Заставят ли наследников продавать наследственные квартиры

Экспертное мнение на тему: "Заставят ли наследников продавать наследственные квартиры" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Могут ли наследников обязать продавать недвижимость

Главная » Наследство » Могут ли наследников обязать продавать недвижимость

На сей день, получая наследуемую долю в жилом помещении, граждане России могут распоряжаться недвижимым имуществом по собственному желанию: можно жить в наследуемом жилом помещении, можно выставить его на торги или отдать в дар ее своим сонаследникам или другим лицам.

Вне всякого сомнения, не во всех ситуациях, получается, разрешать спорные ситуации с наследством полюбовно, порой из-за каких-то «частей» жилого помещения разгораются целые конфликты среди членов семьи. Порой бывало, что часть в наследуемом жилье становилась рычагом давления на своих родных, отношения с которыми безнадежно испорчены — кто-то из сонаследников продавал свою часть квартиры жуликам, которые затем пытались завладеть всей квартирой. Это часто называют «квартирным рейдерством».

По идее авторов нового проекта закона, жилые помещения, которые переходят по наследству двум или более людям, должны будут непременно выставляться на торги, а полученные средства — разделяться между наследуемыми лицами.

Государственная дума внесла предложение позаимствовать опыт других государств и принудить людей выставлять недвижимость, переданную в наследство, на продажу. Авторы предложения намереваются уменьшить количество баталий в семьях относительно наследуемого имущества.

Подготавливаются правки в Гражданский кодекс, в соответствии с которыми полученную в наследство квартиру необходимо выставить на продажу, если скончавшийся собственник передал по завещанию это имущество сразу нескольким лицам или при отсутствии завещательного документа квартира перешла в качестве наследства частями родственникам с равными правами.

Наследникам предоставят срок в полгода, чтобы установить единственного нового собственника, в противном случае квартира должна быть продана, а доход от продажи разделен между сонаследниками соответственно с их частями в наследстве.

Новая законодательная идея стала объектом обширных дискуссий в СМИ – возник законопроект, который затруднил процедуру принятия наследства. Предлагается принудительно продавать жилые помещения, перешедшие гражданам долями в порядке наследования.

Что говорится в законе о реализации недвижимости, которая может перейти по наследству?

Член комитета Госдумы, занимающиеся вопросами собственности от ЛДПР Андрей Свинцов, который стал одним из авторов данной инициативы, разъяснил, что, в соответствии с этими коррективами, несколько сонаследников, вступивших в права наследства, отныне не сумеют представить его в виде совместной собственности. Им будет предоставлено полгода для реализации наследуемого имущества.

Если же по каким-нибудь основаниям в определенный период выставить ее на продажу не получится, то этим займется уполномоченное лицо, занимающееся данным наследством. Потребность в осуществлении этих модификаций в закон, как считают в Думе, призвана уничтожить споры и расхождения между наследниками и членами их семьи.

Правоотношения в сфере наследства обозначены в ч. III ГК РФ. Рассматривая судебную практику, можно рассудить, что, в самом деле, по нашей стране очень много разбирательств относительно наследования сопутствуется тяжбами в судах. И нормотворцы, несомненно, делают это из лучших побуждений, но данная инициатива представляется не только малоэффективной при применении норм права, но и злоупотребительной, поскольку она в какой-то мере ущемляет права законных наследников.

Сейчас содержание данного еще не обнародовано, потому что он еще только разрабатывается и еще не предложен Государственной думе, из-за чего совершить его подробный анализ пока невозможно, но не поспорить с тем, что людям подобные правки в законе не будут полезны с практической точки зрения.

Проект закона о реализации недвижимости, переходящей по наследству и Гражданский кодекс

Вне всякого сомнения, данный проект закона будет делать оговорки и в некоторых ситуациях наследники могут иметь возможность сохранить перешедшее по наследству имущество, но, все-таки, подобные поправки в законе противоречат Гражданскому кодексу России, описывающим общие тезисы и принципы закона России в сфере гражданского права.

В частности, закон определят полный список случаев, в которых допустимо ущемление гражданских интересов. Их можно ограничить на основе законодательства и лишь в той степени, в коей это требуется для оберегания положений Конституции, нравов, здоровья, прав и законных прав иных граждан, обеспечения обороноспособности государства и его безопасности. Конечно же, наследственные споры к этому причислить не получится, но подготавливаемый закон ущемляет право лиц на обретение и реализацию собственных гражданских интересов по своему волеизъявлению и в собственном интересе при наследстве.

