены. Суть данного метода заключается в распространении на всю землю, находящуюся в черте города, рыночных цен, которые известны для отдельных участков. Таким образом, моделируется карта ценности земли.

Благодаря, такому разнообразию видов образуется своеобразный набор методов и анализов, позволяющих проводить исследования объекта, согласно поставленным целям и задачам.

Однако, выбор необходимого вида оценки земли входит в полномочия специалиста, который проводит данную процедуру. Именно он определяет, какую методику лучше выбрать, и какой вид оценки. Поэтому в решении этого вопроса Вам помогут эксперты НП «Федерация Судебных Экспертов».

Это специалисты высокого уровня, имеющие профессиональные знания и опыт.

[1]

Главной целью деятельности сотрудников данной организации является защита прав своих клиентов в урегулировании споров, как до суда, так и в процессе судопроизводства, с помощью проведения независимых, обоснованных, полных, всесторонних и объективных исследований и экспертиз. Поэтому заказанная экспертиза по оценке земли, в том числе выбор вида оценки земли, будут выполнены грамотно, согласно поставленным задачам и в соответствии с действующим законодательством.

Благодаря развитой структуре НП «Федерация Судебных Экспертов» процедура по выбору вида оценки земельного участка, как и другие экспертизы, будет осуществлена в максимально короткие сроки – от 2 до 30 дней. Для сравнения: подобное обращение в соответствующее государственное учреждение может потребовать большего времени.

Добавим, что в перечень экспертиз, которые выполняет данная организация входят также различные автоэкспертизы, компьютерно-технические, документарные и естественнонаучные экспертизы, товароведческие, традиционные, строительные, электротехнические и многие другие. Полный перечень услуг и детальную информацию можно найти на сайте НП «Федерация Судебных Экспертов».

Полагаю, что Вам будет интересна статья на тему: «Строительная экспертиза» в Москве и Регионах.

Земельно-техническая экспертиза земельного участка, оценка земли в Москве

Земельно-техническая экспертиза относится к инженерно-техническим разновидностям исследований. Чаще всего она привлекается в качестве инструмента защиты прав или интересов. Из всех видов экспертиз является наиболее востребованной в стране, в том числе и в качестве судебных. Исследование довольно сложное и трудоемкое. От экспертов требуется не только опыт и обширные знания, но и умение использовать точные геодезические инструменты. Проводить земельную экспертизу можно по заявлению юридического либо физического лица, а также на основании процессуального предписания. Наш центр независимых экспертиз проводит изыскания во всех регионах РФ. Предлагаем объективные и точные материалы для решения спорных ситуаций. Высококвалифицированные специалисты окажут профессиональную экспертную поддержку.

Судебная и внесудебная экспертизы

Внесудебная экспертиза земельного участка проводится на основании договора, заключенного между землепользователем и экспертной организацией без судебного определения. Если проводятся судебные разбирательства по земельному вопросу, могут назначить земельную экспертизу.

На судебном заседании адвокат заинтересованной стороны подает ходатайство о том, что земля по данному делу требует проведения экспертизы. При этом следует назвать конкретную экспертную организацию, готовую заняться этим вопросом, и ее координаты. Судья выписывает постановление, копию которого направляют в выбранный центр экспертизы. После того как подписан договор, эксперт приступает к выполнению своих обязанностей.

Читайте так же:  Что делать, если перестал крутиться счетчик горячей или холодной воды

В судебном постановлении указывается, что именно является целью экспертного исследования. В этой связи важно обратить внимание на то, чтобы формулировка цели экспертизы максимально точно отражала ее задачи для данной конкретной ситуации.

Экспертиза земельного участка может проводиться в следующих случаях:

  1. По разделу участка.
  2. По установлению границ, площади и т.д.

Юридические и геодезические работы заключаются в следующем:

  1. Подготовительный этап.
  2. Полевые работы.
  3. Подготовка планов по фактическому местоположению границ.

В результате составляется экспертное заключение, отвечающее на вопросы, поставленные перед судом, а также проекты упорядоченных границ.

Комплекс работ по исследованию в данном случае включает

  1. Ознакомление с материалами дела, их анализ
  2. Работы на месте (геодезическая съемка участков объектов капитального строительства, определение границ земельного участка в соответствии с заданной системой координат, а также фактического местоположения и площади)
  3. Составление заключения, в котором будут технически подробно освещены и обоснованы все ответы на вопросы, поставленные перед экспертом. Заключение в обязательном порядке должно также содержать графические материалы по предмету исследования.