Совместно с обозначенным положением теряет актуальность и п. 1 ст. 9 ГК, так лица больше не могут самостоятельно распоряжаться своими правами.

Статьей 18 ГК определяется, что лица могут иметь наследственное имущество, делать его объектом наследственного права. Закон не только ущемляет права наследников, но и лишает их права распоряжаться имуществом на случай его смерти.

Еще необходимо отметить, что согласно положениям ГК силовое изымание у собственника имущества недопустимо, за исключением некоторых ситуаций, список которых считается самым полным.

Что необходимо для того, чтобы реализовать жилье, доставшееся в порядке наследования

Для реализации, перешедшей по наследству квартиры сначала необходимо формально принять наследство, а потом обрести право собственности на это жилье. Лишь после осуществления обозначенных действий можно искать приобретателя и собирать все нужные документы.

Для реализации перешедшего в порядке наследования жилища, состоящего в собственности менее трех лет (при наследовании после 1 января прошлого года — меньше 5 лет), нужно произвести оплату подоходного налога.

Как отвечает наследник по долгам наследодателя

Как отвечают наследники принявшие наследство по долгам наследодателя , читайте тут.

Но это не налог на наследство, уплачивавшимся ранее после права собственности на квартиру, перешедшую по наследству (на сей день он не действует). Помимо этого, при реализации недвижимого имущества, перешедшего по наследству, предполагаются налоговые льготы.

Прежде чем купить перешедшую по наследству квартиру, лицу следует узнать:

  • О наличии иных наследников;
  • Не отказались ли они от права на наследование;
  • После этого необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.

Когда возможно реализовать жилое помещение после приобретения права на наследство

Выставить на продажу жилье, полученное по наследству, можно сразу после становления ее собственником — иначе такое соглашение будет признано недействительным. Для этого необходимо пойти туда с ранее полученным у должностного лица свидетельством, подтверждающим право собственности, кроме этого требуется такой набор документов:

  • Документ о подтверждении права на собственность (пишется в Росреестре в момент подачи бумаг);
  • Паспорт гражданина Российской Федерации;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины за данную процедуру — 2000 руб.
Читайте так же:  Порядок выдачи больничных листов

Реализация части в собственности кем-либо из сонаследников

При выставлении на продажу части жилья необходимо учитывать право преимущественного выкупа: сонаследники долей в жилом помещении обладают правом перекупить выставленную на продажу одним из них часть по объявленной стоимости, а еще иные равные возможности (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

С этой целью изначально требуется письменно осведомить всех сонаследников о своем намерении выставить на продажу его долю перешедшего в порядке наследования жилого помещения, обозначив цену и прочие критерии продажи.

Отказ всех сособственников зафиксируется письменно.

Если за месяц с момента получения оповещения о выставлении доли на продажу остальные наследники не засвидетельствовали своего пожелания по поводу покупки продаваемой части, это будет считаться отказом от предложения.

При нарушении обозначенного законом порядка любой сонаследник будет вправе в трехмесячный срок обратиться в судебный орган о переводе на него прав по приобретению жилого помещения.

Можно ли продать квартиру только со свидетельством о праве на наследство

Здравствуйте. Собственник может продать квартиру по свидетельству о наследстве, даже если оно не было зарегистрировано в Росреестре. Без разницы свидетельство получено по закону или завещанию. Почему достаточно свидетельства? В п. 2 ст. 218 ГК РФ написано — после смерти гражданина право собственности на его имущество переходит наследникам по закону или завещанию. А точные разъяснения даны в п. 11 Постановления Пленумов Верховного и Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 — если наследник не зарегистрировал право собственности в ЕГРН, то правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство.

Но есть один нюанс — собственнику все равно придется регистрировать свидетельство о наследстве, но сделать это можно одновременно с регистрацией договора-купли продажи . То есть будет двойная регистрация права собственности. Краткая инструкция такова:

  1. В договоре купли-продажи нужно указать, что продавец владеет квартирой на основании свидетельства о наследстве (номер наследственного дела, реестровый номер свидетельства и ФИО нотариуса). Данный договор стороны подписывают и несут в МФЦ или отдел Росреестра на регистрацию.
  2. Дадут подписать два заявления. Одно заявление будет по регистрации права собственности на наследника на основании его свидетельства о наследстве. Второе о переходе права собственности на покупателя на основании договора купли-продажи. Поэтому будет две госпошлины по 2 000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Одну оплачивает наследник-продавец, вторую покупатель. Два заявления с документами объединяются в одно дело.
  3. Регистратор сначала зарегистрирует право собственности на наследника-продавца по свидетельству о наследстве, потом сразу же на покупателя по договору купли-продажи.

[1]

Если одновременно не подать заявление о регистрации права собственности на наследника, то регистратор приостановит сделку и вернет документы — п. 2 по 6 ст. 1, пп. 4 п. 2 ст. 14 и пп. 1 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ. На основании данного Федерального закона регулируются все сделки с недвижимостью.

На практике картина другая

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки. Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только можно выйти на сделку купли-продажи. Если покупатели с ипотекой, то помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности). В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов. С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности. Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье.

Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности. Инструкция ниже.

Подача свидетельства о наследстве на регистрацию в Росреестре

С 2017 года во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем оттуда их отправляют в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Инструкция с МФЦ или Рег.палатой не отличаются, поэтому я указала через МФЦ.

    Наследнику нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину, потом подать свидетельство о наследстве, паспорт и квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты дадут там же. Касса обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Сотрудник составит заявление о регистрации права, которое необходимо проверить и подписать.
  • Сотрудник заберёт документы (кроме паспорта), выдаст расписку/опись о получении этих документов, назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.
  • Далее только остается ждать регистрации. По закону максимальный срок — 9 рабочих дней (пп. 1 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но не всегда укладываются в срок. Чтобы уточнить дату завершения регистрации, можно позвонить по телефону, которые есть в расписке.

  • В назначенный день нужно забрать свидетельство с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорт и расписку, которую выдали ранее.
  • Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

    Задать свой вопрос можно в форму ниже, в комментариях, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Покупка квартиры по наследству

    Покупка квартиры по наследству происходит намного реже, чем любые подобные сделки с недвижимостью. В этом случае покупатель несет определенные риски, которые мы рассмотрим в данной статье.

    Читайте так же:  Как оплатить налог по инн физического лица

    Проблемы, возникающие при покупке квартиры по наследству

    Главной проблемой покупки унаследованной квартиры является то, что вместе с ней можно «купить» претензии ближних родственников, которым не досталась данная недвижимость.

    Как правило, наследство происходит по завещанию. Но если бывший собственник не оставил такового, самые ближние родственники имеют полное право унаследовать эти квадратные метры.

    Подобных ситуаций множество. Самыми распространенными являются следующие:

    • Умершая не жила совместно со своим мужем, развод оформлен не был. Муж не был одним из наследников по документам и сам об этом не заявил, так как не знал о смерти жены.
    • У наследователя умерли все дети. Других родственников у него не было. В данном случае наследство будет распределяться на внуков, имеющих полные права на получение доли квартиры.
    • Завещание было оформлено, но умерший забыл о нем. Через некоторое время появляются наследники и начинают его оспаривать по закону.

    В связи с тем, что нотариусы не должны проверять круг наследников, встречаются подобные ситуации.

    Кроме этого, согласно законодательству РФ все наследники должны заявить о своем праве на недвижимость в течение полугода после смерти бывшего собственника.

    А как на счет родственников, проживающих за границей? Они могут не приехать в столь короткий указанный срок в силу своих причин.

    Стоит учесть, что приоритетом для закона является завещание, но есть граждане, которым доля недвижимости положена по законодательству: нетрудоспособные родители, несовершеннолетние дети умершего и некоторые другие. Поэтому даже если и имеется нотариально заверенное завещание, суд в обязательно порядке выделяет им долю в уже купленной наследственной квартире.

    Иногда продавца могут не признать наследником. В этом случае покупка квартиры, полученной по наследству, не может быть завершена. Недвижимость снова полностью возвращается ее практически бывшему владельцу.

    Возникает следующая ситуация. Недовольный объявившийся наследник обращается в суд, который полностью удовлетворяет его иск. Покупателю необходимо освободить недвижимость. Конечно же, в этом случае можно потребовать с продавца вернуть деньги. Но обычно они уже потрачены. Здесь ничего не остается, как нанимать судебных приставов, которые, возможно, выяснят, что у продавца имеется какая-нибудь еще недвижимость или ценные бумаги, и их можно в дальнейшем перевести в деньги.

    Если в собственности квартира с наследством менее 3 лет, риски при ее продаже также существуют. Согласно законам РФ в этом случае продавец должен уплатить за нее налог (это не касается недвижимости до 1 млн. рублей). Как правило, он просит покупателя в договоре указать минимальную сумму. Покупатель идет на уступки и подписывает документ, где указывается меньшая сумма. Если возникают какие-либо проблемы, покупатель вправе потребовать назад только сумму, указанную в договоре.