Определение порядка пользования земельным участком

Данный случай ставит перед экспертом по землеустройству следующие вопросы:

  1. Фактический порядок пользования участком на момент исследования
  2. Соответствует ли порядок землепользования (фактический) соотношению долей каждой стороны относительно права собственности на жилой дом
  3. Существует ли техническая возможность для определения порядка использования земельного участка в соответствии с долями сторон по праву собственности на жилое строение.
  4. Есть ли техническая возможность определить порядок пользования участком с отклонением от идеальных долей для каждой стороны (в том случае, когда определить точные доли технически не представляется возможным).
  5. Существует ли техническая возможность определить порядок пользования участком в соответствии с вариантами, предложенными сторонами и представленными эксперту через суд.

Для этого потребуются следующие документы:

  • Технический паспорт (копия)
  • Межевое дело по земельному участку (если оно есть в наличии)
  • Правоустанавливающие документы, содержащие указание на доли сторон (копии свидетельства регистрации права на недвижимое имущество, договоров купли-продажи и т.д.).

Экспертиза по разделу земельного участка

Работы по оценке земельного участка

В свете развития рыночных отношений и российского законодательства на сегодняшний день часто возникает необходимость оценки земельных участков. Происходит это повсеместно, и не только в таких крупных городах, как Москва, но и по всей стране. Осуществление данного вида экспертных исследований может быть связано с проведением операций по недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности, переоценке, кредитования под залог зданий/сооружений и т.д.

Оценка земли, согласно законодательству, может производиться по двум направлениям: кадастровая и рыночная оценка земельного участка. Кадастровая процедура одновременно определяет стоимость всех участков земли в границах административного образования на начало года, последующего за годом оценки. Рыночная цена показывает рыночную стоимость участка земли как единичного объекта в соответствии с принятыми законами.

Осуществляют эту процедуру приглашенные эксперты, использующие действующие стандарты и методы оценки земельных участков. Рыночная стоимость объекта земли складывается на основании следующих факторов:

  1. Полезность
  2. Принцип предложения и спроса
  3. Принципы изменения и внешнего влияния
  4. Принципы ожидания и замещения
  5. Принцип наиболее эффективного использования

Также оценка участка может включать оценку права собственности; использования земли на условиях аренды; бессрочного использования (постоянного). Есть ряд случаев, помимо обязательных, в которых также привлекается специалист по оценке земельного участка. Речь идет о совершении сделок с единым объектом недвижимости, других соглашений в рамках гражданского права, в целях оспорить кадастровую стоимость участка, для бизнес-планирования, при взятии на баланс, страховании, наследовании и т.д. Оценка земельного участка проводится согласно следующим этапам:

  • Заключение договора на оказание услуг (куда включен раздел оценки).
  • Сбор и анализ необходимых сведений.
  • Составление отчета экспертного исследования.

Экспертные работы по разделу земельного участка

Земельно строительная экспертиза по разделу участка между собственниками сегодня входит в число самых востребованных видов услуг в сфере исследований по землеустройству. По действующему земельному законодательству, участки земли могут быть образованы следующими путями:

  1. При разделе существующего земельного участка.
  2. Объединении участков.
  3. Перераспределении участков земли.
  4. Выделение из участков, а также земель муниципальной и государственной собственности.

Среди вопросов, которые выносятся на экспертизу, в данном случае можно обозначить следующие:

  • Определение фактических границ и нанесение их на план участка.
  • Определение фактического порядка землепользования в конкретном случае и отражение его на плане.
  • Определение площади участков согласно тому, сколько занимает каждый из собственников и включение ее в план.
  • Определение соотношения фактических границ участков и границ в соответствии с правоустанавливающими документами. Если выявлены несоответствия, нанести их на план земельного участка.
  • Разработка вариантов разделения участка соответственно долям по праву собственности (с учетом или без учета фактического порядка землепользования).

Виды экспертизы в зависимости от категории земельных участков

От того, к какой категории относятся конкретные земли, зависит вид проводимого исследования. Разделяют следующие разновидности экспертизы:

  1. Исследования по разделу земельных участков сельскохозяйственного назначения.
  2. Экспертиза по разделу земель в населенных пунктах.
  3. Землеустроительная экспертиза по участкам сфер промышленности, связи, энергетики, транспорта, телерадиовещания, информатики и другого спецназначения.
  4. Экспертные исследования по разделу особо охраняемых земельных территорий.
  5. Экспертиза территорий земель лесного, водного фонда.
  6. Экспертиза по разделу земель и участков запасов.