    Как снизить риски при покупке квартиры после наследства?

    Перед тем как начать переоформлять недвижимость, необходимо все узнать всю информацию об этой квартире.

    Это можно сделать так:

    1. Получить выписку из домовой книги. Здесь все сведения о людях, которые зарегистрированы по этому адресу.
    2. Запросить выписку из ЕГРП, где находятся сведения обо всех операциях с квартирой и о возможных обременений на нее.
    3. Поговорить с соседями.

    Далее необходимо убедиться в законности наследства и отказа от недвижимости всех претендентов, о которых говорит продавец. Подобную информацию всегда можно получить у нотариуса.

    Наследство продано

    Краткое содержание

    • Получено половина дома в наследство на Украине гражданином России. Как продать его?
    • В какие сроки можно продать недвижимость, полученную в наследство в Казахстане.
    • Могу ли я продать землю умершего отца не вступая в наследство арендатору этой земли?
    • У меня умер муж. Осталась машина. Могу ли я её продать не вступая в наследство?
    • После вступления в наследство, когда можно продать недвижимость?
    • Мне в наследство досталась 1/2 часть, могу я продать ее и как.
    • Нужно ли платить налог, если продал квартиру полученную в наследство?
    • Квартира по наследству продать
    • Продать долю в наследстве
    • Продаем дом по наследству
    • Продать долю наследства квартиры
    • Продать квартиру полученную по наследству

    1. Получено половина дома в наследство на Украине гражданином России. Как продать его?

    Юрист Малых А.Н., 11982 ответa, 3684 отзывa, на сайте с 14.11.2014
    1.1. Доброе время суток! Обратитесь в местное агенство недвижимости.

    Юридическая фирма Legal Group Help, 544 ответa, 203 отзывa, на сайте с 23.03.2019
    1.2. Если сейчас захотите продать налог 18+1.5 % процента.

    2. В какие сроки можно продать недвижимость, полученную в наследство в Казахстане.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Юрист Костромина И. С., 5117 ответов, 2734 отзывa, на сайте с 04.05.2016
    2.1. Здравствуйте Ольга!
    В любой момент. При условии, что переход права собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону/по завещанию зарегистрировано в Росреестре.

    3. Могу ли я продать землю умершего отца не вступая в наследство арендатору этой земли?

    Юрист Калашникова А. В., 265 ответов, 197 отзывов, на сайте с 26.06.2019
    3.1. Здравствуйте! Нет не можете, она не принадлежит Вам по праву собственности, поэтому необходимо получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство на свое имя, а потом распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

    Адвокат Подольских Л.В., 5687 ответов, 1972 отзывa, на сайте с 21.02.2014
    3.2. Здравствуйте, Денис, Вам необходимо вступить в права наследства и только потом распоряжаться имуществом.

    4. У меня умер муж. Осталась машина. Могу ли я её продать не вступая в наследство?

    Юрист Паутина Е.Ю., 54844 ответa, 24100 отзывов, на сайте с 13.12.2011
    4.1. Ирина, вы должны обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела при условии что прошло не более 6 месяцев со дня смерти собственника авто. Нотариус вам выдаст свидетельство о праве на наследство и вы не регистрируя на себя авто сможете его продать, заключив ДКП с Покупателем.

    Адвокат Панфилов А.Ф., 50007 ответов, 24585 отзывов, на сайте с 20.09.2013
    4.2. Нет. Сначала свидетельство о праве на наследство надо получить.

    5. После вступления в наследство, когда можно продать недвижимость?

    Юрист Мысовский В. А., 2946 ответов, 2066 отзывов, на сайте с 20.12.2013
    5.1. Здравствуйте!
    Это можно сделать сразу после регистрации права собственности в Росреестре.
    Но так как вы владеете имуществом менее 3 лет, будете обязаны заплатить налог 13%

    Читайте так же:  Никто не застрахован права, гарантии и льготы работников при сокращении штата или численности

    6. Мне в наследство досталась 1/2 часть, могу я продать ее и как.

    Юрист Сушков М.В., 75809 ответов, 25379 отзывов, на сайте с 17.07.2014
    6.1. Добрый день.
    Можете, это ваше право, вы собственник, статья 209 ГК РФ. Продажа доли оформляется через нотариуса. Нужно также соблюсти правила статьи 250 ГК РФ.

    Юрист Мысовский В. А., 2946 ответов, 2066 отзывов, на сайте с 20.12.2013
    6.2. Здравствуйте!
    Долю можно продать по договору купли-продажи. Если на момент продажи не прошло 3 года после смерти наследодателя, вы обязаны заплатить налог с полученного дохода (13%)

    7. Нужно ли платить налог, если продал квартиру полученную в наследство?

    Юрист Парфенов В.Н., 140790 ответов, 61162 отзывa, на сайте с 23.05.2013
    7.1. В данном случае не нужно путать: при получении в наследство квартиры налог согласно ст.217 НК РФ не уплачивается А при продаже налог платится, если срок нахождения в собственности квартиры меньше трех лет.

    8. У нашей мамы 5 детей. У неё квартира. Как проще (удобнее, т.е. без волокиты и с наименьшими затратами) нам поделить её наследство: маме написать завещание на всех, завещание на одного и, продав, поделить поровну (мы так и хотим сделать) или оформить дарственную на всех или на одного или продать при жизни и поделить поровну?

    Юрист Белобров С. А., 1677 ответов, 1144 отзывa, на сайте с 06.11.2018
    8.1. Все перечисленные вами варианты приемлемы. Всё зависит от ваших отношений и степени доверия. Наименьшие затраты—это продажа квартиры мамой и разделение денег между всеми.

    Юрист Москвичев А. В., 2917 ответов, 1620 отзывов, на сайте с 28.02.2016
    8.2. Вера,
    А Вы не считаете, что рановато мамино наследство-то делить, коль скоро мама жива еще?!

    9. Умер отец в апреле. Вступил в наследство. Долги по квартире на него на сумму 100 000 руб., и на электроэнергию 40 000 руб на бабушку, которая умерла еще в 2004, но присылают квитанции на нее ту не знают что она умерла. Сейчас хотим продать квартиру, но на ней получается долги 140 тр, знаем что долги остаются на предыдущем собственника, но те папа умер и я вступил в наследство то на меня. Долги с 2016 года по сей день. Можно ли как то их не платить.

    Адвокат Королев Ю. В., 11121 ответ, 6948 отзывов, на сайте с 14.01.2018
    9.1. Можно. Надо аннулировать задолженность выше 3-х лет по праву предельного срока исковой давности. Без суда не обойтись.

    10. За неделю до смерти хозяин передает по договору купли-продажи автомобиля своей жене в последующему жена на перепродает указаны автомобиль при этом у хозяина имеется сын от первого брака сын узнаёт о том что супруга его отца продала автомобиль подаёт в суд и регистрационные действия признают недействительными накладывают арест на регистрационные действия данные автомобиля в настоящее время в ГИБДД данный автомобиль Не числится Почему в наследство никто не вступил.

    Юрист Малиновская Н.А., 11300 ответов, 3328 отзывов, на сайте с 24.12.2007
    10.1. Уважаемая Диана! А мы здесь при чем, что наследники не оформляют свои права?

    Юрист Степанов Д. Л., 444 ответa, 215 отзывов, на сайте с 27.08.2019
    10.2. Собственником по ДКП является вдова, она идёт и регистрирует авто.

    11. Проживаю в приватизированной квартире общей площадью 54,29 кв. м. Мне принадлежит 2/3 доли всей квартиры, отцу 1/3. После его смерти я и моя сестра вступаем в наследство. Сестра хочет продать мне полученную от отца часть доли квартиры (т.е. 1/2 от 1/3, принадлежавшей ему). Как правильно в договоре купли-продажи должен быть прописан пункт «Предмет договора» ?
    «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя. ?»

    Юрист Кашапов Р.З., 12393 ответa, 6502 отзывa, на сайте с 28.05.2014
    11.1. Добрый день
    Продавец обязуется передать в собственность Покупателю жилое помещение — 1/6 долю в квартире находящейся по адресу: АДРЕС.

    12. Я вступила в наследство 2 х комнатной квартиры, которая завещала моя бабушка и я хотела бы её продать т. к проживаю в другом городе. Мне кто то сказал, что нужно ждать пять лет. Это правда?

    Юрист Мысовский В. А., 2946 ответов, 2066 отзывов, на сайте с 20.12.2013
    12.1. Здравствуйте!
    Для случаев наследования срок составляет 3 года со дня смерти наследодателя.

    Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
    3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
    1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

    Юрист Малиновская Н.А., 11300 ответов, 3328 отзывов, на сайте с 24.12.2007
    12.2. Уважаемая Оксана! Вы можете ее продать на следующий день после госрегистрации, но в этом случае Вы платите 13 % налог свыше миллиона.