Из всех вышеперечисленных видов чаще всего услуги эксперта требуются при натуральном разделе земельного участка между собственниками. Сторонами в этом процессе чаще всего становятся соседи по участку, разведенные супруги, наследники земельного участка и др.

Вынос в натуру (на местности) границ земельного участка

Данный вид услуг чаще всего требуется, когда у новоиспеченного собственника земельного участка имеется единственная выписка из кадастровой палаты, документ права собственности с известными координатами; факты либо умышленного уничтожения межевых знаков, либо полное отсутствие таковых изначально.

Читайте так же:  Возможна ли переделка гаража в жилое помещение, а также, можно ли жить в гараже по закону

Вынос границ земельного участка подразумевает процедуру закрепления на местности точек с проектными координатами, либо перенесение их с документальных свидетельств на землю, с той точностью, что указана в проекте. Уничтожение межевых границ земельного участка наказывается административным штрафом.

Еще один важный вид геодезических услуг на земельном участке в данной области ― это вынос в натуру осей строительного объекта; вынос точек земельного участка в натуру (т.е. первичное проектирование, раздел участков земли либо трассирование линейных сооружений). Также проводится вынос точек участков земли при выносе в натуру трасс железнодорожных магистралей, газопровода, водопровода. Возникает необходимость выноса в натуру границ земельного участка также в рамках гражданского или арбитражного суда по делам владельцев смежных участков земли.

Восстановление границ проходит в три этапа: подготовительный, полевой и камеральный, т.е. работы по согласованию, заключению договора, исследования на местности, составление чертежа с закрепленными точками участка.

Позвоните нам : +7 (495) 221-04-25

Верховный суд о судебной экспертизе: надо применять ФСО

Верховный суд о судебной экспертизе: надо применять ФСО

В самом конце 2018 г. Верховный суд Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики N 4 за 2018 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г.).

В Обзоре приведена практика рассмотрения споров, связанных с защитой личных неимущественных прав, защитой права собственности и других вещных прав, споров, возникающих вследствие причинения вреда, споров из обязательственных, жилищных, трудовых правоотношений. Также среди тем, попавших в Обзор, — практика применения отдельных положений КоАП РФ, законодательства о банкротстве, о правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, иных отраслей законодательства.

В контексте оценочной деятельности обзор примечателен выводом суда о необходимости применения положений федеральных стандартов оценки при составлении заключения судебного эксперта по вопросу определения рыночной стоимости имущества.

Так, в п.45 Обзора Верховный суд указывает, что «Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, выполненное с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемое для государственных нужд имущество».

Суть спора коротко:

Федеральное дорожное агентство издало распоряжение об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков и направило обществу проект соглашения об изъятии недвижимого имущества с выплатой возмещения за изымаемые три земельных участки в размере 25 507 365 руб., установленного на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения.

Общество с предложенной стоимостью возмещения не согласилось и отказалось от подписания соглашения.

Как указала СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от от 14 августа 2018 г. N 305-ЭС18-8136 заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (чч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований чч. 1 и 2 ст. 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации«, обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Учреждение в судах первой и апелляционной инстанций приводило доводы о нарушении экспертами требований ФСО N 1, 3 и 7 и использовании ненадлежащих объектов-аналогов. Однако суды не дали оценку этим доводам учреждения и отказали ему в удовлетворении заявленного на основании ч. 3 ст. 82 АПК РФ ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Такими образом, в соответствии со ст. 71 АПК РФ суды не имели оснований для признания заключения судебной экспертизы достоверным доказательством определения размера возмещения за изымаемые для государственных нужд спорные земельные участки и при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Ознакомиться с полным текстом Обзора судебной практики N 4 за 2018 можно вот здесь

Источники


  1. Розен, Александр Прения сторон. Времена и люди / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Ленинградское отделение, 2013. — 589 c.

  2. Матузов, Н. И. Теория государства и права / Н.И. Матузов, А.В. Малько. — М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2011. — 528 c.

  3. Торгашев, Г.А. Методика преподавания юриспруденции в высшей школе / Г.А. Торгашев. — М.: ГОУ ВПО «Российская академия правосудия», 2014. — 463 c.
  4. Иконы из собрания Церковно-археологического кабинета Московской Духовной Академии. — М.: PeNates-ПеНаты, Московская Православная Духовная Академия, 2015. — 32 c.
  5. Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
Виды оценки земельного участка рыночная, экспертная и другие экспертизы
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here