    [2]

    Адвокат Руслин А.Д., 4886 ответов, 2489 отзывов, на сайте с 15.11.2007
    12.3. Здравствуйте, Оксана! Это не совсем так. Продать квартиру Вы можете хоть сегодня, но если Вы сделаете это до истечения 3 (а не 5) лет с момента открытия наследства (т.е. с момента смерти бабушки), то Вам придется уплатить НДФЛ с доходов от продажи этой квартиры. По истечении 3 лет Ваши доходы облагаться налогом не будут (ст.217.1 Налогового Кодекса РФ).
    Но и до истечения 3-летнего срока у Вас есть определенная льгота в виде права на имущественный налоговый вычет (п.2 ст.220 НК РФ) — налогом будет облагаться только та часть Вашего дохода от продажи квартиры, которая превысит 1 млн. руб.
    С уважением, А.Д.Руслин.

    13. Когда мы можем продать квартиру без налога, если 1/4 квартиры достались по наследству в ноябре 2014, а 3/4 по наследству в марте 2019?

    Юрист Мысовский В. А., 2946 ответов, 2066 отзывов, на сайте с 20.12.2013
    13.1. Здравствуйте!
    Вам следует ориентироваться на дату первой регистрации — ноябрь 2014 года. Так как прошло более 3 лет, налог платить не надо. Последующее приращение 3/4 доли никак срок не прерывает.

    Читайте так же:  Как начисляется сумма алиментов из средней зарплаты по области или из прожиточного минимума

    Юрист Руденко Я. Ю., 2140 ответов, 1465 отзывов, на сайте с 11.04.2017
    13.2. Добрый день! НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
    3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
    1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
    2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
    3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
    4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

    Не нужно торопиться продавать наследство

    После получения наследства у приобретателей нередко возникает искушение сразу же продать полученное имущество, среди которого безусловно самым дорогим являются квартиры, дома и земельные участки. Продажа наследуемой недвижимости (или ее доли) ничем не отличается от сделок с любым другим объектом. Отчуждение возможно при соблюдении некоторых условий. Продажа облагается НДФЛ, если унаследованное помещение находилось у владельца менее определенного периода (3 или 5 лет), называемого минимальным сроком владения (МСВ). Минимальный срок владения уточняется в зависимости от даты возникновения права собственности и степени родства приобретателя к бывшему владельцу.

    В статье обсудим:

    • условия, при которых возможна продажа квартиры после вступления в наследство;
    • когда можно продать недвижимость, полученную по завещанию;
    • как платить налог при продаже квартиры после вступления в наследство.

    Продажа квартиры после вступления в наследство в 2019 году

    Вначале вкратце о том, каким образом можно приобрести имущество в наследство.

    Существует три способа принятия наследства:

    • имущество переходит к наследнику (наследникам) по завещанию;
    • наследодатель изъявляет свою волю путем наследственного договора, заключенного между ним и каждым из преемников (действие этого способа принятия началось с 1 июня 2019 г.);
    • наследование при отсутствии завещания или наследственного договора осуществляется согласно закону в порядке очередности (ст. 1142 — 1145, ст. 1148 ГК РФ).

    Условия продажи наследуемой квартиры

    Главные условия, которым должен соответствовать отчуждаемый недвижимый объект:

    [3]

    • принадлежность продавцу по праву собственности в результате приватизации или регистрации перехода прав в ЕГРН;
    • отсутствие обременения (недвижимость не должна находиться в залоге у кредитора или под арестом);
    • получение согласия от других собственников, владеющих объектов совместно;
    • учет преимущественного права покупки долевых собственников.

    Порядок действий наследника перед продажей

    Первое действие, которое должен совершить преемник — вступить в наследство.

    Как вступить в наследование

    Под принятием наследства понимают не факт оглашения завещания (договора), и не привлечение нотариусом наследников по закону.

    Принятие наследства — это оформление в нотариальной форме свидетельства о праве наследства. Но даже если свидетельство не выдано, а наследник уже вступил в свои права владельца (въехал в жилье, стал оплачивать счета, затеял ремонт и пр.), то данные его действия также расцениваются как принятие наследства.

    Когда можно продавать унаследованную квартиру

    Продать жилье сразу после принятия наследства, если не зарегистрированы права собственника, нельзя. Поэтому второй шаг наследника — посещение Росреестра. Прибыть туда необходимо со следующими документами:

    • свидетельство о правах наследника;
    • правоподтверждающие документы на недвижимость, выданные на имя наследодателя (свидетельство собственника или выписка из ЕГРН);
    • документы, подтверждающие личность наследника.

    Внимание! Фактического принятия наследства недостаточно для регистрации собственности на недвижимость. Правоустанавливающим документом является только свидетельство о наследстве.

    Как осуществляется продажа наследственного имущества

    Третий шаг — непосредственно продажа самой квартиры. Правоустанавливающим документом в этой сделке является договор купли-продажи (ДКП). Его не обязательно заключать у нотариуса — достаточно и простой письменной формы. В ДКП всегда указывается договорная цена. Ведь именно от стоимости квартиры будут зависеть размер налог.

    Регистрация договора после 1 марта 2013 г. не требуется. Но переход права собственности от наследника к покупателю должен быть обязательно зарегистрирован в ЕГРН.

    • Перед регистрацией подаются заявления обеих сторон и квитанция об уплате пошлины (2000 руб. для физических лиц).
    • Интересы сторон могут представлять доверенные лица.
    • Уклонение от регистрации, ее задержка после подписания ДКП чреваты возбуждением исполнительного судебного производства по принуждению к регистрации и компенсации убытков пострадавшей стороне.

    Читайте еще о договоре купли-продажи

    Права несовершеннолетних наследников

    Несовершеннолетние наследники могут продать унаследованную ими недвижимость только при согласии органов опеки и попечительства, при участии родителей, опекунов, усыновителей

    • Если ребенку нет еще и 14, опекун или родитель целиком представляет его интересы как при регистрации права собственности, так и ее перехода к другому лицу.
    • Если наследнику от 14 до 18 лет он вправе сам участвовать в сделке, при согласии родителя/опекуна, выраженного в письменной форме.
    • Эмансипированный подросток (работающий, вступивший в ранний брак), начиная с 16 лет, может быть признан судебными и попечительными органами дееспособным. В этом случае он вправе самостоятельно распоряжаться своим наследством.

    В сделке купли-продажи принимают участие две стороны. Однако на ее судьбу могут оказать прямое влияние третьи лица. Рассмотрим несколько примеров.

    Продажа общей собственности супругов

    Если квартира была завещана семейной паре, то она при наследовании считается ее общей совместной собственностью, вне зависимости от того, на кого из супругов будет зарегистрировано право собственности. Продажа такого объекта одним из брачных партнеров может быть осуществима только при согласии другого, выраженном в нотариальной форме.

    Пример: Евдокименко составил завещание, в котором свою квартиру завещал сыну и его жене. После смерти отца его сын в 2015 г. зарегистрировал жилье на свое имя. В 2018 г. он развелся с супругой и решил продать квартиру. Однако в ЕГРН договор купли-продажи признали ничтожным, так как он был заключен без согласия бывшей супруги. Она также являлась законной наследницей:

    • в свидетельстве о наследстве было и ее имя;
    • квартира перешла к обоим супругам по наследству в период брака, то есть может считаться совместно приобретенным имуществом.
    Читайте так же:  Как делится имущество при разводе, если жена собственник

    Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

    Если на жилплощади прописан несовершеннолетний, то продать такое жилье без согласия органов опеки нельзя. Необходима выписка ребенка с предоставлением ему аналогичного по своим критериям жилья.

    Пример: Савченко завещала квартиру своему единственному сыну Л. После ее смерти Л. женился, вскоре в семье родилась дочь. В 2016 г. супруги развелись. Бывшая жена вместе с несовершеннолетней дочерью переехала на съемное жилье. Вскоре Л. решил продать недвижимость, однако столкнулся с проблемой. Органы опеки отказались дать согласие на выписку дочери из-за следующих причин:

    • договор найма обеспечивал лишь временную прописку сроком ребенку и его матери сроком на один год;
    • условия жизни в съемном помещении значительно уступали условиям проживания ребенка на старом месте.

    В результате сделку пришлось отменить

    Право пользования помещением при его продаже

    Завещание в пользу единственного наследника не лишает права пользования жилым помещением (ЖП) других лиц. Если по закону в унаследованной квартире проживают люди, имеющие на это право, они не утратят его, даже если квартира будет продана.

    Примерами могут быть:

    • проживание в квартире лица согласно завещательному отказу (условие исполнения воли покойного, указанное им в завещании или наследственном договоре);
    • пользование жилым помещением членами семьи наследника.

    Таким образом другие лица, пользующиеся помещением (не собственники) создают фактическое препятствие для продажи.

    Преимущественное право дольщиков

    Это наиболее распространенная форма обременения наследства. Наследодатель, чтобы никого не обидеть, часто завещает свое жилье нескольким наследниками (обычно детям и супруге). Вступая в наследство они невольно становятся долевыми собственниками, которая регистрируется и продается с рядом условий.

    Чтобы продать свою долю, необходимо:

    • произвести раздел неделимого (выделить свою долю в натуре, осуществив размен жилплощади, либо получить вместо этого денежную компенсацию);
    • зарегистрировать свою долю в ЕГРН;
    • известить о продаже (когда планируется и по какой цене) других наследников;
    • подождать месяц, не реализуют ли наследники свое преимущественное право покупки, согласно ст. 250 ГК РФ);
    • по истечению месяца можно свободно продать свою долю кому угодно.

    О сделках с несколькими собственниками читайте в этой статье.

    Налоговые льготы при продаже унаследованной квартиры

    Получили квартиру в наследство? Не спешите ее сразу же продавать! Есть шанс сэкономить на налоге, который составляет 13% от продажной стоимости жилья. А это немалая сумма: например, для квартиры стоимостью 3 млн руб. НДФЛ составит 390 тыс. руб.

    Если же продажу нужно осуществить срочно, налоговому резиденту можно воспользоваться своим правом на имущественный вычет.

    Имущественный вычет для налоговых резидентов

    Для тех, кто исправно каждый год заполняет налоговую декларацию, существует послабление в виде имущественного вычета — суммы, вычитаемой из стоимости жилья. В 2019 г. имущественный вычет при продаже равен 1 млн руб.

    Например:
    Сергиенко получил в наследство квартиру от отца. Продать недвижимость он решил сразу же после регистрации прав, чтобы погасить ипотеку. Сергиенко являлся налогоплательщиком, поэтому указал в декларации доход от продажи в размере 3 млн руб. и имущественный вычет 1 млн руб. Налоговой базой являлась сумма в р-ре 2 млн руб. Налог с продажи составил 260 тыс. руб.

    Таким образом налоговый вычет позволил сэкономить 130 тыс. руб.

    Полное освобождение от уплаты налога

    Налог с продажи удержан не будет, если унаследованная квартира оформлена в собственность до 1.01.2016 г. и находится в приобретении не менее трех лет. Данное правило касается только резидентов РФ.

    В конце 2015 г. правила налогообложения при продаже имущества были скорректированы, и в последней редакции 2019 г. они имеют отношение:

    • к резидентам РФ, зарегистрировавшим наследственную недвижимость после первого января 2016 г.;
    • ко всем наследникам иностранцам, нерезидентам РФ (вне зависимости от даты приобретения объекта).

    Указанные выше лица должны знать:

    Налоговое законодательство в п. 17.1 ст. 217 освобождает доходы от продажи квартиры, полученной в наследство, при соблюдении одного из следующих условий ч.3 ст. 217.1:

    • жилье унаследовано от близкого (по определению СК РФ) родственника и находится во владении наследника минимум три года;
    • квартира перешла по наследству от дальнего родственника или постороннего лица, и правопреемник владеет ею не менее 5 лет;
    • наследник унаследовал неприватизированную квартиру и завершил процесс приватизации, начатый наследодателем.

    Важно! Минимальный срок владения квартирой отсчитывается не от даты выдачи свидетельства о праве на наследство, а от даты регистрации перехода прав собственности от наследодателя к наследнику.

    Поэтому желательно не тянуть с регистрацией в ЕГРН и осуществить ее сразу после принятия наследства.

    Подробнее о налоге при продаже с учетом минимального срока владения можно прочитать здесь.

    Видео удалено.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Выводы

    • Продажа квартиры после вступления в наследство должна учитывать права других лиц, прописанных в помещении и пользующимися им согласно законодательству.
    • Возраст и дееспособность могут повлиять на особенности проводимой сделки, усложняя ее и требуя наличие родителей, опекунов и вмешательства органов опеки.
    • Приступать к продаже наследуемого имущества практичнее по истечению срока минимального владения им, так как это приведет к отмене налога с продажи.

    Источники


    1. Земельные споры. Комментарии, судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 705 c.

    2. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.

    3. Гриненко А. В., Костанов Ю. А., Невский С. А., Подшибякин А. С. Адвокатура в Российской Федерации; Проспект — Москва, 2011. — 216 c.
    4. Колюшкина, Л.Ю. Теория государства и права / Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и К°, 2012. — 579 c.
    5. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.
    Заставят ли наследников продавать наследственные квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here